Bølerlia 119

Bølerlia 119, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 32, ideell andel 1/1
Andelsnummer 15, Haraløkka Borettslag, organisasjonsnummer 950311649

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm.

BRA-i:
3. etasje, 63 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom (tidl. hovedsoverom benyttes pr. d.d. som spisestue).

BRA-e:
3. etasje, 5 kvm: Bod.
Kjeller, 4 kvm: Bod.
Kjeller, 3 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje, 8 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne kjellerboder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet, og disponering av bodareal kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med fasadeplater. Tilnærmet flat takkonstruksjon, tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35db samt kikkhull. Balkongdør med karmer av tre og 3-lags glass fra 1981. Vinduer med karmer av tre samt 2-/3-lags glass fra 1980, 1988 og 2016.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG1/2, ingen TG3):

Våtrom - bad (TG2):
- Kun naturlig ventilasjon.
- Vanntilførselsrør av kobber og avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser og moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker, og rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 16 mm. Dette er vurdert til ikke å være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 3 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.

Kjøkken (TG2):
- Kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet (TG iht. NS 3600.

Etasjeskiller - 3. etasje - skjevhetsmåling (TG2):
-Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 10 mm i stue og 5 mm på soverom.

Tekniske anlegg - VVS-anlegg - sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom (TG2):
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering (TG2):
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600).
- Det opplyses om at det er utført egeninnsats ved installering av det elektriske anlegget, med den risiko dette innebærer. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er lovstridig å installere lavvoltsanlegg ved egeninnsats eller ufaglært arbeid så lenge vilkårene i loven er oppfylt.
Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Vinduer (TG2):
- Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling (gjelder vinduer fra 1980 og 1988).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er modernisert/påkostet i 2023:
- Oppgradert baderom: Lagt flis på flis på gulv, byttet innredning, dusjdører og dusjarmatur, nye downlights.
- Innglassing av balkong v/Lumon Norge.
- Satt opp smijernsdører fra entré til stue.
- Ny skyvedørsgarderobe.
- Malt overflater.

Gjennomgående, moderne andelsleilighet i byggets tredje etasje

Velkommen til Bølerlia 119 – en gjennomført og innbydende andelsleilighet med lys, god romfølelse og moderne preg. Boligen ligger i byggets tredje etasje og har adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg. Leiligheten er gjennomgående med vinduer på begge sider, og fremstår som velholdt med oppgraderte overflater og tidsriktig innredning.

Innhold:

ENTRÉ
Allerede ved inngangsdøren møtes du av en lys og innbydende entré med praktiske oppbevaringsløsninger og et helhetlig, moderne uttrykk. Glassdøren med sorte metallrammer inn mot stuen gir et eksklusivt preg og slipper lyset videre inn i boligen – her får du et førsteinntrykk som varer.

BAD (fra 2007, oppgradert i 2023)
Badet fremstår som delikat og tidløst med fliser i nøytrale toner og sorte detaljer som tilfører karakter. Servantskapet har glatte fronter og en ovenpåliggende servant med stilrent armatur. Over servanten henger et speil med integrert belysning. Dusjhjørnet har innfellbare glassdører og er utstyrt med både hånddusj og regndusj. Toalettet er vegghengt, med innfelt sisterne for et rent uttrykk. Det er tilrettelagt for både vaskemaskin og tørketrommel.

KJØKKEN (fra 2018)
Et moderne og funksjonelt kjøkken med god utnyttelse av plassen. Innredningen har glatte, slette fronter og en slitesterk benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur.
Mellom benk og overskap er det malt flate, og kjøkkenet er utstyrt med både overbelysning og praktisk plasserte stikkontakter.
Integrerte hvitevarer medfølger: kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og nedsenket induksjonstopp. Vegghengt ventilator med kullfilter. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Det er installert komfyrvakt og lekkasjestopper for økt sikkerhet.

