Enebakkveien 15

Enebakkveien 15, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 54, ideell andel 1/1
Andelsnummer 15, Enebakkveien 15 Borettslag, organisasjonsnummer 986893598

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
2. etasje 45 kvm: Omkledningsrom, kjøkken, soverom, bad og stue.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1892, som ble ombygd og rehabilitert i 2004. Bygningen er fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser, og grunnmuren er av naturstein/tegl. Yttervegger er oppført i murverk med pussede og malte fasader. Etasjeskillere er av trebjelkelag, isolert med stubbloftsleire. Takkonstruksjonen er saltak tekket med metallplater. Vinduene har 2-lags isolerglass fra 2007 og 2014. Entrédøren er en lyd- og brannklassifisert dør med kikkhull, og det er slette innerdører i boligen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert av bygningssakkyndig, og på generelt grunnlag anbefales kontroll av autorisert foretak.

Boligen har lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig dør bad
- Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på dør til bad. Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskiftning etter behov.

Bad
- Overflater gulv, vegger og himling: tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran på gulv er eldre enn 15 år og mangler dokumentasjon. Det er ingen informasjon om vantett sjikt på vegger. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering. Anbefales å etablere tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/veg.

Innvendige vannledninger
- Vannrør av kobber og rør i rør: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige hindringer og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2022:
- Montert fem stikkontakter i kott og soverom samt byttet lampe i kott. Utført av faglært.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en klassisk bygård fra 1892, som ble ombygd og rehabilitert i 2004. Planløsningen er gjennomtenkt og rommer stue med åpen kjøkkenløsning, soverom, et separat omkledningsrom og et flislagt bad. Standarden er gjennomgående god med parkett på gulv, malte overflater og gode lysforhold fra store vindusflater.

E N T R É:
Det første som møter deg er en innbydende entré som setter tonen for resten av boligen. Entréen er romslig med plass til oppbevaring og oppheng av yttertøy og sko, samt et stort garderobeskap med et lite speil. Ytterligere oppbevaring er mulig i boligens kjellerbod som er på ca. 3 kvm. Entrédøren inn til leiligheten er lyd- og brannklassifisert med kikkhull.

S T U E:
Stua er luftig med åpen planløsning som gir gode innredningsmuligheter etter egen smak. Rommet har parkett på gulv. Vinduer med 2-lags isolerglass gir godt med dagslys, og rommet varmes opp med elektrisitet.

K J Ø K K E N:
Kjøkkenet ligger i åpen tilknytning til stuen og er innredet med slette fronter og laminat benkeplate. Benkeplaten har nedfelt platetopp og vaskekum. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, integrert oppvaskmaskin og kjøkkenventilator tilkoblet mekanisk avtrekksanlegg over kokeplassen. Disse hvitevarene medfølger salget: komfyr, koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.

S O V E R O M:
Soverommet har plass til dobbeltseng, nattbord samt garderobeskap, og har adkomst direkte fra stuen. Sengen som står der nå er 180cm. Rommet har parkett på gulv, og et unikt buet vindu som setter et særpreg på boligen. I 2022 ble det montert nye stikkontakter i rommet av faglært.

G A R D E R O B E:
I tilknytning til stuen ligger et eget omkledningsrom som gir gode oppbevaringsmuligheter. Rommet har parkett på gulv og malte plater på veggene, og ble i 2022 oppgradert med nye stikkontakter og ny belysning. Det er avvik fra godkjente byggetegninger hvor garderoben opprinnelig er byggemeldt som bod. Rommet er ikke godkjent for varig opphold. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

B A D:
Baderommet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og ble etablert i forbindelse med ombyggingen i 2003/2004. Rommet er utstyrt med klosett, servant med innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører, samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Leiligheten inneholder et omkledningsrom/kott. I tillegg disponerer leiligheten én ekstern kjellerbod på ca. 3 m² beliggende på fellesareal.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Komfyr + koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Følgende hvitevarer medfølger ikke: Fryseskap

Elektrisitet. Elektrisk oppvarming i stue og på soverom, samt varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er opprinnelig oppført som forsamlingslokale med attestert bygningsanmeldelse 23.04.1889.

