Seljeveien 5

Seljeveien 5, 1452 NESODDTANGEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 4, bruksnummer 705, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 21 kvm: Kjellerboder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 12 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer ca. 25 kvm lagringsplass på felles kaldtloft. Lagringsplassen loftet har ingen fysiske vegger og er beliggende under skråtak (ALH), og er derfor ikke medregnet i bruksarealet.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder formelt tilhører sameiets fellesareal, og at den enkelte sameier derfor ikke har eiendomsrett til selve bodarealet. Bodene har imidlertid over lang tid vært disponert av de enkelte seksjonseierne i tråd med etablert praksis.
Den enkelte sameiers bruksrett til boden må ses i lys av sameiets vedtekter, eventuelle avtaler og den etablerte bruken av fellesarealet. Det innebærer at sameiet som utgangspunkt kan treffe beslutninger om disponering av fellesareal innenfor de rammene som følger av lov, vedtekter og eventuelle etablerte rettigheter. Det foreligger per i dag ingen kjent problemstilling knyttet til den etablerte bruken av bodene..

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en 4-mannsbolig oppført i 1961. Bygningen er oppført over to etasjer samt kjeller og loft. Grunnmuren er av betong/murkonstruksjon på støpt plate på mark. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med liggende trekledning, hvor kledningen på østveggen er fra ca. 2008. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Vinduer er fra 2002, 2004, 2006 og 2025. Entrédøren er fra 2018 og balkongdøren fra 2006. Det er en teglsteinspipe i bygget. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på 12 m².

Sikringsskap er plassert i felles trappegang og på kaldtloftet. Anlegget har automatsikringer, hovedbryter, overspenningsvern og overlastvern. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført på badet, og det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis i tak, rundt pipe og på gulv, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Statikk (synlige deformasjoner og skjevheter): Takkonstruksjonen viser tegn til skjevheter og svanker. Det observeres i gulv.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

Etasjeskiller og gulv på grunn - 2. Etasje (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje (skjevhetsmåling): På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen utenom øst veggen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen utenom øst veggen.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Undertak: Eksakt alder på undertaket er ikke kjent.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er uklart om boligen har egen utvendig stoppekran.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, da den ikke var tilgjengelig.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble oppdaget mugg i vindu og vinduskarm på badet i 2025, og vindu, karm og silikon i og rundt dusjsonen ble byttet samme år. Det var en lekkasje rundt pipen for avtrekk fra kjøkkenet vinteren 2026, og kappe og isolasjon ble erstattet. Det er observert noe generell fukt og kondens i kjelleren. Gammel peis ble fjernet og pipeåpning i leiligheten tettet i 2018. Papp i taket på et soverom har sprukket og blitt reparert. Taket på kjøkkenet sprakk opp på grunn av vannskade fra pipen og er utbedret. Det er også rapportert om noe vannlekkasje rundt støttepillarer for verandaen fra naboen under, og det er forsøkt tettet rundt pilarene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Lekkasjesøk og utbedring rundt soilgjennomføring med montering av ny soilhatt, utført av blikkenslager (Fageksperten AS)

2025:
- Montering av nytt vindu på badet, utført av T T Gulbrandsen

2024:
- Utvendig maling av yttervegger og vinduskarmer, utført av Maler1 Nesodden

2022:
- Ny varmtvannsbereder på 200 liter plassert på kaldtloft. Arbeidet er gjennomført av Thor Rørservice

2020:
- Montering av varmepumpe i stue med egen 15A kurs
- Installasjon av to lamper på loft med bevegelsessensor

2018:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i laminat
- Oppgradering av elektrisk anlegg med nytt sikringsskap og nye kurser, utført av Ski Elektriske AS
- Ny entrédør med elektrisk kodelås
- Nye gulv i laminat
- Flislagt gulv i gang og kjøkken med varmekabler
- Ny isolasjon i inne og yttervegger (etterisolert)
- Nytt elektrisk anlegg med smarthus-løsning
- Ny utekran montert av Thor Rørservice

2009:
- Overflateoppgradering av baderom med flislagt gulv, gulvvarme og flislagte vegger

2008:
- Ny ytterkledning (liggende trekledning) på østveggen

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2018:
- Fjerning av gammel peis og tetting av pipeåpning
- Etablering av varmekabler i gang og kjøkken

Lys og innbydende 4-roms selveierleilighet med fri og luftig atmosfære. Leiligheten er betydelig oppgradert og oppusset i 2018, og fremstår i dag som en moderne og velholdt bolig med gode kvaliteter. Det ble blant annet etablert nytt kjøkken, nytt elektrisk anlegg og oppdaterte overflater. I tillegg ble det installert en varmepumpe, som bidrar til effektiv oppvarming og et behagelig inneklima.

