Økern torgvei 9E

Økern torgvei 9E, 0580 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 701, ideell andel 1/1
Andelsnummer 153, Torgveien Borettslag, organisasjonsnummer 993154636

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
5. etasje 41 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod
5. etasje 1 kvm: Bod på balkongen

Åpent areal:
5. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod på balkongen. Videre disponerer boligen 1 ekstern kjellerbod på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 2008. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran/takpapp.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)
Våtrom:
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjen. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelig stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssytemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Fundamentene på balkong var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en fin og velholdt 2-roms leilighet - presentert av Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren!

Leiligheten byr på en smart planløsning med god utnyttelse av alle rom. Her får du en lys og sosial stue med åpen kjøkkenløsning, romslig soverom, baderom, entré og god oppbevaringsplass i flere boder/kott. Ikke minst har du utgang til en flott vestvendt balkong på 10 kvm med flott utsikt.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt til, men samtidig skjermet med grønne omgivelser innen kort gange!

Nærmere om boligen:
Åpen stue/kjøkkenløsning:
Stuen har en romslig og veldimensjonert utforming som gjør at du enkelt kan møblere i ulike soner. Her er det både plass til en koselig tv-stue, samt et hyggelig spisebord i god kommunikasjon med kjøkken. Stuen oppleves lys med stort vindu og balkongdør, som både gir fine lysforhold og en fin utsikt. Lysmalte overflater, med parkett belagt på gulv. I stuen er det også adkomst til et mindre kott, perfekt til ekstra oppbevaringsplass.

Åpen og sosial kjøkkenløsning mot stue. Kjøkkeninnredning med glatte, hvite fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter er montert over kjøkkenbenk. Frittstående hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Over komfyr er det ventilator i overskap tilkoblet felles mekanisk avtrekk.

Balkong:
Utgang fra stue til en flott vestvendt balkong, som blir en herlig forlengelse av stuen på sommerhalvåret. Balkongen er på 10 kvm, så her har du plass til å innrede med både en hyggelig sittegruppe og el-/gassgrill. Her får du en luftig utsikt over nabolaget, samtidig som ytterveggene gjør balkongen mer skjermet for naboene. Videre er balkongen utstyrt med utebelysning, utvendig stikkontakt og elektrisk markise. Fra balkongen er det adkomst til en praktisk liten bod på 1 kvm.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til både seng og oppbevaring. Stort vindu som vender ut mot balkong, som skjermer fint for innsyn til soverommet. Gulvflater er belagt med parkett, med malte vegg- og himlingsflater.

Baderom:
Baderom fra byggeår med flislagte vegg- og gulvflater. Badet har behagelig gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Innredet med vegghengt baderomsskap og servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur og speilskap med overlys. Videre har badet vegghengt toalett og dusjhjørne med dører.

Entré:
Entré med direkte adkomst til tidligere innvendig bod, som i ettertid har blitt åpnet opp for bedre romfølelse i gangen. Her er det plass til gode oppbevaringsløsninger både på vegg, i garderobeskap eller en mindre kommode. Boligen disponerer også en ekstern kjellerbod på 5 kvm.

Kjekt å vite:
- Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35.
- Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra byggeår).
- Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår).
- Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør.
- Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenk og fordelerskap.
- Synlige avløpsrør i plast.
- Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral.
- Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom, plassert på kjøkken (en del av kjøkkenventilatoren).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Oppvaskmaskin medfølger. Komfyr, kjøleskap og vaskemaskin medfølger ikke.

Originalt skap til soverommet, som selger har fjernet, ligger i boden. Dette kan medfølge hvis ønskelig.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.06.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. originale byggetegninger er rom byggemeldt som innvendig bod åpnet opp mot entré.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fem servitutt på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om trafostasjon, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement samt rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen er beliggende sentralt i et område som er under utvikling. Økern er et område i stor vekst. Det planlegges store endringer av området de kommende år med opplevelser, service, hotell, kultur, boliger, barnehage, restauranter, handel, kontor, helsetilbud og rekreasjon. Alt dette i en åpen bystruktur med store utearealer og romslige torg, møteplasser og flotte grøntarealer.
T-banestasjon og bussholdeplass i nærheten med kun 10 minutter til Oslo sentrum med t-bane. Boligen ligger i et barnevennlig område med blant annet barnehager, skoler, kunstgressbane, idrettshall og ishall i nærmiljøet. Turvei til Grefsenkollen like utenfor døren.

