Tennisveien 10C

Tennisveien 10C, 0777 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 1046, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 46, ideell andel 1/10

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
Kjedehus:
Kjeller 64 kvm: Trappegang, kjellerstue, bod 1, bod 2, bad, vaskerom.
1. etasje 68 kvm: Entré, gang, bod, kjøkken, stue / spisestue.
2. etasje 44 kvm: Gang, soverom 1, soverom 2, soverom 3, bad.

BRA-e:
Kjedehus:
1. etasje 18 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 48 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.03.2026 utført av EK Takst AS v/Thomas Espolin-Kahrs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en enebolig i kjede over tre etasjer fra 1983. Grunnmuren er oppført i ca. 30 cm Leca på fundamenter av fjell. Ytterveggene er en trekonstruksjon (bindingsverk) kledd med stående villmarkspanel. Etasjeskillene er utført med trebjelkelag. Boligen har en saltakskonstruksjon med prefabrikkerte takstoler, og taket er tekket med betongtakstein. Vinduene består av malte koblede vinduer med 1+1-lags glass, samt vinduer med trelags isolerglass. Hoveddøren er en malt brann- og lydisolert dør, og balkongdøren er en malt dør med 1+2-lags isolerglass. Boligen har en elementpipe med peis med innsats i første etasje og en åpen peis i kjellerstuen. Det er en utvendig terrasse på 48 m² på baksiden av huset.

Garasjen er plassert mellom boligen og naboseksjonen, med gulv i betong og vegger og tak kledd med plater. Den har en tofløyet dør i heltre.

Sikringskapet er med automatsikringer og hovedsikringer på 50 Amp. På generelt grunnlag anbefales det en utvidet el-kontroll da det ikke er dokumentert at slik kontroll er gjennomført de siste fem årene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Kjeller
- Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
- Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet fungerer i dag. men en må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Betongtakstein er over 30 år gammelt. Forventet brukstid for betongtak er 60 år. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, og tilstandsgrad 2 settes.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Tilstandsgrad 2 settes grunnet tegn til begrenset lufting på loftet, noe som kan ha medført kondens og registrerte fuktmerker på undertaket.
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Forventet levetid for et vindu er 20 til 30 år ved riktig montering, vedlikehold og bruk. Tilstandsgrad 2 settes grunnet alder.
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Ytterdører har som regel en levetid på 20 til 40 år. Døren som er over 20 år gammel har dermed brukt opp halvparten av forventet levetid, og får derfor tilstandsgrad 2 på grunn av alder.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendige trapper: Tilstandsgrad 2 settes grunnet slitasje på sisalteppet.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vannrør i kobber er fra før år 2000 og er dermed over 25 år gamle. Mer enn halvparten av forventet levetid anses som utløpt. Det settes tilstandsgrad 2 på kobberrørene på dette grunnlaget.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av alderen på avløpsrørene
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberedere med effekt over 1500 W skal være fast tilkoblet det elektriske anlegget. I dette tilfellet er berederen tilkoblet via stikkontakt, noe som ikke er i tråd med gjeldende forskrifter. Tilstandsgrad 2 (TG2) settes på bakgrunn av dette forholdet.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tilstandsgrad 2 (TG2) er satt på bakgrunn av at dreneringen er over 30 år gammel, og at det er avdekket indikasjoner på fukt i grunn. Dreneringen har dermed passert mer enn halvparten av forventet levetid
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tilstandsgrad 2 (TG2) settes på grunn av alder på de utvendige vann- og avløpsrørene.

2.Etasje
- Bad - Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Bad - Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Badet er fra før 2011 membran og tettesjikt er dermed mer enn 15 år gammelt, og tilstandsgrad 2 settes på grunnlag av dette.
- Bad - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra den innebygde sisternen. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som bekrefter at det vegghengte toalettet er av type med godkjent lekkasjesikring og vanntett kappe, som for eksempel SafetyBag eller tilsvarende. Tilstandsgrad 2 settes.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Rom Under Terreng: Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. I egen bolig er det ikke påbudt å måle radonverdiene eller gjøre tiltak, men det anbefales. Ifølge kartdata fra NVE er radonfaren på angitt adresse vurdert til moderat til lav risiko.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2018 utført arbeid på bad av faglært rørlegger (TR vann og varme), hvor dusjkabinett ble skiftet ut med dusjglassvegg og vask. I 2022 ble det montert elbillader og ny kurs av faglært elektriker (Nordstrand elektro). Selger opplyser å ha dokumentasjon på arbeidene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Varmepumpe fra Fujitsu installert på soverom i 2. etasje.

