Løefjellstigen 36

Løefjellstigen 36, 4748 RYSSTAD
Kommunenummer 4221, gårdsnummer 62, bruksnummer 221

Totalt bruksareal BRA: 246 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
-1. etasje 39 kvm: Entré/gang, bod, soverom og bad
1. etasje 93 kvm: Entré, stue/spisestue, kjøkken, soverom og bad
1. etasje 58 kvm: Terrasse
2. etasje 7 kvm: Balkong
2. etasje 41 kvm: Gang, to soverom, stue og toalettrom

BRA-e:
Fritidsbolig:
-1. etasje 5 kvm: Bod
1. etasje 3 kvm: Bod

Overbygde inngangspartier i 1. etasje og underetasje er ikke medtatt i terrasse- og balikongareal (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Anticimex v/ Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjoner i år 2006. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av tilstandsgrader:
Beskrivelse Antall Andel
Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 66 71 %
Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 24 26 %
Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) 1 1 %
Ikke undersøkt 2 2 %
Sum av antall registrerte tilstandsgrader 93

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 24 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 1 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etasje:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Våtrom - Bad underetasje:
- Overflater vegger: Det mangler stedvis fugemasse/silikon i hjørner og overganger. Manglende fugemasse/silikon kan medføre økt risiko for vanninntrenging bak fliser og inn i underliggende konstruksjoner. Det anbefales å etablere egnet fugemasse/silikon.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Til informasjon: Det er ikke etablert membran på veggflater i deler av våtsonen, noe som i utgangspunktet medfører mangel med hensyn til våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet til å ikke medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres. TG2: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig (tilluft). Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er etablering av ventil(er) og/eller ventilering ved åpning av vinduer.
Toalettrom - 2.etasje:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er etablering av lufteventil.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom - 1.etasje:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er å etablere ventil(er) og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Andre rom - 2.etasje:
- Overflate vegg: Det er registrert skjevheter i laftet veggkonstruksjon mellom trapp og toalettrom. Eier informerer om at det ikke har vært tegn til negativ utvikling i eiertiden. Konsekvensen ved eventuell videre utvikling er at det kan oppstå skader bygningsdeler. Det anbefales jevnlig ettersyn for å kunne avdekke eventuell negativ utvikling på et tidlig tidspunkt og iverksette nødvendige tiltak.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er å etablere ventil(er) og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Rom under terreng:

- Overflate vegg: Det er registrert enkelte fuktmerker på yttervegg på soverom. Det ble utført fuktmåling med pigg i området, uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier, som indikerer at det ikke foreligger pågående fuktpåvirkning på befaringstidspunktet. Eksakt årsak til fuktmerkene er ikke kjent. TG2 er valgt for å belyse behovet for jevnlig ettersyn, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved tegn til negativ utvikling.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er å etablere ventil(er) og/eller ventilering ved åpning av vinduer.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer. Konsekvens er at forholdet kan påvirke ildstedets funksjon eller tekniske egenskaper. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om lokal utbedring er nødvendig.

Yttertak:
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse dersom tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen/tettesjiktet er ikke fysisk undersøkt (skjult under torv), og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens faktiske tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord, vindskier og torvstokk (bordet nederst på taket/langs takfoten) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Konsekvens/foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold, lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner (av tre) viser begynnende tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på pågående nedbrytning. Konsekvensen kan være ytterligere forverring av forholdet dersom tiltak ikke iverksettes. Foreslått tiltak er lokal reparasjon eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Terrasse / platting - Inkl. overbygde inngangspartier:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert skjevheter i rekkverk på terrassen. Forholdet skyldes mangelfull innfesting. Konsekvensen er redusert stabilitet og økt risiko for at rekkverket kan løsne ytterligere. Foreslått tiltak er å sikre rekkverket tilstrekkelig.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Grunnmur av lettklinkerblokker: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur: Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: TG2: Vanntett sjikt på gulv har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. TG3: Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Det er etablert dusjkabinett med dusjvegger, og vannbelastningen på veggflatene vurderes derfor som begrenset. For lekkasjesikkerheten er det særlig viktig at nedre del av veggflatene har tilfredsstillende tettesjikt. Konsekvensen av manglende fullverdig tettesjikt er økt risiko for fuktskader. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge oppbygningen og avklare hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Opplysninger om selger og salgsobjekt -
Når kjøpte du boligen?
- 2019

- Tak, yttervegg og fasade -
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja, noe skjolder på den ene stokken på soverommet nede

- Sopp og skadedyr -
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, har ved en anledning sett mus, men aldri hatt noe skade. Museblokkene som er i hytta ble satt opp av forrige eier og har vært der siden hytta var ny.

