Gransveien 56

Gransveien 56, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 434, bruksnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 304 kvm

BRA-i:
Underetasje 128 kvm: To entréer, trappegang, soverom, stue/kjøkken, to baderom, vaskerom, toalettrom og to boder.
1. etasje 137 kvm: Kjøkken, stue, gang, baderom, kontor og tre soverom.

BRA-e:
Garasje 39 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 21 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.06.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1976, bestående av en underetasje og en første etasje.
Bygningen er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger i tre- og lettklinkerblokker og etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Ytterkledningen består av stående og liggende trekledning samt pussede/malte flater.
Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, belagt med takplater av metall fra ukjent årstall.
Renner og nedløp er i metall, og pipen er helkledd i metall.
Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1975, 1982, 2010, 2022 og ukjent årstall.
Det er profilerte entrédører og en balkong/terrassedør med karm/ramme av tre fra ukjent årstall.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 21 m² i trekonstruksjon.
Det er en elementpipe fra byggeår, med en vedovn i trappegangen og en i stuen.

Frittstående garasje på 39 m². Bygningen er oppført i lettklinkerkonstruksjoner med takstoler i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende- og stående trekledning.

Sikringsskap er plassert i 1. etasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Komfyrvakt er installert på kjøkkenet i 1. etasje.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom

Baderom 3 - Helhetsvurdering: Det observeres omfattende sprekker i flisfuger på gulv og vegger i dusjsonen, og det er registrert bom i enkelte fliser. Det er brukt materialer i våtsonen som ikke vurderes som fuktbestandige.
Det er motfall på deler av gulvet, og fallforholdet utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig.
Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater.
Det er åpninger rundt rørgjennomføringer, og både vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
Det mangler tilluftsspalte, og det er påvist feil bruk av dampsperre. Arbeidene bærer preg av manglende fagmessig utførelse.

Vaskerom - Helhetsvurdering: Gulvbelegget viser tegn til slitasje, utettheter og manglende overganger mot vegg. Det er åpning rundt avløpsrøret til servanten. Gulvbelegget er ikke klemt med klemring i sluk. Både vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Rommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte mangler. Det er påvist feil bruk av svertpapp i konstruksjonen.

Kjøkken
- Underetasje - Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes som ikke tilfredsstillende.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble målt kritisk høyt fuktnivå (21,7 vektprosent) i utlektet veggkonstruksjon mot bakvegg, noe som vurderes som en pågående fuktskade. Det ble registrert lukt som kan indikere fuktskade. Det er observert svartpapp i veggkonstruksjonen, en løsning som reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
Baderom 1:
- Overflater vegger: Det er tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen, og et vindu er plassert i våtsonen.
- Overflater gulv: Det er tegn til riss og sprekker i flisfuger, og det er registrert bom i enkelte gulvfliser.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Se punkt "Fordelerskap og fordelerstammer" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Baderom 2:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte er ikke etablert.

Kjøkken
- 1.etasje - Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- 1.etasje - Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventiler.
- Underetasje - Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Underetasje - Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Underetasje - Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Underetasje - Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre luftgjennomstrømning.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen på vaskerommet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 og 2 kommer i kontakt med karmen.

Rom under terreng
- Innerdører: Dørbladet i bod, toalettrom og baderom 3 kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen på soverom vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventiler.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det er observert misfarging stedvis på undertak.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet, og det er registrert fuktmerker i undertaket som skyldes kondens.

Spesialrom
- Badstue - Helhetsvurdering: Det er observert svartpapp i veggkonstruksjonen, noe som tyder på feil oppbygning. Det tekniske utstyret har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 10 mm på stuen og opptil 20 mm på kjøkkenet.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår, 1982 og ukjent årstall viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Yttertak - Helhetsvurdering
Vurderingen er gjort fra stige med begrenset tilkomst. Ventilasjonen av takkonstruksjonen er utilstrekkelig. Taktekkingen og undertaket har en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Trappen av trekonstruksjoner viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering - Helhetsvurdering:
- Deler av dreneringen fra byggeåret har en alder som tilsier usikker funksjon. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag i kjellervegg. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, og deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Frittstående garasje - Helhetsvurdering
Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Yttertaket og vinduer har en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Baderom 2 - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Kontroll i tilliggende konstruksjon er ikke utført grunnet våtsonens plassering mot yttervegg.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert da den ikke var tilgjengelig.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trapper mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i leiligheten i underetasjen ble totalrenovert i 2010.
Badet i 2. etasje ble totalrenovert i 2004.
En liten lekkasje ved pipen i stuen ble reparert våren 2021.
Taket ble renovert i 1998.
Drenering på baksiden av huset ble utført i 2024/2025 på grunn av overvann.
Det er en sprekk i betonggulvet utenfor garasjen, og en tynn sprekk i en kjøkkenvegg som trolig skyldes sprenging i området.
Verandaen ble bygget ut i 2007.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny ferdigplen lagt etter graving i forbindelse med drenering og oppgradering av utvendig vann og avløp, utført av Aurskog Høland Bygdeservice
- Utvendige avløpsrør oppgradert, utført av Berge Bygdeservice AS

