Kringsjå 11B

Kringsjå 11B, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1035, ideell andel 1/1
Andelsnummer 48, Bratthammeren borettslag, organisasjonsnummer 948 699 621

Totalt bruksareal BRA: 46 kvm

BRA-i:
1. etasje - 42 kvm: Gang, hall, kjøkken, bad, stue og soverom

BRA-e:
-U2. etasje - 4 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje - 11 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i U2 etasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhørerborettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. I tillegg er det en matbod samt felles vaskerom i bygget.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur oppført i 1974. Mur og tre yttervegger. Liggende trekledning ved balkong. Systempuss i gavler og noe vedlikeholdsfrie plater. Flatt tak. Taktekke, takkonstruksjon, samt renner/nedløp og beslag på tak er ikke sjekket. PVC vinduer med tolags isolerglass fra ca. 1996. Malt dør inn til leiligheten. PVC terrassedør med tolags isolerglass fra 1996.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i veggkonstruksjon, vinduer, dører, tekniske installasjoner, kjøkken (overflater og innredning og avtrekk), bad (overflater vegger, himling og gulv, sluk/membran og tettesjikt, sanitærutstyr og innredning.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Eier har kun malt vegger og byttet innredning

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært -Firmanavn: Elektrosmia
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Elektrosmia byttet smeltesikringer til automat i sikringsskapet. Eier er fagmann og har byttet stikkkontakter, brytere, ledning og lampepunkter under vedlikehold.

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja - På arbeidet utført av Elektrosmia i sikringsskapet.

Etter nylig utført oppussing har leiligheten et moderne og helhetlig uttrykk. I alle rom utenom badet er det lagt ny én-stavs laminat. Lekkert akustikk-/spilepanel er montert på TV-veggen i stuen, øvrige overflater er malt.

Oppgraderinger er utført også på leilighetens elektriske anlegg; ledninger, lampepunkter samt deksler til stikkontakter og brytere er skiftet ut samtidig med oppussing. Automatsikringer er montert i sikringsskapet.

Kjøkkenet ble i 2024 oppgradert med en moderne og lett brukt innredning fra Epoq. Automatisk lekkasjestopper ble samtidig installert. Innredningen er både velholdt og bruksvennlig utformet med hendige arbeidsflater i tillegg til mange oppbevaringsmuligheter. Alle kjøkkenets hvitevarer er integrert og medfølger. Kjøkkenet er utstyrt med påkostet integrert vaskemaskin med lyddempende dør.

Badet er fra ukjent årstall, men i likhet med øvrige rom nylig pusset opp. Veggene er malt, belegg på gulvet er videreført. Nye møbler og ny belysning er installert. Utstyret inkluderer også dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og belegg.
Innervegger: Glatte malte flater, malt tapet, spilepanel og fliser.
Himlinger: Glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Plater på vegger rundt vask. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, vaskemaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatt lys front og heldekkende servant med sort ett-greps blandebatteri. Speilskap. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1974.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggningstegninger datert 15.6.1972.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 3885, tinglyst 01.11.1972, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget. Se punkt tomt.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 1442132, tinglyst 28.12.2023, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk. Denne omhandler bestemmelser om grøfter og kummer, adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger mm hvor rettighetshaver er Fredrikstad kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten er høytliggende i luftige og sentrumsnære omgivelser på Kringsjå. Plasseringen er svært sentral i by-sammenheng; til sentrumskjernen er det under ett kvarters gange, eller kun fem minutter å sykle. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Den sentrale beliggenheten gir tilgang til mange ulike kollektive transportmidler: Bussterminalen og togstasjonen er begge innenfor praktisk gangavstand. Fra stasjonen er reisetiden til hovedstaden i dag fra like under timen. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen. Det er gangavstand til gratis byferger som gjør Gamlebyen og Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Kringsjå er det kort vei til friområder rundt byen, i første rekke den nærliggende Mørkedalen med Bingedammen, samt Fredrikstadmarka som har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Mulighet for lengre utflukter er det i tillegg på Glommastien som følger begge elvens sider motstrøms helt til Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.8 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.5 km
Wilbergjordet barnehage (0-5 år)

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 1.5 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.6 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 3 km
Glemmen videregående skole 1 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 21 542 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og internveier, gressplen og diverse beplantning. Nye felles utemøbler fra 2023.

