Sundsbekkdalen 15

Sundsbekkdalen 15, 4909 SONGE
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 53, bruksnummer 57, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 53, bruksnummer 72, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 53, bruksnummer 78, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 53, bruksnummer 77, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 76 kvm: Gang, to soverom, to boder, bad og krypkjeller.
1. etasje 94 kvm: Vindfang, gang, bad, trapperom, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Terrasse.

Kommentar til arealmåling:
Deler av krypekjelleren har måleverdig areal. På grunn av fjellgrunn er det imidlertid utfordrende å foreta helt nøyaktige målinger, og mindre avvik i arealet i underetasjen kan derfor ikke utelukkes.

Det foreligger ikke byggemeldte tegninger. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1968 over to etasjer. Bygget er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere av tre. Det er støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein og med undertak av papp fra 2007. Pipen er en teglsteinspipe fra byggeår som er helkledd i metall, med ildsted plassert i stuen i 1. etasje. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass; i underetasjen er vinduene fra byggeår, mens i 1. etasje er to vinduer fra byggeår, fem fra 2004/2007 og tre fra 2017. Ytterdøren i underetasjen er fra byggeår, ytterdøren i 1. etasje er fra 2004, og terrassedøren er fra 2017. Det er utgang fra stuen til en terrasse på 22 m² i trekonstruksjoner.

I tillegg er det en frittstående garasje fra 1968. Bygget er oppført med ringmur av lettklinkerblokker, yttervegger i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, og en saltakskonstruksjon tekket med profilerte stålplater.

Sikringsskapet er plassert i trapperom og anlegget er sikret med skrusikringer. El-anlegget er fra boligens byggeår med enkelte oppgraderinger i senere tid.
Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Tilstandsrapport viser til tilstandsgrad 3 (TG 3) som krever strakstiltak:

Bad underetasje: TG 3 – Helhetsvurdering. Tydelige sprekker, fukt, saltutslag og manglende vanntett sjikt. Krever totalrenovering. Sjablongmessig anslag kr 100 000 – 300 000.
Drenering: TG 3 – Helhetsvurdering. Funksjonssvikt og fuktgjennomslag fra grunnen. Sjablongmessig anslag kr 100 000 – 300 000.
Garasje (frittstående byggverk): TG 3 – Helhetsvurdering. Elde, slitasje og skader på fasade og tak. Krever total oppgradering. Sjablongmessig anslag kr 100 000 – 300 000.
Rom under terreng/krypkjeller: TG 3 – Helhetsvurdering. Kritisk høye fuktverdier, råteskader og fuktvandringer. Krever videre undersøkelser og tiltak.
Ytterdør underetasje og grunnmur/fundament: TG 3 med sprekker og setningsskader (grunnmur krever kartlegging).

Andre vesentlige forhold (TG 2):
Alder på vann- og avløpsrør, manglende kjøkkenventilator, skjevheter i gulv, ventilasjonsmangler, fukt i etasjeskiller og alder på vinduer/ytterdører.
Øvrige opplysninger:
Elektrisk anlegg og radon anbefales utvidet kontroll. Boligen ligger i aktsomhetsområde for overvann. Det er ikke fremlagt byggetegninger/ferdigattest.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Boligen har flere større bygningsmessige forhold som medfører større utbedringskostnader og risiko for følgeskader. Kjøper må påregne oppgraderinger. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er registrert fukt i vaskerom og kjeller, samt fukt på vegger og i et uferdig rom i kjelleren. Det er også litt mugg/sopp/råte i kjelleren. Det er en sprekk i grunnmuren på fronten. Det ble utført arbeid på bad i 2009 av faglært tømrer, og i 2007 ble tak, kledning, musetetting og vinduer byttet av samme firma. Rørsystemet ble fornyet av rørlegger i 2007 i forbindelse med oppussing av badet. Oljetank og oljefyr er fjernet, og en vedovn er installert. Selger har ikke dokumentasjon på arbeidene.

Selger legger til at det har vært maur, typisk sukkermaur. Det kommer normalt en gang om våren, men forsvinner hvis man setter ut gift.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Tre vinduer og terrassedør i 1. etasje skiftet ut.

2014:
- Avløpsrør på kjøkken delvis oppgradert.

2013:
- Luft-til-luft varmepumpe installert i stue 1. etasje.

2009:
- Nye vannrør på bad i underetasje.
- Bad i 1. etasje oppgradert med gulvbelegg med gulvvarme, vegghengt servantinnredning, vegghengt toalett, rør-i-rør system og mekanisk avtrekksvifte.
- Nye vannrør på kjøkken.
- Vannrør oppgradert med rør-i-rør-system og kobber.
- Deler av avløpsrør oppgradert.
- Ny varmtvannsbereder på 187L installert.