Boligen fikk samtidig en praktisk smarthusløsning som gir mulighet for automatisk styring av blant annet utelys basert på soloppgang og solnedgang. Løsningen har også egne moduser for ferie, arbeid og natt. Disse kan tilpasses ulike behov og bidra til redusert energiforbruk ved å senke temperaturen og dempe belysningen når boligen ikke er i aktiv bruk. Dette gir en kombinasjon av komfort, enkel betjening og energibevisst drift.

Leiligheten har tre gode soverom og en luftig planløsning med gode lysforhold. Fra stuen er det utgang til en stor og solrik balkong på ca. 12 m², som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealene i sommerhalvåret, sol på balkongen fra ca kl. 11 - 21 midtsommers . Her er det god plass til utemøbler, grill og beplantning, og balkongen blir et attraktivt sted å nyte lange sommerdager. I tillegg disponerer boligen hage, som gir ytterligere uteareal og gode muligheter for lek, avslapning og hyggelige stunder utendørs.

Det er montert varmepumpe og boligen har også mulighet for peis, noe som kan bidra til ekstra hygge og varme på kjølige dager. Meget gode lagringsmuligheter gjør det enkelt å holde boligen ryddig, med god plass til oppbevaring av både sportsutstyr, sesongutstyr og andre eiendeler.

Entrè:
Innbydende entré med flislagt gulv og behagelig gulvvarme – en varm og praktisk velkomst til boligen.

Stue:
Stuen er et lyst og innbydende oppholdsrom med meget gode lysforhold og store vindusflater som gir et flott gjennomlys og en luftig atmosfære. Her er det god plass til en romslig sofagruppe, TV-møbler og en hyggelig spisestue, noe som gjør rommet velegnet både til hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Fra stuen er det direkte utgang til den store, solrike balkongen på ca. 12 m², som naturlig forlenger oppholdsarealet i sommerhalvåret. Det er også mulighet for peis, som kan tilføre ekstra varme og lun stemning på kjølige kvelder.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2018 og fremstår som et moderne og innbydende kjøkken med en god kombinasjon av funksjonalitet og praktiske løsninger. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate i laminat, med underlimt oppvaskkum og ettgreps armatur. Flislagt vegg mellom over- og underskap gir et pent og helhetlig uttrykk, mens belysning under overskap sørger for godt arbeidslys.

Kjøkkenet har integrerte hvitevarer, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor er installert, noe som gir ekstra trygghet i hverdagen. Gulvvarme bidrar til en behagelig romtemperatur, og mekanisk avtrekk sørger for effektiv ventilasjon. Et velholdt og praktisk kjøkken som innbyr til både hverdagsmatlaging og hyggelige måltider

Soverom:
Tre gode soverom gir boligen en fleksibel planløsning og passer perfekt for familien, hjemmekontor eller gjesterom. Soverommene gir gode muligheter for å tilpasse boligen etter ulike behov – enten du trenger egne rom til barna, et rolig hjemmekontor eller ekstra plass til overnattingsgjester

