Likollveien 46

Likollveien 46, 1781 HALDEN
Kommunenummer 3101, gårdsnummer 61, bruksnummer 364, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Likollen Borettslag, organisasjonsnummer 948582538

Totalt bruksareal BRA: 123 kvm

BRA-i:
U.etasje - 52 kvm: Vindfang, gang, to soverom, bad, vaskerom, toalettrom og tre boder.
1. etasje - 53 kvm: Stue og kjøkken

BRA-e:
Garasje:
1. etasje - 18 kvm: Garasje i felles rekke

Åpent areal:
1. etasje - 37 kvm: Terrasse og platting

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.09.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehuset er oppført i 1967 og fremstår med normal standard sett i forhold til alder og konstruksjon, men med flere alders- og vedlikeholdsrelaterte avvik. Taket har pappbelegg. Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon. Undertaket er av rupanel, og loftet er et kaldtloft.
Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon med liggende og stående bordkledning. Malte trevinduer med 2-lags glass og trevinduer beslått med aluminium og 3-lags glass. Kjeller vinduer med 1 + 1-lags glass, koblet glass.

Tiltak utført av eier den senere tid:
Revet gipsvegger i 1.etg på tak og vegger i begge soverom, vindfang, gang og halve trappegang.
Byttet ut glassfiber isolasjon og gammel isolasjon med ny.
Byttet lister og dører i hele bolig.
Nytt elektrisk i hele bolig utenom i boder og teknisk rom. (Sikringsskap er gått over)
Doen er byttet og lagt fliser på gulv.
Nytt laminat på alle gulv utenom boder (Der er det lagt belegg)
Tak og vegger i 2.etg er helsparklet, slipt og malt.
Vindsperre er byttet i vindvang, og soverom.
Microsement på bad.
Vegg til vegg teppe i trappegang.
Nytt kjøkken samt rørlegger arbeid på kjøkken og bad.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Vaskerom - er antatt fra byggeår. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det foreligger ingen dokumentasjon for våtrommet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Gulvbelegg er lagt direkte på eksisterende gulv for visuell utbredelse og er ikke fagmessig utført. Vanntett sjikt er ukjent. Det er eldre soilsluk, og høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 50 mm.

TG2:
Taktekking/takkonstruksjon/loft - Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Undertak er misfarget

Yttervegger - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.

Vinduer mot øst - Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
Vinduer - kjellerboder - Vinduer har usikker fremtidig funksjon.

Ytterdører - Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.
Balkongdører - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Terrasse/platting - Det er etterslep på vedlikehold av overflater

Bad - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Vegger har skjolder. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er registrert at smøremembran er ført over klemringen i sluket. Utførelsen medfører at klemringen og membranens tilslutning mot sluket ikke kan kontrolleres visuelt, og løsningen kan være utført i strid med monteringsanvisningen for det aktuelle sluk-/membransystemet.

Kjøkken - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Toalettrom - Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det mangler luftespalte i eller rundt dør.

Innvendige vannledninger - Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje.
Innvendige avløpsrør - ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Varmtvannsbereder/tank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Fuktsikring og drenering - Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Utvendige vann- og avløpsledning inkl. overvann og avløp fra drenering-Vannledninger av galvaniserte stålrør er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledninger av støpejernsrør før 1990 er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2026 - På badet, har jeg lagt microsement. Jeg er faglært. Rørlegger kompis og jeg har byttet dusj og innredning. Det elektriske fikk jeg hjelp av en elektriker kompis, han byttet speil, vifte, taklampe og deksel til brytere. Jeg har i etterkant hatt et firma som har godt over alt det elektriske og har papirer på det.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja
Eneste vi har sett er saltutslag fra grunnmur i boden og grunnmur midt i boligen mellom bod og wc

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
2024- Styret i borettslaget byttet kledning på 1 av 2 sider på boenheten.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Som nevnt tidligere, har vi observert saltutslag i nevnt rom.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja - lagt fliser under peisen.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja
Borettslaget har planer om å bytte panel, vinduer og terrasse dør på bakside

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Nåværende eiere har siden 2024 utført omfattende oppussing i begge etasjer. Resultatet er et gjennomført moderne og helhetlig uttrykk.

