Røyrvikåsen bustadfelt 25

Røyrvikåsen bustadfelt 25, 4755 HOVDEN I SETESDAL
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 2, bruksnummer 1161

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

Bruksareal:

Primærrom:
1. etasje 126 kvm: Entré, 4 Soverom, Bad, Gang Stue/kjøkken og Vaskerom.

Sekundærrom:
1. etasje 37 kvm: Garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.01.2024 utført av Lossius takst AS v/ Ruben Lossius . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard
for byggeperioden og fremstår i god teknisk stand. Det ble generelt ikke oppdaget større tilstandssvekkelser ved boligen utover den forventede slitasjen på grunnlag av alder, utenom
enkelte punkter som fremkommer i rapporten.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende har fått Tg.2: AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik:
- Noen åpninger mellom spiler i museband er store
nokk til at mus kan kunne passere.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik:
- Selger opplyser at dørblad er malt uten at disse er
pusset matte eller at det er benyttet heftgrunn. Dette
gjør at malingsoverflater lettere kan flasse av eller få
skader. Stedvise bruksmerker registrert som kan
være forårsaket av dette.
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Det er avvik:
- Halvtak som er oppført delvis over terrasse er
montert noe enkelt mot vegg, uten vannbord. Platene
ligger også noe skjevt. Mulig dette konstruksjonen
også er noe underdimensjonert mtp. snølast som kan
forekomme på Hovden.
Utvendig > Vinduer
Det er avvik:
- Vannbord over vinduer er tilsynelatende ikke felt inn
bak kledning. Denne løsningen har svakheter og må
fuges for at vann ikke skal trekke inn mellom
vannbord og kledning.
- Utvendig del av varmepumpe som er montert
utenfor et av soverommene er montert for høyt.
Dette gjør at vindu ikke kan åpnes, dermed ikke
fungere som rømningsvei. Det gjøres også
oppmerksom på at varmepumpe normalt lager støy,
noe som kan oppleves som plagsom støy utenfor et
soverom om det skal luftes.
Utvendig > Dører
Det er avvik:
- Det er ikke montert beslag under inngangsdør.
- Enkelte bruksmerker og alder- /værslitasje registrert
på overflater av dører.
Innvendig > Overflater
Det er avvik:
- Stedvise områder med bruksslitasje registrert.
- Stedvis noe manglende fersdigstilllelse av arbeider,
manglende listverk etc.
- Det ble registrert bom i enkelte fliser og sprekt/løs flis i gang ved ytterdør.
Innvendig > Radon
Det er avvik:
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under
balkonger
Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere
vurdert.
Gjelder for deler av terrassen. Synlige deler fremstod
med normal slitasje.
- Radonmålinger er ikke foretatt. Det er ikke fremvist
dokumentasjon på tiltak mot radon. Eiendommen
ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart
er definert med "høy" eller "særlig høy" aktsomhetsgrad.
Innvendig > Pipe og ildsted Gå til side
Det er avvik:
- Selger opplyser at ovn kan trekke ut litt røk når
avtrekksvifte på kjøkken benyttes. Selger pleier derfor
å åpne balkongdøren litt når ved bruk av kjøkkenventilatror.
- - Sotluken er for nært brennbart materiale.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Det er avvik:
- Det ble registrert noe høyere symptom på fukt
nederst på flislagt vegg og under blandebatteri i
dusjen enn ellers i rommet. Mulig forårsaket av utette
fuger/fliser og utettheter mellom innfesting til blandebatteri og fliser.
- Det er plassert vindu med organiske materiale
innenfor hva som regnes som våtsone.
Våtrom > Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det er avvik:
- Siden det er avdekket symptom på fukt bak fliser i
dusjområde bør det utføres tiltak som gjør det mulig å
ta hulltaking i vegg bak varmtvannsbereder.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Overflater vegger og himling.
Det er avvik:
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er
benyttet våtromsmaling i rommet. Vaskerom som
tidvis normalt utsatt for høy luftfuktighet.
Våtrom > Etasje > Vaskerom > Overflater
Det er avvik:
- Det er ikke fall mellom dør og sluk. Det er det
mangler også tett oppkant ved dør og langs vegger.
Rommet er ikke lekkasjesikkert.
Kjøkken > Etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Det er avvik:
- Selger opplyser stekeovn tilhørende komfyr med
gass ikke fungerer.
- Det manglet en skapdør på befaringsdagen i område
der det tidligere har vært montert kombiovn.
Tekniske installasjoner > Andre installasjoner
Det er avvik:
- Det gjøres oppmerksom på at gassinstallasjon ikke
har hatt service siden den ble montert. Det ble ikke
registrert gass-lekkasjevarsler i nærhet av installasjonen.

