Sandalsloen 56

Sandalsloen 56, 4022 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 38, bruksnummer 3179, ideell andel 1/1
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 38, bruksnummer 3261, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 166 kvm

BRA-i:
Kjeller: 57 kvm: Gang, gang 2, bad/vaskerom, bod, hobbyrom, kjellerstue
1. etasje 60 kvm: Entré, toalettrom, stue/kjøkken
2. etasje 43 kvm: Gang, bad, soverom, stue

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Rogaland Takstpartner AS v/ Alexander Tønnessen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et rekkehus fra 1983 over tre plan (kjeller, 1. etasje og 2. etasje). Konstruksjonen er av bindingsverk med synlig grunnmur i betong. Ytterveggene har liggende bordkledning. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen har takstoler i tre, og taktekkingen består av betongtakstein. Plater brukt utvendig på takutstikk er av typen eternitt og inneholder asbest. Det er plastrenner, nedløp og vannbord over vinduer. Bygningen har malte trevinduer med 2- og 3-lags glass, samt malte og lakkerte ytterdører i tre, inkludert en kjellerdør. Innvendig er det malte fyllingsdører. Videre har boligen en veranda i trekonstruksjon, utvendige trapper i stein/mur og en innvendig malt tretrapp. Det er pipe med vedovn i boligen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Fliser har ufagmessig utførelse/inndeling. Fliser på kasse rundt sisterne er løse, og fuger har betydelige sprekker.
- Overflater Gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Fliser har stedvis noe sprang(høydeforskjell).

Våtrom - Kjeller Bad/vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Sluket er ikke festet og det er ikke en tett overgang mellom vinyl belegg og sluk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er rust på innfestingen av takrenner/nedløp. Noen skjøter mot vei er teipet sammen.
- Veggkonstruksjon: Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Deler av kledning har litt sprekker i treverket. Det er ettermontert «hønsenetting» mellom kledning og mur. Her er åpningene såpass store at dette vil ha redusert funksjon. Det bør ettermonteres musebørste.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Grunnet alder bør det påregnes jevnlig kontroll av konstruksjonen, da spesielt i forhold til ventilering/kondens. Dette gjelder hovedsakelig i den kalde årstiden. Lufteskuffer over isolasjon ligger delvis i kontakt med sutaket. Det anbefales å legge inn lekte over lufteskuffer, for å etablere bedre ventilering. Ventilasjonsrør fra bad/kjøkken er uisolerte, dette kan føre til kondensering. Plater som er brukt utvendig på takutstikk er av typen eternitt. Platene inneholder asbest. Egne regler gjelder for avfallshåndtering.
- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer i kjellervegg/grunnmur er montert uten beslag i underkant av karm. Dette vil kunne føre til større fuktpåkjenning på treverk, og på sikt kunne føre til råteskader. Vannbord over vindu har rustskader.
- Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Avviket gjelder kjellerdør. Det er ikke ivaretatt beslag i front av terskel eller inn under terskel.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Søyle er plassert rett ned mot terreng, søylen har også manglende innfestning. Rekkverket har sprekker og bærer preg av alders/vær slitasje.
- Utvendige trapper: Noen av flisene i trappen er knekt, noen er løse/har bom.

Innvendig
- Overflater: Gulvoverflater bærer stedvis preg av slitasje. Noen av flisene i gang i kjeller har bom/manglende heft til underlaget.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er en del saltutslag på pipen på loftet.
- Rom Under Terreng: I lukket vegg under terreng anbefales det ikke at fuktverdier overstiger 17% målt i bunnsvillen. I dette tilfellet ble det målt mellom 17-18%. På oppføringstidspunktet ble utforede vegger mot grunnmur bygget med plast/dampsperre. Dette har i ettertid vist seg å være uheldig med tanke på kondens/fukt, og er ikke lenger en anbefalt utførelse/oppbygning. Det gjøres oppmerksom på at alle yttervegger mot terreng er noe mer utsatt for fuktinnsig og påfølgende skader/biologisk aktivitet. Jevnlig kontroll av kjellerens vegger mot terreng samt kontroll(oppspyling) av drens anbefales.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Arbeid på vannledninger er utført uten bruk av rørlegger. Deler av rør på bad i 2.etasje er utført av eier.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er ivaretatt ventiler i vinduer, men i rom som stuer og soverom anbefales det også veggventiler da bruksbelastningen i disse rommene er større.
- Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ikke synlig utvendig fuktsikring/grunnmursplate.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Sprekker og avskalling i mur over kjeller vinduer.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Spesialrom - 1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Kjøkken - 1. Etasje Stue/kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Skiftet verandadør i andre etasje, utført av Lyngstad bygg AS.

2016:
- Kjøkken modernisert og åpnet opp mellom kjøkken og stue.

2010:
- Bad i 2. etasje ble bygget om og utvidet.

Dette er et innholdsrikt rekkehus over tre plan med en familievennlig og rolig beliggenhet. Boligen har en fleksibel planløsning med flere stuer, og en gjennomgående vestvendt orientering som gir gode solforhold i hagen og på verandaen. Fra andre etasje er det utsikt mot Stokkavannet. Boligen er fra 1983, og modernisering må påregnes.

