Sverdrups gate 16A

Sverdrups gate 16A, 0559 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 443, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
1. etasje 46 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod.
5. etasje 2 kvm: Bod.

Boligen disponerer 2 boder. En på loftet og en i kjelleren.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.03.2026 utført av Anticimex v/Tom Ivar Stensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1898. Grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss.
Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Vinduer fra 1984. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Våtrom:
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Det er registrert riss/sprekker i fliser på slukrist. Forholdet vurdert å skyldes mekanisk påkjenning.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt. Foreslått tiltak er videre
undersøkelser for å avklare hvilke regler som gjelder for boligen.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Tilførselsrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da kjøkkenet ikke har tilluftsventil.

Teknisk anlegg:
- Innvendige hovedstoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom:
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da det ikke er etablert tilluftsventiler.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten på inngangsside. Eksakt årsak er ukjent.

Vinduer:
- Vinduer viser tegn til slitasje på overflatebehandling med eksempelvis malingsavskallinger, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):

Elektrisk anlegg:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten. Det er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring. For eksempel gjelder dette arbeider utført på baderom, i bod, i kjøkken og i sikringsskap. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Varmtvannsberederen er fast tilkoblet og har ikke plugg/stikkontakt. Det er ikke observert tegn til termiske skader på tilkoblingen eller andre deler av berederen.

Branntekniske forhold:
- Det er observert forhold som tyder på åpenbare feil eller mangler ved en av boligens brannskillende konstruksjoner. Det observeres manglende branntetting i kjellerbod som er plassert under boligens kjøkken. Avviket er forårsaket av arbeider med rørføringer til varmtvannsbereder fra kjøkken i boligen. Forholdet vurderes å svekke konstruksjonens brannmotstand og branntekniske egenskaper.
- Entrédøren er plassert mellom to brannceller, og det stilles derfor krav til visse branntekniske egenskaper. Det har ikke vært mulig å verifisere entrédørens branntekniske egenskaper. Det er derfor usikkert om døren oppfyller kravene til brannmotstand.
- De forholdene tyder på behov for en utvidet kontroll og kartlegging av branntekniske forhold som gjelder for boligen. Bare en slik tilleggsundersøkelse av fagpersoner med brannfaglig spesialkompetanse kan gi en full oversikt over forholdene og avdekke om det er behov for tiltak.

Radon:
- Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Det foreligger forslag/diskusjoner i sameiet om å rehabilitere fasaden på innsiden av bygget, det kan påvirke felleskostnader dersom sameiet tar opp lån for å finansiert det, men ingen vedtak er gjort per i dag.
- 2026: Byttet termostat på varmekabler til bad. Utført av Moderne Elektro AS.
- 2023: Installert komfyrvakt og satt opp koblingsboks. Utført av Elektrikern Oslo AS.

Dette er en lys og gjennomgående leilighet med attraktiv beliggenhet på Grünerløkka. Planløsningen er godt utnyttet og består av en romslig entré, soverom, kjøkken, bad og en stor stue. Alle rom er utstyrt med behagelig gulvvarme. Veggene har malte overflater, og gulvene i oppholdsrommene er belagt med laminat.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til oppbevaring av sko og yttertøy.

STUE
Stuen er romslig og byr på fleksible innredningsmuligheter. Det er god plass til en stor sofagruppe og øvrig møblement. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir rommet en luftig atmosfære.

KJØKKEN
Kjøkkenet fremstår som praktisk og funksjonelt, med laminatgulv og malte veggflater kombinert med fliser mellom benkeplate og overskap. Innredningen fra 2015 har slette fronter og laminat benkeplate, med planlimt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps armatur. Under overskapene er det praktisk belysning og stikkontakter. Av hvitevarer finnes integrert kjøleskap, stekeovn og oppvaskmaskin, samt nedfelt platetopp med ventilator (kullfilter) over. Det er også god plass til spisebord. Rommet vender ut mot en hyggelig bakgård og det store vinduet sørger for godt lysinnslipp.

SOVEROM
Soverommet ligger skjermet til med adkomst fra gangen. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, samt rikelig med oppbevaringsplass i en stor skyvedørsgarderobe. Vinduet vender mot en rolig og grønn bakgård med minimalt innsyn.

