Refstadsvingen 5

Refstadsvingen 5, 0589 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 173, ideell andel 1/1
Andelsnummer 190, Bjerke Borettslag, organisasjonsnummer 948183382

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
7. etasje 73 kvm: Bad, entré, kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3, stue, toalettrom

BRA-e:
14. etasje 4 kvm: Loftsbod
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
7. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod på 2 kvm og en loftsbod på 4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Martens Takst og Byggtjenester AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Grunnmur og frittbærende dekker utført i armert betong. Bærende ytter og innervegger utført med spekket tegl. Flatt tak (fall mindre enn 6 grader) antatt utført som kompakt tak.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Toalettrom:
- Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Manglende lekkasjedeteksjon øker risikoen for skjulte vannlekkasjer som kan føre til fukt- og konstruksjonsskader over tid. Det må lokaliseres hvor drenering fra innebygd sisterne er ført.

Vannbåren varme (radiator og gulvvarme):
- Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Lys og luftig stue med vidstrakt utsikt fra tre himmelretninger. Stuen gir god plass til både sofagruppe og tilhørende tv-seksjon, samt et hyggelig spisebord i god kommunikasjon med den åpne kjøkkenløsningen. Rommet er malt i tidriktige farger med en stilren og gjennomgående en-stavs parkett belagt på gulv. Fra stuen er det videre utgang til balkong, som skaper en herlig forlengelse av boligen på sommerhalvåret.

Delikat og moderne kjøkken i en sosial og åpen løsning med stuen. Kjøkken fra 2025 med tidsriktig innredning av glatte fronter og benkeplate i laminat. I hjerte av kjøkkenet er det en praktisk kjøkkenhalvøy som skaper en naturlig romdeler, samtidig som den bidrar til ekstra skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer fra 2025 med Bosh kjølleskap med frysedel, Electrolux oppvaskmaskin, Samsung stekeovn og Silverline induksjonstopp med integrert kullfilterventilator. Det er montert både komfyrvakt og lekkasjesikring.

Balkong:
Flott innglasset balkong med adkomst fra stuen. Balkongen er på 8 kvm GUA med god plass til utemøblement. Balkongen er beliggende på enden av byggets 7. etasje med luftig utsyn over store grøntområder, bydelen og helt ned til Oslofjorden. Det at balkongen er både overbygget og innglasset gjør at du fint kan benytte den større deler av året, også når været ikke spiller helt på lag. På gulv er det lagt plastheller og stikkontakt er montert.

Hovedsoverom:
Lunt og behagelig hovedsoverom med skikkelig hotellfølelse! Rommet gir plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt god plass til garderobeskap. Det store vinduet gir fine lysforhold samt en luftig utsikt, og minimalt med innsyn. Rommet har malte vegg- og himlingsflater og på gulv er det lagt lekker en-stavs parkett.

Soverom II og III:
Boligens øvrige soverom er også av god størrelse og er begge fleksible i bruk. Soverommene egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Soverommene gir plass til både seng og oppbevaring, eller et mindre skrivebord. Rommene er malt i lyse toner og den gjennomgående en-stavs parketten følger videre inn hit.

Baderom:
Eksklusivt flislagt baderom med moderne downlights. Badet ble tatt i regi av borettslaget i 2015/2016, og videre oppgradert i 2025. Badet har flislagte vegg- og gulvflater lagt med flis på opprinnelige fliser. Badet er innredet med benkeplate med integrert servant, skuffeinnredning under og speil med integrert belysning over servant. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet både regn- og hånddusj. Opplegg og plass for vaskemaskin i praktisk nisje under benkeplate.

Toalettrom:
Alltid praktisk med et eget toalettrom i storfamilien! Toalettrommet har lekre flislagte vegg- og gulvflater i samme stil som baderommet. Rommet er innredet med vegghengt toalett og servant.

Entré:
Langstrakt entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Entréen kan innredes etter ønske og behov med plass til oppheng på vegg, et skostativ eller en mindre kommode. Som resten av leiligheten har entréen lysmalte overflater, og en-stavs parkett belagt på gulv. Boligen disponerer videre to eksterne boder på til sammen 6 kvm.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap, oppvaskmaskin og induksjonstopp med innebygd vifte medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen varmes opp med vannbåren varme med radiatorer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 02.04.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon for eiendommen:
- Anmodning om ferdigattest for vesentlig endring/reparasjon av balkonger datert 09.05.2007.
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner datert 08.11.2007.
- Tillatelse til innglassing av balkonger datert 31.10.2011. Saken er arkivert uten ferdigattest.
- Ferdigattest for rehabilitering av bad og endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 16.08.2016.