2008:
- Oppgradert bad i 2. etasje. Rør-i-rør-system med fordelerskap etablert.

Dette er en innholdsrik og familievennlig enebolig i kjede, praktisk fordelt over tre plan. Boligen ligger rolig til i en blindvei på Slemdal, med en svært skjermet hage. Planløsningen er tradisjonell og funksjonell, med sosiale soner i første etasje, en privat soveromsavdeling i andre, og en innholdsrik kjeller. Boligen har en blanding av oppgraderte og originale flater, inkludert et modernisert bad i andre etasje og en stor, kjeller.

Entré:
Fra et overbygget inngangsparti kommer du inn i en entré med flislagt gulv og varmekabler. Veggene har malt panel, og det er godt med plass til yttertøy og sko.

Stue og spisestue:
Stuen er boligens samlingspunkt, med enstavs parkett på gulvet og god plass til både en stor sofagruppe og et spisebord. En peis med innsats gir varme og atmosfære. Rommet har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, og en skyvedør skiller stuen fra gangen. Fra stuen er det direkte utgang til den store terrassen og den skjermede hagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra HTH (2004) har profilerte fronter og en benkeplate i heltre med underlimt vask. Det er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Malte flater over benken og spotter i taket gir godt arbeidslys. Kjøkkenet har en praktisk plassering i tilknytning til spisestuen.

Terrasse og hage:
Fra stuen åpner det seg en stor terrasse på 48 m². Uteplassen er delvis overbygget, har levegg mot nabo og er utstyrt med varmelampe, noe som forlenger sesongen. Terrassen gir god plass til utemøbler og har direkte adkomst til den skjermede hagen.

Andre etasje:
En malt tretrapp med sisalteppe fører opp til andre etasje, som samler boligens soverom og hovedbad.

Soverom:
Etasjen inneholder tre soverom med tostavs parkett og malte paneltak. Rommene har god plass til seng og garderobeløsninger. En luft-til-luft varmepumpe fra 2020 er installert i ett av soverommene og bidrar til jevn temperatur.

Bad:
Badet i andre etasje ble modernisert i 2008. Det har flislagt gulv med varmekabler, og flislagte vegger med mosaikkdetaljer. Innredningen består av en servantskuff, vegghengt toalett og en dusjløsning med skyvedører i glass, regnfallsdusj og håndholdt dusj. Spotter i taket og lys over speilet gir god belysning.

Kjeller:
Kjelleren er en innholdsrik etasje med flere praktiske rom.

Kjellerstue:
Dette er et stort, innredet rom med enstavs parkett og en åpen peis. Rommet gir mange bruksmuligheter.

Bad i kjeller:
Badet er fra byggeåret og har flislagt gulv med varmekabler. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet er også fra byggeår og har belegg på gulvet med varmekabler. Her er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, en praktisk utslagsvask, og her er boligens stoppekran, sentralstøvsuger og varmtvannsbereder fra 2015 plassert. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:

Gulv: Enstavs parkett i kjellerstue. Fliser på bad i kjeller. Linoleumsbelegg på vaskerom og i boder i kjeller. Fliser med varmekabler i entré. Parkett i trapperom, kjøkken og stue. Tostavs parkett i bod i 1. etasje. Tostavs parkett på soverom i 2. etasje. Fliser på bad i 2. etasje. Sisalteppe i trappeganger.
Vegger: Slett malte flater og pussede murvegger i kjeller. Malte panelvegger og slett malte flater i 1. etasje. Slett malte vegger i 2. etasje. Flislagte vegger på begge bad.
Himling: Malte paneltak og malte takplater i kjeller. Malte paneltak i 1. etasje. Malte paneltak og slett malt tak på bad i 2. etasje.

Lagring:
Boligen har god lagringsplass med to boder i kjelleren og en bod i første etasje. I tillegg er det et uinnredet kaldloft med adkomst via nedfellbar stige. Det er en tilhørende garasje på ca. 18 m² med elbillader, samt adkomst til hagen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven. Det er ikke fastmontert løsøre og tilbehør som ikke skal følge med eiendommen.

Boligen har elektrisk oppvarming med termostatstyrte panelovner. Det er varmekabler i entré, bad og vaskerom. Det er installert luft-til-luft varmepumpe fra Fujitsu (2020) på soverom i andre etasje. I tillegg er det åpen peis i kjeller og peis med innsats i stue i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for nybygg av kjedehus datert 01.06.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger mottatt av kommunen 21.12.1989. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Følgende avvik er registrert:
1. etasje:
- Fjernet vegger mellom kjøkken og stue for en åpen kjøkkenløsning.
- Boden var opprinnelig et wc-rom.
- Deler av entreen var opprinnelig et rom uten benevnelse i de originale tegningene.

