Solveien 118B

Solveien 118B, 1170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 1060, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 206 kvm

BRA-i:
Underetasje 96 kvm: Gang, bad, vaskerom, kjellerstue, to boder, soverom og tilliggende garasje.
1. etasje 106 kvm: Vindfang, gang, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Tilliggende bod med tilstøtende vegg.

Åpent areal:
1. etasje 28 kvm: Veranda.
Underetasje 22 kvm: Uteplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1981, med tilbygg fra 2012. Boligen er over to plan samt et uinnredet kaldtloft. Grunnmuren er av lettklinkerblokker og betong, med støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner, yttervegger og etasjeskillere er av betong- og trekonstruksjoner samt lettklinkerblokker. Yttervegger har fasader av stående trepanel samt pussede og malte flater, som ble overflatebehandlet i 2025. Yttertaket er en valmtakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeåret. Boligen har vinduer med karmer av tre og 2- og 3-lags glass, hovedsakelig fra byggeåret, med unntak av vinduer i vindfang som er fra 2010. Entrédøren er fra 2010, mens ytterdør fra underetasje, heve-skyvedør og balkongdører er fra byggeåret. Det er en elementpipe fra byggeår med ildsteder i 1. etasje og underetasje. Tilknyttet boligen er en veranda på 28 m² med utgang fra stuen, og en støpt uteplass på 22 m² med utgang fra kjellerstuen.

Tilliggende garasje har støpt gulv mot grunn, veggflater av pussede flater og himling av bygningsplater. Garasjen har elektrisk leddport av tre og elbillader.

Tilliggende bod er oppført i uisolerte betongkonstruksjoner med fasade av pusset og malt flate.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i bod 1. Boligen har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 3 (TG3) – alvorlige avvik:

Våtrom – vaskerom/vaskekjeller:
- Samlet vurdering viser utilstrekkelig fall mot sluk og manglende dokumentert oppkant ved dør. Rommet har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv/vegger, noe som gir begrenset fuktsikring. Eldre kobberrør, avløp og sluk har usikker restlevetid. Kun naturlig ventilasjon. Fuktmåling er ikke utført grunnet konstruksjon, og skjult tilstand er ukjent.

Balkonger – membran/tettesjikt:
- Tegn til lekkasje og svikt i tettesjikt. Fukt- og råteskader i underliggende konstruksjon.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 2 (TG2) – avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom:
- Bad u.etg.: For lite fall mot sluk og korrosjon i fordelerskap.

Kjøkken:
- Fuktmerker ved armatur, trolig overfladisk vannsprut.

Tekniske anlegg:
- Stakeluke ikke påvist.
- Eldre avløpsrør med usikker levetid (skjult anlegg).

Andre rom:
- Riss i himling ved downlights (estetisk).
- Slitasje på parkett, med risiko for fuktskader i skader.
- Utilstrekkelig ventilasjon på soverom 1.

Rom under terreng (bod):
- Salt-/kalkutslag på vegg og gulv.
- Bom og skader i fliser.
- Slitt innerdør (estetisk).
- Fuktmåling uten forhøyede verdier, men lukt og konstruksjon gir risiko for fuktproblemer. Drenering vurderes som sannsynlig årsak. Skjulte skader kan ikke utelukkes.

Loft:
- Begrenset inspeksjon pga. lav høyde/manglende gulv.
- Delvis blokkert lufting, men ingen synlige skader.

Pipe:
- Avflassing ved sotluke. Kun visuell kontroll utført.

Garasje:
- Slitasje og skader. Ujevnt gulv med risiko for vannansamling.

Yttervegger:
- Begrenset lufting bak kledning.
- Mangelfull gnagersikring (ingen tegn til skadedyr).

Vinduer/dører:
- Slitasje og alder tilsier usikker levetid. Punktert glass i skyvedør.

Yttertak:
- Slitasje og elde, ingen lekkasjer observert. Usikker levetid på tekking og undertak (skjult).
- Begrenset inspeksjon fra bakken.
- Slitasje på beslag og gjennomføringer.

Balkonger/terrasse:
- Slitte terrassebord og tegn til fukt.
- Noe svak fundamentering og søyler nær terreng.
- Riss/sprekker i overflater.

Drenering:
- Eldre løsning med usikker funksjon.
- Dårlig fall fra grunnmur og mangelfull bortledning av takvann.

Stikkledninger:
- Eldre vann- og avløpsledninger, skjult og med usikker tilstand.

Utvendig bod:
- Fuktutslag på vegg/gulv og fuktskader på dør.

Ikke undersøkt (TGIU):

- Markise på soverom i 1. etasje med jordslag.

