Lofstadåsen 14A

Lofstadåsen 14A, 4812 KONGSHAVN
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 203, bruksnummer 75, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 85 kvm: Entré, stue/kjøkken, tre soverom, teknisk rom/bod/vaskerom og baderom.

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 5 kvm: Sportsbod.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 29 kvm: Terrasser.

Boligen disponerer en utvendig bod i felles bygg utenfor. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen, men det er ikke spesifisert i seksjonering hvilken bod som tilhører.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.03.2025 utført av Yngve Ottervig.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det henvises til vedlagt tilstandsrapport for utfyllende informasjon, men her oppsummeres boligens tilstandsgrad 2 i korte trekk:
Kjøkken: Det er kun kullfilter på kjøkken, mekansisk/forsert må etableres for å lukke avviket.
Bad: Sprekker og bomlyd er påvist i enkelte fliser, men funksjonelt med dette avviket. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre ev. lekkasje fra innebygget sisterne.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven:
1. Lite riss i flis under WC.
2. Nytt utstyr på bad, samt rens av fug på gulv av rørlegger.
2.2. Dokumentasjon foreligger på bytte av dusjvegg.
9. Har vært noe munkelus, men dette er ventet å forsvinne i forb. med skifte av fug mellom såle og veggelement.
11. Nye terrassebort av Agder bolig entreprenør AS.
12. Zimmermann Elektro: Reinnstalert elektrisk etter oppussing, herunder nytt opplegg på kjøkken.
27. Skjeggkre ble påvist i leiligheten ovenfor. Det ble oppdaget under renovering av badet i 2. etasje.

Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin, koketopp, kombiskap (kjøl/frys) og stekeovn.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmekabler i gulv på badet og i gangen.

Det foreligger ferdigattest på firemannsbolig, datert 27.04.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Tegninger ser ut til å samsvare med dagens løsning.

Det foreligger tegning av boder mottatt fra kommunen datert 10.08.2012. Tegninger samsvarer med dagens løsning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/203/75/1:
05.05.2010 - Dokumentnr: 322201 - Bestemmelse iflg. skjøte
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening

Overført fra: Knr:4203 Gnr:203 Bnr:75

Gjelder denne registerenheten med flere

03.12.2014 - Dokumentnr: 1062110 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:

Snr: 1

Formål: Bolig

Tilleggsdel: Bygning

Sameiebrøk: 1/4

24.10.2018 - Dokumentnr: 1450884 - Sammenslåing av eierseksjonssameier
Endret fra:

Knr:0906 Gnr:203 Bnr:75 Snr:1

Ny seksjon:

Knr:4203 Gnr:203 Bnr:75 Snr:1

Formål: Bolig

Tilleggsdel: Bygning

Sameiebrøk: 1/8

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det finnes noen begrensninger i eierseksjonsloven rundt korttidsutleie, samt i vedtekter. I vedtekter fremgår det at ved utleie for kortere tid enn to uker er man pliktig til å informere styret om dette.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten er rengjort før visning, det blir ikke ytterligere vasket før overtagelse.

Megler har fylt ut en enkel energiattest, det tas forbehold om avvik i denne.

Leiligheten ligger i et rolig og attraktiv boligområde sentralt til på Tromøya. Området byr på flotte turmuligheter, kort vei til sjøen og fantastiske badeplasser. Det er kort og trygg gangavstand til barnehage og skole.
Tromøya er kjent for sine naturskjønne omgivelser og tilbyr muligheter for friluftsliv til enhver smak, enten om man liker best å gå tur i skogen eller ved kysten langs sjøen. Fra eiendommen tar det i underkant av 10 minutter med bil til det populære friluftsområde på Hove, hvor det blant annet er turløyer, rullstein- og sand-strender, klatrepark og lekeplass.
Like over bruen som binder øya til fastlandet finner man Krøgenes Handelspark hvor det er et fint utvalg dagligvare, bakeriutsalg, apotek, frisør og mye mer. Det tar ca. 15 minutter med bil til Arendal sentrum og i underkant av 30 minutter til Grimstad. Det er gode bussforbindelser samt at det går ferje fra Skilsø. På sommerstid går det ferje til Merdø, en populær dagstur-destinasjon med vakre sørlandshus, langgrunne strender og rolige omgivelser. Fra boligen er det 4 minutters gange til busstopp med bussforbindelse til sentrum.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Fabakken barnehage (1-5 år): 1.6 km
Kongshavn barnehage (1-5 år): 1.7 km

