Rugdeveien 1B

Rugdeveien 1B, 1679 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 424, bruksnummer 226, ideell andel 1/1
Andelsnummer 135, Rød borettslag, organisasjonsnummer 948763575

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
2. etasje 44 kvm: Entré, bod, bad, soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utebod

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Terrasse og balkongareal

Boligen disponerer en utebod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2026 utført av Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det ble ikke fremlagt eller tilsendt godkjente tegninger.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en flermannsbolig bygget i 1968. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell og stedlige masser. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindindingsverk av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med papp (ikke besiktiget).. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i:
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting
av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

- Balkongdør: Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med
utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av balkongdører er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

- Overflater, vegger og himling: Det er registrert noe svertesopp i silikonfugene i dusjsonen.

- Ventilasjon: NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget

Det er gitt tilstandsgrad IU (TGIU) på:
-Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Ny oppussing av bad gjennom borettslag.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2025- Byttet noe kledningsbord på fasade. Borettslag står for dette.

Velkommen til Rugdeveien 1B – en lys og arealeffektiv andelsleilighet med praktisk planløsning og attraktiv beliggenhet på Kråkerøy. Leiligheten ligger i andre etasje og har et bruksareal på 47 m², hvorav 44 m² er internt bruksareal.

Moderne og pent Norema-kjøkken fra 2024 med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er fliser over deler av benkeplaten og integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Kjøkkenventilator har avtrekk ut.

Lyst og pent bad som ble totaloppusset i regi av borettslaget i 2019. Badet har flislagte vegger og gulv, elektrisk gulvvarme og innfelte downlights. Innredningen består av vegghengt toalett, servant med innredning, speilskap med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Lys og hyggelig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Overflatene består blant annet av laminatgulv og malte/platelagte vegger. Fra stuen er det direkte utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 6 m², som gir et hyggelig uterom med gode solforhold på ettermiddagen og kvelden. Rapporten oppgir en takhøyde på ca. 2,48 meter i stue/kjøkken.

Leiligheten har ett soverom av praktisk størrelse. Rommet har plass til seng og nødvendig møblering, og passer godt som hovedsoverom. Overflatene i soverommet ble ifølge opplysningene fra selger pusset opp i 2014.

Boligen har elektrisk oppvarming, med elektrisk gulvvarme på badet. Det er rør-i-rør-system for vannledninger og avløpsrør i plast. Leiligheten har naturlig ventilasjon med lufteluker i vegg, samt en varmtvannsbereder på ca. 120 liter plassert i kjøkkeninnredningen. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer på kjøkken medfølger eiendommen. Hyllene ved spisestua medfølger ikke eiendommen.

Boligen varmes opp av elektriske panelovner, samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 04.06.1968. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:  

- Veggene mellom leilighetene i 2. etasje føres opp sammenhengende til bordtaket. (Kfr. beskrivelsen.)
- Isolasjon på loftet tildekkes med forhudningspapp.
- Veien frem til bygget og biloppstillingsplassene settes i endelig stand senest når feltet forøvrig er utbygd.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger og rommenes godkjente bruk er derfor ukjent. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av 140 stk. bad, samt utskiftning av ventilasjon og vann- og avløpsledninger i tilknytning til våtrom datert 26.03.2020.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
- Dagboknr 301757, tinglyst 19.05.1967, type heftelse: Festekontrakt.
- Dagboknr 303084, tinglyst 25.06.1965, type heftelse: Festekontrakt
- Dagboknr 990011, tinglyst 12.05.1971, type heftelse: Registrering av Kråkerøy kommunes kraftledningsnett/transformatoranlegg.
- Dagboknr 303, tinglyst 06.01.1989, type heftelse: Naboerklæring om tillatelse til bebyggelse 2 meter fra felles eiendomsgrense..

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rugdeveien 1A ligger i et etablert boligområde på populære Kråkerøy i Fredrikstad kommune, i et barnevennlig strøk med liten trafikk. Borettslaget består av blokker og rekkehusbebyggelse. Det er kort vei til dagligvarebutikk, barnehage, barneskole, ungdomsskole og idrettsanlegg.
Bussforbindelse til Fredrikstad sentrum finner du rett i nærheten.

I nærområdet er det fine tur og rekreasjonsområder. Du kan gå en tur på kyststien eller dra på badestranda på Enhuskilen. Du kan også benytte bade- og fiskemulighetene på Glufsa, et vakkert svabergsområde på sørvestenden av Kråkerøy. Rett i nærheten er det også småbåthavn.

