Snipetorpgata 18

Snipetorpgata 18, 3715 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 3656, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 165 kvm

BRA-i:
Kjeller: 70 kvm: Entre, stue, kjøkken, bad, walk-in garderobe og ett soverom.
1. etasje 85 kvm: To stk entré, stue, kjøkken, bad, toalettrom, walk-in garderobe, ett soverom og hems.

BRA-e:
4 kvm: Utvendig bod under trapp.

6 kvm: Frittstående utestue

Åpent areal:
48 kvm: Platting med utgang fra entre
11 kvm: Frittstående platting
16 kvm: Terrasse med utgang fra entre.

Boligen har hems over deler av boligen. Arealet på hems måles til 48 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Takhøyde på kjøkken i underetasje er målt til 2,30 meter.
Boligen har stedvis en takhøyde lavere en 2,20 meter

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Anticimex AS v/ Joakim Havem. Se punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre, med grunnmur av betong og lettklinkerblokker. Boligen er oppført med underetasje, yttervegger i trekonstruksjoner og fasader kledd med stående trekledning. Etasjeskillene er utført i lettklinkerelementer. Taket er utført som saltak i trekonstruksjoner og tekket med eldre, gjenbrukt teglstein. Pipe er helkledd i metall, og takrenner og nedløp er utført i metall. Det er fremlagt bekreftelse fra Fanebust AS på kontroll av hele taket i oktober 2023, hvor taket ble vurdert som tett og uten lekkasjer på kontrolltidspunktet.

Entrédør har glassfelt, og vinduene har karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig ved naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Boligens tekniske installasjoner består blant annet av vannrør i kobber og synlige avløpsrør i plast. Oppvarming skjer hovedsakelig med elektrisitet og vedfyring, og det er i tillegg montert varmepumpe på kjøkken. Boligen har varmekabler i alle gulv. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i tilstandsrapporten

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

TG3:

Våtrom - Bad Underetasje: Bad fra byggeår. Gulvbelegg har synlig slitasje. Dusjkabinettet begrenser kontroll av fallforhold og sluk, og veggene i våtsonen har ikke vanntett sjikt. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til toalettet. Det er ikke utført hulltaking grunnet mur-/betongkonstruksjon, men overflatesøk viste ingen indikasjoner på fuktskader. På bakgrunn av våtrommets alder og samlede tilstand settes TG3 i henhold til NS 3600.

Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - kr 300 000,-.

Våtrom - Bad 1. etasje: Bad også fra byggeår, med en innredning fra 2004. Gulvbelegget har tegn til aldring og har synlig slitasje. Plassering av dusjkabinettet gjør det vanskelig å kontrollere fallforholdene ved sluk, og fallforholdene utenfor sluksonen vurderes ikke som tilstrekkelige. Det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant på vanntett sjikt ved dør. Deler av veggene i våtsonen er panelkledd. Det er utført fuktmåling fra tilstøtende rom uten at forhøyede fuktverdier ble registrert. På bakgrunn av våtrommets alder og helhetsvurdering settes TG3 i henhold til NS 3600.

Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - kr 300 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

TG2:

- Kjøkken Underetasje: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser, med risiko for skjulte skader. Vannrør av kobber har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Kjøkkeninnredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje, hovedsakelig av estetisk karakter.

- Kjøkken 1. etasje: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser samt noe riss og sprekker i flisfuger, med risiko for skjulte skader. Kobberrør er av eldre dato og har usikker restlevetid.

- Toalettrom: Det er registert noe bom i enkelte gulvfliser, med mulig risiko for skjulte skader. Kobberrør av eldre dato. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig, og det anbefales forbedring av eksisterende løsning.

- Tekniske anlegg: Vannrør av kobber har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Varmtvannsberederen i 1. etasje står uten tilstrekkelig lekkasjesikring og var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen. Type, alder og tilstand er derfor ikke kjent, men berederen vurderes å kunne være fra byggeår. Det anbefales videre undersøkelser og lokal utbedring av lekkasjesikringen.

- Andre rom: Det er registrert bom og riss/sprekker i enkelte gulvfliser, samt noe slitasje med riper og hakk i gulvoverflater. På hemsen er det knirk i større deler av gulvet. Enkelte innerdører subber i karm og kan justeres.

- Rom under terreng: Det er registrert bom og riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Ved hulltaking og fuktmåling i veggkonstruksjonen fra bod ble det påvist forhøyet fuktnivå. Det er også observert vindsperrepapp i konstruksjonen, noe som kan øke risikoen for mikrobiell vekst. Dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Nærmere undersøkelser anbefales.