Tilleggsopplysninger

- Når tilstandsrapporten ble tatt ble det oppdaget fukt i veggen i dusjen, dette er skyldtes mest sannsynlig en sprekk i silikon mellom gulv og vegg, samt rundt armatur.
Dette har i ettertid stått og tørket. Jeg har lagt på ny silikon langs gulv og rundt armatur og også noe ny fugemasse der det var kommet små sprekker i fugene mellom flisene.

- Huset har også vært radontestet og da det ble oppdaget for høye verdier ble det satt inn vifter. Målinger etter dette var utført viste at tallene gikk ned.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
 

Vindfang, gang har fliser med varmekabler på gulv og malte panelplater på veggene. Stue, kjøkken og soverommene har laminat på gulv og malte panelplater på veggene, mens badet har fliser med varmekabler på gulvet, og våtromsplater på veggene. Innredet med dusjhjørne, servant med skuffer under, vegghengt wc. Vaskerommet har også fliser med varmekabler på gulvet og panelplater på gulvet. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Romslig garasje med lagringsmuligheter. Stor terrasse rett utenfor stuen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stue. Varmekabler i hele entre, gang, bad og en liten del av tekniskrom.

Det foreligger ferdigattest datert 01.10.2025. Og tilbygget datert 21.05.2023 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4222/2/1161:
21.07.2008 - Dokumentnr: 598767 - Forkjøpsrett
Rettighetshaver: Bykle Kommune

Org.nr: 958 814 968

Forkjøpsrett ved salg av ubebygd tomt

21.07.2008 - Dokumentnr: 598767 - Bestemmelse iflg. skjøte
Rettighetshaver: Bykle Kommune

Org.nr: 958 814 968

Bestemmelse om spillvann/drensvann/overvann/stikkrenner m.m.

Bestemmelse om gjerde

Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Bestemmelse om bebyggelse

Med flere bestemmelser

20.12.2007 - Dokumentnr: 1053904 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:4222 Gnr:2 Bnr:698

01.01.2020 - Dokumentnr: 804692 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0941 Gnr:2 Bnr:1161

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Solrik beliggenhet i et etablert boligfelt rett ved lys og langrennsløyper, rulleskiløype, ridehall og badeplasser. Kort vei til barnehage, skole og matbutikker. Skøytebane og badeland er også i gåavstand fra eiendommen.

Ta av mot Breive i Hovden sentrum. Kjør over broa og ta til venstre, følg veien til skilt mot langrennstadio og Røyrvikåsen Boligfelt. Ta så første vei til venstre, så til høyre i neste kryss. 3 huset på høyre hånd. Se etter Krogsveen "til salgs" skilt.

Fjellgardane skule (1-7 kl.) 4 min
41 elever, 4 klasser 2 km
Bykle barne- og ungdomsskule (1-10 kl.) 24 min
62 elever, 8 klasser 28.3 km
Setesdal vgs avd. Hovden 22 min
120 elever, 5 klasser 2 km

Selveiet tomt med solrik og usjenert tomt i etablert boligfelt. Her er kort vei til lys og langrennsløyper, ridehall og badeplasser. Tomten er opparbeidet med blomster og plen, innegjerdet. Brosteinsbelagt innkjørsel til garasjen.

Garasje og biloppstillingsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Røyrvikåsen bustadområde - A3 datert xxx med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.04.2007. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Avløp: 5 974,17 kr
Feiing: 450,21 kr
Renovasjon: 3 121,42 kr
Vann: 4 743,03 kr
Sum: 14 288,83 kr

Formuesverdi for 2023 var kr 916 553,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 666 211,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
75 012,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 025 012,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva-Lill Hermansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00

Oppdragsnummer 32-0062/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR32.2562

Sist oppdatert: 14. november 2025 kl. 16:10