Gangavstand til Løren hvor du finner skulpturpark, forretninger, kafeer og restauranter. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Gastropuben Fryd, Baker Hansen og Kaffebrenneriet er hyggelige møtesteder. Stykket Pizza ved Krydderhagen samt WB Samson, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub på Vinslottet frister også. Snart åpner Phin restaurant med vietnamesisk mat i Lørenveien. Nabolaget har to nye hotell: Quality Hotel Hasle Linie med Bistro X og Bar X ved Vinslottet og Radisson RED-hotell i Økern Portal, hvor du også finner Studio Jobbsprek samt et utvalg av spisesteder.

Dagligvarer handler du hos Kiwi som ligger rett nedi veien. Alternativt Coop Prix og Kiwi på Bjerke eller Rema 1000 og Meny på Løren. Bunnpris og Løren Frukt & Grønt har søndagsåpent. Domino's Pizza og UMai Sushi har også mye godt i diskene sine. Bokhandler Norli tilbyr skrivesaker og lesestoff. I tillegg finnes frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, renseri, Apotek 1, Løren og Sinsenklinikken legesenter og STERK treningsstudio. På Vinslottet finner du Spar, Apotek 1, frisører, legevakt, og du kan stikke innom Kitch'n og interiørbutikken Houz for å få hjelp til å pynte opp hjemme.

Kort vei til legevakt på Aker Sykehus som behandler lettere sykdom. Post-i-butikk hos Meny på Løren Torg. Vinmonopolet finner du på Hasle Torg som også bidrar til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med minigjenbruksstasjon i Peter Møllers vei.
Det er et stort aktivitetstilbud for store og små i nabolaget. Kanonhallen som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger ligger like ved. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle.

Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: karneval for de minste, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler små og store naboer.

Fra Økern er det også kort vei til fantastiske Grefsenkollen hvor du finner en av de beste utsiktene i byen over Oslo og Oslofjorden. Det er også et av de mest populære turmålene i Lillomarka, enten du kommer hit for utsikten eller planlegger å overnatte i hengekøye.

Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Løren, Hasle, mm.

Området er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. T-banestasjon finner en på Løren, Økern, Sinsen, og Hasle. Buss går fra:
- Lørenvangen: 23 Ryen/Lysaker/Simensbråten, 24 Fornebu, 107 Nydalen stasjon, F3 Gardermoen - Flybussekspress.
- Økern aldershjem: 60 Vippetangen
- Økern: 23 Lysaker-Simensbråten, 24 Fornebu, 57 Carl Berners plass, 60 Vippetangen/Tonsenhagen, 67 Lørenskog sentrum, 105 Jernbanetorget via Tøyen, 107 Nydalen Stasjon, 153 Brandbu skysstassjon, 345 Blindern, 435 Lillestrøm terminal/John Collets plass, F3 Gardermoen - Flybussekspress, TE2 Kongsvinger Stasjon.
- Hasle: 21 Aker Brygge/Helsfyr, 28 Fornebu, 345 Blindern, 435 Lillestrøm terminal/John Collets plass.
Se mer på www.ruter.no.

Les mer om "nye" Økern på www.okernsentrum.no og www.okernloren.no, og Løren på www.loren.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Refstad skole, beliggende ca. 500 m fra boligen.

Ellers gangavstand til flere barnehager i området:
Økernly barnehage (1 - 5 år) 2 min
Økern barnehage (1-5 år) 3 min
Nybyen barnehage (1-5 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 15 106 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, sittegrupper, trær og prydbusker.

