Dietrichs vei 15

Dietrichs vei 15, 3117 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 1010, bruksnummer 60, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 193 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 53 kvm: Trapperom, kjellerstue, bad/vaskerom, arbeidsrom, bod.
1. etasje 68 kvm: Vindfang, gang m/trapp, toalettrom, kjøkken, stue.
2. etasje 52 kvm: Trapperom/loftsstue, bad, gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, toalettrom.

BRA-e:
Garasje:
Etasje 20 kvm: Garasje, bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 14 kvm: Sydvendt terrasse.
2. etasje 7 kvm: Sydvent balkong.

Det er registrert 6 m² ikke måleverdig areal (ALH) i 2. etasje. Takhøyden i kjeller er målt fra 200 til 205 cm.

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som sekundærareal.
Rommene i kjelleretasjen er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig i 1 ½ etasje med kjeller, oppført i 1936. Grunnmuren er oppført i sparesteinsbetong, en eldre støpemetode, og tilbygget mot vest er bygget på pilarer. Veggkonstruksjonen er en bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er plassbygd i treverk med undertak av rupanel. I 1970 ble takkonstruksjonen ombygget og en kvist ble erstattet med takoppløft, og i 1977 ble et tilbygg mot vest med vindfang lagt til. Yttertaket er tekket med takstein, og tilbygget er tekket med pappshingel. Takrenner, nedløp og beslag er utført i plastbelagt eller lakkert stål. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, hvorav de fleste ble byttet i 2014, samt noen eldre trevinduer. Hovedytterdøren er fra 2012, og det er en balkongdør i 1. etasje fra 2014, samt en balkongdør i 2. etasje. Innvendig er det malte glatte dører. Det er en utvendig hovedtrapp i tre og en innvendig malt tretrapp. Det er en sydvendt terrasse på 14 m² i trykkimpregnert tre, og en sydvendt balkong på ca. 7 m² over kjøkkenet, tekket med PVC-folie. Boligen har en mursteinspipe med ett røykløp og ett lufteløp, tilkoblet en vedovn. Et nytt pipeløp av stål ble montert i 2025.

Frittliggende enkelt garasje med bod, bygget i 1975. Bygningen er fundamentert med betongsåler på løsmasser. Yttervegger over grunnmur er av bindingsverk, utvendig kledd med trekledning. Taket er tekket med asfaltpapp. Porten er i malt utførelse.

Sikringsskap er plassert i trappegang i 2. etasje. Anlegget er utstyrt med skru- og automatsikringer samt jordfeilbryter. Selger har ikke selv bebodd eiendommen og har begrenset kunnskap om det elektriske anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer eldre: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det ble registrert råteskader i vinduet mot syd i 2. etasje.
- Terrassedør 2. etasje: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Balkongdøren i 2. etasje er generelt slitt og har begynnende råteskader.

Tomteforhold
- Oljetank: Det foreligger krav om sanering av oljetank. Ifølge selger er oljetanken tømt, men ikke sanert. Etter forurensningsloven § 7 har tankeier plikt til å forebygge forurensning og til å iverksette nødvendige tiltak dersom det oppstår forurensning eller fare for forurensning. Denne plikten gjelder også i kommuner som har vedtatt lokal forskrift om oljetanker, hvor kravene ofte er nærmere konkretisert. Normalt anses kravet til forebygging ivaretatt når lokale krav og forskriftskrav følges.

Kjeller Bad/vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert fuktskader nederst i platene i dusjnisjen. I tillegg mangler det sluk i området utenfor dusjnisjen, og det er høy oppkant inn til nisjen. På grunn av disse forholdene, samt strengere forskriftskrav, må det forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at rommet skal tilfredsstille dagens krav til vanntetthet og tåle normal bruk i våtsone. Det opprinnelige tettesjiktet har passert forventet levetid. En samlet tilstandsgrad 3 (TG 3) er satt for rommet, med bakgrunn i alder og vurdert funksjon på eksisterende tettesjikt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er registrert påbegynnende råte i vindskier mot nord.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Takrenner og beslag har generell aldersslitasje, og det er registrert noe deformasjon og utetthet i skjøter. Mer enn 50 % av forventet levetid anses å være oppbrukt. Samlet gir dette grunnlag for TG 2.
- Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Ytterkledningen har stedvis sprekker, og det er observert begynnende råteskader i enkelte bord. Skadene skyldes langvarig fuktpåvirkning og manglende vedlikehold. Råteskadene er observert i bordkledningen på ytterveggene, vurdert fra bakkenivå. Dette kan redusere kledningens beskyttende funksjon og medføre økt risiko for fuktinntrengning i veggkonstruksjonen.
- Takkonstruksjon/Loft: Det ble registrert fuktmerker på undertaket enkelte steder, noe som gir grunnlag for TG 2. Fuktmerkene vurderes som normale sett i forhold til byggets alder og konstruksjon.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Balkong over boligrom er tekket med PVC-folie og har tredekke som begrenser muligheten for inspeksjon. Konstruksjonen er ikke synlig, og det er derfor ikke mulig å vurdere oppbygning, tilstand eller fuktsikring.