- Yttervegger inkl. fasader: Ytterkledningen har noe slitasje i overflatebehandlingen, og det er begrenset lufting og drenering bak kledningen. Det er også mangelfull gnagersikring. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden. Forebyggende vedlikehold og videre overvåking anbefales, med lokale utbedringer ved behov. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer har begynnende slitasje i overflatebehandlingen, men det er ikke registrert vesentlige synlige skader. Forebyggende vedlikehold anbefales.

-Yttertak: Yttertaket har lukket takkonstruksjon med noe begrenset ventilasjon. Taktekkingen består av eldre, gjenbrukt teglstein, og både taktekking og undertak har en alder som gir usikker fremtidig funksjon. Det er registrert noe slitasje på vannbord, vindskier, takutstikk og beslag rundt skorstein. Det er ikke observert symptomer på fuktskader. Det er fremlagt bekreftelse fra Fanebust AS på kontroll av hele taket 19.10.2023, hvor taket ble vurdert som tett og uten lekkasjer på kontrolltidspunktet.

Terrasse/Plattinger:
- Terrasse 16 m² ved 1. etasje: Det er registrert slitasje på terrassebord og rekkverk, samt større skjevheter i konstruksjonen. Terrassens tettesjikt har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker, og registrerte fuktmerker i panelbord under terrassen tyder på pågående lekkasje/funksjonssvikt. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og nødvendige tiltak.

- Platting/terrasse 48 m² ved underetasjen:
Plattingene/terrassene er fra byggeår og 2019. Delen fra byggeår har slitasje, elde og begynnende fuktskader på overflater og rekkverk. Det er også registrert tegn til svikt samt større skjevheter/setninger i konstruksjonen. Fundamentene var ikke tilgjengelige for kontroll.
Deler av plattingen/terrassen og rekkverket er fra 2019, og de nevnte forholdene gjelder ikke denne delen. Videre undersøkelser anbefales for å avklare tilstand og behov for lokale utbedringer eller utskiftning. Det er påbegynt utskifting av rekkverk mot hagen til et hvitt, vedlikeholdsvennlig rekkverk i plast/PVC. Deler av rekkverket er foreløpig ikke montert, men vil medfølge boligen som løsøre ved salget, slik at kjøper kan ferdigstille arbeidet dersom ønskelig.

Utvendig trapper:
- Utvendig betongtrapp: Trappen har noe generell slitasje, løse fliser samt registrerte skjevheter/utglidning. Forholdet kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avklare ved visuell inspeksjon. Det anbefales videre undersøkelser av fagkyndig for å kartlegge årsak, omfang og eventuelle nødvendige tiltak

- Utvendig tretrapp fra terrasse: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde, men det er ikke registrert synlige skader av større betydning. Det anbefales forebyggende vedlikehold og eventuelle lokale reparasjoner ved behov

- Grunnmur, fundament: Det er registrert stedvise riss og sprekker i grunnmuren. Årsaken er ikke avklart, men forholdet kan skyldes setninger, bevegelser eller spenninger i konstruksjonen. Videre overvåking og lokale utbedringer anbefales ved behov.

-Drenering: Dreneringen er fra byggeår og har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Fuktsperren ligger stedvis under bakkenivå, noe som kan øke risikoen for fuktvandring og oppfukting av konstruksjoner mot terreng. Det er også registrert forhøyede fuktverdier i vegg i underetasjen. Det anbefales forebyggende vedlikehold og videre overvåking, med lokale utbedringer eller eventuell utskifting dersom dette viser seg nødvendig.

- Forstøtningsmur: Det er registrert begynnende skjevheter i forstøtningsmuren. Forholdet kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avklare ved visuell inspeksjon, og det kan ikke utelukkes at utviklingen fortsetter. Videre overvåking anbefales, med lokal utbedring eller utskifting ved behov.

Det gjøres også oppmerksom på følgende anmerkninger markert med TG IU (avvik eller skader som ikke er avdekket).
Følgende bygningsdel har fått TG IU i tilstandsrapporten:

TG IU:
-Innvendig stakeluke er ikke påvist. Det antas at avløpssystemet kan stakes via sluk og øvrige tilknyttede komponenter, men dette er ikke kontrollert. Fullverdig vurdering krever spesialkompetanse på rørsystemer.

Utover dette understreker rapporten følgende punkter som omfattes av (HMS) Helse, miljø og sikkerhets hensyn:

HMS:
- Innvendig trapp: Trappen mangler håndløper på begge sider, har åpninger større enn 0,10 meter, rekkverket på hemsen er lavere enn 0,80 meter og trappen vurderes som bratt. Trappen oppfyller dermed ikke dagens krav til sikkerhet. Det er ikke tatt stilling til om den oppfylte kravene som gjaldt på oppføringstidspunktet.
- Terrasse 1. etasje: Rekkverkshøyden er målt til under 1,0 meter og oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.
- Frittstående platting: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.
- Utvendig tretrapp: Trappen har kun rekkverk på én side og oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.