2007:
- Fem vinduer i 1. etasje skiftet ut.
- Yttertak fornyet med takstein og undertak av papp.
- Ny kledning.

2004:
- Ytterdør i 1. etasje skiftet ut.

1999:
- Utvendige vann- og avløpsledninger skiftet ut.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Oljetank fjernet.
- Oljefyr fjernet og vedovn installert.

Det tas et lite forbehold om datoer/årstall oppgitt her da det meste er basert på hukommelse.

Enebolig oppført i 1968. Bygningen har et omfattende oppgraderings- og vedlikeholdsbehov. Tilstandsrapporten påpeker betydelige avvik, blant annet knyttet til drenering, grunnmur, rom under terreng, ytterdør i underetasje, og bad i underetasje. Garasjen har også behov for total oppgradering. Tak og kledning ble fornyet i 2007, og badet i 1. etasje ble oppgradert i 2009 med nytt rørsystem. Det er ikke fremlagt godkjente byggetegninger eller ferdigattest for eiendommen.

KJØKKEN:
Innredning fra byggeår med profilerte fronter. Benkeplate av rustfritt stål med oppvaskkum og en benkeplate med laminert overflate. Integrert oppvaskmaskin. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Det er ikke installert kjøkkenventilator. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast, delvis fra byggeår. Lekkasjestopper ga varsel på befaringstidspunktet, og nærmere undersøkelser anbefales.

BAD 1. ETASJE:
Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil, overlys, vegghengt møblement, dusjkabinett og vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Gulvvarme (elektrisk). Mekanisk avtrekksvifte i vegg og ventil i vindu. Vannrør av type rør-i-rør og avløpsrør av plast. Det er registrert forhøyet fuktnivå i etasjeskillet under badet.

BAD UNDERETASJE:
Bad fra byggeår med behov for totalrenovering. Utstyrt med vegghengt utslagsvask, dusjkabinett og gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast. Det er påvist fukt, sprekker og manglende vanntett sjikt.

Overflater:

Gulv: Gulvbelegg, teppe og synlig støpt gulv i deler av underetasjen.
Vegger: Panel, tapet og synlig primærkonstruksjon i deler av underetasjen.
Himling: Takplater, malte flater og panel.

Lagring:
Eiendommen har to boder i underetasjen, hvorav den ene huser fordelerskapet for rør-i-rør-systemet. Deler av krypkjelleren har måleverdig areal, men har betydelige fukt- og råteskader. Et uinnredet kaldt loft med adkomst via nedfellbar trapp gir ytterligere lagringsmuligheter. I tillegg er det en frittstående garasje på 15 m² fra 1968, som har behov for total oppgradering.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Oppvaskmaskin.

Eiendommen er vasket ned før visning og blir ikke ytterligere vasket til overtagelse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming skjer med vedfyring i ildsted i stue (hovedetasje) og luft-til-luft varmepumpe. Det er gulvvarme/varmekabler på bad i 1. etasje.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen i kommunens arkiver.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ikke byggetegninger i kommunens arkiver. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere om dagens bruk av rommene samsvarer med det som er godkjent.

Eiendommen har en garasje, en veranda og en brygge. Det foreligger ingen dokumentasjon i kommunens arkiver som bekrefter at disse er omsøkt og godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1968/815-2/35 29.04.1968 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om salg eller fremleie av denne servitutt
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
I forbindelse med skylddelingsforretning for gnr 53 bnr 21, tinglyst 29.04.1968, er det etablert gjensidig vegrett. Den fraskilte del, gnr 53 bnr 57, får vegrett gjennom det gjenværende arealet av gnr 53 bnr 21. Samtidig gis eier av gnr 53 bnr 21 vegrett gjennom den fraskilte tomten gnr 53 bnr 57. Det er også gitt rett til salg eller framleie av denne servitutten.

1968/1374-1/35 13.07.1968 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Vegvesenets betingelser vedtatt
I henhold til erklæring tinglyst 12.07.1968, har eier av gnr 53 bnr 57 fått tillatelse til å legge vann- og kloakkledninger samt stikkrenner under/langs/til den gamle riksvei E-18 ved Songe. Tillatelsen er gitt på visse vilkår, inkludert ansvar for skade, plikt til å fjerne/endre anlegget ved behov for vegvesenet, og at vannledningen skal legges i et større rør gjennom vegen. Dette er en midlertidig tillatelse som kan endres av vegvesenet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen i nyere tid og har derfor ikke nyere kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Vi oppfordrer på generelt grunnlag å kontakte kommunen for sammenslåing av tomtene til et bruksnummer dersom det lar seg gjøre. Det er kostnadsfritt og oppfordret av kommunen der det er mulig.