Innvendig
- Overflater: Boligen har innvendige overflater som bærer preg av alder og bruksslitasje. Overflatene fremstår med varierende tilstand, og det er registrert normal slitasje samt enkelte merker og lokale skader.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert skjevheter/retningsavvik på 15–30 mm i gulvet i gang og to soverom i 2. etasje. Avviket vurderes ikke å indikere svikt i bærekonstruksjonen basert på visuell kontroll. Slike skjevheter kan skyldes naturlig setning og materialbevegelser over tid.
- Pipe og ildsted: På grunn av pipens alder og manglende dokumentasjon på pipestokken vurderes det å være økt risiko for skjulte svekkelser. Selv om pipeløpet er foret på nytt, har pipen fortsatt en eldre pipestokk hvor det kan foreligge skader eller svekkelser i konstruksjonen. Dette gir grunnlag for TG 2.
- Rom Under Terreng: Det er benyttet plast/fuktsperre bak innvendige platekledninger på vegger under bakkenivå. Dette var vanlig praksis på 1970- og 1980-tallet, men anses i dag som feil utførelse i henhold til gjeldende byggemetoder. Plast på innsiden av kjellervegger kan føre til kondensering og fuktskader, da konstruksjonen ikke får tørket ut mot inneluft.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er ikke registrert dokumentasjon eller synlige tegn til moderne fuktsikring. Manglende dokumentasjon og observasjoner gir økt usikkerhet rundt tilstedeværelsen av utvendig fuktsikring. Det er ikke montert tettelist på toppen av knotteplasten langs yttermuren mot øst. Manglende avslutning øverst gjør at overflatevann kan trenge inn bak knotteplasten. Dette øker risikoen for fuktinntrengning i kjellervegger, særlig ved nedbør og snøsmelting. Over tid kan dette føre til forhøyet fuktinnhold i grunnmuren og gi grobunn for skader som saltutslag, muggvekst og redusert isolasjonsevne.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Sparesteinsmurer har generelt større risiko for rissdannelser og skader på grunn av mangelfull armering og grove masser. Det er per i dag ikke registrert vesentlige skader, med unntak av enkelte steder. Denne typen konstruksjon er imidlertid mer utsatt for avskalling, oppsprekking eller deformasjoner, spesielt ved økt aktivitet eller belastning i området.
- Terrengforhold: Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. Det er registrert dårlig fall, eller tilnærmet flatt terreng inn mot grunnmuren. Dette kan medføre oppsamling av overflatevann inntil veggen og øker risikoen for fuktbelastning på grunnmur og kjellerkonstruksjon.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

Kjeller Bad/vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Ved slike fuktverdier er det økt risiko for utvikling av råte- og soppskader dersom forholdet vedvarer over tid. Fuktbelastning kan også føre til svekkelse av treverkets bæreevne og skade på tilstøtende konstruksjoner. Årsaken til fuktpåvirkningen bør avklares, og nødvendige tiltak vurderes for å hindre videre skadeutvikling.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen har generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert fuktmerker på enkelte fronter, noe som indikerer påvirkning over tid. Innredningen har redusert visuell kvalitet og funksjon.
- Avtrekk: Avtrekksviften viser tegn til generell aldersrelatert slitasje.

2. Etasje Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det foreligger ingen dokumentasjon eller annen bekreftelse på at det er etablert membran i gulvet, og utførelsen er ukjent. På bakgrunn av manglende informasjon vurderes bygningsdelen til tilstandsgrad 2 (TG2).
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Det er observert mindre krakelering i servanten.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke etablert mekanisk avtrekk fra våtrommet, kun naturlig ventilasjon via ventil/lufteåpning. Løsningen har begrenset ventilasjonseffekt sammenlignet med dagens anbefalte løsning med mekanisk avtrekk. Dette medfører økt fuktbelastning og risiko for fuktskader over tid. Forholdet er vurdert til TG2.

2. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig trapp - Rekkverk
Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger informerer i egenerklæring om følgende:
Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en sæ rlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Nytt pipeløp av stål

2018:
- Oppgradert baderom i 2. etasje
- Installert luft-til-luft varmepumpe

2014:
- Byttet de fleste vinduer

Dette er en enebolig fra 1936 som er bygget på og vedlikeholdt over tid, og som i dag fremstår som et hjem med en praktisk og familievennlig planløsning over tre etasjer. Boligen har en god kombinasjon av oppgraderte rom, som badet i andre etasje fra 2018, og eldre deler med behov for modernisering. Med fire soverom, flere stuer og to uteplasser er dette et hjem med fleksible løsninger for ulike behov.