STUE
Stuen er romslig og innbydende med store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Den moderne peisovnen gir varme og stemning på kjølige dager, og rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til en sydvendt, innglasset balkong på 8 kvm, med utsyn mot et fredelig skogholt. Balkongen er belagt med plasttremmer og har både utebelysning og stikkontakt – perfekt for avslapning store deler av året.

SOVEROM
Soverommet er luftig og romslig, med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.
Det tidligere hovedsoverommet, som i dag brukes som spisestue, har skyvedørsgarderobe langs hel vegg og kan enkelt tilbakeføres til soverom ved å erstatte de doble glassveggene mot stuen, evt bare sette opp innvendige gardiner, eller legge på frostet film på innsiden.
Rommene gir fleksibilitet i bruk og tilrettelegger for ulike behov og livssituasjoner.

OVERFLATER
Bad: Flislagt gulv med varme, flislagte vegger, malt himling med downlights.
Kjøkken: Parkettgulv, malte vegger og himling.
Øvrige rom: Laminat- og parkettgulv, malte vegger og himlinger
Profilerte hvite innerdører og elegante glassdører gir en helhetlig stil.

ØVRIG INFORMASJON
- Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i felles trappegang utenfor leiligheten.
- Skjult elektrisk anlegg.
- Fordelerstammer for vannrør og stoppekraner er plassert i sjakt på bad.
- Varmtvannsbereder på 120 liter (fra 1997) er plassert i bod utenfor leiligheten.
- Naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i yttervegger og vinduer.

Kort oppsummert:
Dette er en lys, gjennomført og moderne leilighet med godt planlagte rom og oppgraderinger som gir et stilrent og komfortabelt hjem. Balkongen mot grøntområde og vedovn i stuen gir ekstra hyggefaktor året rundt. Her bor du rolig til med marka som nabo, men likevel sentralt – med alt du trenger innen rekkevidde.

Vaskemaskin, tørketrommel og lysskinne i stuetak medfølger ikke.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken ("Bølerlia 117-125 - Blokk 7"), datert 25.11.1966. I tillegg foreligger det ferdigattest på etterisolering og utskifting av vinduer m.m. datert 05.01.1990, og utskifting av balkonger datert 07.05.2002. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei/gjerde, elektriske kraftlinjer/trafostasjon/kiosk, bebyggelse (gjerde, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., benyttelse, vann/kloakkledning m.fl. best.), og festekontrakt.
Servituttene er vurdert til ikke å ha praktisk betydning for den daglige bruken av andelen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Rettigheter i annen eiendom:
Eiendommen har tinglyst rett til "Bestemmelse om bebyggelse" - Tillatt å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 m, adkomstrett for drift og vedlikehold av garasje, bestemmelse om vedlikehold av garasje og bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av garasje. Rettigheten hefter i gnr. 164, bnr. 253. Dagboknr 1158064, tinglyst 29.02.2024.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6.

Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Det ble utført radonmåling av et ekstern firma i 2015. Tilbakemeldingen var at disse var innenfor normale parametere. Vaktmesterne måler radon ca. én gang i året, sist i februar 2025. Alle målingene er innenfor normalen.

Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Naturskjønn og fredelig beliggenhet – midt mellom by og mark

Bølerlia 119 har en solrik og attraktiv beliggenhet i et av de mest populære og barnevennlige områdene på Bøler – Haraløkka. Her bor du stille og fredelig, uten gjennomgangstrafikk, samtidig som du har Østmarka som nærmeste nabo. Dette er et område som virkelig kombinerer det beste av byliv og naturnær livsstil.
Nabolaget består hovedsakelig av lavblokker, rekkehus og småhusbebyggelse, og preges av god plass mellom byggene, frodige grøntområder og et godt bomiljø. Borettslaget har store fellesarealer med lekeplasser, sittegrupper og grønne lunger som innbyr til både lek og avslapning.
Like i nærheten finner du Trolltun – den sjarmerende og kreative kunstnerkolonien på Bøler – samt Sørli besøksgård og parsellhagene, som gir området et unikt og levende preg.

