Erling Michelsens vei 2E

Erling Michelsens vei 2E, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 51
Andelsnummer 19, Søndre Fjeldstad Borettslag, organisasjonsnummer 847853352

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
U01.etasje 51 kvm: Trapperom/gang, baderom, vaskerom, tre soverom og garderoberom.
U02.etasje 51 kvm: Entré, kjøkken, trapperom og spisestue/stue.

BRA-e:
U02.etasje 4 kvm: Utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
U02.etasje 36 kvm: Terrasse.

Leiligheten over denne har inngang fra bakkeplan på oversiden av bygget og er registrert i eiendomsregisteret som 1. etasje, i skrånende terreng. Som følge av byggets utforming er denne leiligheten registrert som U01 og U02.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod er en del av borettslagets fellesareal og ikke eies av den enkelte andelseier. Bruken av boden reguleres dermed av borettslaget i fellesskap, og andelseier har ikke selvstendig eierrett eller rettsvern til denne. Boden benyttes imidlertid som privat bod for kun denne boenheten. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et rekkehus oppført i 1981/82, ferdigstilt i 1982 iht. GAB-registeret. Fundamentering er utført med støpt plate på mark og grunnmur av betong/lettklinkerbetong fra byggeår, med utvendige pussede og malte overflater. Yttervegger og bærende konstruksjoner er oppført i grunnmur og bindingsverk, med fasader av trepanel samt pussede og malte overflater. Etasjeskillere er av tre, og gulvflater i U02. etasje er av mur. Takkonstruksjonen er saltak i tre tekket med papp/shingel (ikke besiktiget). Vinduer og terrassedør er fra 2024 med trerammer og 3-lags glass. Entrédør av trefiber har glassfelt, og innvendige dører har profilerte dørblader. Pipeløpet er av Leca-elementer, og det er montert peisovn med glassfront i spisestue/stue. Fra spisestue/stue er det utgang til en terrasse på 36 m² med terrassebord, rekkverk og bed i tre, samt montert markise.

Sikringsskapet er plassert i skyvedørsgarderobe i entré og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har røykvarslere tilkoblet alarmanlegg montert i himling, godkjent slokkeutstyr samt montert komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Vegg- og gulvoverflater har synlig slitasje og er aldringspreget. Fallforhold er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt og sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Overflater gulv: Det er registrert større felter med bom i gulvfliser (tegn til hulrom).
- Fallforhold rundt sluk: Fallforhold er mindre enn anbefalt.

Kjøkken
- Innredning: Innredningen bærer stedvis preg av lokal slitasje med enkelte skader. Koketopp har sprekk samt skade.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i enkelte gulvoverflater.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i enkelte gulvoverflater.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- U02.etasje: Det er målt skjevheter i spisestue utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 20 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har fullverdig utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble renovert i 2020 av fagfolk (Fagmester VVS). Det oppleves mindre ujevnheter i oppvarmingen av gulvet på badet, og varmekablene slår ut av og til og blinker grønt i en dag eller to før de fungerer normalt igjen. Selger opplyser videre at lys på soverom og over trapp kan flimre litt ved justering av dimmer, taklampe i gang har flimret sporadisk, og lys under kjøkkenbenk fungerer ikke. Ved oppussing av gulvene i 2018 ble det meste av skjevheter rettet opp. Kjøkkenventilator er av og til treg med å skru seg av ved første trykk, og dersom den står på samtidig som det fyres i peisen har det forekommet at peisrøyk trekkes ut i rommet grunnet sterkt avtrekk. Markise på uteplass er av eldre type og krever nok noe justering for optimal bruk, evt utbytting.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Takrenne på utebod ble byttet ut (via borettslaget)
- Beising av alle yttervegger samt bod og garasjeport

2024:
- Nye vinduer, inngangsdør og terrassedør med trerammer og 3-lags glass

2020:
- Baderom etablert med flislagte overflater, gulvvarme, baderomsinnredning, vegghengt toalett, badekar og rør-i-rør-system, utført av Fagmester VVS
- Ny 190-liters varmtvannsbereder i vaskerom