Det er ca. 3 km på gang og sykkelsti til Fredrikstad sentrum, så det går helt fint å sykle eller gå til sentrum.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved annonserte fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Tørkopp Fus barnehage (0-5 år) 71 barn 0.3 km
Fotspor barnehage (0-5 år) 39 barn 0.7 km
Glombo barnehage (0-5 år) 43 barn 1 km

Skole:
Rød skole Kråkerøy (1-7 kl.) 245 elever, 15 klasser 0.5 km
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 300 elever, 17 klasser 1.6 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 323 elever, 20 klasser 1.5 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 2.7 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 2.7 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Festetomt på 48 948 kvm som tilhører borettslaget.    

Festeavgiften er kr 75.000 pr. år for hele borettslaget og er inkludert i felleskostnadene.

Fester er Fredrikstad kommune, som fremfester til borettslaget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Det foreligger to ulike festekontrakter; den ene er datert 25.06.1965 og har bestemmelse om regulering av festeavgiften hvert 20. år, mens den andre er datert 19.05.1967 og har bestemmelse om regulering hvert 10. år.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Boretslaget har parkering enten i garasje eller utendørs parkering. Borettslaget disponere 64 garasjer for utleie, og det betales garasjeleie, samt administrasjonsgebyr etter gjeldene prisliste som stiles til leietaker. Ved fraflytting følger ikke garasje med. Styret administrerer fordeling.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til forretning, blokkbebyggelse, boliger, jord- og skogbruk og kjørevei i henhold til reguleringsplan 28 Mellom Rød skole - Kråkerøy Verk datert 03.03.1966, og 136 Nordre del av Rødområdet datert 25.02.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 656,00,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorar, forretningsfører, drift og vedlikehold, strøm for fellesområder, felles bygningsforsikring, varmtvann, festeavgift, kommunale avgifter, eiendomsskatt, TV-anlegg/bredbånd m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 572 056,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig, og 2 288 225,- når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 23 781,00 pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 309 613,54 pr. 01.08.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er: kr 65 553 148,-

Lån I
Lånenr.: 1146883010
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,06%
Restsaldo 3 850 642,00
Innfrielsesdato: 01.07.2032
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Lån II
Lånenr.: 98207835307
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,24%
Restsaldo 61 702 506,00
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

2 500 000,00 Prisantydning
309 614,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 809 614,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 819 110,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 829 060,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hedda Pedersen

Leiligheten er tilknyttet Rød borettslag. Borettslaget består av 140 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2021 - 2021 Oppsett av gjerde Årfuglveien 4 og ny støttemur i lekepark. Helminsen kr. 138.000,-
2021 - 2021 Rehabilitering tak Rugdeveien 1 Thorbjørn Lemtun kr. 582.500,-
2021 - 2021 Sluttoppgjør våtromsrehabilitering AF Gruppen kr. 562.500,-
2021 - 2021 Vannlekkasje - lekk hovedledning Fredrikstad Rør - kr. 350.000,-
2019 - 2020 Våtromsrehabilitering Ferdigstilles mars 2020. 2019 AF-gruppen - totalt kr. 54.600.000,-, OPAS prosjektering 630.000,-. 2020 AF-gruppen - totalt kr. 2.200.000,-. OPAS prosjektering 360.000,-
2019 - 2020 Piperehabilitering 2019 - Saxvik Peis og Pipe AS - Kr. 827.000,- 2020 - Saxvik Peis og Pipe AS - Kr. 390.000,-
2015 - 2015 Taktekking Tekking med PVC-takbelegg
2015 - 2015 Porttelefon Oppgradert porttelefon
2014 - 2014 Maling Vegger i alle trappeoppganger
2014 - 2014 Nytt låssystem El-avlåsning m/tidsur
2013 - 2013 Gulvbelegg og gulvlister Belistet og malt alle mellomdører
2011 - 2012 Vinduer og balkongdører Rehabilitering av vinduer og balkongdører

Planlagte påkostninger: 
I følge styreleder er det pr. dags dato ingen planlagte påkostninger som vil medføre betydelig økning av felleskostnadene, men det vil bli en liten økning ettersom det ikke økte forrige år. Anslår 5-8% iht. styreleder.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen. Provisjon av eventuell andel fellesgjeld vil komme i tillegg.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Relasjon  kr -6 000,00
Markedsføringspakke   kr 8 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 900,00
Visninger pr stk 2 900,- / Overtagelse (første 3 gratis + alle privatvisninger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 536,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (Andel)  kr 6 725,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - Leilighet på ett plan  kr 10 500,00

Oppdragsnummer 67-0166/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26166

Sist oppdatert: 13. august 2026 kl. 12:35