Umiddelbar nærhet til Østmarka – Oslos villmark
Med Østmarka rett utenfor døren har du tilgang til et av Oslos flotteste friluftsområder. Her finner du et nettverk av turstier, skiløyper, klatremuligheter og sykkelruter – perfekt for både hverdagsturer og helgeeventyr. Badeplassene ved Nøklevann og Ulsrudvann er populære sommerdestinasjoner, og Ulsrudvann er kjent som et av Oslos varmeste badevann.
På vinterstid kan du ta deg rett ut i oppkjørte skiløyper og lysløyper, mens helårs serveringssteder som Mariholtet, Østmarkseteren, Skullerudstua og Rustadsaga gir deg et sted å varme deg og fylle på energien – midt i naturen. Ved Rustadsaga tilbyr Nøklevann Ro- og Padleklubb kurs og utlån av kajakker og utstyr i sommersesongen.

Et eldorado for sport og aktivitet
Rett ved boligen ligger Haraløkka idrettsanlegg, med blant annet to kunstgressbaner, tennisbane, treningsapparater og en 200 meters løpebane. Bøler flerbrukshall tilbyr et variert aktivitetstilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball, og for den treningsglade finnes flere treningssentre i nærområdet: EVO Bøler, Friendly Treningssenter (tidligere Mudo Gym) på Ulsrud og Skullerud Sport Senter. På Skullerud finner du også Oslo Klatresenter – et av Nord-Europas største innendørs klatreanlegg. SATS finnes både på Ryen og Hellerud.

Nært alt du trenger i hverdagen
Nærmeste matbutikk, Rema 1000 Bøler, ligger bare 250 meter fra boligen og har lange åpningstider. Bøler Senter ligger innen kort gangavstand og byr på dagligvare (Coop Mega), Vinmonopol, apotek, frisør, blomsterbutikk og flere andre servicetilbud. Her finner du også Bøler bad – et populært næranlegg med ekstra varmt vann, Deichman bibliotek og Bøler fritidsklubb.

Enkel og effektiv kollektivtransport
Både buss og T-bane har holdeplass ved Bøler Senter. T-banen (linje 3) tar deg til Oslo sentrum på kun 19 minutter, med hyppige avganger hele dagen. I tillegg går Østkantens egen flybuss, OSL-Ekspressen, langs General Ruges vei/Ytre Ringvei – praktisk for deg som reiser ofte.

Boligen ligger innenfor bomringen og har enkel biltilkomst.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bølerlia 119 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn), og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Utmarkveien barnehage, Holtet barnehage og Tveteråsen barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 62 383 kvm.
Grunneier/bortfester er Oslo kommune.
Festeavgiften er kr 895.894 pr. år.
Festeavgiften blir neste gang regulert 01.07.2032. Denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen
Festeavtalen utløper 01.01.2049.
Samtykke fra grunneier, til overdragelse av andeler, kreves ikke.

Felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, sykkelparkering, plenarealer, sittebenker, lekeområde, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget har eget garasjelag.
Kun andelseiere i Haraløkka Borettslag kan eie garasje. Garasjeobligasjon må transporteres ved et evt. salg. Forretningsfører utfører transport på bakgrunn av ferdigstilt transportfullmakt med attestert ID for begge parter. Transportgebyr på kr 3.875,- samt månedlige felleskostnader påløper. Ved manglende/bortkommet obligasjon må selger besørge mortifikasjon.

Borettslaget disponerer parkeringsplasser som leies ut etter venteliste. Evt. leie av parkeringsplass utgår ved opphør av kontrakt/overtakelse boligandel. Styret administrerer dette. Ved interesse kan nye andelseiere henvende seg til parkering@haralokka.no.

Borettslaget har etablert 35 ladestasjoner for el-biler og ladbare hybridbiler. Disse finansieres via innskudd fra de andelseierne som ønsker å leie biloppstillingsplass med ladestasjon. Oslo kommune har for øvrig etablert 46 ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering, som ligger 500 m fra leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, felles lekeareal, felles parkering, friområde/park, felles garasjeanlegg/p-hus, turvei/skiløype, offentlig kjørebane/veigrunn og offentlig gang-/sykkelvei i henhold til reguleringskart datert 27.05.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser V130159N2 vedtatt 13.01.1959, 60665 vedtatt 16.11.1965, S-512 vedtatt 25.01.1954, 54959 vedtatt 11.08.1959 og S-1387 vedtatt 22.02.1967.