Selger opplyser samtidig om følgende forhold:

- Det var observert mus på hems, ved innflytting da stue ikke var ferdig bygget 25 år siden, samt når nabo rev vegg som ligger inntil denne boligen for 2 år siden.

- Skien kommune hadde sammenkoblet to rør i gaten og kapasiteten skal ha vært utilstrekkelig ved kraftig nedbør på for rundt 20 år siden. Dette medførte at vann trengte opp i flere kjellere i gaten og videre ned mot sentrum. Leiligheten ble tømt for vann av brannvesenet og senere rehabilitert i regi av Skien kommune.

- Det er sprinkleranlegg i hele bygget. Det oppsto en lekkasje i forbindelse med overgang mellom kobberrør og stålrør også for rundt 20 år siden. Skien kommune stengte vannet i kum i gaten. Skadeomfanget var begrenset til enkelte lister og en dørkarm, og forholdet ble senere utbedret i regi av forsikringsselskapet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet med følgende arbeider:

- Pusset opp, byttet vask-dusjkabinett-badekar samt servantskap i 2005
- Kjøkkeninnredning i underetasjen fra 2009
- Utbedringer av elektrisk anlegg etter eltilsyn, med samsvarserklæring datert 18.09.2019
- Kontroll av hele taket utført av Fanebust AS i 2023
- Montert snøfangere mot gaten i 2023
- Ny varmtvannsbereder i underetasjen i 2024
- Ny frittstående utestue i 2024
- Ny terrasse på 11 kvm fra 2024
- Det er sprinkleranlegg i hele bygget.
- Det er påbegynt utskifting av rekkverket i hagen til et hvitt, vedlikeholdsvennlig rekkverk i plast/PVC.
Resterende deler er ikke montert, men medfølger ved salget slik at kjøper kan ferdigstille arbeidet dersom ønskelig.

Boligen er en innholdsrik enebolig fra 1996 med planløsning over to etasjer. Hovedplanet inneholder alle boligens hovedfunksjoner, mens underetasjen er innredet med egen hybeldel. Boligen har blant annet to kjøkken, to bad, separat toalettrom, walk-in i begge etasjer og hems.

Innvendig har boligen hovedsakelig flis- og parkettgulv, panel på vegger og panelbord i himling. Det er profilerte innerdører.
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra byggeår med glatte fronter, benkeplate i tre, nedfelt kjøkkenvask og frittstående hvitevarer. Gulvet er flislagt, og vegger og himling har panel. Varmtvannsbereder er plassert under kjøkkenbenken. Kjøkkenet i underetasjen har innredning fra 2009 med glatte fronter, benkeplate i tre, nedfelt kjøkkenvask og frittstående hvitevarer. Her er det flislagt gulv, malt panel på vegger, panelbord i himling og fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Stekeovn i 1.etasje, samt oppvaskmaskin på kjøkken i underetasje. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen har to bad. Badet i 1. etasje er fra byggeår, med innredning fra 2004, og har gulvbelegg, panel og flislagte veggflater samt panelbord i himling. Rommet er innredet med servant, speil, dusjkabinett og toalett, og har opplegg for vaskemaskin. Det er også opplegg til badekar. I tillegg er det separat toalettrom i 1. etasje med flislagt gulv, malt panel på vegger og panelbord i himling samt servant og toalett.

Badet i underetasjen er også fra byggeår og har gulvbelegg, malt panel på vegger og panelbord i himling. Rommet er innredet med servant, dusjkabinett og toalett, og har opplegg for vaskemaskin.

Oppvarming skjer hovedsakelig med elektrisitet og vedfyring. Boligen har elementpipe fra byggeår og peisovn i stue. I tillegg er det montert varmepumpe på kjøkken. Varmtvannsberederen i underetasjen er fra 2024.

Eiendommen har flere hyggelige uteplasser. Fra 1. etasje er det utgang til terrasse på ca. 16 m², mens underetasjen har utgang til to plattinger/terrasser på til sammen ca. 48 m². I tillegg er det en frittstående platting på ca. 11 m² og en frittstående utestue fra 2024. Utearealene er opparbeidet med belegningsstein, gressflater og beplantning, og gir gode muligheter for flere soner til både opphold og avslapning.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. - Selger opplyser samtidig om at det er påstartet utskiftinger av rekkverket mot hagen til hvitt vedlikeholds vennlig rekkverk i plast/Pvc. Deler av rekkverket er ikke montert, men vil følge med boligen som løsøre ved salget. Selger opplyser om at alle taklamper samt kjøleskap ikke vil medfølge salget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for bolig m/hybel gitt 12.01.1996. Det fremgår samtidig av brukstillatelsen at ferdigattest må begjæres senere av ansvarshavende, men attesten kan ikke gis før det monteres husnummerskilt og gjenstående arbeider på bolig ferdigstilles. Det er uklart hvilke arbeider som gjensto på dette tidspunktet. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/300/3656:
19.12.1861 - Dokumentnr: 900034 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:300 Bnr:3658
Bestemmelse om rett til en strimmel jord -
Bestemmelse om innkjørsel - Til fordel for gnr. 300 bnr. 3658 er det tinglyst rett til en strimmel jord samt innkjørsel over eiendommen; området som tidligere ble benyttet til passasje er i dag fysisk avstengt og ikke farbart, men rettigheten står fortsatt tinglyst.