2018:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte høyglansfronter og delvis integrerte hvitevarer
- Oppretting og oppussing av gulv utført av forrige eier
- Arbeider og oppgraderinger på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Etterisolering av 75 loft med 10 cm isolasjon, nye loftsluker, opplekting av loftsgulv og utbedring av ventilasjon og lufting, utført av Løvberg Bygg og Eiendom AS

2025:
- Forsterkning av samtlige balkonger
- Utskifting og reparasjon av utvalgte takrenner, utført av Oslo Tak og Drenering AS
- Vedlikeholdsarbeid på trefasader og Karlhusgarasjene med stedvis utskifting av skadet kledning, utført av Løvberg Bygg og Eiendom AS
- Utbedring av skader på garasjeporter, utskifting av signalsystem og nye fjernkontroller til fellesgarasje i Trygve Nilsens vei
- Etablering av ladeanlegg
- Beising av fellesarealer og garasjer

2024:
- Anskaffelse og montering av sentral murtørker
- Etablering av ladestasjon for elbil

Rekkehus over to plan beliggende i et etablert og bilfritt borettslag på Ellingsrud Vest. Boligen har en gjennomtenkt og familievennlig planløsning, med oppholdsrom og utgang til terrasse i nederste plan, samt en egen soveavdeling og våtrom i etasjen over. Boligen er oppgradert med blant annet kjøkkeninnredning fra 2018, baderom fra 2020 og nye vinduer samt terrassedør med trelagsglass fra 2024. Her får du en fin kombinasjon av funksjonelle løsninger, gode oppholdsrom og en skjermet uteplass med gode solforhold.

E N T R É:
Entréen gir et ryddig og innbydende førsteinntrykk, med fliser på gulv som er praktisk for en aktiv familie og hverdager med våte sko og yttertøy. En romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter gir god plass til oppbevaring av klær og sko. Entrédøren har glassfelt som slipper dagslyset inn i gangen, og yttergangen kan lukkes av mot resten av boligen.

K J Ø K K E N:
Kjøkkenet har en moderne innredning fra 2018 med glatte høyglansfronter og overskap med integrert belysning. Laminert benkeplate med kompositt oppvaskkum og ett-greps armatur gir en praktisk arbeidsflate, mens kjøkkenet er utstyrt med induksjonskoketopp, innebygget stekeovn og oppvaskmaskin. Frittstående side-by-side kjøleskap med fryser og dispenser gir god kapasitet og et praktisk tilskudd i hverdagen. Det er også installert komfyrvakt og Waterguard-system med automatisk stengeventil.

Kjøkkenvinduet vender ut mot terrassen og gir fint utsyn mot uteplassen. Dette er en spesielt praktisk løsning for barnefamilien hvor du kan følge med på barna som leker ute mens middagen tilberedes. Ventilator er tilkoblet avtrekkskanal, og det er dobbel stikkontakt på vegg.

S T U E:
Stuen er et lyst og innbydende oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Laminatgulv med behagelig gulvvarme bidrar til en lun atmosfære, mens store vindusflater gir boligen et grønt og hyggelig utsyn. En Jøtul peisovn med glassfront, tilknyttet Leca-pipe, sørger for ekstra varme og stemning på kjølige dager.

Fra stuen er det direkte utgang til terrassen gjennom ny terrassedør fra 2024 med trelagsglass. Løsningen gir en fin sammenheng mellom inne- og uterom og gjør uteplassen til en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret.

T E R R A S S E:
Den vestvendte terrassen er en av boligens store kvaliteter. Her får du en romslig og solrik uteplass som ligger skjermet til, med lite direkte innsyn og gode forhold for både avslapning, måltider og lek. Terrassen har dekke av terrassebord, rekkverk og integrerte blomsterbed i tre.

På terrassen finnes en spesielt lun solkrok med plass til sittegruppe. Her kan solen nytes fra våren og langt utover høsten, også når temperaturen ellers begynner å bli kjøligere. En veggmontert markise gir mulighet for behagelig solskjerming på varme dager. Adkomsten til boligen går via terrassen.