Bad:
Badet ble oppgradert i 2009 og fremstår som et praktisk og innbydende baderom med en tidløs, flislagt utførelse. Flislagt gulv med gulvvarme gir en behagelig og lun følelse under føttene, mens flislagte vegger bidrar til et helhetlig og lettstelt uttrykk. Baderommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med god oppbevaringsplass, speilskap med overlys og stikkontakt, samt et romslig dusjhjørne med innfellbare glassdører. Gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin gir en praktisk og funksjonell løsning.
Det er installert avtrekksvifte på yttervegg, og vannrør er utført som synlig rør-i-rør-system. Avløpsrør er av støpejern og plast. Vinduet ble skiftet i 2025, og bidrar med naturlig lys og et oppgradert preg. Med en takhøyde på ca. 2,31 meter oppleves rommet som luftig og behagelig.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og soverom. Fliser på kjøkken, bad og i gang.
Vegger: Malte slette flater. Flislagte vegger på bad og mellom overskap og underskap på kjøkken.
Himling: Takplater og malte slette flater. Downlights i gang og på bad.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe på soverom 1. Garderobeskap på soverom 3. I kjelleren disponerer leiligheten tre boder på henholdsvis ca. 5 m², ca. 6 m² og ca. 10 m². Fordelingen av kjellerbodene er basert på muntlig avtale i sameiet. I tillegg disponeres ca. 25 m² lagringsplass på felles kaldtloft, med adkomst via takluke og stige fra felles trappegang. Fordelingen på loftet er også basert på muntlig avtale i sameiet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og varmepumpe. Det er montert en varmepumpe i stuen (installert i 2020, med service utført i 2025). Videre er det elektriske varmekabler i gulv på bad, kjøkken og gang, samt fastmonterte panelovner i diverse rom.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1961. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.04.1951 og 08.11.1951, godkjent 28.05.1962. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Balkongen er utvidet, dette er ikke byggesøkt/godkjent.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr. 2433, tinlgyst 04.04.1991 Erklæring/avtale
I forbindelse med at leilighetene i Skogen I borettslag ble omdannet til selveide enheter, er det erklært at alle utskilte parseller skal ha adkomst i henhold til reguleringsplankart.
Lekeplass (areal H på kart) skal være allmennyttig for alle boenhetene som har sitt utspring i det daværende borettslaget.

Dagboknr. 1340, tinglyst 20.02.1992 Erklæring/avtale
Skogen syd Huseierforening har panterett på kr. 20.000,- i eiendommen. Panteretten er uten opptrinnsrett og har prior. etter 80% av lånetakst.Plikt til medlemskap i Skogen Syd Huseierforening.
Nåværende og fremtidige eiere av eiendommen har rett og plikt til å være medlem i Skogen Syd Huseierforening. Huseierforeningen har en tinglyst panterett på kr 20 000,- i eiendommen.

Dagboknr. 9094, tinglyst 05.12.1991 Seksjonering
Opprettet seksjoner:
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 75/270
Underetasjen tilhører seksjonene nr. 1, 2, 3 og 4 i fellesskap.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Det er ikke kjent at det foreligger regler som er til hinder for at eiendommen leies ut.
Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Beliggende i et solrikt og barnevennlig boområdet sentralt på Tangen. Stor lekeplass i Seljeveien som fungerer som et hyggelig sosialt treffpunkt. Egen akebakke i Liljeveien. Fra eiendommen er det kort gangavstand til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og daglige servicetilbud.

Få minutter til marka med skiløyper og barnevennlig slalåmbakke. Gode muligheter for sportslige aktiviteter i området med blant annet flere fotballbaner, friidrettsbane, tennisbaner og et rikt oppmerket tur-nett. Nesodden IF benytter Berger idrettspark som ligger ved Nesodden videregående skole. I tillegg er det fine badestrender langs Nesoddlandet og kun en kort spasertur til Strandpromenaden som er en del av Flaskebekks strandlinje.

Nesodden byr på et hyggelig og variert utvalg av restauranter og spisesteder, med mange flotte alternativer for både en avslappet middag, kafébesøk og hyggelige måltider med familie og venner.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi Flaskebekk, Coop Extra og Rema 1000. Lite senter på Flaskebekk. Her finnes flere restauranter, frisør, jernvarehandel, lege, apotek, tannlege m.m. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Tangen Senter blant annet stor Meny-butikk, vinmonopol, samt et godt utvalg av butikker og velværetilbud.
Vinterbro, Ski og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og båt. Kun få minutters gange til nærmeste bussholdeplass. Fra Nesoddtangen brygge tar båten deg til Lysaker på ca. 9 min og til Aker brygge på ca. 23 minutter. Total reisetid med buss og båt tar ca. 40 minutter. Ved å benytte bil tar det ca. 25 min til Vinterbro, 25 min til Drøbak, 35 min til Ski, 45 min til Oslo S og 1 time 5 min til Gardermoen.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Skoklefall kirke og følg Kapellveien til neste rundkjøring. Ta til høyre i denne og følg fv 157 nordover. Ta inn første vei på venstre side som er Liljeveien. Følg denne innover og ta til venstre ned Seljeveien og følg denne. Eiendommen ligger på venstre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til flere barnehager, samt barne- og ungdomsskole på Tangen. Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Hellvik/Berger. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 804,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Sameiet har felles tomt opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Fellesområdene har blant annet sittegrupper og internveier av grus. Det er pliktig medlemskap i Skogen Syd Huseierforening, som forvalter fellesområder som grøntarealer, lekeplass og veier.