Underetasje:
- Det er to mindre vinduer i kjellerstuen som ikke er der på de opprinnelige plantegningene.
- Det er bygget en terrasse på ca. 48 m² som ikke er vist på de godkjente tegningene. Oppføring av terrasse kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på eiendommen (Gnr. 41, Bnr. 1046):

1984/27927-3/105 05.06.1984 ERKLÆRING/AVTALE
Denne erklæringen etablerer omfattende rettigheter og plikter for eiere av eiendommene Gnr. 41 Bnr. 1045-1054. Eiere har rett til adkomstveier, bruksrett til fellesareal (Gnr. 41 Bnr. 46), og uoppsigelig og vederlagsfri bruksrett til spesifikke parkeringsplasser på Gnr. 41 Bnr. 45 og 46, alt med tilhørende vedlikeholdsplikt. Erklæringen regulerer også felles ledningsanlegg, plassering av søppelkasser, gjerdehold og generelt utvendig vedlikehold. Bestemmelsene vedrørende adkomstveier, fellesareal og biloppstillingsplasser kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo Bygningsråd.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger i en rolig blindvei i et veletablert villastrøk på Slemdal. Her bor du tilbaketrukket fra trafikk, men likevel med en sjelden nærhet til alt en aktiv familie trenger i hverdagen.

Den daglige logistikken er enkel med kort gangavstand til både Slemdal skole og flere barnehager, deriblant Helenes barnehage som er et par minutter unna. Slemdal T-banestasjon ligger kun fire minutters gange fra døren, og tar deg effektivt til sentrum. Daglige innkjøp kan gjøres hos Coop Extra eller Kiwi på Slemdal, og for et bredere utvalg av butikker og tjenester er Vinderen sentrum også innen rekkevidde.

For fritidsaktiviteter er beliggenheten ideell. Hemingbanen, med sitt brede idrettstilbud som fotball, tennis og treningssenter, ligger praktisk talt i nabolaget. Dette gir en unik mulighet for barn og voksne å delta i organiserte aktiviteter uten å være avhengig av bil. Navnet Tennisveien er heller ingen tilfeldighet, med Heming Tennisklubb like ved.

Når marka kaller, er veien kort til turstier og skiløyper. Området gir direkte tilgang til rekreasjonsmuligheter året rundt, enten det er en løpetur mot Sognsvann, en tur opp til Vettakollen for å nyte utsikten, eller skiaktiviteter på Frognerseteren og Skimore Oslo vinterstid.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Helenes barnehage
- Trosteredet barnehage
- Davinas

Skoler
- Slemdal skole
- Svendstuen skole
- Holmen skole

Ungdomsskoler
- Ris skole
- Midtstuen skole

Videregående skole
- Blindern videregående skole
- Persbråten videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 237 kvm. Tomten er opparbeidet med hage og beplantning på for- og baksiden, samt asfaltert oppkjørsel. Eiendommen har i tillegg en ideell 1/10 andel i et fellesareal (realsameie gnr. 41, bnr. 46). Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger garasje og asfaltert biloppstillingsplass i oppkjørsel + en bilplass ved postkassene. Garasjen er utstyrt med fastmontert lader for EL-bil.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er tinglyst en erklæring/avtale fra 1984 om felles vannverk/ledning.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864, «Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», datert 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen er berørt av pågående planarbeid i området. Dette inkluderer:
- Midlertidig forbud mot tiltak (saksnummer 202551997 og 202208783). Forbudet innebærer at tiltak etter plan- og bygningsloven i utgangspunktet ikke kan gjennomføres før nytt planverk er vedtatt.
- Pågående planforslag (saksnummer 201510841), som bekrefter at det arbeides med ny regulering for området.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Tennisveien 10: Oppføring av garasje, støttemur og omlegging av gårdsplass.

Kommunale avgifter har en årsprognose for 2026 på kr 24.400,- og inkluderer vann og avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feie- og tilsynsgebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år / 21 000 kWh. pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Fremtind som koster kr 10 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect (500) som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 4 535 887,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 12 908 410,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 000,- pr år.

13 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

348 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
349 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
369 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
14 299 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 319 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Friis

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 18 000,00
Visninger pr stk 3.500,-  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00

Oppdragsnummer 10-0141/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26141

Sist oppdatert: 20. april 2026 kl. 16:03