Pettersand 42

Pettersand 42, 1614 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 14, festenummer 849, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 117 kvm

BRA-i:
1. etasje 39 kvm: Entré og kjellerstue
2. etasje 78 kvm: Tre soverom, kjøkken, stue, bad og gang

Åpent areal:
1. etasje 17 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligen er et rekkehus over to etasjer fra 1964, med saltak tekket med takshingel av papp. Taktekking ble skiftet i 2009, og undertaket består av rupanel fra byggeår. Takkonstruksjonen er utført med tresperrer og mønedrager i tre. Nedløp, takrenner og takhatter er i plastbelagt stål. Det gjøres oppmerksom på at taket kun er observert fra takfot via stige, og vurderingen er derfor begrenset. Det har ikke vært sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket, og selv om det ikke er registrert synlige skader under befaringen, kan det ikke utelukkes at det foreligger forhold som kun kan avdekkes ved nærmere inspeksjon. En grundigere kontroll bør eventuelt utføres av fagperson under forsvarlige sikkerhetsforhold. Fasaden består av en kombinasjon av utvendig liggende trekledning og malte eternittplater. Boligen har integrert garasje med stålport og elektrisk portåpner fra 2010, med adkomst både utvendig og innvendig via kjeller. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Krypkjeller: Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Innsig fra fjell er krevende til umulig å stanse. Forholdet har pågått siden byggeår. Vannet renner ned langs fjell og ned under støpt gulv.

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det opplyses om at det eternittplater på del av fasade.

- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Undertaket er misfarget. Loftet har lav høyde og ikke mulig å ta seg inn på. Kun undersøkt fra loftsluke.

- Vinduer: Vinduer har normalt en levetid på 20-40 år. Det betyr ikke automatisk at de må skiftes. Men krav til dagens vinduer er høyere enn den gang disse ble produsert.

- Dører: Krav til dagens dører er høyere enn den gang disse ble produsert. Dører eldre enn 40 år må påregnes økt vedlikehold og utskiftninger.

- Overflater: Noen overflater er fra byggeår og det må påregnes noe slitasje.

- Innvendige trapper: Trappen har bevegelse ved gangtrafikk. Vært slik siden byggeår.

- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dør til midterste sov subber.

- Overflater gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Levetid på bad er 25-30 år.

- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Dusjdører lukker tregt og må justeres eller skiftes.

- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Noe bruksmerker og svelleskader ved vask, ellers helt og greit.

- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Eier informerer at denne sprekken i grunnmur har oppstått etter sprengning som foregikk hos nabo. Det har ikke vært endring i sprekken siden hendelsen.

- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid i 2007. Alt av innredning ble byttet ut. Det ble lagt varmekabler og hele rommet ble flislagt. Foreligger dokumentasjon.

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. I 2009 ble det vanninntrenging rundt ventilasjonsuttak fra kjøkken. Under regnvær dryppet det vann over kjøkkenbenken. Forsikringen dekket reparasjon av skadene. Foreligger dokumentasjon.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid utført i 2009. Det ble i 2009 lagt nytt tak (papp) over hele taket. Det ble samtidig montert nye takrenner og nedløpsrør. Foreligger dokumentasjon.

- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja. Ved regn renner det vann nedover fjellet som utgjør bakre veggen i krypkjeller. Vannet renner under kjellergulvet og ned i bakken. Det har aldri flommet over gulvet.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid utført i 2007. Badet fikk varmekabler. Ny varmtvannsbereder, opplegg til vaskemaskin i kjeller. Foreligger dokumentasjon.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid utført i 2007. Montert vannmåler. Endring i avløpsrør på kjøkken for å gjøre plass til oppvaskmaskin Satt opp rør til plassering av vaskemaskin i kjeller. Foreligger dokumentasjon.

- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. Bakre grunnmur har sprekker. Disse ligger under jorden, men er synlige fra krypkjeller. Jeg fikk opplyst av forrige eier at sprekkene oppsto da det ble sprengt i fjellet ved bygging av nabohuset over.

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Det ble satt inn ny vedovn i 2007.

- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Det kom mus i kjøkken høsten 2024. Inngangen var sannsynligvis rundt vannrør, fra bakgården og gjennom kjelleren. Det ble meldt til forsikringen, og Rentokil tettet under kledningen på baksiden av huset, samt rundt aktuell rørføring. Det har ikke vært et problem senere.

Boligen fremstår som lys, velholdt og med en praktisk planløsning over flere plan. Her får du gode oppholdsrom med fine lysforhold og en naturlig flyt mellom rommene. Stue og spisestue ligger i åpen løsning, noe som skaper en sosial og luftig atmosfære. Fra oppholdsrommene er det utgang til balkong/uteplass med gode solforhold og hyggelig utsikt mot rolige omgivelser.

Eiendommen ligger i et etablert og familievennlig område, med kort vei til skole, barnehage, dagligvare og kollektivtransport. Området byr også på fine tur- og rekreasjonsmuligheter.

Boligen har flere gode soverom med plass til seng, garderobeløsninger og øvrig møblement. Rommene oppleves lyse og rolige, godt egnet for både voksne og barn.

Praktisk og funksjonelt kjøkken med god skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer og har en effektiv løsning som gjør matlagingen enkel og oversiktlig.

Flislagt bad med moderne uttrykk, utstyrt med dusjløsning, servant med innredning og toalett. Badet fremstår som funksjonelt og lettstelt.