Det foreligger videre et ekspedisjonsdokument attestert 31.08.1933 vedrørende om- og påbygging til krigsskole. Ekspedisjonsdokumentet tilsvarer datidens ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest for om- og påbygging av gården til boliger datert 07.12.2004. Det foreligger også ferdigattest for oppføring av balkonger datert 20.12.2018. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger hvor garderoben opprinnelig er byggemeldt som bod. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvens ved en evt. søknad kan være krav om tilbakestillelse av tiltak. Kjøper overtar ansvar, risiko og kostnader knyttet til dette

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende gårdsplass, bestemmelse om gjerde og bestemmelse om garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Vålerenga/Galgeberg, i et etablert bymiljø i overgangen mot Gamlebyen og Kampen. Her bor du med kort vei til fots til et hyggelig utvalg av lokale kaffebarer og spisesteder, inkludert Kiosk! Området preges av en urban atmosfære, med kort gangavstand til både sentrumskjernen, Bjørvika og de sjarmerende trehusgatene på Vålerenga og Kampen.

Hverdagen er praktisk med dagligvarebutikker som Coop Extra i St. Halvards gate og Rema 1000 ved Jordal like i nærheten. I tillegg er det en kort spasertur til et bredere servicetilbud med butikker, apotek og spisesteder på Tøyen Torg og Grønland Basar. Kollektivforbindelsene er svært gode. Fra bussholdeplassen Galgeberg, like ved leiligheten, går det hyppige avganger med blant annet linje 20 og 37 som tar deg effektivt rundt i byen, og kun 10 minutter til Oslo S. Nærmeste T-banestasjon er Ensjø, og ligger ca. 14 minutters gange fra leiligheten med linje 1, 2, 3 og 4. Flybuss fra Ensjø og Helsfyr med hyppige avganger til Gardermoen. Uansett om du vil til sentrum, til sjøen eller ut i marka vil du finne en buss eller bane som tar deg dit.

Boligen har også kort gangavstand til flere rekreasjonsmuligheter, blant annet treningssenteret SATS Kampen, Tøyenbadet og Jordal Amfi. I tilknytning til Jordal Amfi finner du kunstgressbane, skøytehall, skatepark og en stor lekeplass.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Vålerenga skole og elevene går videre til Jordal skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 056,90 kvm som tilhører borettslaget

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass. Borettslaget har ingen parkeringsmuligheter.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2999 datert 21.09.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Reguleringsplanen har tilknytning til sak V231095 som gjelder Plan- og bygningsetatens vedtak om mindre vesentlig regulerings- endring av gjeldende reguleringsplan for Enebakkveien i kryssene med Dalehaugen og Smålensgata datert 23.10.1995. Videre er eiendommen tilknyttet kommuneplanen KDP-17.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for flom. Gjentaksintervall for flom er vurdert til nesten aldri.

Saker i nærheten av eiendommen:

- Saksnummer 2025/08563 - Byggesak. Enebakkveien 31 - Oppføring av boligbygg. Det søkes om å oppføre nytt boligbygg i inntil fem etasjer pluss kjeller på eiendom i bydel Gamle
Oslo. Boligbygget oppføres inntil eksisterende boligbygg og tilpasser seg høydene til eksisterende bebyggelse, og skal utføres hovedsakelig i tegl. Det etableres en parkeringsplass
langs vei foran den omsøkte bygningen. Rammetillatelse gitt 25.06.2026

- Saksnummer 2026/00578 - Byggesak. Opplandgata 21A - bruksendring fra næring til bolig. Tiltaket omfatter bruksendring av en del av 1. etasje fra butikk/lager til bolig i Opplandgata 21 A i
bydel Gamle Oslo. Tiltaket er allerede ulovlig utført. Det gjennomføres ikke utvendig synlige endringer. Tillatelse til tiltak gitt 14.08.2026

- Saksnummer 2025/16978 - Byggesak: St. Halvards gate 28 - Bruksendring av underetasje til matproduksjon og kontorlokale. Søknaden inkluderer også etablering av 12 sykkelparkeringsplasser utendørs, hvorav 6 plasser under tak. Utover dette er det ingen utvendig synlige endringer. Igangsettingstillatelse gitt 28.09.2026.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 512,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fibernett, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, vaktmestertjenester, renhold, felles strøm samt drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 313,-
Fibernett: kr 199,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fibernett levert av OBOS Nett (1000/1000 Mbps).