2024:
- Diverse elektriske arbeider utført med 5 samsvarserklæringer
- Utbedring av drenering på sørøstvegg og tiltak mot overvann på baksiden av huset, uført av Berge Bygdeservice AS
- Nye lyskilder montert over speil på badet i andre etasje, utført av Fetsund Elektro AS

2023:
- Maling av garasje utført av Bygdesørvis Welin AS

2021:
- Huset malt, utført av Bygdesørvis Welin AS
- Ny varmepumpe montert i stue i 1.etg., utført av Gan Maskinforretning

2020:
- Vannmåler installert av Lillestrøm kommune

2016:
- Gammelt kjøkken revet og nytt montert med integrerte hvitevarer, samt endret og oppgradert elektrisk anlegg.

2010:
- Bad i leilighet i underetasje pusset med nye fliser, gulvvarme og innredning, utført av tømrer Willy Rydberg Olsen
- Bad i 1.etg. nytt dusjhode og ny håndvask over skap

2007:
- Veranda med utgang fra stue utbygget og utvidet

2001:
- Baderom revet og nytt bygget med to håndvasker, toalett, badekar, bidet og dusjkabinett, utført av tømmermester Larry Moore og tømrer Willy Olsen Aasaune

1998:
- Taket oppgradert av firma fra Eidsvoll

En romslig og velholdt enebolig fra 1976 over to plan. Boligen er godt vedlikeholdt opp gjennom årene og har fått betydelige oppgraderinger og påkostninger.
Boligen ble sist malt i 2022, og garasjen i 2023.
I underetasjen er det godkjent utleiedel med egen inngang.

Huset ligger høyt på tomten på Løkenåsen, og har et åpent utsyn over jordbrukslandskap og Fetsund.
Her får man god plass og boligen har en planløsning som gir fleksibilitet for storfamilie eller utleie.

1. ETASJE:

Stue
Stuen i 1. etasje har en rekke store vindusflater vender mot det åpne landskapet, og balkongdøren gir utgang til den romslige verandaen.
Vedovnen, installert rundt 2001, er plassert mot en eksponert mursteinspipe som gir rommet karakter.
En varmepumpe fra 2021 er montert på veggen. Varmepumpe og vedovn i kombinasjon sørger for en lun og god innetemperatur året rundt.
Rommet har pass til stor sofagruppe og separat spisebord.

Kjøkken
Kjøkkenet ble oppgradert i 2016 med slette fronter, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur.
Integrerte hvitevarer inkluderer nedfelt induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Vegghengt ventilator er tilkoblet avtrekk.
Kjøkkenet har både lekkasjestopper og komfyrvakt for ekstra sikkerhet.
Benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate.

Balkong
Balkongen på ca. 21 m² har utgang fra stuen. Herfra er det åpent utsyn over jordbrukslandskap og Fetsund.

Baderom
Baderommet ble pusset opp i 2001 og har flislagt gulv med varme og flislagte vegger.
Innredningen består av servantskap i profilert utførelse, ovenpåliggende dobbel servant, skap og belysning over.
Dusjsone med dør i glass, dusjarmatur tilkoblet hånddusj.
Frittstående hjørnebadekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj.
Frittstående toalett og bide.
Varmtvannsbereder fra 2022 er plassert i skap.

Soverom
I 1. etasje er det opprinnelig fire godkjente soverom. Det ene rommet benyttes i dag som kontor.
Soverom 1 har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
Soverom 2 og soverom 3 er noe mindre, men begge rommer seng og oppbevaringsplass.

UNDERETASJE:

Entré
Inngangspartiet til U. etasje møter deg med en romslig gang med skyvedørsgarderobe med speilfront.
Gulvvarmen i entréen gir en lun velkomst.

Trappehall
Trappehallen er romslig og har en vedovn (Dovre Cinderella, installert 2004) plassert mot en eksponert mursteinspipe.
Herfra fordeler underetasjen seg i to adskilte deler: en felles del tilknyttet hovedenheten og den godkjente hybelen med egen inngang.

Baderom og badstue
I den delen av underetasjen som tilhører hovedenheten finnes et baderom med tilkomst til badstue.
Badet er av eldre dato med flislagte vegger og vegger med trepanel.
Vegghengt servant med speil og belysning over.
Dusjsone med dusjforheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj.
Baderommet har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Badstuen har panel på vegger og himling, flislagt gulv og elektrisk badstueovn. Et trivelig tillegg for hverdagen.

Vaskerom
Vaskerommet har vegghengt utslagsvask og en varmtvannsbereder på 198 liter fra 2002.
Gulvbelegg, vegger med panel og himling med panel.
Vaskerommet har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Toalettrom
Toalettrommet i underetasjen har vegghengt servant og speil over.
Gulvstående toalett.
Gulvbelegg, vegger med tapet og himling med panel.