Hytta fremstår med en gjennomgående lun og tradisjonell fjellhyttestil, hvor laftede tømmervegger, synlige bjelker og treverk skaper en hyggelig atmosfære. Gulvene har i hovedsak parkett, tregulv og fliser.

Stue/spisestue:
Romslig oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Laftede tømmervegger og panel i himling med synlige bjelker understreker hyttas tradisjonelle uttrykk. Peisovn sørger for lun varme og hyggelig stemning.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i tre. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kaffemaskin samt kjøleskap med fryser.

Bad:
Hytta har to bad, ett i hovedetasjen og ett i underetasjen. Begge har flislagte gulv med gulvvarme, servantinnredning, dusjkabinett og toalett. Badet i underetasjen har dobbel servant.

Soverom og loftstue:
Soverommene viderefører hyttas lune stil med bruk av treverk og tradisjonelle materialvalg. I øverste etasje er det i tillegg en egen stue, som gir en fin ekstra oppholdssone og gjør hytta godt egnet når flere skal være samlet. Etasjen har også eget toalettrom. Hytta har også eget vaskerom med opplegg for vaskemaskin.

Underetasje:
Underetasjen gir ytterligere plass med entré/gang, soverom, bad og bod. Her er det fliser og tregulv, gulvvarme i entré/gang og veggflater med blant annet panel, murpuss og laftet tømmer.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovesak med vedfyring i peisovn i spisestue, luft til luft varmepumpe og varmekabler i vindfang oppe og 2 bad, gang nede og bod.

Det foreligger ferdigattest på fritidsboligen, datert 03.10.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også godkjente byggetegninger for endret planløsning m.m. i både 1. og 2. etg, datert 30.05.2006.

Følgende er godkjent:
- Endret planløsning, 30.09.2005
- Endret vinduer og dører og søyler i svalgang, 10.10.2005
- Endret vindu i od, justert plassering av dobbeltdører i inngang, endret innredning på toalett i 2. etg, 02.12.2005
- Endret bad, 30.01.2006

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4221/62/221:
30.08.2005 - Dokumentnr.: 15257-2 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighet hefter i: KNR: 4221 GNR: 62 BNR: 140
Bestemmelse om veg - veirett til hytte

30.08.2005 - Dokumentnr.: 15257-3 - Rettigheter iflg. skjøte
Bestemmelse om vann/kloakkledning - rettigheter for Brokke vatn og avlaup til å vedlikeholde vann/kloakkledninger
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Gjelder denne registerenheten med flere

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Solrik og usjenert beliggenhet nest innerst i blindvei. Kort vei til oppkjørt skiløype og til skisenteret. Gåavstand til alle aktiviteter på Brokke.

Fra riksveien, ta av mot Brokke. Kjør til toppen av bakken og ta til høyre ved skilt Løefjell. Ta så første vei til venstre. Følg veien og hytten er nest siste hytte på høyre hånd. Se etter Krogsveen "til salgs" skilt.

Tomt er opparbeidet med blant annet gruslagt innkjørsel og terrasse på terreng.

Godt med parkering rett utenfor hytten

Vann og kloakk er gjennom Brokke Vatn og Avlaup.

Eiendommen er regulert til fritidsbolig (formål) i henhold til reguleringsplan for Løefjødd Hyttegrend, plan nr. 73 datert 30.03.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser H6 Løefjødd hyttefelt Valle kommune datert 01.12.2004.
Det er regulert inn en tomt ned mot hovedveien i vest. Denne har liten innvirkning på denne hytten.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 3 198.76,- for år 2025. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

De kommunale avgiftene ble fakturert slik:
Gebyr Fakturert beløp i 2025
Feiing 480.00 kr
Renovasjon 2 718.76 kr
Sum 3 198.76 kr

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 000.
Velavgift er kr 1 000 pr. år.
eiendommen har privat brøyting, ca. kr 7 000
Boligen er tilknyttet Altifiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 599 pr. 6 mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
122 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
142 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 972 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frank Gruben og Renate Gruben

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Løefjødd

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 32-0052/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR32.2652

Sist oppdatert: 28. september 2026 kl. 13:02