Det medfølger ikke garasjeplass med denne andelen. Øvrige garasjeplasser kan leies ut til beboere i Torgveien borettslag, er fritt omsettelig internt i borettslaget, etter forutgående søknad til styret. Iht. styret den 24.04.2026 opplyser de om at de ikke har noe estimat for venteliste på leie av parkeringsplass, samt at det er svært sjeldent tilfelle at parkeringsplasser blir solgt.

Det er fem gjesteparkeringsplasser i borettslaget.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig- og offentlig formål i henhold til reguleringsplan S-4259 datert 30.08.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Ihht. kommuneplan KDP-15 er eiendommen regulert til bolig, næring (forretning og kontor) og offentlig/allmenn formål. Eiendommen er også regulert til område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling etter KDP-17.

Deler av eiendommen er omfattet av veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern. Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Løren og Økern ivaretar behovet for en helhetlig plan for hele området, satt i en større sammenheng. Planen angir utformingsprinsipper for nødvendige offentlig rom (gater, torg og parker).

Eiendommen er også en del av ''Strategisk plan for Hovinbyen''. Strategisk plan for Hovinbyen gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Utdrag av plan -og byggesaker i området:

Byggesaker:

- Saksnummer 2025/04509, byggesak: Spireaveien 20 - Opparbeidelse av parkanlegg - Refstadparken. Byggesaken gjelder etablering av parkanlegg som består av møteplasser, turdrag, gang- og sykkelveier, lekeområder pergolaer og toalettbygg. Søknaden omfatter også åpen overvannshåndtering, åpning av Refstadbekken og klopper over bekken. Tiltaksområdet ligger i Bydel Bjerke. Det ble gjort endringer i gitt rammetillatelse fot tiltaket 07.07.2025. Søknaden om endring innebærer at portalene i nord, vest og øst ikke blir bygget, samt at dekke ved portalene og amfiplassen etableres med grusdekke og ikke asfalt. Igangsettingstillatelse ble gitt 30.09.2025.

- Saksnummer 2025/10442 - Byggesak. Økern Torgvei 4 - rehabilitering av utearealer - Løren skole. Søknaden omfatter en oppgradering og rehabilitering av uteområdene ved Løren skole i Økern torgvei 4, bydel Bjerke. Tiltakene omfatter heving og utvidelse av støttemur, etablering av microbane, kvadratisk ballbinge, stor multibane og takoverbygg for sykkelstativ. Tillatelse til tiltak ble gitt 03.09.2025.

- Saksnummer 2025/08518 - Byggesak. Spireaveien 2 A-D - oppføring av ungdomsskole, barnehage og flerbrukshall - Økern skole. Prosjektet vil inneholde en 8-parallells ungdomsskole med avdeling for tre mottaksgrupper, en 8-avdelings barnehage og flerbrukshall. Per 23.04.2026 ble det gitt igangsettingstillatelse del 9.

- Saksnummer 2025/07366 - Byggesak. Lundliveien 6 B og Økernveien 177 - sammenslåing av eiendommer, sammenslåing av boenheter fra firemannsbolig til enebolig og oppføring av enebolig. Rammetillatelse ble gitt 05.03.2026.

- Saksnummer 2025/10838 - Byggesak. Wilsters vei 11 - oppføring av tilbygg og garasje, bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller, riving av del av bygg. Igangsettingstillatelse del 2 ble gitt 23.12.2025.

- Saksnummer 2026/00524 - Byggesak. Wilsters vei 1 A - oppføring av garasje. Tillatelse til tiltaket gitt 05.02.2026.

- Saksnummer 2025/06003 - Byggesak. Økernveien 157B - innbygging av balkonger, bruksendring av kjeller og endring av bæresystem. Igangsettingstillatelse gitt 06.03.2026.

