Vevelstadåsen 12

Vevelstadåsen 12, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 100, seksjonsnummer 71, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
2. etasje 65 kvm: Entré, bad, to boder, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. underetasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 14 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.03.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg.

Det gjøres oppmerksom på at det er etablert en ekstra bod i deler av stuen. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1975. Bærende konstruksjoner og grunnmur er i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje og har parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Bygget har flatt tak, og yttertaket er belagt med asfaltpapp. Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre fra byggeår, og en entrédør med brannklasse B30 og sikkerhetslås. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre er fra 1987. Innvendige dører er profilerte. Fra stuen er det utgang til en balkong på 14 m² som er en betongkonstruksjon med rekkverk utført som blomsterkasse. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har røykvarsling, men mangler godkjent slukkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad: Himlingsflater bærer ikke preg av faglig god utførelse. Det registreres en defekt takspot, uten at eksakt årsak er kjent. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser. Det observeres tegn til riss og sprekker stedvis i flisfuger(utenfor dusjsonen). Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Overgang vegg/sluk bærer ikke preg av faglig god utførelse. På bakgrunn av alder og fremlagt skaderapport fra 2024 (ikke gjort utbedringer utenom etablert dusjkabinett) er det konstantert at det vanntette sjiktet er utett. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, noe som tyder på at det er brukt feil type skruer. Skade på tettesjikt ved klemring. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Avløpsrør pga. alder. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Kjøkken: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør pga. alder. Ventilatoren avgir ulyder under drift. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Benkeplate har enkelte synlige riper som vurderes som skader i benkeplatens overflate.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening (plassert bak oppvaskmaskin).
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Annet: Mangler stedvis gulv-/taklister og utforinger, samt listverk rundt enkelte dører.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det er ikke montert et fullverdig beslag i underkant av døren, noe som ikke bærer preg av faglig god utførelse.
- Balkong: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Balkonger: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.
- Helt nytt brannslukkings apparat kjøpt i 2026, samt et mindre apparat i kjøkkenskap.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Selger opplyser at det har vært fukt på badet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Etablert dusjkabinett på bad.

Ukjent årstall:
- Oppgradering av bad med fliser lagt på originalt gulvbelegg.
- Kjøkkeninnredning er skiftet ut.
- Etablering av diverse stikkontakter.
- Bruksendring av kott/bod til del av soverom.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Vask av skråtakene.
- Nytt skilt og ny bom opp til boområdet.
- Vedlikehold av uteområdet inkludert beplantning.

2024:
- Rehabilitering av tak.

2023:
- Vedlikehold av bed og planter.

2022:
- Utskifting til LED-lysrør i garasje.
- Fornyet varmekabler mellom oppgang 6 og 8 og 18 og 20.

2021:
- Sluttført rehabilitering av vann- og avløp.
- Vask av skråtak.
- Nye varmekabler på gangveiene mellom oppgangene 6-8 og 18-20.

2020:
- Rehabilitering av mur, puss og beleggskader på terrassene.

2019:
- Garantiarbeid på terrasser.
- Fornying av tilførsel varmt og kaldtvann mellom blokk 11 og 13.
- Oppussing av oppgangene.
- Elbil-ladeprosjekt klargjort for beboere.

2017:
- Drenering bak blokkene 11 og 12.

2016:
- Montering av nye stoppekraner med tilbakeslagsventiler i alle leiligheter.

Selveierleilighet fra 1975 i 2. etasje med terrasse ut fra stuen. Planløsningen samler entré, soverom, bad, to boder og stue med åpen kjøkkenløsning. Leiligheten disponerer en garasjeplass i i felles garasjeanlegg. Leiligheten har moderniseringsbehov.

Entré: Man kommer inn i en lys og funksjonell entré. I entréen er det knaggrekker og plass til skohylle, samt kommode. Fra entréen er det direkte adkomst til bad, kjøkken og videre inn til stuen. To boder ligger i tilknytning til entréen og gir praktisk oppbevaringsplass rett innenfor døren.

Stue: Romslig stue med store vinduer som slipper inn rikelig med dagslys. Det er god plass til sofagruppe og spisebord kan plasseres i praktisk tilknytning til kjøkkenet. Fra stuen er det utgang til balkong på 14 kvm. Balkongen er bygget i betong med blomsterkasse som rekkverk langs yttersiden.