Boligen er jevnlig vedlikeholdt og fremstår i god stand. Det er balansert ventilasjon/naturlig ventilasjon (tilpasses etter faktisk), samt elektrisk oppvarming supplert med ildsted som bidrar til god varmeøkonomi. Det er utført normal bruk og vedlikehold over tid, og enkelte overflater må påregnes oppgradert etter ønske og behov.
Bad og våtrom er bygget etter datidens forskrifter, og det anbefales jevnlig kontroll av sluk og membran. Elektrisk anlegg og rørinstallasjoner fremstår som funksjonelle, men er ikke nødvendigvis oppgradert til dagens nyeste standard.

Komfyr, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin medfølger ved salg.

Skjenk med veggskap over som er montert i stuen medfølger ikke ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved hjelp av varmepumpe, vedovn og varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjent byggningstegninger datert 29.09.2009 med plantegninger og fasade med overbygg og veranda.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer 305852 tinglyst 13.11.1964 - Festekontrakt
Gjelder feste
Festetid: 100 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 147,-
PANT FRAFALLES I BORTSETTENDES TOMTER, DOG FORBEHOLDES RETT TIL PANT I GRUNNLEIEN.
KONTRAKTEN KAN OVERDRAS/FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVER/UTLEIER.
Gjelder denne registerenheten med flere

Dagoboknummer 306083 tinglyst 25.11.1964
Festetid: 50 år
FRAMFESTEKONTRAKT
ÅRLIG AVGIFT NOK 80,-
LEIEN KAN REGULERES
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1095, tinglyst 18.05.1967, type heftelse: Erklæring/avtale. Denne omhandler overenskomst om samvirke vedk. vertikaltdelt bolig på husbankfinansierte boliger i området Gjelder denne registerenheten med flere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Pettersand er et veletablert, familievennlig og ikke minst sentralt boligområde innenfor bomringen, like nord for Fredrikstad sentrum. I nærmiljøet finnes flere lekeplasser samt løkker og skogholt som er spennende å utforske for familiens yngste.

For en barnefamilie vil det oppleves som et stort praktisk pluss i hverdagen at både barneskole og en rekke barnehager er lett tilgjengelig i nærområdet. Kort vei er det for øvrig også til videregående skole, mens ungdomsskole er en knapp kilometer unna Pettersand.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved hele fire nærbutikker i området. Det finnes ellers et bredt tilbud av forretninger og tjenester i nær omkrets, deriblant bakeri, blomster og faghandler til hus og hjem samt helsetilbud som lege og tannlege.

Til bykjernen tar det om lag 10 minutter å sykle, eller tilsvarende kort tid med buss som har hyppige avganger mot sentrum. Holdeplassen er lett tilgjengelig i gaten like utenfor boligen. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et stadig bredere spekter av kulturtilbud og samlingssteder. Shoppingmuligheter finner du både under tak i Torvbyen og langs byens revitaliserte gågate.

Pettersand er et godt utgangspunkt for å benytte den omfangsrike Fredrikstadmarka, som er like velegnet for hverdagslige treningsøkter som for utflukter med familien i helgene. I marka finnes blant annet bjørneløype for de yngste, lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Et vaffelstopp på Skihytta er naturlig i sesong, og vil du øve teknikk kan du avlegge et besøk i markas nye skianlegg med kunstsnø.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 245 elever, 14 klasser 1.8 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 512 elever, 28 klasser 1.8 km
Trara skole (1-7 kl.) 367 elever, 21 klasser 2.6 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 473 elever, 28 klasser 1.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 3.4 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 1.6 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 3.2 km

Barnehager:
Lyngmo Solkollen barnehage (0-5 år) 51 barn 0.5 km
Trosvik Doremi barnehage (0-5 år) 82 barn 1.3 km
Christianslund barnehage (1-5 år) 30 barn 1.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 198 kvm. Eiendommen ligger i relativt skrånende terreng, med flate partier foran boligen. Det er steinlagt og gruset gårdsplass.

Fremfesteavgiften er kr 1 780,00 pr. år.
Opprinnelig festekontrakt mellom grunneier Kjøniksen og firma Ingvard Iversen datert 13.11.1964 med varighet 100 år.

Fremfesteavtalen ble inngått 25.11.1964 og utløp 18.9.2014. Når en tidsbestemt festeavtale (f.eks. 50 år) utløper og ingen av partene gjør noe, så løper festeavtalen videre på ubestemt tid.

Grunneier er John Kjøniksen som fester til Lars Erik Iversen som fremfester leieforholdet videre
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht fremfestekontrakt.
Neste regulering 15.12.2026 iht konsumprisindex

Det gjøres oppmerksom på at grunneier kan kreve ny justering av festeavgift ved neste justering av hovedfesteavtalen hvor det benyttes satsen på 2% av tomteverdien

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Med boligen følger det med en tilliggende garasje med elbillader. Det er også egen biloppstillingsplass på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 306,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 859,- pr. år. / 9000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 758,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom Telenor tillater det.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 231 675,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig, og kr 4 926 700,- for fjoråret når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 174,- pr år.

Eiendomsskatten faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

3 090 000,00 Prisantydning

Omkostninger

77 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
78 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 168 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 188 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Polly Robertson

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk. 3 900,- / Overtagelse 

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - Rekkehus  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 67-0084/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2684

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 14:16