HMS / sikkerhet:

- Trapp mangler håndløper på begge sider.
- Balkongrekkverk under dagens krav (<1,0 m).
- Utvendig trapp har for lavt rekkverk og mangler delvis håndløper – avvik fra dagens sikkerhetskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført totalrenovering av begge bad i 2015/2016, ombygging av hovedetasjen med nytt kjøkken i 2006, og takrenner og nedløp ble byttet i 2019. Det er satt inn varmepumpe i 2022, og åpne peiser i begge etasjer er byttet ut med lukkede peisovner. Elektrisk anlegg har fått nytt opplegg til kjøkken (2006) og bad (2015/2016), og sikringsskapet ble byttet i 2016. Røropplegget til kjøkken og bad er også nytt fra 2016, og det er installert waterguards. Selger opplyser om litt saltutslag i boden som er vendt mot garasjen. Huset ble nymalt i 2025, og rekkverk på terrassen ble også nymalt. Selger opplyser videre at terrassen/balkongen er utett og at gulvet bør byttes. Det er helt åpent under, så skaden er i selve taket under gulvet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Montering av varmepumpe, utført av Varmepumpe Energy AS.
- Nye rør til kjøkken og baderom. Installert waterguards på kjøkken og i vaskerom. Ny varmtvannsbereder. Utført av Rørlegger Andreas Eriksen og Rørlegger Esben Hall Torgersen.

2019:
- Byttet takrenner og nedløp, utført av Aulund Bygg.

2015:
- Oppgradert bad i 1. etasje og underetasje, utført av Byggmester Strømdahl AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Elektrisk arbeid i forbindelse med bad og oppgradering av sikringsskap. Samsvarserklæring foreligger.

2012:
- Tilbygg på enebolig.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Byttet ut åpne peiser i begge etasjer med lukkede peisovner.

Dette er en innholdsrik enebolig over to plan med en familievennlig planløsning og store, solrike uteplasser. Boligen er oppført i 1981, men har blitt betydelig oppgradert med blant annet to moderne baderom fra 2015, nytt sikringsskap og en nyere varmepumpe. Her kombineres nærhet til sentrum med en tilbaketrukket beliggenhet med fint utsyn.

Entré:
Inngangsdøren fra 2010 åpner inn til en entré med flislagt gulv og varmekabler. Downlights i taket gir en god velkomst.

Stue:
Stuen har parkett på gulvet og en peisovn som gir lun varme. Rommet har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en god forbindelse mellom sonene. Fra stuen er det utgang til en stor veranda.

Veranda:
Verandaen på 28 m² er en flott forlengelse av stuen på sommerstid. Det er god plass til både sittegruppe og spisebord. Verandaen har et oppgraderingsbehov, inkludert utett tettesjikt.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2006 har slette fronter og benkeplater i en kombinasjon av stein og tre. Kjøkkenet har mye skap- og benkeplass, og integrerte hvitevarer som kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og induksjonstopp. En planlimt oppvaskkum og belysning under overskapene gir gode arbeidsforhold.

Bad 1. etasje:
Badet i hovedetasjen ble totalrenovert i 2015. Rommet har fliser på gulv og vegger, med gulvvarme og downlights. Innredningen består av et bredt servantskap med to ovenpåliggende servanter, speil med belysning, vegghengt toalett og en dusjnisje med innfellbare glassdører.

Tre soverom:
Hovedetasjen har tre soverom med parkett på gulvet og profilerte innerdører.

Kjellerstue:
I underetasjen finner vi en romslig kjellerstue med egen peisovn. Gulvet er flislagt med gulvvarme. Herfra er det direkte utgang til en støpt uteplass og hagen.

Uteplass:
Den støpte uteplassen på 22 m² ligger skjermet og i direkte tilknytning til kjellerstuen.

Bad underetasje:
Også dette badet ble renovert i 2015 og har en gjennomført stil med fliser, gulvvarme og downlights. Innredningen inkluderer et vegghengt servantskap, speil, vegghengt toalett og en dusj med både hånd- og regndusj bak innfellbare glassdører. Det er også en skyvedørsgarderobe for ekstra oppbevaring.

Soverom:
Underetasjen har et soverom med gulvvarme under tregulv.

Vaskerom:
Vaskerommet har flislagt gulv med gulvvarme, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og en varmtvannsbereder på 300 liter fra 2009. Rommet er fra byggeår og er funksjonelt, men med behov for oppgradering for å imøtekomme dagens standard.