Festeavgiften er kr 129 641 pr. år for hele borettslaget og er inkl. i felleskostnadene.
Regulering av festeavgift hvert 10 år. Sist regulert 01.10.2023
Festeavtalen utløper 1 januar 2069

Borettslaget disponerer 116 parkeringsplasser i garasje for utleie. Kontakt styret for ytterligere informasjon om tildeling etter venteliste. Alle p-plasser i anlegget er klargjort for elbillading. Beboer bestiller selv lader og ladeabonnment via Ohmia's nettside. Tlf. 46426000. Øvrige biler skal parkeres på anviste plasser på parkeringsplass på garasjetaket. Zaptec-pro installeres i 2025. Elaway drifter ladestasjoner på tak.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Reguleringsendring del av Bryggeriet, Søndre del av Bratthammeren, Bryggeriet datert 07.08.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan fredrikstad 2023.2035 datert 15.06.2023.

Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan dobbeltspor Seut-Rolvsøy og rv. 110 Simo-St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen.

Det planlegges å bygge to nye blokker i området. Bryggerifjellet III - 22155. Hensikten er å legge til rette for en utvidelse av blokkbebyggelsen i området med to nye blokker, samt opparbeidelse av en felles nær miljøpark. Det ligger i planen at de nye blokkene skal benytte seg av veien som borettslaget har festerett over. Se kommunens hjemmeside https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/207/moter/26890/dokumenter/0 og vedlegg i salgsoppgaven for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 028,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel tv og internett, nedbetaling av fellesgjeld, festeavgift, kommunale avgifter, eiendomsskatt, varmtvann, felles bygningsforsikring, forretningsfører, drift og vedlikehold, trappevask og vaktmestertjenester mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 540 101,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 160 404,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 10 138,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 82 000,- pr. 01.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 18 038 851,- pr.01.04.2025 fordelt på to lån og lånevilkårene er:
Lån 1 Husbank
Rentebetingelser: 4,64%
Lånets løpetid: 2 år og 3 mnd.

Lån 2 OBOS
Rentebetingelser: 5,64%
Lånets løpetid: 24 år og 2 mnd.

2 390 000,00 Prisantydning
82 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 472 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 491 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elias Ramakrisna Cuellar Gavilan og Vanja Therese Pedersen

Leiligheten er tilknyttet Bratthammeren Borettslag. Borettslaget består av 186 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt mot søknad til styret.
Felles vaskeri med tørketromler. Betaling via kort.

Foretatt påkostninger de senere år:
2019 - 2020: Fasaderehabilitering. (yttervegger)
2015 - 2016: Nye balkonggulv i nr 11 og 13. Det er byttet balkonggulv på alle 144 balkonger til nr. 11 og nr. 13
2011 - 2013: Rørfornying. Borettslaget har foretatt rørfornying i denne perioden, kostnad på ca. kr 10 000 000,-. Det er også foretatt installasjon av vannstoppere i denne perioden.