Det var tømmerfløting fra Songe til kysten/lokale sagbruk før i tiden. På historisk foto kan man se at området var aktivt nedenfor eiendommen rundt 1969. Nede ved strandlinjen er det et stålrør med dekke, samt kran til tidligere tømmerdrift (antatt). Dette er av eldre dato og overtas i den tilstand det er.

E18 kan høres fra eiendommen da veien går i nærheten av tomtegrensen bak huset, men det er en fjellknaus imellom som gjør at det er minimalt med innsyn til eiendommen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger på Sundsodden, en tilbaketrukket odde med egen strandlinje mot Songevannet. Her leves livet i pakt med naturen og vannet, enten det er en stille morgen med kaffekoppen ved vannkanten, en kajakktur rett fra egen tomt, eller et kveldsbad på varme sommerdager. Området byr på ro og nærhet til Sørlandets kystkultur.

For den turglade starter stien til Fløyfjell like i nærheten, en flott tur som belønnes med god utsikt over området. Om vinteren er det mulighet for langrenn og skihopping, med en aktiv og historisk skiklubb. For de som foretrekker sykkel, finnes det stier for terrengsykling ved Sandvannshytta. Her er det aktiviteter for alle årstider.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt med en kort kjøretur til Tvedestrand sentrum, hvor du finner både Meny og Kiwi. Den sjarmerende «bokbyen» byr også på hyggelige kafeer som Bonzo bakeri, kulturscenen i Museumshaven og spisesteder som Tvedestrand Fjordhotell med sin flytende brygge. For barnefamilier ligger den nye Tvedestrand barneskole, Lyngmyr ungdomsskole og flere barnehager omtrent 13 minutter unna med bil.

Beliggenheten gir enkel tilgang til E18, som gjør reiseveien effektiv enten du skal mot Arendal eller Oslo. Grenstøl bussterminal nås på ti minutter, og Kristiansand lufthavn Kjevik er en drøy time unna. Om sommeren åpner hele skjærgården seg, med fergeforbindelse til perler som den bilfrie øya Sandøya og rekreasjonsområdet på Furøya. Med egen brygge kan man enkelt ta båten ut i Songevannet, eller videre ut mot havet gjennom kanalen via Laget.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiertomt på totalt 6.951,8m². Tomten er opparbeidet med gruslagt og asfaltert innkjørsel med gruset tun, plenareal, naturtomt og brygge. Det understrekes at deler av brygga går over på naboens tomt. Oppgitt tomteareal er hentet Statens Kartverk. Tomtegrenser kan avvike noe da de er oppgitt som middels nøyaktig til lite nøyaktig i grunnkart mottatt fra kommunen.

Arealer er fordelt slik på parsellene som er inkludert i handelen:
Bnr. 57: 2.718,7m²
Bnr. 72: 1.998,6m²
Bnr. 77: 844,7m²
Bnr. 78: 1.389,8m²

Eiendommen har en frittstående garasje fra 1968 og god plass til parkering på det store tunet på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for kystsonens byggeområder 2011-2023 (ID: 128), vedtatt 15.05.2012. I planen er et areal på 2719 m² avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Det finnes generelle regler/begrensninger til bygningsmasse i planen. Blant annet fremgår det at det under "utbyggingsvolum"/samlet bebyggelse for helårsbolig (inkl. eksisterende bebyggelse og terrasser) har en begrensning på 200m² bebygget areal (BYA). Tilbygg og utvidelse av bebygget areal utover dette tillates ikke. Frittstående garasjebygg skal ikke overstige 50m². Dette er kun et utdrag av flere bestemmelser i planen. BYA/bebygget areal er det totale arealet en bygning og dens konstruksjoner opptar på bakken, også kalt fotavtrykket. En veranda kan unntas BYA basert på høyde over bakken.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.576,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.
Eiendomsskatt er kr. 6.724,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,- pr. år / 18 000 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber fra Telenor (100 Mbps) og koster kr 500,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen har privat brøyting, årlig pris varierer, men det er estimert kr. 4-5.000,- pr. år.
Det er ikke tegnet Norgespris på eiendommen. Det er ikke installert vannmåler.

Annet:
Forsikring og vedlikehold/brøyting av privat vei må påregnes.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 700.572,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2.802.286,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 090 000,00 Prisantydning

Omkostninger

77 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 188 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Arne Sundsdal og Geir Sundsdal

Eiendommen er over 2 dekar bebygget og det må derfor sendes inn en bekreftelse til kommunen på at eiendommen ikke er konsesjonspliktig (søknadspliktig). For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet for ubebygde tomter og for bebygget tomt som overstiger 2 daa/mål. Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper, dette anses som en formalitet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 2 timer (bud må avklares med flere internt), og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,67 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 9 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 4 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto inkl. drone kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2617

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 17:55