Reguleringssaker:

- Saksnummer 2025/06747 - Plansak. Detaljregulering , Økern Torgvei 6 Felt 3 og 4. Planområdet er på ca. 17.565 m². Hensikten er å utvide parken med 6.800 m² og legge til rette for bolig og næring (forretning/bevertning), torg og møteplasser. Muligheten for Omsorg+-boliger og studentboliger skal undersøkes i planarbeidet, og idrettsflater skal vurderes på deler av parkutvidelsen. I avklaringsmøte om parken er det enighet om å legge inn en viss fleksibilitet når parken reguleres, slik at 7'erbanen (36 x 56 meter) sikres, så kan de andre foreslåtte aktivitetene vurderes nærmere ved gjennomføring av parkutvidelsen. Det ses på kombinasjoner av ordinære boliger og omsorgsboliger, inkl. omsorgsboliger for demente. I planprosessen skal det vurderes om Omsorg+-boliger kan etableres i kombinasjon med kommunale utleieboliger og selveierboliger. Nye kombinasjoner; bofellesskap for eldre, utviklingshemmende, studenter og ordinære boliger, samt næring og fellesfunksjoner. Saken ble mottatt 26.09.2024 og er p.t (30.04.2026) fortsatt under behandling. Utviklingen av feltet vil ha innvirkning på utsikt fra boligen, og byggestøy må påregnes.

- Saksnummer 2025/06712 - Plansak. Detaljregulering , Østre Aker vei 29.
Det ønskes å transformasjon eksisterende bensinstasjonstomt på Økern til flerfunksjonell by med hovedvekt på næring, høy grad av utnyttelse og mulighet for utbygging av boliger i tråd med føringer i Strategisk plan for Hovinbyen og VPOR Haraldrud. Planforslaget søker å koble sammen flere av Hovinbyens akser og delområder. Saken er i dag under behandling, etter avslutning av plansak i 2025. Ny plan for område er under utvikling og per 19.03.2026 ble referat fra avklaringsmøte om planprogram og planprosess publisert hos Plan- og bygg.

- Saksnummer 2025/06787 - Plansak. Detaljregulering , Spireaveien 3 (Refstad flerbrukshall). Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg- idrettsanlegg, kombinert formål bebyggelse og anlegg - idrettsanlegg/friområde, renovasjonsanlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – kjøreveg, torg og parkering og grønnstruktur – friområde. Planforslaget fremmes med to alternativer der alternativ 1 plasserer flerbrukshallen i nordøst og i alternativ 2 plasseres den noe lenger mot vest. Ishallen foreslås plassert på samme sted som eksisterende ishall i syd, mot Spireaveien. Begge planalternativene foreslår en grad av utnyttelse på BRA= 10.100 m² , der flerbrukshallen utgjør 3.500 m² , driftsgarasje utgjør 100 m² og ishallen utgjør 6.000 m². For begge alternativer er gesimshøyden for flerbrukshallen foreslått til kote 130,5, som gir en høyde på ca. 12 m. Gesimshøyden til ishallen er foreslått til kote 126,5, og delvis kote 124, som tilsvarer en høyde på ca. 12 og 14,5 m. Driftsgarasjen har gesimshøyde foreslått til kote 123, som gir en høyde på ca. 4,9 m. Eksisterende fotballbaner foreslås utvidet til standard mål, og det skal anlegges to nye 5` er baner, en basketballbane og en utendørs isbane. I alternativ 2 er det også foreslått en sandhåndballbane/ sandvolleyballbane. Arealene mellom Mørtelverksbakken og ballbanene foreslås regulert til torg. Torget ligger mellom flerbrukshallen og ishallen og foreslås opparbeidet med vegetasjon og være et areal for opphold, spill og lek. Planforslaget legger til rette for en utvidelse av kjørearealet i snuplassen i Mørtelverksbakken, som gir plass til av- og påstigningsplasser. Det er avsatt parkeringsareal på vestsiden av Mørtelverksbakken, som gir plass til en bussoppstillingsplass. Arealene nord og vest for idrettsanlegget foreslås regulert til grønnstruktur-friområde som tidligere. Turveiene gjennom området skal opprettholdes og planforslaget legger til rette for at Refstadbekken kan reetableres som våtmarkssig/fuktdrag innenfor planområdet. Per 11.12.2025 ble det sendt svar på vurdering av endring.