Kjøkken: Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate, samt en separat benkeplate av rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum og armatur. Det er stikkontakter og belysning over kjøkkenbenken, og en vegghengt ventilator. Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenken. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann, og mekanisk avtrekk for kjøkkenet skjer via fellesanlegget.

Soverom: Leiligheten har ett soverom av god størrelse. Rommet har plass til dobbeltseng, nattbord, garderobeskap og skrivebord. Et rom benyttet som soverom er opprinnelig en bod.

Bad: Badet har flislagt gulv, malt panel og fliser på vegger, og panelbord i himling med downlights. Videre er det vegghengt servant med armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant, samt vegghengt skap ved speil, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i vegg og luftespalte for overstrømning under dør. Opplegg for vaskemaskin.

Lagring: To boder i leiligheten i 2. etasje. Bod i 1. underetasje, merket med nr. 22.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Komfyr og oppvaskmaskin.

Elektrisk oppvarming med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.04.1975. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Ventilasjonskanal fra garasje til søppelsilo mangler.
2. Søppelromsdører skal være selvlukkende.
3. Takluker må merkes tydelig for "ÅPEN" og "LUKKET" stilling.
4. Det må støpes rundt fundament for søppelsilo.
5. Rekkverk på blomsterkasse i underetasje på terrassert side og i 2.etg. på inngangsside mangler.
6. Håndtak på skillevegger mellom balkonger mangler.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det gjøres oppmerksom på at det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Det er etablert en bod i deler av stuen, som benyttes som soverom. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet rett til garasje/parkeringsplass, pliktig medlemskap i huseierforening og en panterett for sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Det er ikke tillatt å dele opp bruksenheten til to eller flere utleieenheter.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Selveierleilighet beliggende i et veletablert og populært boligområde, på Langhus. Området er preget av frodig vegetasjon og naturskjønne uteområder, noe som gir Vevelstadåsen et grønt og familievennlig preg.

Nabolaget er rolig og barnevennlig med bilfritt tun og flotte fellesarealer. Det er svært kort vei til både Vevelstadåsen barnehage og Vevelstadåsen barneskole. Det er i tillegg kort gangavstand til flere barnehager og Haugjordet ungdomsskole. Langhus har et aktivt lokalmiljø med et bredt utvalg fritidstilbud for barn og ungdom. Idrettsanlegg, hall og skøytebane ligger alle innen gangavstand. I nærområdet finner du fine turområder, lysløype samt tur- og sykkelstier. En ny og fin svømmehall ligger kun 1,3 km. fra boligen.

Langhus Nærsenter ligger i nærheten og byr på blant annet Meny, apotek, frisør, tannlege og restaurant. Området har et godt kollektivtilbud med ca. 10 minutters gange til Vevelstad stasjon, som har hyppige avganger til både Oslo og Ski. Bussholdeplass finnes rett utenfor blokkene, med matebusser til Vevelstad stasjon, samt bussforbindelse til Ski. Togturen fra Ski til Oslo S tar kun 12 minutter, og fra Vevelstad stasjon tar reisen ca. 30 minutter.

For et bredere servicetilbud ligger Ski kun ca. 8 minutter unna med bil. Ski er regionsenteret i Follo, og her finner du et stort utvalg av butikker, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski sentrum byr på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kino, offentlige kontorer og togstasjon. Det er også ca. 11 minutters kjøring til Alti (Vinterbro Senter), fornøyelsesparken Tusenfryd og den populære badeplassen på Breivoll.

Området har rask adkomst til Oslo via E6, som med sin firefeltsvei gir effektiv reisetid inn til hovedstaden.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærheten: Vevelstadåsen bhg., Vevelstadsaga bhg. og Trollskogen bhg. Kort gangavstand til Vevelstadåsen barneskole og Haugjordet ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er Ski vgs. og Drømtorp vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 25.647,7 kvm. som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplasser, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Grendelaget har også etablert en parsellhage med frukt- og bærbusker til fri benyttelse for beboerne.

Boligen disponerer en garasjeplass merket med nr. 57, i et felles garasjeanlegg.