Skole:
Sandnes skole (1-7 kl.): 2.6 km
Roligheden skole (1-10 kl.): 5.5 km
Arendal vgs - Mølleheia 12 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel, biloppstillingsplasser og litt skråning i front. Fellesarealet deles mellom firemannsboligen denne leiligheten er i sammen med firemannsboligen ved siden av. Eiendomsgrenser er oppgitt som sikre i grunnkart mottatt fra kommunen. All bygningsmasse er innforbi oppgitte tomtegrenser.

Det er flere biloppstillingsplasser på fellesarealene rett utenfor leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei frem til fellesareal.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er satt av til bolig og området er regulert. Arealet i front er satt av til lekeplass i reguleringsplan. Reguleringsplan kan mottas ved henvendelse.

Fellesutgiftene er kr 2.200,- pr. mnd. og inkluderer: Fellesutgifter; herunder TV/internett, bygningsforsikring, forretningsfører mv. (kr. 1.636), rentekostnader andel fellesgjeld (kr. 229)og avdrag andel fellesgjeld (kr. 335).
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres.

Eiendommen var leid ut før oppussingen som ble gjort i år, det er derfor ikke kjent hva strømforbruket har vært på.
Boligen er tilknyttet Telenor som er inkludert i felleskostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende:
Renovasjon kr. 4.818,-
Vann og avløp (forbruk og abonnement) kr. 10.471,-
Eiendomsskatt kr. 3.521,-

I totale årlige kommunale avgifter inkludert ovennevnte beløp må kr. 18.810,- påregnes.

Andre kostnader:
Strøm og felleskostnad (kr. 2.200 pr. måned inkl. TV/internett).

Det er installert vannmåler.

Megler har forsøkt å bestille formuesverdi, men ikke fått muligheten til å motta denne via skatteetatens side.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2022 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2022 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er eiendomsskatt i Arendal kommune.

Andel formue er kr 22.140,- pr. ligning 2024.
Andel fellesgjeld er kr 35.862,- pr. 24.04.25.

Felleslån:
Total fellesgjeld for sameiet er kr 286.899,- pr. 24.04.25 og lånevilkårene er:
Annuitetslån, 4 terminer pr. år.
Rentesats per 28.04.25: 7,6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 26
Første termin/avdrag: 30.12.2021 (siste termin 30.09.2031)
Flytende rente.

2 690 000,00 Prisantydning
35 862,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 725 862,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

68 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
79 160,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 805 022,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agder Boligutleie AS

Sameiet består av 8 eierseksjoner som alle er benyttet som bolig. Det foreligger vedtekter som er vedlagt salgsoppgaven.

Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nedre Lofstadåsen sameie, med sameiebrøk 1/8.
Sameiet består av 8 leiligheter.
Forretningsfører er Arendal Boligbyggelag, tlf. 37 00 54 50. 
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold må forhåndsgodkjennes av styret.

På årsmøtet for 2025 ble følgende relevante saker tatt opp og vedtatt:
Ventilasjonsfilter: Ordne et felles abonnement til alle leilighetene for å sikre at filter blir skiftet ut (2 ganger i året).
På forrige årsmøte ble det godkjent utvidelse av terrasser i 1. etasje.

Iht. sameiets vedtekter må styret ha varsel om ny eier før overdragelse.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Boligselskapets årsresultat er endret fra kr. 51.313,- i 2023 til kr. 76.408,- i 2024. Boligselskapet har frie disponible midler med kr. 182.910,- som fremgår av årsregnskapet.

Det er ingen forkjøpsrett på denne leiligheten.

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 3 500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26 900,-
Visninger: kr 400,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0012/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2512

Sist oppdatert: 28. mai 2025 kl. 19:50