I første etasje blir du møtt av en entré som leder videre inn til boligens sosiale sone. Herfra går også trappen til de øvrige etasjene.

Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper et stort, sammenhengende oppholdsrom. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. En vedovn gir ekstra varme. Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt hage og terrasse.

Kjøkkenet ble fornyet i 2016 og har en praktisk innredning med glatte fronter. Det er plass til et lite spisebord ved vinduet.

Første etasje inneholder også et praktisk toalettrom.

I andre etasje finner du en ekstra stue, som opprinnelig var to soverom. Rommet er fleksibelt og kan også fungere som kontor. Herfra er det flott utsikt ned mot Stokkavannet.
Fra stuen i andre etasje er det utgang til veranda. Her kan du nyte gode solforhold og utsikten over nærområdet og Stokkavannet.

Boligens soverom ligger også i andre etasje, adskilt fra de sosiale sonene.

Badet i denne etasjen er flislagt med elektriske varmekabler i gulv, veggmontert toalett, servantinnredning og dusjkabinett.

I kjelleren er det et romslig hobbyrom som er innredet som kjellerstue (ikke godkjent for varig opphold).

Kjelleren inneholder et kombinert bad og vaskerom.

I tillegg har kjelleren gangarealer og et hobbyrom som gir gode lagrings- og arbeidsmuligheter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kun integrerte hvitevarer medfølger.

Elektrisk oppvarming og vedovn i stue. Varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.11.1983.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Tomt må planeres med fall fra huset.
- Terrasse ut av stue.
- Ytterisolering av kjellervegger.
- Utvendig rekkverk.
- Attest byingeniøren.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det foreligger tillatelse for utvidelse av sykkelbod, datert 20.08.1999. Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket.

Deler av sykkelbod (mot friareal), ligger utenfor tomtegrensen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre,

Stue i 2.etg. er opprinnelig 2 soverom.

Fra gangen i 1.etg. er det en dør inn mot kjøkken, denne er blokket fra kjøkkensiden og kan slik utformingen er nå ikke benyttes.

Deler av badet i 2.etg er opprinnelig bod. stue i kjeller er opprinnelig hobbyrom. Dette er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

31.01.1984 - Dokumentnr: 1848 - Rettigheter iflg. skjøte
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Rekkehuset ligger i et veletablert og rolig boligfelt i Sandal, tilbaketrukket fra trafikk. Rett utenfor døren har du store, grønne fellesområder med lekeplasser og turstier som strekker seg ned mot Stokkavannet. Dette gir en følelse av å bo i en park, med trygge omgivelser for lek og aktivitet.

Hverdagen er enkel her. Barna har en kort og trygg vei til Lassa skole, og Sandal barnehage er bare noen minutters gange unna. For de eldre barna er det også kort vei til flere ungdoms- og videregående skoler. De populære turområdene rundt både Stokkavannet og Mosvannet ligger i umiddelbar nærhet, perfekt for løpeturer etter jobb eller lange søndagsturer med familien.

Alle daglige gjøremål er lett tilgjengelige. En kort kjøretur tar deg til Thon Senter Madla (AMFI Madla), som har et bredt utvalg av butikker, apotek og vinmonopol. Gode bussforbindelser, med hyppige avganger som tar deg effektivt til Stavanger sentrum. For den treningsglade finnes både SATS og golfbane i nærområdet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Sandal barnehage 0,3 km
- Molkeholen barnehage 0,6 km
- Tjensvoll barnehage 0,7 km

Skoler:
- Lassa skole (1-7 kl.) 0,9 km
- Madlamark skole (1-10 kl.) 1 km
- Stavanger Kristne grunnskole (1-10 kl.) 1 km
- Tjensvoll skole (1-7 kl.) 1,7 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1,1 km
- St. Svithun videregående skole 0,8 km
- Wang Toppidrett Stavanger 1,1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 180 kvm.
Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering er tilgjengelig i et felles garasjeanlegg som ligger ca. 100 meter fra eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan Id 924 "Sandal, østre del" datert 13.04.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplaner:
Id 885
Navn Sandal vest
Plantype 30 - Eldre reguleringsplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 20.04.1979

Eiendommen følger kommuneplan:
Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024

Reguleringsplan under arbeid i nærheten (100 meter):
Id 2873
Navn Detaljregulering for Bussveien Mosvatnet - Madlaforen
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 1 - Planlegging igangsatt
- Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bussvei på strekningen. Planen skal sikre areal for etablering av bussvei, bussveistasjoner, kryss, kjørevei, sykkelvei, fortau, rensedammer og midlertidig areal til anleggsgjennomføring.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er ca kr 16 789,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år. / 10 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 000,-.
Velavgift er ca kr 4 800,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox fiber (250/250) som leverandør av kabel-tv og internett og har en samlet avgift på kr 969 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 609 735 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 347 pr år.

7 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

182 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
183 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
203 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 473 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 493 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Arne Kongsgård

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Sandalsloen Velforening, og de forpliktelser det medfølger.
Dugnad må påregnes.
Månedlig kontingent på kr 400,-
Bate er forretningsfører for velforeningen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visningspakke / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig over 100 kvm  kr 16 700,00
Foto  kr 4 450,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 36-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR36.2630

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 18:18