Nær sagt alle rom er oppgradert med nye overflater. All belistning og alle innvendige dører er også skiftet ut.
I stuen og kjøkkenet som til sammen utgjør det meste av andre etasje er både vegger og himlinger helsparklet, pusset og malt. I stuens himling er et større antall LED-spotter felt inn, som del av en større fornyelse av boligens elektriske anlegg. På gulvet er ny én-stavs laminat lagt gjennomgående mellom stuen og kjøkkenet.

Kjøkkenet er så sent som i 2026 oppgradert med helt ny innredning fra IKEA som godt utnytter rommets form og areal. Innredningen er praktisk utformet med blant annet flere arbeidsflater og har generelt gode oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk.

I underetasjen er vegger og himlinger revet og nye glatte overflater etablert i både vindfanget, gangen og soverommene. På vindfangets gulv er det lagt storformat fliser, i de øvrige én-stavs laminat.

Badet er stilfullt pusset opp i 2026 med microsement på gulv og vegger, nytt dusjhjørne og nye møbler. Avtrekksvifte, taklampe og deksler til brytere er også skiftet ut. I gulvet er det varmekabler av eldre årgang.

Toalettrommet som tilstøter badet er også pusset opp i 2026 med blant annet nytt klosett og blandebatteri. Fliser er lagt på gulvet og spilepanel montert på én vegg, øvrige overflater er malt.

I underetasjen inngår også et vaskerom som trolig er fra byggeåret og noe oppgradert i nyere tid. Grunnet alderen tilfredsstiller rommet ikke dagens krav til våtrom, men er likevel funksjonelt og i daglig bruk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg i vaskerom og boder, fliser i vindfang, mikrocement på bad, ellers laminat.
Innervegger: Mikrocement på bad, ellers malte flater.
Himlinger: Malte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte brune fronter. LED-striper under overskap. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Veggmontert ventilator med kullfilter.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og nedfelt keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert lys. Dusjhjørne med fast glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitevarer på kjøkken. Integrert pax garderobe på hovedsoverom medfølger ikke.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 9 stk. rekkehus, datert 4.7.1968 med godkjente tegninger datert 22.9.1966.
Det foreligger ferdigattest på riving av eksisterende rekkegarasjer, oppføring av nye rekkegarasjer datert 10.2.1999 med tegninger
Det foreligger ferdigattest på omlegging av vann og avløp til separatsystem- utkobling av septiktank datert 5.3.2002

Det er avvik fra de opprinnelige bygningstegningene av fasade mot slik rekkehusene fremstår i dag. Det er ikke fremlagt tegninger som viser terrasser og plattinger med levegger. Tilsvarende gjelder for de øvrige leilighetene i borettslaget. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette. For tiltak som er utført på borettslagets tomt, overtar kjøper sammen med øvrige andelseiernes risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen.
Soverom i første etasje er fjernet og fremstår i dag som en del av stue.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen er en del av veletablerte Likollen Borettslag ved Likollen/Låby, like nord for sentrumskjernen. Dette er et utpreget barne- og familievennlig nabolag, spesielt siden Låby barneskole er lett tilgjengelig i nabolaget. Internt på borettslagets tomt er det ingen gjennomgangstrafikk og et rolig miljø hvor barna kan ferdes fritt.

Lekeplass ligger allerede like over gaten. Turområder er lett tilgjengelig, blant annet i skogen vest for boligområdet hvor det også er lysløype videre ut i marka til Høyås.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved de mange nærbutikkene i området. Til sentrumskjernen tar det under fem minutter med bil. Tar du sykkelen fatt, er du etter kun 10 minutter fremme på brygga med en rekke spisesteder og yrende liv sommerstid. I sentrum finner du ellers et utvalg forretninger og tjenestetilbud som dekker hverdagslige behov.