21.05.2024 - Dokumentnr: 1456316 - Sammenslåing
Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:4003 Gnr:300 Bnr:4970
Elektronisk innsendt

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling.

Attraktiv og sentral beliggenhet i byens eldste boligområde. Snipetorp er et område med gammel, særpreget boligbebyggelse med koselige hus og sjarmerende bebyggelse helt tilbake til 1700-tallet. Boligområdet er rolig og fullt av historiske omgivelser. Gangavstand til Brekkeparken og til Skien sentrum med restauranter, kafeer, kultur, kino og øvrige sentrumsfasiliteter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Boligen er merket med Krogsveen til salgs plakat, og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler

Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
345 elever, 21 klasser 0.3 km

Lunde barneskole (1-7 kl.)
499 elever, 24 klasser 0.8 km

Skauen Kristelige skole (1-10 kl.)
230 elever, 20 klasser 2.1 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)

20 min
91 elever, 6 klasser 1.7 km

Gimsøy skole (8-10 kl.) 23 min
367 elever, 19 klasser 2 km

Skien videregående skole 18 min
1100 elever, 40 klasser 1.5 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark 20 min
230 elever 1.7 km

Barnehager

- Gustavas Hage barnehage (1-5 år) 45 barn 0.6 km
- Brekke barnehage (0-5 år) 37 barn 0.8 km
- Harmonien Doremi barnehage (0-5 år) 117 barn 0.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 400 kvm. Svakt skrånede tomt i to nivåer. Tomten er opparbeidet med blant annet belegningsstein, gressdekte flater, busker og blomsterbed. Biloppstillingsplass med belegningsstein, avskjermet med port foran inngangsparti mot Snipetorpgata.

Parkering i egen gårdsplass. Utover dette er det mulighet for parkering i Snipetorpgata etter områdets bestemmelser, med gyldig parkeringsbevis utstedt av Skien kommune.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er omfattet av Reguleringsplan for det historiske området Snipetorpgata/Bratsberggata med plan-ID 481, vedtatt 19.05.1983. Eiendommen ligger innenfor bevaringsområde og er i hovedsak regulert til boligformål. Mindre deler av eiendommen berøres også av formålene annen veigrunn, kjørevei og gang-/sykkelvei.

Snipetorpgata 18 inngår i det antikvariske kjerneområde hvor det fremgår at museumsformål kan kombineres med boligformål. Reguleringsbestemmelsene er datert 22.09.1980, revidert 21.06.1982 og senere rettet i henhold til Miljødepartementets skriv datert 04.11.1983. Området har strenge bestemmelser knyttet til bevaring. Reguleringsbestemmelsene stiller særskilte krav til blant annet vedlikehold, fasadeendringer, vinduer, taktekking, materialbruk og fargesetting, og utvendige byggearbeider skal behandles med hensyn til områdets verneverdier. Alle utvendige bygegarbeider skal behandles av bygningsmyndighetene, og byggesaker i området skal forelegges kulturminnemyndighetene og fylkeskonservatoren.

Eiendommen omfattes samtidig av Kommunedelplan for Skien sentrum 2026–2038, vedtatt 05.03.2026. Hele eiendommen ligger innenfor hensyn til bevaring av bygning og kulturmiljø, samt hensynssonene for flomfare, ras- og skredfare og gul støysone (H220).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 537,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I selgers husstand har det bodd en person og det opplyses om at strømforbruket har vært ca. 18 150 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 764 for hus og innbo.

Boligen er tilknyttet Nextgentel/Rikstv som leverandør av tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen i perioden frem til 31.12.2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 215 424,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 537,-  pr år.

4 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

111 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
112 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
132 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 562 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 582 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kerstin Holmstrøm

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune. inkl tegninger  kr 3 542,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligsalgsrapport Anticimex  kr 20 625,-
Annonse i TA - nettkarusell  kr 1 450,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  ? kr 25 695,-
Foto A7 Media bilder inkl. plantegning  kr 5 490,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2656

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 20:07