- Saksnr. 202006656, reguleringssak: Økern Torgvei 1 og Økernveien 148 - 150 - Vedtatt plan, S-5242. Bonum AS og Fram eiendom foreslår å omregulere Økern torgvei 1 og Økernveien 148-150 nord på Økern fra lager og industri til et bymessig boligområde med butikker, servering og felleslokaler mot gatene og turvei og grøntområde i bakkant. Det planlegges for ca. 260 boliger i bygg på 5-8 etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og fremmer alternativ med lavere byggehøyder, større leiligheter og bevaring av flere trær for å sikre god tilpasning til kulturminner og omgivelsene, bokvaliteter og biologisk mangfold. Planen legger opp til at industribygg rives for å bygge boliger med publikumsfunksjoner i første etasje. Sammen med bygging av boligene skal det opparbeides en turvei i nord og gis ny utforming til gatene rundt. Per 29.01.2025 ble detaljregulering egengodkjent av bystyret.

- Saksnr. 201908559 og 202506931, reguleringssak: Økernveien 145 med flere (Økern sentrum) - Flerfunksjonelt bysentrum med høy andel bolig. Forslagsstiller Økern Sentrum ANS ønsker å endre reguleringsplanen for sentrale deler av Økern til et nytt bysentrum, men opprettholder hovedsakelig arealbruk fra gjeldende plan, herunder bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse), bevertning og samferdselsareal. I tillegg avsettes 6.000 m² til blågrønn struktur med gjenåpnet Hovinbekken og Refstadbekken gjennom området, aktivitetspark på 3.500 m², og 7.000 m² eksisterende grønnstruktur sikres oppgradert med vegetasjon og gang- og sykkelvei. I planforslaget legges det opp til 220.000 m² ny bebyggelse, hvorav 128.000 m² BRA bolig (opp til 1300 boliger), minst 11.500 m² forretning og bevertning og minst 10.500 m² andre utadrettede formål (kultur, idrett, barnehage) hovedsakelig plassert i første etasjer, og byggehøyder opp til 70 m. Plan- og bygningsetaten mener at planforslaget i all hovedsak er godt, men anbefaler ikke planforslaget og fremmer alternativ 2 med lavere utnyttelse, færre og lavere høyhus, lavere generelle byggehøyder, mer areal til bl.a. kultur og idrett inkl. mulighet for etablering av bad, høyere bokvalitet og flere trær. Per 22.12.2025 ble det oversendt korrigerte reguleringsbestemmelser.

Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode.
- Saksnr. 202213600 og 202506705, plansak (Bjerke Syd, Parkbyen): Parkbyen skal utvikles som et tilnærmet rent boligområde med om lag 700 boliger og en ny 8-10-avdelings barnehage. Det reguleres inn næringsareal for utadrettet virksomhet mot torget og overgangen til parken. Per 31.12.2025 ble det oversendt planforslag og per 12.01.2026 ble det sendt referat fra fellesmøte.
- Saksnr. 202213772 og 202506905, plansak (Bjerke Nord, Torgbyen): Torgbyen skal utvikles til et nytt nabolagssentrum med urbane kvaliteter samtidig som travets virksomhet videreføres og utvikles. Planen tillater oppføring av ny bebyggelse, med kombinert bolig og næringsformål, mellom travarenaen og Refstadveien. Bebyggelsen er organisert som kvartaler. Kvartalsbebyggelsen har stort sett bebyggelse mellom 5-7 etasjer. Planforslaget tillater to høyere punkthus. Disse to punkthusene er angitt med bestemmelsesområde #7 som angir absolutt maks høyde 42 meter. Per 24.01.2026 ble det kalt inn til møte angående komplettering.

