Madlaveien 492

Madlaveien 492, 4020 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 17, bruksnummer 888, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 223 kvm

BRA-i:
Kjeller: 70 kvm: Vaskerom, gang og 2 boder
1. etasje 75 kvm: Gang, soverom, bad, stue og kjøkken
2. etasje 22 kvm: 2 soverom

BRA-e:
Kjeller: 56 kvm: Bod og garasje

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Platting og terrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 29m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 22m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7m2.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2025 utført av Anticimex v/ Donovan Heathwood. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Takstmanns beskrivelse:
Boligbygg oppført i 1956. Grunnmur av betong/murverk/lettklinkerblokker. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss og trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med metallplater og asfaltpapp. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Peisovn i stue. Varmepumpe i stue. Naturlig ventilasjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 27% TG1 (i orden), 50% TG2 (alder, slitasje, skader mv), 19% TG3 (strakstiltak nødvendig), 4% TGIU (ikke undersøkt).

Det er gitt TG3 på følgende:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er ikke etablert membran/tettesjikt. Motfall er registrert stedvis på gulv.
Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 89.1%, temperatur 15.0 grader C og duggpunkt 13.3 grader C. Det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak bør avklares og fuktskade bør utbedres. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.
Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Rom under terreng:
- Konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS2), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 89.1%, temperatur 15.0 grader C og duggpunkt 13.3 grader C. Det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og fuktskade må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder åpning av yttervegger i vaskerom og utebod, tørking/sanering og ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Ildsteder/skorsteiner innvendig:
- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen bør åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort. Sjablongmessig prisanslag gjelder branntekniske inspeksjon.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000
- Ildsteder inne i boligen: Avstand fra ildsted/inspeksjonsluke til brennbart materiale er mindre enn 30 cm og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Tilstrekkelig avstand mellom ildsted og
brennbart materiale må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder etablering av ubrennbar plate. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vindu ved utgang til garasje f.eks bærer preg av høy slitasjegrad/råteskader. Utskiftning bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder utskifting av skadet vinduer. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Det er gitt TG2 på følgende:

Våtrom - Bad:
- Vannrør
- Sanitærutstyr / innredning
- Overflater vegger
- Overflater himling
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.
- Avløpsrør (ink. sluk)

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk
- Vannrør
- Overflater gulv
- Innredning
- Avløpsrør

Øvrige rom:
- Overflater gulv
- Innerdører

Rom under terreng:
- Overflater vegger
- Overflater himling
- Overflater gulv

Loft - innredet:
- Overflater gulv
- Konstruksjonsoppbygging
- Innerdører

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Kontroll av diffusjonssperre
- Konstruksjonsoppbygging
- Inspeksjonsmulighet

Innvendige trapper

Etasjeskiller - Underetasje, 1.etg og loftsetasje:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør
- Avløpsrør

Radon

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning

Dører og vinduer:
- Dører

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet

Balkonger, terrasser, veranda etc:
-Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur
- Fuktsikring av grunnmur
- Bortledning av takvann
- Alder

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)
- Septiktank

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

For en detaljert beskrivelse av boligens standard viser vi til vedlagte tilstandsrapport, utarbeidet av uavhengig takstmann.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Vedovn i stue i 1.etg. og varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Garasje og carport er ikke godkjent hos kommunen. Bygningene ble oppført tidlig på 90-tallet uten søknad.
Forrige eier opplyste følgende:
I april 2023 ble det gjort en uformell forespørsel til kommunen vedr. mulighet for å få byggene godkjent. Muntlig tilbakemelding var at det ikke var stor sjanse for godkjenning primært pga tomtens plassering i naturområde. Det er ikke kjent om denne forespørselen har utløst/vil utløse en prosess hos kommunen som kan føre til pålegg.

Det er avvik på plassering og antall vinduer sammenlignet med godkjente byggetegninger. Kjøper overtar risiko, ansvar og eventuelle krav og kostnader i forbindelse med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver

10.09.1955 - Dokumentnr: 2656 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:17 Bnr:4
- Veirett til eiendommen fra hovedveien/Madlaveien. Veien er eiet av gnr 17 bnr 4. Madlaveien 492 må delta i vedlikehold av veien og opprenskning av en kanal som går langs bnr 888.
- Madlaveien 492 har gjerdeplikt rundt egen eiendom.