Overflater:

Gulv: Parkett i stue og soverom i 1. etasje. Fliser med gulvvarme i vindfang, begge bad og vaskerom. En kombinasjon av fliser og tregulv, begge med gulvvarme, i gang, kjellerstue og soverom i underetasjen.
Vegger: Fliser på begge bad. Tapetserte og malte flater i 1. etasje. Malte flater og panel i underetasjen.
Himling: Hovedsakelig malte flater, med downlights i flere rom. Himlingsplater i deler av underetasjen.

Lagring:
Boligen har god lagringsplass med to innvendige boder i underetasjen, hvorav den ene huser sikringsskapet. I tillegg er det et uinnredet kaldtloft med adkomst via luke, en ekstern, uisolert bod i betong, samt en tilliggende garasje med elektrisk leddport og elbillader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Oppvarming med elektrisitet, ildsteder og varmepumpe. Varmepumpen er plassert i trappehull. Det er gulvvarme i vindfang, gang, kjellerstue og soverom, samt på bad i 1. etasje, bad i underetasje og vaskerom/vaskekjeller. Ildsteder er plassert i 1. etasje og underetasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1981 og ble meldt ferdig besiktiget 03.07.1984. Byggesaken ble deretter henlagt frem til krav om ferdigattest ble mottatt av kommunen 31.12.1985.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for bruksendring av tilleggsdel til hoveddel for enebolig, datert 12.05.2025.
- Ferdigattest for oppføring av støttemur mot vei og ny trapp ved hovedinngang, datert 28.02.2025.
- Ferdigattest for rivning av garasje, datert 12.10.1981.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1980 og 1981. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er foretatt en bruksendring i underetasjen fra tilleggsdel til hoveddel (rom for varig opphold). Denne endringen er godkjent og det er utstedt ferdigattest for dette datert 12.05.2025. For øvrig er det registrert mindre avvik mellom byggetegningene og dagens bruk, men avviket anses ikke å ha praktisk betydning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 182 bnr. 1060):

Dagboknr. 29314, tinglyst 05.12.1980:
Overenskomst mellom eiere av gnr. 182 bnr. 428 og 1060 og Oslo kommune. Kommunen gis rett til å ha liggende hovedledninger for vann og avløp med kummer langs eiendommenes nordre grense i Bjerkelia, ca. 2 meter utenfor gjerde, med fri adgang for tilsyn og vedlikehold. Eierne forplikter seg til ikke å bygge nærmere ledningene enn 2,0 meter, eller foreta arbeider som kan skade dem. Oppfylling eller nedplanering av terrenget over ledningene krever skriftlig samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 13683, tinglyst 01.06.1981:
Bestemmelse om tidligere garasje på eiendommen. Denne er revet i dag og servitutten er dermed ikke relevant. Servitutten inneholder en bestemmelse om at eier av eiendommen er innforstått med at daværende forstøtningsmur til Solveien 118 evt. skal forlenges i begge retninger.

Dagboknr. 13917, tinglyst 03.06.1981:
Skjøtet fastsetter at eiendommen kan bebygges med inntil to frittliggende eneboliger, med en maksimal høyde på 6,5 meter over Solveiens eksisterende nivå. All bebyggelse skal benytte elektrisitet som hovedoppvarming. Eier av Solveien 118 har anledning til å oppføre garasje opptil tomtegrensen mot Solveien 118 b, nordre del. Ved eventuell fremtidig reparasjon av eksisterende forstøtningsmur i Solveien 118, skal eier av Solveien 118 ha nødvendig adgang til dette via Solveien 118 b.

Dagboknr. 516220, tinglyst 09.07.2010:
Bestemmelse om dekning av merkostnader ved reparasjon og vedlikehold av hovedledningsnett som skyldes trappens plassering. Eier av eiendommen garanterer for dekning av alle merkostnader som Vann- og avløpsetaten (VAV) måtte få ved fremtidig reparasjon og vedlikehold av hovedledningsnettet, dersom dette skyldes trappens plassering, inkludert midlertidig fjerning og replassering av trappen.

Dagboknr. 698825, tinglyst 15.09.2010:
Erklæringen omhandler en støttemur som har fått midlertidig unntak fra reguleringsplanens byggegrense, med en avstand på 5,0 meter fra midt regulert Solveien. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre byggverket uten erstatning dersom Plan- og bygningsetaten i Oslo krever det. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten. Erklæringen omhandler også en trapp som har fått midlertidig unntak fra veilovens byggegrense, med en avstand på 3,0 meter fra midt regulert Bjerkelia. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre byggverket uten erstatning dersom Plan- og bygningsetaten i Oslo krever det. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommens hovedbøl (gnr. 182, bnr. 428):

Dagboknr. 912387, tinglyst 13.04.1917:
Bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, forbud mot generende bedrift m.fl. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 912377, tinglyst 06.09.1918:
Bestemmelse om vei. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 7604, tinglyst 01.07.1957:
Eier forplikter seg til å melde fra før arbeid, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved krav. Eier er ansvarlig for skader på offentlige ledninger forårsaket av ulovlige stoffer og for skader fra tildekkede ledninger. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr. 1438, tinglyst 07.02.1961:
Bestemmelse om bebyggelse på gnr. 182, bnr. 428, ikke relevant for denne eiendommen.