Hybel
Entréen har flislagt gulv med varme.

Stuen er av god størrelse med plass til sofagruppe, og åpner seg mot kjøkkenet.
Kjøkkenet har profilerte fronter, benkeplate av laminat, nedfelt keramisk platetopp, stekeovn og opplegg til oppvaskmaskin.
Romslig bod i hybelen.

Baderommet ble oppgradert i 2010 med flislagte gulv og vegger, og varmekabler i gulv.
Innredning med dobbel servant, speilskap og belysning over.
Dusjsone med innfellbare dører i glass, og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj.
Gulvstående toalett.

Lagring
To boder i underetasjen.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring.
Fastmonterte panelovner, varmepumpe i stue, og elektriske varmekabler i gulv på baderom 1, baderom 2 og entré.
Vedfyring med to vedovner plassert i henholdsvis stue og trappegang.
Det er også en elektrisk badstueovn i tilknytning til baderom 3.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1976. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidige brukstillatelser for boligbyggets 1. etasje og hybelleilighet ble gitt henholdsvis 12.01.1976 og 06.05.1976. Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggetillatelse for nybygg av dobbelt garasje datert 17.08.1976. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente byggetegninger for eneboligen datert 10.04.1975.
Det er enkelte avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning.
I 1.etg. er det etablert en vegg mellom stue og trappegang.
Det er også åpnet opp på kjøkkenet ved å fjerne en vegg.
I U.etg. er det etablert en bod i den ene boden, samt fjernet en bod i trappehallen.

Tak som er tilbygget over inngangsparti til hybel i underetasjen, er ikke søkt om eller byggemeldt.

Selger opplyser i sitt egenerklæringsskjema at verandaen ble bygget ut i 2007. Det foreligger ingen søknad eller godkjenning av tiltaket.
Konsekvensen ved søknad kan være at tilbygget ikke godkjennes og må rives.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre. 

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er i følge selger gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et etablert, naturskjønt og trafikkstille boligområde på populære Løkenåsen ved Fetsund i Lillestrøm kommune. Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet med nydelig utsikt over nærområdet.

Fra eiendommen er det nærhet til flotte tur- og friluftsområder med utallige skiløyper, samt bademuligheter ved Hvalstjern og Heiavann. Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett.

Fetsund lenser ligger få km unna og er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg. Det er bevart som et enestående kulturminne med verksteder for tradisjonelt håndverk, kafé og museumsbutikk. Fet Golfklubb har en 9-hulls golfbane som ligger i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat.

Eiendommen sokner og har gangavstand til Riddersand barneskole (1,5 km) med SFO. For elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Østersund ungdomsskole (1,6 km). I tillegg finnes det flere barnehager i nærheten. Romerike har flere videregående skoler, og OsloMet - storbyuniversitetet har avdeling på Kjeller ved Lillestrøm.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste holdeplass er Løken terrasse og ligger ca. 5 minutters gange fra eiendommen. Det er gode pendlermuligheter fra Svingen togstasjon (2,4 km) med bl.a. tog til Oslo som tar ca. 22 min.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres ved bl.a. nærbutikken Joker eller via Spar, Rema1000 og Coop Extra i Fetsund. Fetsund sentrum har for øvrig et variert servicetilbud med blant annet vinmonopol, blomster- og interiørbutikk, flere frisører m.m. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Lillestrøm sentrum som innehar et godt og variert utvalg av butikker, shoppingsenter, post, bank, apotek, mote, vinmonopol, helsetilbud, cafeer, barer, restauranter, kino, kulturhus etc. Strømmen storsenter med over 200 butikker, samt Lørenskog og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via god offentlig kommunikasjon og bil.

Tidsavstander i bil: Fetsund ca. 6 min, Lillestrøm ca. 13 min, Strømmen ca. 18 min, Oslo S ca. 35 min, Gardermoen ca. 42 min.

Riddersand skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)
Fetsund barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1289 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning.
Det ble lagt ny plen på baksiden og forsiden av boligen i 2025, etter graving i forbindelse med drenering.

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Reguleringsplan for del av Gran Gård, GNR.34, BNR.1 i Fet kommune, datert 26.03.1971, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Lillestrøm 2023-2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Kommuneplanen har en bestemmelse som overstyrer eldre reguleringsplaner for utnyttelsesgrad. Eiendommen ligger i kommuneplanens ytre sone, hvor tillatt bebygd areal (BYA) er 20 %. Dette gjelder foran reguleringsplanens angitte utnyttelsesgrad på 25 %.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 18 534,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 24 016,-.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Selger har ikke oppgitt øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Det estimeres et strømforbruk på ca 25 000 kWh for tilsvarende boliger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 150 251,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

175 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
176 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 176 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 195 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivar Brandt og Elin Thove Willassen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 346,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 000,-
Foto  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0044/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2644

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 19:29