Kjente byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202455509
Gjelder "Bølerlia 117 - Oppføring av antenner".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202455509

Saksnr. 202551758
Gjelder "Haraløkka 5 - Oppføring av basestasjon med antenner".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202551758

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3.579,- pr. mnd. og inkluderer: Kollektiv TV og Strømming 50 og Kollektiv Bredbåndsavtale, kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av posten felleskostnader, foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune.
For boliger er eiendomsskatten 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.
Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget. Bor du i borettslag får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for andelen pr. d.d.

Ifølge selger var strømforbruket i 2024 på 8 333 kWh.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av Kollektiv TV og Strømming 50 og Kollektiv Bredbåndsavtale. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.128.455,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.513.821,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21.741,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 149.677,- pr. 31.12.2024.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 45.425.140,- pr. 29.05.2025, og lånevilkårene er:

Lånenummer 8398.72.43395 (Handelsbanken)
Rentebetingelser: 5,55 %
Innfrielsesdato: 15.07.2044
Avdragsfrihet: Nei

Lånenummer 8398.72.00904 (Handelsbanken)
Rentebetingelser: 5,90 %
Innfrielsesdato: 15.04.2051
Avdragsfrihet: Nei

Lånenummer 8398.71.49151 (Handelsbanken)
Rentebetingelser: 5,90 %
Innfrielsesdato: 15.01.2027
Avdragsfrihet: Nei

Lånenummer 11426295 (Husbanken)
Rentebetingelser: 5,15 %
Innfrielsesdato: 15.01.2027
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

5 100 000,00 Prisantydning
149 677,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 249 677,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 260 717,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Hans Smerud

Leiligheten er tilknyttet Haraløkka Borettslag.
Borettslaget består av 400 andelsleiligheter fordelt på 12 blokker, og er et frittstående borettslag.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 14 86.
Dugnad må påregnes.
Dyr må ikke holdes uten skriftlige samtykke fra styret.
Det er fellesvaskeri og avlåst sykkelrom til bruk for beboerne, samt sykkelstativ utenfor hver blokk.
Grilling på balkongene er kun tillatt med godkjent elektrisk grill og/eller gassgrill.
Styret, gjennom vaktmester, ordner med postkasseskilt.
Borettslagets hjemmeside; www.haralokka.no.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2024 - Pipeløp rehabilitert og innsatt med stålrør. Ferdigstilt nye lekeplasser.
2023/2024 - LED-lys i kjellernedgangene. Nytt avfallsystem. Nye sikringsskap i fellesvaskeriene.
2022/2023 - Vedlikeholdsspyling av innvendige rør.
2021/2022 - Garasjeprosjekt. Kontantfri betalingsløsning i vaskeriene. Skiftet gjerdet ved parkeringsplassene for el-bil, og reparert flere av de mindre portene inne i borettslaget.
2021 - Festet fasadeplatene på nytt.
2018 - Rørinspeksjon (rapporten anbefalte en rehabilitering av disse med en tidsramme på 5 år+).
2015 - Radonmåling.

Planlagte påkostninger / saker til Generalforsamling 2025:

