Grønlibakken 9

Grønlibakken 9, 0682 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 1051, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Grønlibakken 9-11 Borettslag, organisasjonsnummer 917965331

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom og bad.

BRA-e:
Kjelleretasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2026 utført av Anticimex AS

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1958. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i hovedsak oppført i tegl-/murverk med fasader av synlig murverk. Etasjeskillere er i betong. Saltakkonstruksjon i tre tekket med takstein (takkonstruksjonen er ikke besiktiget). Entrédør med dørkikkert (brannklasse B30 og lydklasse db40). Vinduer og balkongdør har karmer i tre kledd med metallplater utvendig fra 2019. Det er utgang fra stuen til en betongbalkong på 4 m² med rekkverk av metall og terrassebord, samt utvendig trapp i tre med metallrekkverk og videre adkomst til felles plenarealer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og det er ikke etablert tilluftsspalte eller lignende.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i sjakt uten sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Avløpsrør: Se punkt om avløpsrør under tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet ingen observert avtrekkskanal.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber i sjakt (og tilhørende komponenter) vurderes å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Dette er ikke uvanlig når varmtvannsbereder er plassert i kjøkkenskap.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har bruksslitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 13 mm i stue og 20 mm på kjøkken, og stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen bærer preg av manglende fagmessig utførelse, og det registreres skjevheter i trappen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført fordi våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter, samt at rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm og horisontale åpninger større enn 5 cm. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at trappen ikke har håndløper på begge sider, og trappen har stedvis ulik høyde på opptrinn. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2021 ble det montert isstoppere på blokktaket, og våren 2023 ble ødelagt takstein fjernet og skiftet av fagfolk. Høsten 2021 ble det utført omfattende dreneringsarbeid på sørsiden av blokk 9, samt ytterligere dreneringsarbeid i 2024 i forbindelse med støping av fundament til elbilladere. Selger opplyser om vanninntrengning/vannlekkasje i kjellerleiligheten i 2021 og 2023 (ikke i bod tilhørende leiligheten), hvor skadesaken i 2023 ble håndtert via Tryg Forsikring. Avløpsrørene ble vedlikeholdsspylt av NRC Gravco i 2021, og det ble utført rørinspeksjon og drenering av kum på gårdsplassen i 2022. På det elektriske anlegget smeltet termostaten på badet og sluttet å fungere; ny termostat ble montert av elektriker i 2025, og elbillader ble installert i 2025. Det er observert sølvkre på kjøkken og bad hvor limfeller er satt ut, samt mus observert i musefelle i ytterbod.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Montering av elbillader, utført av TT-elektro AS
- Utskifting av termostat til gulvvarme på badet, utført av Spot-on levert av Elektroimportøren Norge AS

2023:
- Fornyet baderomsinnredning

2019:
- Nye vinduer og balkongdør med trekarmer kledd utvendig med metallplater

2014:
- Bad oppgradert ifølge tidligere eier

Ukjent årstall:
- Kjøkkeninnredning (fra 2014/2018)

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Etablering av infrastruktur til elbilladere for alle beboere

En lys og hyggelig leilighet i høy 1. etasje med balkong og tilgang til hage. Praktisk leilighet med god planløsning. Mulighet for å flytte kjøkken til stue, for å få et ekstra soverom.
Oppgradert bad og kjøkken fra 2014, samt innredning på bad fra 2023. Vinduer og balkongdør fra 2019.
Parkering rett utenfor med elbillader.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra 2014/2018 ifølge tidligere eier. Innredning med profilerte fronter, laminerte benkeplater og fliser mellom benk og overskap. Integrerte hvitevarer:: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator har kullfilter. Under kjøkkenbenken er det plassert en 116-liters varmtvannsbereder fra 2007. Overflater består av parkett på gulv, malte vegger og malt himling.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap og oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

BAD:
Badet ble oppgradert i 2014 ifølge tidligere eier. Nåværende eier skiftet innredning i 2023 og har montert praktiske hyller for oppbevaring.
Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Ny termostat for gulvvarmen ble montert i 2025.
Himlingen er nedsenket med innfelte downlights. Opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og entré, samt flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater, flislagt dusjsone på bad og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater i himling, nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 4 m². I tillegg har borettslaget felles boder.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap og oppvaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper i stuen, vitrineskap, vaskemaskin.