B A D E R O M:
Baderommet ble oppgradert i 2020 og har flislagte vegger og gulv med varmekabler. Rommet er innredet med servant og ett-greps armatur, speil med belysning, stikkontakt i øverste skuff og vegghengt toalett.
Badekaret har svingbare glassdører og ett-greps armatur med både dusjhode og hånddusj. Glassdørene gjør at badekaret også fungerer svært godt som dusjløsning, samtidig som det holder godt på varmen. Himlingen har malte overflater med innfelte downlights, og det er installert mekanisk avtrekksvifte.

V A S K E R O M:
Vaskerommet ligger separat til, noe som gir en praktisk løsning for klesvask og oppbevaring uten at dette tar plass på badet. Rommet har gulvbelegg og gulvvarme, malte vegger og malt himling med avtrekksventil.
Vaskerommet er utstyrt med innredning og utslagsvask med to-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt stikkontakt på vegg. Her står også en 190-liters varmtvannsbereder fra 2020. Ifølge tilstandsrapporten har vaskerommet et oppgraderingsbehov.

S O V E R O M:
Boligen har tre gode soverom med laminatgulv og malte overflater. Rommene har god plass til seng, nattbord og garderobeløsninger, og kan innredes etter familiens behov – enten som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. De gode størrelsene gir fleksibilitet også etter hvert som familiens behov endrer seg.

G A R D E R O B E R O M:
I tilknytning til det ene soverommet ligger et eget walk-in closet med dør. Her får du god og oversiktlig oppbevaringsplass for klær, sko og tekstiler, samtidig som rommet kan lukkes helt av når det er ønskelig. En praktisk kvalitet som gjør det enkelt å holde orden og frigjør plass på soverommet.

O V E R F L A T E R:
Gulv: Laminat, fliser i entré og baderom, original parkett på garderoberom, samt gulvbelegg på vaskerom.
Vegger: Malte overflater og tapet, samt fliser på baderom.
Himling: Malte overflater, med downlights på baderom.

L A G R I N G:
Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med eget walk in closet tilknyttet hovedsoverom, romslig skyvedørsgarderobe i entré, garderobeskap på soverom og bod under trapp. Det medfølger også en romslig utvendig bod på 4 m² i forbindelse med inngangspartiet og terrassen. I tillegg disponerer boligen en garasjeplass i felles garasjerekke, med romslig oppbevaring på plan over bilen.
Det er kort vei fra boligen til garasjen og til felles løsninger for glass, metall og papp/papir.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap/fryser, vaskemaskin, tørketrommel. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Bokhylle på soverom 3, små vegghyller på soverom og i gang.

Løsøre som medfølger: Lampe over trapp.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme i stue, kjøkken, baderom og vaskerom. Peisovn i spisestue/stue.

Panelovner på soverom som ikke benyttes.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1981. Det foreligger ferdigattest for rekkebolig datert 14.10.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for garasjer datert 07.10.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeår som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 110, BNR 51):

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Eiendommens rettigheter:

1980/26494-1/105 07.11.1980 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 110 BNR: 46

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Det er lett å trives i Søndre Fjeldstad borettslag. Her får du mer enn bare et hyggelig sted å bo – området har et godt og inkluderende naboskap, hvor det legges til rette for at både store og små skal føle seg hjemme. Borettslaget er bilfritt, med rolige internveier og hyggelige tun med lekeplasser, benker og naturlige samlingspunkter. Her kan barna løpe og leke fritt, finne lekekamerater i nabolaget og bevege seg trygt mellom hjemmene.

Det er også et borettslag med et uvanlig aktivt bomiljø. Miljøutvalget arrangerer jevnlig hyggelige aktiviteter gjennom året, som Fjeldstadfestivalen med natursti, nabolags- og gjenbruksmarked, julegrantenning med kanefart og skirenn for barna. På 17. mai samles naboene uformelt på tunene, mens de minste har sitt eget lille 17. mai-tog til Bakås skole. Det arrangeres også blant annet gresskarpynting, strikketreff og ulike fellesaktiviteter. For de naturinteresserte finnes både dyrkegruppe og en egen hønegruppe – og ivrige sopplukkere inviterer gjerne naboene med på tur for å lære mer om sopp og naturen rundt.