Entré:
Vindfanget har keramiske fliser på gulvet og leder inn til en gang med trappeforbindelse til de øvrige etasjene. Herfra er det direkte tilgang til stue, kjøkken og et toalettrom.

Stue:
Stuen er et romslig og åpent areal med plass til både sofagruppe og en egen spisestuedel. En vedovn, tilkoblet en pipe med nytt stålrør fra 2025, gir varme og atmosfære. Fra stuen er det utgang til en stor, sydvendt terrasse.

Terrasse:
Den sydvendte terrassen på 14 m² er bygget i trykkimpregnert tre og fungerer som en fin uteplass med direkte tilknytning til stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra 2005 med malte, profilerte fronter og laminerte benkeplater. Det er utstyrt med integrert stekeovn og keramisk platetopp, samt ventilator med avtrekk ut. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin og komfyr. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. En luft-til-luft varmepumpe fra 2018 er plassert her for effektiv oppvarming.

Toalettrom 1. etasje:
Praktisk toalettrom i første etasje, innredet med toalett og servant.

Andre etasje:
En malt tretrapp leder opp til andre etasje. Her finner du en loftsstue, fire soverom, et bad og et separat toalettrom.

Loftsstue:
Øverst i trappegangen åpner det seg en loftsstue som kan fungere som en ekstra TV-stue, lekeareal eller kontorplass. Sikringsskapet er plassert her.

Soverom:
Etasjen har fire soverom av varierende størrelse. Ett av rommene har utgang til en sydvendt balkong. Det er påvist råteskader i balkongdøren og i et vindu i denne etasjen, og disse har behov for utskifting.

Balkong:
Fra et av soverommene er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 7 m².

Bad 2. etasje:
Badet ble oppgradert i 2018 og har flislagte overflater med elektriske varmekabler i gulvet. Rommet er innredet med en servant i baderomsinnredning og et dusjkabinett.

Toalettrom 2. etasje:
Et separat toalettrom med vegghengt toalett og servant gir ekstra bekvemmelighet for en familie.

Kjeller:
Kjelleren er innredet med kjellerstue, bad/vaskerom, arbeidsrom og bod. Etasjen er i henhold til byggetegningene definert som sekundærareal, og bruksendringen til boligareal er ikke omsøkt eller godkjent. Rommene er derfor ikke godkjent for varig opphold. Trappen ned til kjelleren mangler rekkverk.

Kjellerstue:
Den innredede kjellerstuen gir ekstra plass for hobbyaktiviteter eller som et oppholdsrom. Rommet har gulvvarme.

Bad/vaskerom i kjeller:
Dette rommet er innredet med dusjnisje, toalett, servant, skyllekum og har opplegg for vaskemaskin. Rommet er av eldre dato og har et betydelig oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Hovedsakelig parkett og vegg-til-vegg-tepper. Keramiske fliser i vindfang. Laminat på toalettrom. Vinylbelegg og fliser på bad i kjeller.
Vegger: Innvendige vegger er kledd med plater med malte overflater.
Himling: Innvendige tak er utført med malte plater.

Lagring:
Boligen har en bod i kjelleren. I tillegg er det en frittliggende garasje fra 1975 med tilhørende bod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med luft-til-luft varmepumpe og vedovn. Det er installert en luft-til-luft varmepumpe fra 2018, plassert i kjøkken. En vedovn er tilkoblet mursteinspipe. Baderom i 2. etasje har elektriske varmekabler i gulvet. Selgerne opplyser om at det er varmekabler i kjellerstue og delvis på badet samt i gangen i kjelleren.

Det er avvik knyttet til fyringsanlegget: Skorstein har dårlige fuger og må settes i godkjent stand. Det er ikke sendt melding til Vestfold Interkommunale Brannvesen om at nytt ildsted er montert.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er opprinnelig oppført i 1936. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen fra byggeår i kommunens arkiver.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger følgende øvrige attester på eiendommen:
- Ferdigattest for garasje, datert 08.11.1976.
- Ferdigattest for tilbygg/ny kledning - bolig, datert 22.11.1978.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra 1936, 1970 og 1977. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjelleretasjen er innredet med kjellerstue, bad/vaskerom og arbeidsrom. I følge de godkjente byggetegningene er kjelleren definert som sekundærareal (tilleggsdel) med boder og vaskerom. Innredning og bruk av kjeller til varig opphold er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel som normalt er søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon på at bruksendringen er omsøkt eller godkjent. Takhøyden i kjelleren er målt til mellom 200 og 205 cm, og vinduene tilfredsstiller ikke dagens krav til rømningsvei.