Elektrisitet. Panelovner, samt elektrisk gulvvarme på bad.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1958. Det foreligger ferdigattest for flermannsbolig datert 03.04.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for bruksendring datert 02.09.2014 for kjelletg, samt ferdigattest for overvannshåndtering datert 13.10.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger, stemplet mottatt av kommunen 26.03.1962. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet gjerde, bestemmelse om vann/kloakkledning, veg, vann- og kloakkreglement, bestemmelse om benyttelse og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en fin beliggenhet i et etablert og rolig boligstrøk på Skøyenåsen ved Oppsal. Her bor du i grønne og barnevennlige omgivelser, tilbaketrukket fra gjennomgangstrafikk, samtidig som du har kort gangavstand til både kollektivtransport, lokale butikker og flotte turområder.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt til fots, med både Coop Extra på Skøyenåsen og Meny på Oppsal like i nærheten. For et bredere utvalg av forretninger og servicetilbud ligger både Oppsal Senter og Bryn Senter en kort spasertur eller sykkeltur unna, med blant annet apotek, spesialforretninger og vinmonopol. Nærområdet er godt tilrettelagt for familier, med gangavstand til Østensjø skole og Skøyenåsen skole, samt flere barnehager som Rønningjordet barnehage og Oppsal Torg barnehage i nærområdet.

Friluftsmulighetene i området er svært gode. En kort spasertur tar deg ned til Østensjøvannet naturreservat, som byr på fine turveier rundt vannet og et rikt fugleliv. Videre østover har du enkel adkomst til Østmarka med et omfattende nettverk av stier, badeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann, samt lysløyper om vinteren og kjente markastuer som Rustadsaga. For idrettsaktiviteter finnes blant annet ballbinge ved Skøyenåsen skole og Trasop Idrettspark i nærområdet.

Kollektivtilbudet er svært godt utbygd. Fra Skøyenåsen T-banestasjon, som ligger en kort gåtur unna, tar linje 3 deg direkte til Oslo sentrum på rundt femten minutter. I tillegg går det lokale bussruter fra stoppesteder i nærheten, noe som gjør det enkelt å reise kollektivt i hverdagen.

Barnehager:
Rønningjordet barnehage: 9 min. gange
Oppsal Torg barnehage: 11 min. gange
Østensjø Kanvas-barnehage: 12 min. gange

Idrett og fritid:
EVO Bryn: 14 min. gange
Manglerud bad: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3277 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, grus, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Rekkehusene har eksklusiv bruksrett til areal/hage utenfor sine respektive hus, samt i fellesskap eksklusiv bruksrett til arealet som ligger mellom dem og som utgjør taket til rekkehusenes boder.

Leiligheten disponerer en fast utvendig parkeringsplass (P3) like utenfor kjøkkenvinduet. Det påløper ingen separat leie for plassen, men det bemerkes at det kan påløpe kostnader i forbindelse med eventuell overføring. Borettslaget har i tillegg gjesteparkering.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2880, datert 22.10.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Ifølge reguleringsbestemmelsene § 4 skal eiendommen ha 2 kjøreadkomster til Grønlibakken. Sammen med søknad om byggetillatelse skal det ifølge § 5 innsendes plan for den ubebygde del av tomta som viser eksisterende og fremtidig terreng og vegetasjon samt areal for lek og opphold.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Oslo. Arealbruken er i planen avsatt til byggeområde for boliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 613,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, grunnpakke, tv/bredbånd, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, styrehonorar mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 078,-
Renter og avdrag: kr 1 022,-
TV/bredbånd: kr 513,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 274 604 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 16 186,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 124 084,74 pr. 30.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 1 588 975,- pr. 30.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207963755
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 30.09.2026: kr 1 343 383,-
Andel av saldo: kr 109 887,45
Innfrielsesdato: 30.11.2039
Type Rente: Flytende
Rente: 5,79 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208594184
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 30.09.2026: kr 245 592,-
Andel av saldo: kr 14 197,29
Innfrielsesdato: 30.07.2035
Type Rente: Flytende
Rente: 5,69 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 950 000,00 Prisantydning
124 084,74 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 074 084,74 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 075 174,74 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Robert Vangen og Bente Blænes

Leiligheten er tilknyttet Grønlibakken 9-11 Borettslag.
- Borettslaget består av 19 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6719894.

Dugnad må påregnes.
Forandringer som berører bygningens eksteriør er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.
TV og bredbånd er inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Rekkehusene har eksklusiv bruksrett til areal/hage utenfor sine respektive hus, samt i fellesskap drifts- og vedlikeholdsansvar for arealet som ligger mellom dem og som utgjør taket til rekkehusenes boder.

Saker og vedtak fra årsmøter:
- Ekstraordinært årsmøte i mai 2025 vedtok låneopptak på kr 268 000 for finansiering av infrastruktur til elbil-ladere for alle beboere (med tilskudd fra Oslo kommune / Klimaetaten på inntil 50 %).
- Ordinært årsmøte i mai 2026 godkjente årsrapport og årsregnskap for 2025, og årsresultatet ble overført til egenkapitalen.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -89 416,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 270 513,-.
- Sum egenkapital pr. 31.12.2025: kr 19 693 684,-.
- Felleskostnadene ble økt med 10 % fra 01.01.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Dette er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 13 450,00
Foto dagbilder  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0345/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26345

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 09:53