Sameiet har også gjesteparkering mellom blokkene for korttidsparkering inntil 2 timer.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse (25.221 m²) i henhold til reguleringsplan Langhus sentrum, del av felt Q1 (ID: 61), datert 06.06.1973, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Videre berøres eiendommen av detaljregulering for Vevelstadåsen skole og barnehage (ID: 200916), datert 16.06.2010, som regulerer mindre arealer til blant annet annen veggrunn, parkeringsplasser og kjøreveg.

Ny kommuneplan (Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034) er under arbeid og vil erstatte gjeldende plan når den blir vedtatt.

En del av eiendommen (341 m²) er avsatt til LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- H190_2: Sikring – restriksjoner over jernbanetunnel.
- H530_1: Hensyn friluftsliv.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9.392,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, samt gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 3.643,83,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, Tv- og internett (grunnpakke), varmtvann, vaktmester, forretningsfører, nedbetaling av fellesgjeld, drift og vedlikehold.

Det er varslet en endring i fellesutgiftene fra 01.07.2026. Totalbeløpet vil da bli kr 3.647,97,- pr. måned, fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3.089,97,-
- TV/internett: kr 450,-
- Trappevask: kr 108,-

I tillegg vedtok årsmøtet i mars 2026 å gå videre med en ny renovasjonsløsning som skal finansieres delvis ved låneopptak. Dette kan medføre en ytterligere økning i fellesutgiftene på inntil 5%.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.811,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 914.588,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.658.350,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 16.517,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 23.977,39 pr. 21.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5.820.000,- pr. 21.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208304089.
Innfrielsesdato: 30.05.2034.
Rente: 6,75%

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på sameiets lån.

2 990 000,00 Prisantydning
23 977,39 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 013 977,39 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 840,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 089 817,39 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torunn Elise Berget

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vevelstadåsen Boligsameie.
Sameiet består av 210 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig eller unødvendig ulempe for øvrige beboere. Det er båndtvang på sameiets område, og husdyr skal ikke luftes der.

Sameiet har lekeplasser, og grendelaget har etablert en parsellhage som er et gratis tilbud til beboerne. Nabosenteret kan leies for arrangementer.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong. Balkonger skal holdes fri for snø og vann.

På årsmøtet 17. mars 2026 ble det vedtatt en ny renovasjonsløsning med helt nedgravde beholdere. Prosjektet vil bli finansiert delvis med egenkapital og delvis med lån, og kan medføre en økning i fellesutgiftene på inntil 5%. Søppelsjaktene vil bli avviklet i løpet av 2026. Det ble også vedtatt en vedtektsendring som forbyr oppdeling av bruksenheter.

Foretatt påkostninger de senere år:
2004 Betongrehabilitering.
2010 Byttet inngangsdører til leiligheter, utarbeidet vedlikeholdsnøkkel av OBOS prosjekt.
2011 Byttet sikringsskap.
2012 Parkeringsplass D, Nytt gulvbelegg i oppganger.
2013 Nye postkasser.
2015 Skifte av avløpsrør på balkongene.
2017 Oppgradert kameraovervåkning, nye fellesgriller.
2018 Drenert, renset kummer og asfaltert gangveien bak 57.
2018 Grillhytte på tunet, nye lekeapparater.
2019 Ladeanlegg for elbil, kanalrens, rens av gulvbelegg i oppgangene.
2021 Nytt sandfang utenfor 37.
2021 Nytt vann og avløpsnett fra garasjetak og ut til kommunalt nett.
2022 Dreneringsarbeid utenfor oppgang 55.
2023 Vedlikeholdsspyling av avløp, nye lys i oppganger og i garasjer. Nye røykvarslere i oppgangene.
2024 Nytt utstyr for kameraovervåkning i garasjer.
24-25 Betongrehabilitering av balkonger, gavlvegger og tak.
2025 Omlegging av tak med nytt belegg, lyskupler og gesimser.

Planlagte påkostninger:
- Betongreparasjoner.
- Løpende vedlikeholdsarbeider.
- Maling av alle utvendige trevegger (2026).
- Rens av ventilasjonskanaler.
- Etablering av helt nedgravde avfallscontainere.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 39.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 18.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 2.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.950,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet kr 9.950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige snr - regnes av prisantydning ca. kr 13.750,-
Fotopakke Leilighet kr 5.000,-

Oppdragsnummer 46-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2641

Sist oppdatert: 28. mai 2026 kl. 13:34