Iht. originale byggetegninger er kjøkkenet flyttet fra dagens soverom til stue, og åpning mellom opprinnelig stue og soverom er utvidet. Tidligere kjøkken brukes i dag som soverom. Et slikt rombytte er som hovedregel ikke søknadspliktig og medfører ingen begrensninger eller endringer i bruken av rommene. Dersom tiltaket likevel vurderes å være søknadspliktig, kan det medføre krav om byggesøknad, dokumentasjon av tekniske krav og eventuelle pålegg om tilbakeføring eller godkjenning i ettertid. Del av vegg bad toalett på toalettrom bygget ut og inneholder blant annet fordelerskap.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Styret opplyser ved mail 24.09.2026 at det er en bolig i samme oppgang som har hatt veggdyr, og saneres per i dag. Styret har ikke varslet lengre enn nærmeste leiligheter. Om det oppdages ytterligere vil styret varsle hele blokka, og Pelias følger opp saken.

Refstadsvingen har en attraktiv og familievennlig beliggenhet på Refstad, i et veletablert og grønt boligområde med nærhet til både Årvoll, Bjerke og Løren.

Området er i spennende utvikling gjennom transformasjonen av Bjerke Travbane, som på sikt er planlagt utviklet til et levende lokalsentrum. Her planlegges nye boliger, hyggelige byrom, butikker, serveringstilbud og møteplasser som vil bidra til å løfte og videreutvikle hele nærområdet for både dagens og fremtidige beboere.

I nærområdet finner du dagligvarebutikker som Coop Extra og Kiwi, samt hyggelige restauranter og kaféer. Årvoll senter ligger kun en kort spasertur unna med både Rema1000, tannlege, frisør og apotek. Ønsker du et enda bredere utvalg av servicetilbud finnes også Linderud Senter, Løren Torg og Storo Storsenter kun en kort kjøretur unna.

Kun få minutters gange fra boligen finner du idylliske Bjerkedalen park med hyggelige promenadeveier, dam, sandstrand og den vakre Hovinbekken med sine små fossefall. For den aktive byr nærområdet på gode fritidsmuligheter med blant annet Årvoll idrettsplass, Årvoll gård og Linderud gård.

Fra leiligheten har du en fin turvei opp til Lillomarka med flotte rekreasjonsmuligheter med milevis av bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper. Her finner du og bade- og rekreasjonsområdet ved Isdammen, samt Grefsenkollen med fine slalåmbakker om vinteren. Her ligger alt til rette for et aktivt friluftsliv og flotte naturopplevelser året rundt, enten du foretrekker turer, trening eller rekreasjon i naturskjønne omgivelser.

Herfra er det enkel adkomst til Oslo sentrum med både bil og offentlig transport. Busslinje 58 stopper like ved boligen med holdeplass i Refstadveien. I tillegg har du enkel tilgang til busslinjene på Bjerke med både 26 og 31- bussen, samt natt- og flybuss. Buss 26 og 31 tar deg til Sinsen T på under 5 minutter, med videre forbindelse til resten av byen.

Dette er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker en sentral beliggenhet kombinert med nærhet til grønne omgivelser, rekreasjon og et rikt aktivitetstilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Refstad skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
- Brobekk barnehage (1-5 år) 3 min
- Barnehagenvår Sofus (1-5 år) 5 min
- Bjerke Panorama barnehage (1-5 år) 7 min

Se for øvrig vedlagt Nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 29.760 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Borettslaget har 100 parkeringsplasser, alle med mulighet for elbil lader. Disse leies ut etter venteliste som administreres av styret, og må sies opp separat til styret. Iht. mail mottatt fra styret 24.09.2026 ligger ventetiden på et sted mellom 1 til 2 år avhengig av hvor mange som flytter. Parkeringsplass følger ikke leilighet ved salg. Parkering koster kr 300,- per måned.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-981, datert 12.06.1962. Deler av eiendommen er også regulert til byggeområde for bolig (trygdeboliger) i henhold til reguleringsplan S-923, datert 07.07.1961. Begge planer er eldre og har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i:
- KDP-17, Kommunedelplan for torg og møteplasser.
- VPOR, Planprogram med veiledende program for offentlige rom for Bjerke.
- Strategisk plan for Hovinbyen.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2025/14377 - Byggesak. Refstadveien 102 - 110 - Oppføring av boligblokk og underjordisk garasje med bilheis. Søknaden omfatter oppføring av boligblokk med næringsarealer og tilhørende parkeringskjeller. Boligblokken er todelt, den består av én tårnbygning og én lamellbygning som henger sammen. Blokkene får flatt tak, det etableres en felles takterrasse på lamellbygningen. Det etableres næring i 1. etasje i tårnbygget, og leiligheter i resterende areal. Prosjektet går over 12 etasjer med totalt 63 leiligheter i prosjektet. Igangsettelsestillatelse nr. 5 ble gitt 08.04.2026. Se også Saksnummer 202462544 for byggesak om riving av boligblokk i Refstadveien 102, tillatelse til riving ble gitt 16.01.2025. Prosjektet vil ha påvirkning på utsikt, og kan medføre økt innsyn og påvirke solforhold. Det må påregnes støy under byggeprosessen.

Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode.
- Saksnr. 202213600 og 202506705, plansak (Bjerke Syd, Parkbyen): Parkbyen skal utvikles som et tilnærmet rent boligområde med om lag 700 boliger og en ny 8-10-avdelings barnehage. Det reguleres inn næringsareal for utadrettet virksomhet mot torget og overgangen til parken.
- Saksnr. 202213772 og 202506905, plansak (Bjerke Nord, Torgbyen): Torgbyen skal utvikles til et nytt nabolagssentrum med urbane kvaliteter samtidig som travets virksomhet videreføres og utvikles. Planen tillater oppføring av ny bebyggelse, med kombinert bolig og næringsformål, mellom travarenaen og Refstadveien. Bebyggelsen er organisert som kvartaler. Kvartalsbebyggelsen har stort sett bebyggelse mellom 5-7 etasjer. Planforslaget tillater to høyere punkthus. Disse to punkthusene er angitt med bestemmelsesområde #7 som angir absolutt maks høyde 42 meter.
- Saksnummer 2025/21317 - Plansak. Detaljregulering - Økernveien 224 (Bjerke travbane). Indre bane skal utvikles som en byintegrert arena som kombinerer travsportens behov med nye tilbud for lokalsamfunnet. Målet er å gjøre anlegget til en åpen møteplass – ikke bare en lukket sportsarena. Det skal undersøkes hvordan området kan være tilgjengelig for allmennheten når det ikke er store lukkede arrangementer, og forbindelsene rundt banen skal styrkes slik at anlegget blir en naturlig del av byens nettverk av parker og turveier. Det planlegges for en gjennomgående «loop» som binder sammen hele området med omkringliggende nabolag. «Loopen», som muliggjøres med ny kulvert under løpsbanen, knyttes til Bjerkebåndet (hovedgrep i VPOR), nye gangveier, nedskrittingsbane, gjestestaller, travskole og nye offentlige nærmiljøfunksjoner. «Loopen» vil være tilgjengelig for allmenheten når det ikke foregår store løpsdager på Bjerke.

- Saksnummer 2025/06830 - Plansak. Detaljregulering , Refstadveien fra Årvollveien til Økernveien. Planarbeidet omhandler fremtidig gateutforming som følge av bedre tilrettelegging for sykkel, gange og kollektivtransport. Se også saksnummer 2026/06290 - Plansak. Detaljregulering - Refstadveien øst.

- Saksnummer 2025/06893 - Plansak. Detaljregulering , Refstadveien 60 - 74. Forslagsstiller Attivo Bolig Bjerke AS foreslår å omregulere Refstadveien 60-74 fra byggeområde for Kontor- og forretningsbygg til Kombinert bebyggelse og anleggsformål - Forretning/kulturinstitusjon/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service, helse og velvære)/kontor/bevertning/lager. Det skal oppføres to nye bygg på
planområdet i to byggetrinn Dagens bruk ønskes videreført og utvidet med større tilbud av aktiviteter og service for nærområdet (deriblant bibliotek).

- Saksnummer 2025/06789 - Plansak. Detaljregulering , Sykkelanlegg langs RV. 4 fra Årvoll skole til Sinsen. Statens vegvesen, Vegavdeling Oslo jobber med et gang- og sykkeltiltak langs Rv 4 fra Årvoll skole til Sinsen. Planprosjektet omfatter utvidelse av dagens gang- og sykkelveg til sykkelveg med fortau.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 826,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, vaktmester, trappevask, grunnpakke internett, nedbetaling av felleslån og renter, drift og vedlikehold m.v.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Styret kan endre felleskostnadene med en måneds varsel uten generalforsamlings samtykke.

Det foreligger ikke ytterligere fordeling av felleskostnader.

Boligselskapet har inngått avtale med EcoGuard om månedlig energiavregning fra og med forbruket for juli 2025. Kostnader knyttet til varmt tappevann og kaldt forbruksvann, faktureres månedlig via felleskostnadene og vil variere etter forbruk.