En av de aller største kvalitetene ved å bo her er nærheten til Østmarka. Det tar bare rundt 2,5 minutter å gå fra boligen til marka, hvor et nettverk av turstier byr på lavterskel turer for både store og små. I nærområdet finnes blant annet en lavvo på Ellingsrud Vest og lysløype, mens stiene videre innover i marka leder til fine turmål som Lutvann, Nøklevann og Mariholtet. Om sommeren kan turene kombineres med bading og padling, og om vinteren prepareres skiløyper helt inn til borettslaget. Her er det med andre ord enkelt å få naturen inn som en del av hverdagen.

For barnefamilien er beliggenheten også svært praktisk. Det er gangavstand til flere barnehager, og Bakås skole nås via en bilfri skolevei. Området har mange barnefamilier og en naturlig tilhørighet til nærmiljøet, samtidig som Rema 1000 og Kiwi ligger i gangavstand for de daglige innkjøpene. Furuset Senter og andre nærliggende sentre gir tilgang til et bredere utvalg av butikker og servicetilbud.

Kollektivtilbudet er godt, med buss i kort gangavstand og Ellingsrudåsen T-banestasjon med linje 2 direkte til Oslo sentrum. Det er også gode forbindelser mot Lørenskog og direktebuss til Oslo lufthavn Gardermoen.

Her får familien en kombinasjon som er vanskelig å komme utenom: et trygt og sosialt bomiljø hvor barna kan løpe fritt, marka bare noen minutter unna og en hverdag med skole, barnehager, butikker og kollektivtransport innen rekkevidde. Et sted hvor det ikke bare er fint å bo – men hvor det er lagt til rette for å bli en del av et nabolag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bakås barneskole og Ellingsrud ungdomsskole. Frydenlund barnehage og Smedbakken Fus barnehage like ved. Det er heller ikke langt til Munkebekken idrettsbarnehage eller Lia barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt som tilhører borettslaget. Alt uteareal tilhører borettslaget, men hver bolig har bruksrett til et definert uteområde. Det skal være fri ferdsel mellom husrekkene, og ballspill skal foregå på ballplassen. Styret, med faglig assistanse fra gartner, bestemmer beplantning og all parkpleie på fellesområdene. Trær og busker andelshaverne selv har plantet på området kan fritt felles, mens felling eller trimming av andre trær krever skriftlig søknad til styret.

Det medfølger én garasjeplass (nr. 0144) i frittstående garasjerekke, utstyrt med elektrisk portåpner. Garasjeplassen inngår som en uatskillelig del av andelen, og kostnaden er inkludert i felleskostnadene.

Det er montert elbillader på plassen med abonnement fra Aneo Mobility/Joulia, som faktureres separat. Garasjen har egen strømmåler for forbruk som må avleses og gjøres opp ved flytting.

Borettslaget disponerer gjesteparkeringsplasser for besøkende, samt enkelte ekstra tregarasjer og oppmerkede utendørsplasser som leies ut til andelseiere.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan V311279, "Bebyggelsplan, Søndre Fjeldstad gnr. 110 bnr. 74 m.fl. Furuset felt K. (OBOS)", datert 31.12.1979. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt K.

Eiendommen omfattes også av overordnet reguleringsplan S-2329, datert 22.06.1978, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 2025/21520 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 15 - ombygging av fasade og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. 09.12.2025: sak er ikke tatt til behandling - Trygve Nilsens vei 15.

Saksnummer 2025/23548 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 40F - oppføring av tilbygg. Tilbygg til enderekkehus i borettslag, venter på tillatelse.

Saksnummer 2025/04254 - Byggesak. Granstangen 1 - 13 - oppføring av fem boligblokker med tilhørende garasjeanlegg - Byggetrinn 1 - Bygg 18-22. Planlagt utbygging knyttet til søndre del av felt D utgjør 1. byggetrinn for Granstangen (tidligere Karihaugveien 22), og omfatter følgende: 5 stk. frittliggende boligblokker i 5-7 etasjer med tilhørende underetasje og sammenhengende sokkelbygg, med 155 leiligheter fordelt på bygg 18-22. Forretnings-/næringslokale i sokkelbygg under bygg 19-20 med inngang fra torget. Parkeringsanlegg i 2 etasjer, (for biler, sykkelparkering, boder og teknisk rom), i sokkelbygg (U1 og U2) under bygg 20-22 med kjøreadkomst/inngang fra torget.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 315,39 pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv, a-konto renter og avdrag på andel fellesgjeld (OBOS-banken) samt ordinære felleskostnader (drift og vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring m.m.).