Innredning av kjellerrommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er etablert en balkong på ca. 7 m² i 2. etasje med utgang fra et soverom. Balkongen er ikke vist på de godkjente byggetegningene. Oppføring av balkong er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig.

Det ble montert nytt pipeløp av stål i 2025, men det foreligger ingen dokumentasjon eller ferdigattest på arbeidet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1937/488-3/91 08.03.1937 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 100 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 74
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
1993/5848-1/91 02.06.1993 ** NYE VILKÅR
ENDRING AV FESTEAVGIFT
BEST. OM REGULERING
Festekontrakten gjelder for en periode på 100 år fra 01.10.1936. Tønsberg kommune er grunneier og har panterett for ubetalt festeavgift samt forkjøpsrett. Festeavgiften reguleres, og bebyggelsen på tomten skal være lav. I henhold til erklæring fra 1986 justeres festeavgiften hvert 15. år.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1937/488-2/91 08.03.1937 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Grunneier er Tønsberg kommune, som har forkjøpsrett.

Eiendommen har en sentrumsnær beliggenhet på Heimdal, herfra er det gangavstand til handelsområdet på Kilden, Kilden kino, sentralsykehuset i Vestfold, bykjernen og Tønsberg jernbanestasjon. Det er Meny butikk på Heimdal og Kiwi i gangavstand fra huset. Tønsberg svømmehall ligger også på denne kanten av byen sammen med parker, lekeplasser og ballsletter. Her har man alt i nærheten, men samtidig akkurat passe tilbaketrukket fra sentrum. Man har et flott utgangspunkt for spaserturer, det går sti i sivet langs Presterødkilen, man kan gå brygge langs til Brygga i Tønsberg sentrum og videre opp til Slottsfjellet. Eller velge å la turen gå videre gjennom Nordbyen og fortsette langs Grevestien som tar deg videre til naturskjønne områder skog og mark. På varme sommerdager ligger innbydende strender på rekke og rad, på Furustrand, Ringshaug og Skallevold.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Byskogen skole og Byskogen ungdomsskole. Greveskogen og Færder videregående skoler. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 462,7 kvm. Koselig hage med plass for flere sittegrupper. Det et stort epletre som er supert å klatre i! Tomten er lett skrånende og opparbeidet med plen og blomster. Det er belegningsstein i innkjørselen.
Festeavgiften er kr 2 601,- per år og reguleres hvert 15. år, neste gang i 2031. Festetiden er 100 år fra 01.10.1936 og utløper i 2036. Ved utløp forlenges kontrakten automatisk på samme vilkår, eller tomten kan innløses. Grunneier er Tønsberg kommune, som har forkjøpsrett. Det oppfordres til at ny fester setter seg inn i festekontrakten og dens bestemmelser. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Tønsberg kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i frittliggende garasje med bod samt biloppstillingsplasser i egen innkjørsel med belegningsstein.

Det er mulighet for montering av ladeboks ved garasjen.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er soneparkering i området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Eiendommen har privat septiktank med overløp til kommunalt avløpsnett. Septiktanken tømmes ca. 1 gang i året. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kommunen opplyser at det må påregnes utskifting til godkjent renseløsning for avløpsvann i løpet av de nærmeste årene. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, vedtatt 03.04.2024, avsatt til boligbebyggelse. Hele eiendommen er i planen avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare. I henhold til planens bestemmelser er det ikke tillatt med tiltak innenfor områder angitt som faresone H310 uten at den aktuelle faren er vurdert og sikkerheten ivaretatt. Ved arealplanlegging og søknad om tiltak innenfor områder angitt som faresoner skal det foretas undersøkelse av den aktuelle faren og redegjøres for nødvendige sikringstiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 112,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett, men har en septiktank som tømmes annethvert år via kommunens lovpålagte tømmeordning. Kommunen opplyser at det må påregnes utskifting til godkjent renseløsning for avløpsvann i løpet av de nærmeste årene.

Nåværende eier har en årlig forsikringspremie på ca. kr 18 000,- til kr 20 000,- hos Tryg.

Boligen er tilknyttet Fiber via Viken fiber, og dekoder følger med salget.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

I tillegg kommer årlig festeavgift til Tønsberg kommune på kr 2 601,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 495 304,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 981 216,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

123 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
144 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 074 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 094 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristine Berg Jonker og Therese Berg

Etter nærmere avtale.

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Gjensidige Forsikring ASA.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 52 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke, stor inkl. Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 200,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/feier  kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 29 692,00
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 23 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0069/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2669

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 09:11