Planlagte påkostninger som kan medføre økning av fellesgjeld/felleskostnader i nærmere fremtid.  
Borettslaget har et vedlikeholdsetterslep og styret har et ønske om større rehabilitering av borettslaget og det er spørsmål om hvorledes dette skal prioriteres og innhente tilbud på løsninger, samt løsninger på finansiering.
Borettslaget ønsker rehabilitering/vedlikehold av betong, vinduer og vegger. Det er snakk om en opplåning på hele prosjektet. Pris for rehabiliteringen satt til ca. kr 54 200 000,-. Oppstart for prosjekt er ønskelig så fort som mulig og prosjektledelse er innhentet hos OBOS prosjekt. Nærmere fremdrift for prosjektet vil bli et tema på årsmøte 2025 som finner sted den 26. mai 2025. For ytterligere informasjon ta kontakt med styret: bratthammeren@styrerommet.no

Utdrag fra årsberetning 2024:
Det ble i høst foretatt befaring gjeldende den forestående betongrehabiliteringen for fasader med tilhørende to alternativer; innglassing eller etterisolering/vindusbytte på veranda- og terrassehusvegger i forbindelse med den forestående rehabilitering.
Videre ble lånesummer inkl. mva i forbindelse med rehabiliteringen beregnet til:
Alt 1: 88 133 150,- (med innglassing)
Alt 2: 54 150 281,- (uten innglassing, men med etterisolering/vindusbytte).
I disse summene ligger entreprenørkostnader, prosjektledelse Obos Prosjekt (ca. 1,2 mil) og en buffer på 15%. Lånene ble planlagt med en tilbakebetalingstid på 40 år.

Da det kun forelå et tilbud på innglassing og ikke noe reelt tilbud på alt. 2 med skifte av vinduer og ny isolasjon, fant ikke styret det forsvarlig å innstille på en avstemming på en ekstraordinær generalforsamling. Det forelå ingen reell konkurranse. Det forelå heller ikke dokumentasjon på energieffekten ved innglassing.

Vi har derfor bedt prosjektleder i Obos om å innhente nye tilbud på tre alternativer.
1 Nødvendig utbedring av skader og innglassing.
2.Nødvendig utbedring av skader og bytte av vinduer og isolasjon.
3. En individuell løsning der hver enkelt får godkjent løsning og selv finansierer innglassing.

Siden det i ettertid har blitt vedtatt nytt bygningsenergidirektiv i EU, som blant annet stiller krav om at bygg skal kartlegges og energibruk i eksisterende bygg skal reduseres med 16% innen 2030 og 20-22% innen 2035, noe Norge forplikter seg gjennom EØS samarbeide å innføre, bestemte styret seg for å utsette rehabiliteringen for å kunne gjennomføre nødvendige utredninger innen vedlikehold og energi før prosjektet ble iverksatt. Dette også for å få full oversikt over alle nødvendige vedlikeholdsbehov fremover i tid. Noe som bør gjøres før borettslaget eventuelt velger innglassing av verandaene, da innglassingen er svært dyr. Når denne skal finansieres med låneopptak kan det være vanskelig å få lånt midler nok til en pålagt oppgradering.

Anbefaling er derfor å begynne med en vedlikeholdsplan og en energikartlegging for å avdekke hvilke tiltak det lønner seg å se nærmere på. For energikartleggingen har Enova tilskuddsordningen slik at man kan få halve summen for kartleggingen dekket. Søknad om slikt tilskudd er pr. nå send. Enova har bekreftet at søknad er mottatt.

Videre har styret gjort avtale om bistand til vedlikeholdsplanleggingen og kartlegging av energitiltak med Obos Prosjekt.

Det skal bygges nye boliger på nordsiden. Se: https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/207/moter/26890/dokumenter/0. I forbindelse med utbyggingen av Bryggerifjellet III: Styret har sendt mail til alle medlemmene i planutvalget i Fredrikstad kommune, samt arealplanlegger Øyvind Juel Kristiansen, og gjort dem oppmerksomme på at "vi har råderett/fester deler av veien som er tatt med i plan initiativet og at vi motsetter oss utbygging". Kristiansen bekreftet på mail at vår henvendelse vil bli vurdert i planprosessen. Styret har også søkt juridisk bistand fra en advokat i Obos. Dette er en pågående sak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0151/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25151

Sist oppdatert: 07. mai 2025 kl. 15:35