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 979,80
Lån nr: 9820881982; IN lån 1 - Akonto renter: kr 934,28
Lån nr: 9820881982; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 281,31
Kabel-tv: kr 120,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 500,- pr. år. / 12 440 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet kabel-TV og bredbånd via Telia gjennom borettslagets fellesavtale. TV-tuner/dekoder medfølger. Fra sommeren 2025 er det installert fibernett med avtalen Flex Universal 50 Standard og inkluderer ny ruter Telia Smart Wifi. Med denne avtalen kan hver husstand velge mellom følgende:

- Kun strømming og TV: 110 TV-poeng som fordeles slik man ønsker
- Strømming og TV & Bredbånd: En kombinasjon mellom TV-poeng og
ulik bredbåndhastighet
- Kun bredbånd: 750 Mbit/s bredbåndshastighet

Beboere kan selv endre sin avtale på Min Side.

Boligen er tilknyttet alarm. Abonnement medfølger ikke, men kan videreføres av kjøper om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 534 353,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 29 238,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 238 717,35 pr. 15.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 37 177 866,- pr. 15.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208819828
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.09.2026: kr 32 524 897,-
Andel av saldo: kr 209 558,66
Innfrielsesdato: 30.09.2053
Type Rente: Flytende
Rente: 5,18 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208819836
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 15.09.2026: kr 4 652 969,-
Andel av saldo: kr 29 158,68
Innfrielsesdato: 30.10.2035
Type Rente: Flytende
Rente: 5,18 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

5 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 309 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 319 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marlene Winther

Leiligheten er tilknyttet Søndre Fjeldstad Borettslag.
- 154 andelsleiligheter i rekkehus fordelt på 28 bygninger
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Bygningsforsikring: Protector Forsikring ASA
- Tilknyttet boligbyggelag: OBOS
- Hjemmeside: www.sfjeldstad.no

Dugnad må påregnes (borettslaget har årlig vår- og høstdugnad). Borettslaget pleier å leie inn container til å kaste søppel på våren. Det settes også ut container for hageavfall i forbindelse med dugnadene vår og høst.
Det er tillatt med hund og katt i henhold til borettslagets husordensregler. Katter må kastreres/steriliseres, og det er forbud mot kamphunder. Hund og katt skal registreres hos styret med digitalt bilde.
Det skal være ro i og ved husene mellom kl. 23.00 og kl. 06.00. Boring, banking og bruk av verktøy er ikke tillatt etter kl. 21.00 på hverdager, etter kl. 18.00 på lørdager, samt før kl. 13.00 og etter kl. 21.00 på søndager og på helligdager.
Fargeprofilen i borettslaget skal være brune hus og sorte skillevegger og gjerder. Parabolantenner på bygninger eller boder er ikke tillatt.
Borettslaget disponerer fellesrom til utlån, tilhenger til utlån og eget styrerom.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Etterisolering av loft for 75 loft samt tre prøveloft utført i 2025/2026 med støtte fra Enova
- Forsterking av samtlige balkonger fullført i 2025
- Betongrehabilitering og vedlikehold av fellesgarasjer med ny asfalt, ventilasjonsanlegg og maling i 2025
- Beising av gavlvegger, fasader og fellesarealer i 2025
- Etablering av ladeanlegg for elbil i 2024

Planlagte påkostninger:
- Ferdigstillelse av resterende beisearbeider
- Utskifting av tak i kombinasjon med brannsikringstiltak på loft er vurdert på lengre sikt (anslått om ca. 7–8 år)

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -3 577 750,- (mot budsjettert kr -5 472 848,-)
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 4 277 515,-
- Samlet egenkapital pr. 31.12.2025: kr 293 804,-
- Budsjettert årsresultat for 2026: kr 1 198 971,-

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Det foreligger en pågående reklamasjonssak vedrørende lekkasje inn i fellesgarasjen i Erling Michelsens vei som følges opp mot utførende entreprenør.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Tidligere kjøper  kr -15 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.(2,69 promille av salgssum)  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0344/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26344

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 22:32