12.10.1987 - Dokumentnr: 18590 - Bestemmelse om vannledn.
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:17 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:17 Bnr:230
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:17 Bnr:2875
Kan ikke avlyses uten stavanger komm.ingeniørvesenets samtykke
Gjelder denne registerenheten med flere
- Madlaveien 492 har rett til å føre vann-, spillvann-, og overvannsledning over gnr 17 gnr 1. Dersom fremtidig utnytting av arealet nødvendiggjør omlegging av stikkledningene, bæres utgiftene for dette av ledningseier (Madlaveien 492). Ingeniørvesenet har rett til når som helst å stenge og forsegle den utvendige hovedstoppekran hvis det blir nødvendig enten av tekniske grunner eller for å få trufne bestemmelser respektert.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Madlaveien 492 er en helt unik plassert eiendom på nedsiden av det nye sykehuset og oppsiden av Madlaveien. Eiendommenligger totalt skjermet til for innsyn, omkranset er vakker, grønn skog på alle sider.

Dette bør være meget attraktivt for helsepersonell som jobber på nye Stavanger Sykehus med svært kort vei til arbeidplassen. Likeledes kan det være attraktivt ansatte på UIS som ligger rett ved og for hesteinteresserte da Rogaland rideklubb også ligger like ved eiendommen.

På sikt vil det komme bebyggelse nærmere eiendommen på nord og sør siden, men den vil fortsatt ligge fritt til uten umiddelbare naboer - midt i et natur/friområde. Likeledes vil trinn 2 av nye Stavanger sykehus bygges på sikt, og vil komme noe nærmere enn trinn 1.

Umiddelbar nærhet til flotte turområder i Sørmarka, botanisk hag og Møllebukta med flotte turstier langs sjøen og en flott badeplass. Gangavstand til ridesenter, SIS treningssenter, Jernaldergården og badeplasser ved Liapynten.

Det er flere dagligvarbutikker i umiddelbar nærhet.

Ca. 10 min å kjøre til både Forus og Stavanger. Ellers kort vei til offentlig kommunikasjon.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Grannes barnehage (1-5 år) 1 km
- Tjodmarka barnehage (1-5 år) 1,1 km
- Novarmen barnehage (0-5 år) 1,8 km

Skoler:
- Jåtten skole (1-7 kl.) 2,5 km
- Madlamark skole (1-10 kl.) 3,6 km
- Hafrsfjord skole (1-7 kl.) 3,6 km
- Hinna skole (8-10 kl.) 2 km
- Gosen skole (8-10 kl.) 2,7 km
- Jåttå vgs. avdeling Hinna 1,4 km
- Jåttå videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 106 kvm.
Tomt opparbeidet med grus, diverse beplantninger, plenareal, og biloppstillingsplass. Integrert garasje og carport.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Beplantning og del av gruslagt innkjørsel på husets nord-vest side ser ut til å være opparbeidet utover eiendommens grenser.

Parkering i garasje, carport og på tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen har adkomst via privat vei gjennom 47/41 17/3 og 17/878.

Eiendommen er tilkoblet septiktank. Denne tømmes annet hvert år av kommunen.

Det vil fra 2027 komme nye regler gjeldene septiktank, hvor det kan bli krevd at slike anlegg enten må oppgraderes eller kobles til kommunalt avløpsnett.

Kommunen opplyser at for denne eiendommen vil de kreve at de kobler seg på kommunalt nett. Kommunen er allerede i gang, og estimerer at de vil kreve dette i området boligen ligger i en gang i løpet av neste år. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Pr i dag har ikke denne eiendommen en godkjent avløpsløsning/slamavskiller på eiendommen. Utløpet fra slamavskilleren går ut i terrenget nedenfor huset.

Eiendommen er regulert til Naturområde i henhold til reguleringsplan id: 2510 "Områderegulering for universitetsområdet, Hillevåg og Hinna bydel" datert 27.03.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan id: KP2023-2040, navn: Kommuneplanens arealdel 2023-2040, og er regulert til friområde.

Beliggenheten i Naturområde/friområde gjør at det i utgangspunktet ikke er tillatt med noen form for påbygg/utbygg eller fasadeendring og kun vedlikehold av eksisterende bygningsmasse står da igjen.
- Vedr. en evt. innredning av kjelleren og søknad om å få denne godkjent som rom for varig opphold. Megler er ikke kjent med om beliggenheten i Naturområde også kommer i veien for å få bruksendret deler av eksisterende bolig.

Det nye sykehuset vil fullt utbygd komme en del nærmere Madlaveien 492. Les mer om om nytt sykehus på nett: https://helse-stavanger.no/om-oss/nye-sus.
For området sørøst for eiendommen, ned mot Madlaveien, er det også mulighet for bebyggelse i fremtiden. Området som ligger inntil Madlaveien er regulert til utbyggingsområde felt KT11. Fremtidig byggeaktivitet i nærområdet må påregnes.

Deler av eiendommen ligger innenfor området merket som flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler..

Kommunale avgifter er kr 13.996,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon, slamgebyr og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.000,-.

Nåværende eier har benyttet trådløst internett via Telenor og streaming som tv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 250 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 000 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

161 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 632 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Index Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 35-0297/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.25297

Sist oppdatert: 28. august 2025 kl. 16:49