Dagboknr. 29314, tinglyst 05.12.1980:
Overenskomst mellom eiere av gnr. 182 bnr. 428 og 1060 og Oslo kommune. Kommunen gis rett til å ha liggende hovedledninger for vann og avløp med kummer langs eiendommenes nordre grense i Bjerkelia, ca. 2 meter utenfor gjerde, med fri adgang for tilsyn og vedlikehold. Eierne forplikter seg til ikke å bygge nærmere ledningene enn 2,0 meter, eller foreta arbeider som kan skade dem. Oppfylling eller nedplanering av terrenget over ledningene krever skriftlig samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Solveien 118B har en attraktiv og vestvendt beliggenhet i Solveien, med gode solforhold og flott utsyn.

Eiendommen ligger i kort avstand til Sæter, som byr på et variert utvalg av caféer, vinbar, spisesteder og butikker, samt dagligvareforretninger som Meny og Rema 1000. Her finnes også treningssenter, legekontor, bank, samt enkel tilgang til både buss og trikk. Lambertseter og Holtet, bydelens øvrige handelsområder, ligger også i kort avstand. Lambertseter Senter tilbyr et bredt utvalg av butikker og serveringssteder, i tillegg til Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. På Holtet finner du blant annet den populære delikatessebutikken Jacobs.

Området har gode kollektivforbindelser med kort vei til buss og trikk på Sæter, samt tog fra Nordstrand stasjon. (Se Ruter for mer informasjon.)

Nærmiljøet byr på et rikt fritidstilbud med kort vei til grøntområder og gode rekreasjonsmuligheter. Østmarka og området rundt Ekebergsletta tilbyr flotte turmuligheter året rundt, med blant annet lysløyper, idrettsanlegg, ridesenter, minigolf og store friområder. I tillegg ligger flere badeplasser langs fjorden i gangavstand fra eiendommen.

Det er også et bredt aktivitetstilbud gjennom lokale idrettslag og foreninger. Nordstrand IF på «Niffen» har moderne håndballhall og kunstgressbane, og et stort tilbud innen håndball og fotball for barn og unge. Nordstrand tennisklubb har både uteanlegg og innendørshall. Bækkelaget Sportsklub tilbyr aktiviteter som håndball, fotball og ski, mens Lambertseter idrettsforening har fasiliteter for friidrett, fotball og svømming.

I tillegg finnes lokale alpinmuligheter i Sloreåsen, samt flere treningssentre i nærområdet, som EVO på Sæter, Best Helse på Holtet og SATS på Lambertseter.

Solveien 118B ligger på oversiden av Solveien, mellom Nordstrandveien og Stuttvegen.

Solveien strekker seg fra Kongsveien til Ljabruveien, og har blitt utviklet i flere etapper siden slutten av 1800-tallet. Veien fikk sitt navn tidlig på 1900-tallet, inspirert av beliggenheten langs en solrik åsrygg med gode lysforhold gjennom dagen.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort og lite trafikkert skolevei til Nordstrand barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 597 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert biloppstillingsplass, steinlagte gangstier, trapper i terrenget, plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Gjerde mot nabo mot øst er ikke plassert i tomtegrensen. Deler av hagen på denne siden, benyttes av Solveien 118B men tilhører naboeiendommen. Konferer megler.

Det medfølger en tilliggende garasje med elektrisk leddport og fastmontert lader for EL-bil. I tillegg er det godt med biloppstillingsplasser foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4644 datert 11.06.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Byggesaker i området:
Solveien 115 C - oppgradering av førsteklassebygget - Steinerskolen
Solveien 115 - fasadeendringer og oppgradering - Villa Sigtun
Solveien 119 B - rehabilitering av innvendig basseng og fasadeendringer - Signo Conrad Svendsen Senter

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 743,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr. 8 169,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 000,- pr. år / 17 400 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til oktober 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 16 000,- hos Gjensidige. Premien inkluderer innboforsikring.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og koster ca. kr 1 200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det betales en årlig avgift på kr 4 000,- til veilaget, som inkluderer måking og strøing.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 342 903,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

15 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

397 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
398 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
418 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
16 298 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
16 318 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Carl Fredrik Sønsteby

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 29 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 005,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 66 950,00

Oppdragsnummer 44-0238/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.24238

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 16:32