Nåværende eier har hatt et strømforbruk på ca. kr 8 000,- / 4 599 kwh for 2025. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Grunnpakke internett er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 408 074,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke tilkommer en eiendomsskatt på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 30 992,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 442 587,09,- pr. 24.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 117 884 019,- pr. 24.09.2026 og lånevilkårene er:

LÅN I:
Lånenummer: 11498722, Husbanken
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 24.09.2026: Flytende, 4,06% pa.
Restsaldo: kr 35 316 009,-
Andel av saldo: kr 132 853,-
Kapitalkostnader: kr 7 548,05,-
Innfrielsesdato: 01.06.2037
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

LÅN II:
Lånenummer: 98207930296, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 24.09.2026: Flytende, 5,14% pa.
Restsaldo: kr 66 722 565,-
Andel av saldo: kr 250 116,52,-
Kapitalkostnader: kr 1 748,20,-
Innfrielsesdato: 28.02.2045
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

LÅN III:
Lånenummer: 98208786776, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 24.09.2026: Flytende, 5,04% pa.
Restsaldo: kr 15 845 445,-
Andel av saldo: kr 59 617,57,-
Kapitalkostnader: kr 397,66,-
Innfrielsesdato: 30.05.2046
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

5 290 000,00 Prisantydning
442 587,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 732 587,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 741 889,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 751 839,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Wojciech Jakub Buczkowski og Aneta Agnieszka Kantor-Buczkowska

Leiligheten er tilknyttet Bjerke Borettslag.
Borettslaget består av 303 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Vask og renhold av trapper utføres av borettslagets renholder.
Dyrehold er delvis tillatt. Se husordensregler for ytterligere informasjon.
Fellesvaskeri i hvert bygg.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025-2026 Refstadsvingen 7 sine fellesareal lettere pusset opp, samt fasadevask. Etablering av individuell måling av varmtvann og kaldtvann. Gått over til felles avtale for internett gjennom Telia.
2024 Nytt søppelsystem. Oppgradert nøkkelsystem
2022 Ny lekeplass
2021-2022 Utskiftning av heiser i høyblokkene. Nye inngangstrapper i 1, 2 og 5. Oppgradert uteområdet foran lavblokkene.
2020 Montert el-billadere på borettslagets parkeringsplasser, som kan leies.
2018 Montert nye trapper i 1, 2 og 5.
2017 Vask fasade mot Trondheimsveien i 1-7
2015 Nye bad og soilrør. Nytt inngangsparti
2014 Nye vinduer/balkongdører. Byttet inngangspartiene lavblokk. Fullført utskifting av alle porttelefoner. Asfaltering av gangvei i RS2.
2012 Nye heisstoler høyblokkene. Sanering gamle fryserom.
2011 Nye porttelefoner i lavblokken. Kjøp av traktor. Serviceavtale med Norsk Brannvern
2010 Oppgradering av varmtvannssirkulasjonen. Radiatorene ble byttet.
2008 Utskifting hoved-eltavler i høyblokkene. Omtekking av tak i lavblokken. Trappehusene høyblokkene malt.
Vaskerier malt, elektrisk anlegg oppgradert.
2006 Nye fasader og nye balkonger.
2003 Felling trær Trondheimsveien. Ny Eltavle
2002 Utskifting av låsesystem. Maling inngangsparti
2001 Utskiftning av tak på høyblokkene

Planlagte prosjekter:
Det er iht. styret ved mail 24.09.2026 ingen store prosjekter som vil øke felleskostnader fremover.
Det ble vedtatt ved ekstraordinært årsmøte 2026 et bytte av energikilde fra fjernvarme til varmepumpe med energibrønner og energigjenvinning fra avkastluft. Det ble tatt opp et lån i forbindelse med prosjektet med estimert totalt låneopptak på kr 18 500 000,-. Deler av låneopptaket er planlagt å tilbakebetales med støtte fra Enova. Estimert total prosjektkostnad kr 22 000 000,-. Første delutbetaling 27.05.26 på kr 4 500 000,-. Andre delutbetaling 26.06.26 på kr 11 000 000. Tredje delutbetaling 01.07.26 kr 500 000. Fordeles etter felleskostnadsbrøken. Se protokoll fra møte for mer info om prosjektet, finansiering og låneopptak.
Styret legger til ved mail mottatt 24.09.2026 at "Vi er straks ferdig med et pågående prosjekt for å endre vår varmekilde. Prosjektet ser foreløpig svært lovende ut, og vi forventer å få en bedre energimerking straks."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten benyttes løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 20 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 257,00
Foto ca.  kr 11 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0126/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26126

Sist oppdatert: 06. oktober 2026 kl. 16:50