Vesentlig større shoppingmuligheter finnes naturligvis på andre siden av riksgrensen, en knapp halvtimes kjøring unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Rødsveien idrettsbarnehage (1-5 år) 34 barn 0.8 km
Karrestad barnehage (1-5 år) 42 barn 1 km
Spretten idrettsbarnehage (0-5 år) 48 barn 1.4 km

Skoler:
Låby skole (1-7 kl.) 270 elever, 13 klasser 0.2 km
Hjortsberg skole (1-7 kl.) 391 elever, 19 klasser 1.9 km
Os skole (1-7 kl.) 230 elever, 14 klasser 2.2 km
Strupe ungdomsskole (8-10 kl.) 344 elever, 14 klasser 1.3 km
Rødsberg ungdomsskole (8-10 kl.) 335 elever, 15 klasser 2.4 km
Halden vgs - avd. Porsnes 1200 elever, 61 klasser 2.6 km
Halden vgs - avd. Risum 400 elever 4.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 2 795 kvm som tilhører borettslaget hvor hver andelsseier benytter og vedlikeholder det areal som er naturlig tilhørende den enkelte andel. Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, prydbusker, hekk og diverse beplantninger. Asfaltert internstier.
Borettslaget består av 5 bruksnummere med samlet tomtestørrelse på 15 236 kvm.

Med boligen følger det med en egen garasje i felles rekke på borettslagets tomt. I tillegg er det felles parkeringsplasser på fellesareal. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Halden 2023-2035 datert 04.03.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med tilhørende eldre reguleringsbestemmelser for Låby datert 08.04.1964
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 300,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, tv/bredbånd, vaktmestertjenester, drift og vedlikehold av fellesarealer, styrehonorar og forretningsfører.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 574
Avdrag kr 486
Driftsutgifter kr 5240
I tillegg medlemskontingent medeier på 150,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/bredbånd og avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 589 127,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 43 342,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 361 480,- pr. 17.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 13 013 290,- pr. 17.09.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,25%
Lånets løpetid: 31.3.2054

2 890 000,00 Prisantydning
361 480,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 251 480,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 260 976,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 270 926,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonas Sandmo Hazen og Lene Bjelland

Leiligheten er tilknyttet Likollen Borettslag. Borettslaget består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er Halden Boligbyggelag.
Dugnad må påregnes.
Husdyr må ikke anskaffes uten styrets godkjenning. Styret kan godkjenne at husdyr anskaffes dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Det skal særdeles gode grunner til å kunne inneha dyr i borettslaget. Styret praktiserer lovens ordlyd. Et unntak er nyinnflyttede som kan ha med seg en -1- hund inn i borettslaget. Egen kontrakt for dyrehold skal undertegnes av andelseier og et styremedlem. Dette unntaket gjelder denne konkrete hunden. Ønsker man ny hund må det søkes på nytt, og regler for nyanskaffelse gjelder i slike tilfeller.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Sakset fra årsmøte:
De seneste årene så har det vært gjennomført følgende vedlikehold og oppgraderinger
Vedlikehold:
• Drenering rundt husene
• Bytting av kledning og levegger på kjøkkensiden
• Rehabilitering av piper og rørsystem
• Rehabilitering av gavelvegger
• Bytte av takpapp på husene
• Renovert frontene på alle leilighetene
Oppgraderinger:
• Nye postkassestativ med nye postkasser
• Nytt renovasjonssystem
• Etablert elbil-lading
• Utvidelse av parkeringsplass
• Innkjøp av fellesbod

Planlagte påkostninger som kan påvirke fellesutgifter/fellesgjeld: I 2026 og 2027 vil det bli byttet ut kjeller- og baderomsvinduer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 43 750,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkludert 3 visninger, tekstforfatter og overtagelse)  kr 14 900,00
Visninger pr stk - etter de tre første inkluderte - kr 3 900  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 3 200,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 666,50
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - inkl. plantegninger  kr 20 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0225/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26225

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 21:09