BADEROM
Flislagt baderom fra 2006 med varmekabler i gulvet. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med glatte fronter, heldekkende servant og ettgreps armatur. Det er speil innfelt i flis over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører, dusjarmatur med hånddusj og vegghengt toalett. Videre er det opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes via elektrisk gulvvarme i baderom, entré, soverom, stue og kjøkken i tillegg til elektriske panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument, datert 19.02.1898, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

For øvrig foreligger følgende dokumenter:
- Attestert ekspedisjonsdokument for innredning av wc, datert 13.10.1957.
- Ferdigattest for reparasjon av piper, datert 11.08.2017.
- Byggetillatelse til rehabilitering til 30-års standard ble gitt 14.05.1984. Arbeidet ble utført, men saken ble henlagt uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse 14.01.1988.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggetegninger fra rehabiliteringen, datert 20.07.1983 som stemmer overens med dagens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 536515, tinglyst 16.07.1984, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til Sameiet for kr 37 500,- med prioritet etter kr 212 500,-.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rettigheter i annen eiendom som blant annet omhandler bestemmelser om adkomstrett til vedlikehold av parkering, lagring, bruk av grøntarealer, gårdsomserklæring og bestemmelser om bruk av gårdsrom, garasje/parkering, anlegg og vedlikehold av ledninger og forpliktelse til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale krav.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sverdrups gate 16A har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, like ved Sofienbergparken. Likevel ligger leiligheten tilbaketrukket i en stille og rolig sidegate med lite støy. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan The Little Pickle, Kuro Oslo, Apostrophe, Perla, Vespa og Humla nevnes. Andre severdigheter som også er verdt å nevne; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus og Riksscenen, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken som du omtrent finner rett utenfor døren. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter. Nyrenoverte Tøyenbadet ligger like på andre siden av Botanisk hage.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi, Rema 1000 og Bunnpris Millskvartalet som er rett i nærheten. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger også i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Lakkegata barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 323 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet steinheller, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende bestemmelser, datert 16.06.1982.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202308348: Planforslag - Toftes gate - Tilrettelegging for sykkel. Bymiljøetaten foreslår å omregulere deler av Toftes gate med bredere fortau og sykkelfelt. Planforslaget sikrer også areal for bussholdeplasser. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for bedre fremkommelighet og sikkerhet for sykkel, gange og kollektivtrafikk i Toftes gate, på strekningen mellom Sofienberggata og Helgesens gate.
- Saksnummer 202600303: Byggesak - Kirkegårdsgata 11 A og B - utskifting av vinduer. Søknad om rammetillatelse ble sendt 08.01.2026.
- Saksnummer 202604278: Byggesak - Conradis gate 6 - oppføring av seks balkonger. Søknad til tillatelse i ett trinn ble sendt 15.04.2026.
- Saksnummer 202508751: Byggesak - Kirkegårdsgata 3 A - bruksendring fra melkebutikk til bolig. Endret byggetillatelse ble gitt 15.12.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Fellesutgiftene er kr 4 330,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, strømforbruk til fellesareal, internett (500Mb/s fiber), kommunale avgifter, drift og normalt vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet en leverandør av internett som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 385 937,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 39 536,- pr. 30.04.2026.
Sameiet har ingen lån.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 623 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eivind Hystad og Henriette Fjeldheim

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sverdrups gate 16, med sameiebrøk 70/784 iht. reseksjonering tinglyst 08.04.1987.
- Sameiet består av 10 seksjoner. Seksjon 1 er næringsseksjon og øvrige seksjoner er boligseksjoner.
- Forretningsfører er Sameiet Sverdrups gate 16.
- Sameiet er forsikret gjennom fellespolise i If Forsikring med avtalenummer SP471860 og Norsk Hussoppforsikring med avtalenummer 4010273.
- Dugnad må påregnes. Ved uteblivelse må man påregne bot iht. husordensreglene.
- Dyrehold er tillatt såfremt det ikke fører til sjenanse/plager for andre beboere.

Planlagte påkostninger:
- Det planlegges rehabilitering av gårdens baksidefasade, samt av gårdens originale vinduer i trapperommet. Dette vil trolig bli utført som to separate uavhengige prosjekter, men det er foreløpig ikke fattet noe styrevedtak eller utarbeidet konkrete planer om når eller hvordan det vil bli utført, eller rekkefølgen. Men det er lite trolig at noe vil skje før sommeren 2026.

Ifølge styreleders anslag pr. e-post 07.05.2026 så skal felleskostnadene øke med 5% i 2026. Det planlegges for å i slutten av mai 2026 legge frem forslag i generalforsamling om rehabilitering av murfasaden på baksiden av hovedbygget inklusiv portrommet inn i bakgården, med gjennomføring sommeren 2026. Prisen på dette anslås å havne på ca. 500.000. I tillegg skal byggets felles brannsentral utbedret i løpet av 2026, som anslås å hanve på ca. 70.000. Dette er fortsatt noe usikre tall, men det forventes ikke å overstige dette vesentlig.

Dersom fasaderehabiliteringen blir vedtatt vil kostnadene utover det som kan dekkes fra sameiets egenkapital, som til enhver tid aldri bør gå under ca. 120.000, måtte bli innkrevet som ekstra direkteinnskudd i juli-november fra seksjonene 2-10 fordelt etter eierbrøk på de seksjonene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppussing av fasade ut mot gate (2023).
- Reparasjon av piper (ferdigattest 2017).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter fra sameiet og seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca 4 500  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke v/Markus Andersson  kr 4 400,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkludert oppmålt plantegning  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0042/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2642

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 21:56