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. Faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter inngår i borettslagets felleskostnader.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 186 926 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 16 492,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 77 212,46 pr. 23.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 23 684 613,- pr. 23.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207841579
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.09.2026: kr 2 298 445,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.12.2038
Type Rente: Flytende
Rente: 5,39 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207598127
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.09.2026: kr 17 737 070,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.06.2050
Type Rente: Flytende
Rente: 5,39 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207938890
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.09.2026: kr 2 204 914,-
Andel av saldo: kr 46 653,95
Innfrielsesdato: 30.03.2041
Type Rente: Flytende
Rente: 5,39 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208258486
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.09.2026: kr 1 444 184,-
Andel av saldo: kr 30 558,51
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type Rente: Flytende
Rente: 5,39 %

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån 98207598127. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

For denne andelen er IN-lånet (lån 98207598127) allerede fullt nedbetalt. Øvrige lån (98207841579, 98207938890 og 98208258486) har ikke IN-ordning.

4 350 000,00 Prisantydning
77 212,46 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 427 212,46 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 428 302,46 Totalpris inkl. omkostninger
4 438 252,46 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Åsen Felix

Leiligheten er tilknyttet Enebakkveien 15 Borettslag.
- Borettslaget består av 55 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 76405134.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, forutsatt at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område.
Mellom kl. 23:00 og kl. 08:00 skal det være ro i bygningen (på søn- og helligdager ro frem til kl. 12:00). Det er forbudt å røyke i fellesarealer. Kun elektrisk grill er tillatt på balkonger. Generalforsamlingen har godkjent kamera-/videoovervåkning av fellesarealer.
Borettslaget har fellesvaskeri, private boder og sykkelstativ i portrommet.
Borettslaget har kollektiv avtale om fibernett.

Saker og vedtak fra årsmøtet 28. mai 2026 samt styrets beretning:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets overskudd ble overført til egenkapitalen.
- Inngått avtale om Norgespris på strøm til fellesområdene frem til 31.12.2026.
- Borettslaget har en pågående tvist mot entreprenør vedrørende utført arbeid og oppgjør etter en forsikringssak om sprukket vannrør.

Borettslaget har mottatt varsel om oppstart av planarbeid. Hovedmålet med planarbeidet er å legge til rette for ombygging av spor ved Brynsbakken for å øke kapasiteten og bedre punktligheten og gi økt robusthet for jernbanen. Gjennom en vedtatt detaljreguleringsplan blir arealbruken avklart, og Bane NOR får det nødvendige juridiske grunnlaget til å kunne erverve nødvendig areal til bygging av prosjektet. Varselet ble mottatt mars 2026.

Planlagte påkostninger:
- Iht. styret p.t. 29.09.2026 er det ingen planlagte/vedtatte arbeider eller tiltak som vil påvirke andelseierne, men at det mest sannsynlig ikke er lenge til bad og vinduer må byttes.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Søknad om styregodkjenning sendes direkte til styret i borettslaget, da elektronisk styregodkjenning ikke støttes. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger.

Enebakkveien 15 Borettslag er et frittstående borettslag. Det praktiseres ikke forkjøpsrett for andelseierne eller for medlemmer av OBOS ved overdragelse av andel.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt avtalt med megler   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rådgivningstime med stylist verdi 2.900,- (dekkes av megler)  kr -0,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk (betaler maks for to stk)   kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.   kr 4 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes 2,69‰ av prisantydn. ca. (valgfritt)   kr 12 105,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra takstmann   kr 10 500,00

Oppdragsnummer 37-0343/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26343

Sist oppdatert: 07. oktober 2026 kl. 19:58