Leiligheten disponerer 3 biloppstillingsplasser på fellesområdet.
Det er gjesteparkering etter gjeldende bestemmelser for sameiet.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan SKOGEN I (ID: 19890062), datert 15.06.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt VII.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2022–2046 (ID: KP2021), datert 21.12.2022. Arealbruken er i planen avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål (nåværende). I henhold til planens § 1 gjelder eldre reguleringsplaner så langt de ikke er i strid med kommuneplanen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H810_12: Krav om felles planlegging. Sonen innebærer at tiltak ikke kan gjennomføres før det foreligger en godkjent detaljregulering for området, med mindre unntak gjelder. Dette er for å sikre en helhetlig utvikling av området.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for Øvreveien 27 (saksnummer 20260239). Status: Planlegging igangsatt.
- Detaljregulering for utvidelse av Tangen senter (saksnummer 20240237). Status: Planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 680,- pr. mnd.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til huseierforeningens faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 27 954,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 20 529,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 17 154,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Velavgift til Skogen Syd Huseierforening er kr 2 680,- pr. mnd. og inkluderer: Felles byggforsikring, Tv/bredbånd (Startpakke) fra Telenor og vedlikehold av fellesarealer, drift/forretningsførsel.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.314 kwt/år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 082 092,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 328 368,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er pr. 03.06.2026 ingen lån registrert på selskapet.

4 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

116 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
117 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
127 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 767 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 777 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Haugland Rudfoss og Ingunn Sivertsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Skogen Syd Huseierforening.

- Organisasjonsnummer: 977 077 087
- Forretningsfører: Usbl
- Forsikring: Gjensidige (polisenr. 83572693)
- Hjemmeside: www.skogensyd.com

Det er pliktig medlemskap i huseierforeningen. Dugnad må påregnes. Foreningen forvalter fellesområder som grøntarealer og lekeplass.
Huseierforeningen har eget festlokale til leie i Seljeveien.

Det gjennomføres for tiden rørfornyingsarbeid i sameiet (fase 1), selger har innbetalt kr. 100.000,-.
Arbeidet startet 13. juli 2026 og er planlagt ferdigstilt innen 27. august 2026. Arbeidene utføres hovedsakelig mandag–torsdag kl. 07.00–19.00, med forbehold om enkelte fredager.
Arbeidet omfatter fornyelse av rør frem til husvegg og under grunnmur.
Det tilrettelegges for adkomst til eiendommene gjennom hele anleggsperioden, men kortvarige stengninger kan forekomme.
Hager og uteområder kan bli berørt der det er nødvendig å grave. Områdene tilbakeføres etter utført arbeid, dette gjelder ikke disp.hage til Seljeveien 5.
Arbeidet som nå gjennomføres er fase 1. Det er per i dag ikke vedtatt eller planlagt noen fase 2.
Sameiet har opplyst at det er tilstrekkelige midler til å gjennomføre fase 1, inkludert en buffer for uforutsette hendelser, og det er derfor ikke forventet ytterligere innbetalinger knyttet til fase 1.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er pliktig medlem i Skogen Syd Huseierforening (org.nr. 977 077 087). Foreningen ivaretar og koordinerer medlemmenes fellesinteresser, og forvalter fellesområder som grøntarealer, beplantninger, veier, kabelanlegg, ledningsanlegg, lekeplass og fellesbygning (vaskeri). Kontingent til Skogen Syd Huseierforening er inkludert i felleskostnadene. Medlemmer plikter å delta på dugnader og sosiale arrangementer, dokumentere endringer/tilleggsareal som påvirker forsikringsomfanget, tillate nødvendig ferdsel/bruk, samt motta valg til styret. Foreningen har egen nettside på www.skogensyd.com og en Facebook-gruppe.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,31 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 21 068,00
Foto kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2616

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 12:11