- Det foregår i dag byggearbeider på nye Aker Sykehus, beliggende like ved boligen. Prosjektet vil ha et bruttoareal på omtrent 171.000 kvadratmeter, hvorav 152.000 kvadratmeter er nybygg og ombygging av 19.000 kvadratmeter med eksisterende bygningsmasse. Nye Aker Sykehus har forventet ferdigstillelse i 2031. Les mer om prosjektet her: https://www.oslo-universitetssykehus.no/om-oss/nye-oslo-universitetssykehus/nye-aker.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 8 686,55,- pr. mnd og inkluderer bl.a.: Telia bredbånd, á konto energi (varmtvann, fjernvarme og strøm), trappevask, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026. Styret har de senere årene opprettet en praksis med at felleskostnadene, garasjeleie og Telia/bredbånd justeres årlig fra og med 01.01.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 2 398,94,- (2 542,88 fra 01.06.2026)
A-konto Inergi AS: kr 630,-
Lån nr: 9820735771; IN lån 2 - Akonto renter: kr 4 523,25,-
Lån nr: 9820735771; IN lån 2 - Akonto avdrag: 0,-
Lån nr: 9820736579; IN lån 1 - Akonto renter: kr 428,43,-
Lån nr: 9820736579; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 455,60,-
Telia ab.tv/bredbånd: kr 220,32,-
Etterslep: Telia ab.tv/bredbånd: kr 30,-

Nåværende eier har ikke opplyst om strømforbruk. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligselskapet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a konto på vegne av Techem sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk pr. år, halvår eller kvartal mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av akontobeløp skjer årlig, halvårlig eller kvartalsvis.

Boligen er tilknyttet fiber via Telia som leverandør av bredbånd. Borettslaget har ingen avtale med TV-leverandør, så dette må hver enkelt andelseier bestille selv. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 030 709,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at dette ikke tilkommer på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 11 759,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 1 214 664,- pr. 17.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 155 389 623,- pr. 17.04.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 98207357715, OBOS Boligkreditt AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 17.04.2026: Flytende, 4,89% pa.
Restsaldo: kr 143 687 446,-
Andel av saldo: kr 1 110 000,-
Kapitalkostnader: kr 4 552,02,-
Innfrielsesdato: 30.10.2059
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet til og med 31.10.2039
Lånet har IN-ordning.

Lån II:
Lånenummer: 98207365793, OBOS Boligkreditt AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 17.04.2026: Flytende, 4,89% pa.
Restsaldo: kr 11 702 176,65,-
Andel av saldo: kr 104 663,50,-
Kapitalkostnader: kr 847,23,-
Innfrielsesdato: 30.10.2039
Terminer i året: 12
Lånet har IN-ordning.

Borettslagets lån er avdragsfritt frem til 31.10.2039. Frem til 01.11.2039 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås det at felleskostnadene for denne andelen vil øke med kr 2 094,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Dette kan nedbetales i april og oktober, avtale om nedbetaling må være signert og kommet frem til forretningsfører senest 10. i innfrielsesmåneden.

3 100 000,00 Prisantydning
1 214 664,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 314 664,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 324 160,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 334 110,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hock Seng Lim

Leiligheten er tilknyttet Torgveien Borettslag. Borettslaget består av 176 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Søkere fra Økernly og Torgveien borettslag har fortrinnsrett på barnehageplass i Økernly barnehage.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Borettslaget har satt i drift solcelleanlegg på taket av 4 av blokkene, som forsyner fellesanlegg (bl.a tekniske rom).
Det var nylig oppgradering av innkjøringen til garasjen - ny avløpsrenne, nye varmekabler og ny asfalt.
Alt er tatt over driften uten låneopptak, så det medfører ingen økning i felleskostnadene.

Planlagte påkostninger:
På årsmøtet for 2026 ble det i posten drift og vedlikehold ikke vedtatt eller beregnet noen større vedlikeholdsposter.
Iht. styret den 24.04.2026 er det vedatt en justering på 6% økning i felleskostnadene fra 01.06.2026.
Borettslaget begynner å bli eldre og med dette øker behovet for vedlikeholdet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er avklart. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt provisjon:   kr -12 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Innhenting av offentlig opplysninger (har fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 11 298,00
Foto  kr 7 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig ca.  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0143/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25143

Sist oppdatert: 04. mai 2026 kl. 17:33