Rehabilitering av fasader, styret vil kalle inn til en ekstraordinær GF, enten i slutten av 2025 eller i begynnelsen av 2026:
Kostnadsrammen ligger nå på mellom 210 og 250 mill., noe som tilsvarer en økning i felleskostnader på mellom kr 2.800-3.400,- pr. mnd. Dette er ikke inkl. en evt. støtte fra det offentlige, så det kan muligens bli noe mindre. Reglene for disse støtteordningene endres kontinuerlig. Ut ifra hva styret vet pr. mars 2025, så er det snakk om maks. 12 mill. i støtte.
Kalkylen inneholder følgende:
1. Nytt callinganlegg og inngangspartier
2. Skifte av vinduer og balkongdører
3. Nye fasadeplater eller tegl
4. Drenering og isolasjon av kjellerveggene
Informasjonsheftet K. Apeland har utarbeidet, i samarbeid med styret, og ENØK-rapport vil bli distribuert i god tid før ekstraordinær GF. Hovedkonklusjonen fra enøkrapporten viser at det kun er etterisolering av kjellervegger, og utskifting av vinduer og balkongdører som gir positiv nåverdi i henhold til fremtidige energipriser. Skulle det bli flertall for fasaderehabiliteringen, så vil anleggsperioden vare i ca. 2 år. Økningen i felleskostnadene vil være gradvis, og kulminere når prosjektet er ferdigstilt. Dvs. at husleien vil øke med ca. kr 600,- pr. halvår i løpet av anleggsperioden. Dette er også betinget av hvordan styringsrenten vil være når de evt. igangsetter prosjektet.

Rehabilitering av avløpsrør (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Vi bruker ca. 25 mill. kr på å rehabilitere inn- og utvendige avløpsrør, og styret gis fullmakt til å sluttforhandle endelig kontrakt med Proline Norge AS."

Drenering (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Tilbudet fra Tronslien AS på kr. 5.625.000 inkl. mva. godkjennes."

Opprettelse av flere el-bilparkeringsplasser (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Styret får mandat til å opprette 10 el-bilparkeringsplasser fremfor Haraløkka 18-22."

Valg av TV- og nettleverandør, forslag til vedtak:
"OBOS, Telia eller Telenor."

Vedtektsendring, forslag til vedtak:
"Borettslaget følger Borettslagslova § 8-9(6): Tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene."

Vedtektsendring, forslag til vedtak:
"Årsmøte godkjenner nytt punkt i vedtektene under punkt 4.1. §4.1 (11) Montering av varmepumper på verandaene i borettslaget er ikke tillat."

Nye bommer inn til hesteskoen (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Vi bruker Saferoad Traffix AS som leverandør på nye bommer inn til hesteskoen."

Etablere trådløst brannvarslingssystem (styret støtter ikke forslaget), forslag til vedtak:
"Borettslaget ønsker et trådløst brannvarslingssystem til prisen som er nevnt over."

Utrede muligheten for å opprette 2- og 4roms leiligheter i borettslaget (styret støtter ikke forslaget), forslag til vedtak:
"Styret utreder mulighetene for å bygge om noen av leilighetene på i borettslaget til 4-roms og 2-roms leiligheter. De henter inn minst 3 pristilbud, og legger frem resultatet på GF i mai 2026."

Frigjøre reserverte parkeringsplasser, forslag til vedtak:
"Reserverte parkeringsplasser i Haraløkka borettslag frigjøres til allmenn bruk uten månedsavgift."

Sette opp gjerde (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Det blir satt opp gjerde mellom gressplenen og veien fra oppgang 131 til oppgang 117, og mellom gressplenen og parkeringsplass 1-15. Det blir satt inn 2 porter utenfor Bølerlia 129 og 121."

Ikke leie plenklippere når vaktmester har ferie (styret støtter ikke forslaget), forslag til vedtak:
"Eg foreslår at det ikke blir leid inn plenklipper(e) når vaktmesteren har ferie."

Lys til lekeplassen fremfor Bølerlia 66-72 (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Generalforsamlingen godkjenner etablering av belysning på lekeplassen fremfor Bølerlia 66-72."

Til info. Frist for å avgi stemme var fredag 23. mai. Vi har ikke mottatt protokoll pr. d.d., men forretningsfører informerer om at rehabilitering er vedtatt. Økning av felleskostnader og andel fellesgjeld må forventes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 19.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr. stk./overtakelse: kr 3.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Boligens visittkort: kr 600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 45-0050/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.2550

Sist oppdatert: 06. juni 2025 kl. 23:19