Spireaveien 4D

Spireaveien 4D, 0580 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 84, bruksnummer 184, seksjonsnummer 81, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
5. etasje 80 kvm: Entre, bad, toalettrom, stue/kjøkken, 3 soverom og garderobe

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
5. etasje 12 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm beliggende i samme oppgang som leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex v/ Torbjørn Sæbøe.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 7 etasjer med kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med teglstein og trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med tapapp, (taket er ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)
Kjøkken:
- Det er observert et lite hakk/skade på glass platetopp, vurdert til å være av estetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren ønsker velkommen til Spireaveien 4D!

En gjennomgående 4-roms endeleilighet beliggende høyt og luftig til i 5. etasje. Boligen har en gjennomgående og effektiv planløsning med romslige oppholdsrom, tre gode soverom, samt både bad og separat toalettrom. Som endeleilighet får du store vindusflater på flere sider som gir rikelig med naturlig lys, og en vestvendt balkong på 12 kvm med gode solforhold.

Her bor du i et hyggelig og barnevennlig sameie med nærhet til store grøntområder, gode fritidstilbud, skoler og barnehager. Beliggenheten er svært sentral, samtidig som området oppleves luftig og skjermet med mer avstand mellom bygningene og bedre "plass" rundt deg.

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Lys og herlig stue med god plass til hele familien. Rommet byr på plass til både en hyggelig sofagruppe med tv-seksjon og spisebord i god kommunikasjon med kjøkkenet. I og med at boligen er beliggende på enden av bygget er det store vindusflater som bidrar til mye naturlig lys i hele rommet. Stuen er malt i lyse toner som står fint til den gjennomgående parketten belagt på gulv. Fra stuen er det videre adkomst til boligens balkong, som skaper en herlig forlengelse av boligen hele sommerhalvåret!

Kjøkkenet er beliggende i en åpen og sosial løsning med stuen og byr på gode arbeidsflater og godt med oppbevaringsplass. Kjøkkeninnredning med hvite, glatte fronter, benkeplate av laminat og oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Mellom benkeplate og overskap er det lagt hvite fliser, samt montert både benkeskapsbelysning og stikkontakt. Integrerte hvitevarer i form av kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er plassert over platetopp, tilkoblet avtrekkskanal. Komfyrvakt og lekkasjestopper er etablert.

Balkong:
Herlig vestvendt balkong med utgang fra stue. Balkongen er på hele 12 kvm og gir godt med plass til utemøblement i flere soner, samt en lekker el- eller gassgrill. Balkongen vender mot vest som gir gode solforhold, med sen kveldssol til ca. kl 21 på sommeren iht. selger. Fra balkongen kan du nyte en behagelig og rolig utsikt mot sameiets fine fellesområder. Utebelysning og stikkontakt er etablert.

Hovedsoverom:
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har store vindusflater med en grønn og luftig utsikt, samt svært lite innsyn! Skyvedørsgarderobe er montert som sikrer godt med lagringsplass. Rommet er malt i tidsriktige farger og på gulv er det lagt parkett.

Soverom II og III:
Boligen har videre to mindre soverom som begge er svært fleksible i bruk. Soverommene egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Soverommene har begge stort vindu som skaper en luftig atmosfære med minimalt av innsyn. Rommene har godt med lagringsplass i garderobeskap, og fra et soverom er det direkte adkomst til en romslig innvendig bod. Den lyse fargepalletten og parkett følger videre inn på soverommene.

Baderom:
Romslig flislagt baderom med behagelig gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt servantskap med skuffer og ett-greps armatur, samt speilskap på vegg over med belysning. Videre har badet dusjhjørne med praktiske, innfellbare glassdører og vegghengt toalett med sisternekasse. Badet har opplegg og god plass til vaskemaskin.

Toalettrom:
Alltid praktisk med to toalett i storfamilien! Toalettrom med flislagte gulvvflater og malte vegg- og himlingsflater. Toalettrommet er innredet med vegghengt servantskap med ett-greps armatur, speilskap med belysning og vegghengt toalett med sisternekasse.

Entré:
Entréen er av god størrelse og skaper et fint førsteinntrykk av boligen. Rommet har godt med oppbevaringsplass i skyvedørsgarderobe, samt plass til både oppheng på vegg og en praktisk sittebenk eller skostativ på gulv. Boligen disponerer videre en kjellerbod på 5 kvm for ekstra lagringsplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alt av hvitevarer på kjøkken, samt vaskemaskin på badet medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad. Tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.10.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet 7 erklæring/avtale (vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om takreklame, bestemmelse om lagring av bensin og diesel, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn med flere bestemmelser bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bruksrett til 42 sykkelparkeringsplasser, gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for vedlikehold), 1 bestemmelse om veg (Spireaveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredd, plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veggrunn til Oslo kommune), 2 bestemmelser om adkomstrett ( gjensidig rett til gang- og sykkeladkomst), 1 bestemmelse om kloakkledning (bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.) og 1 bestemmelse om vannrett (felles stikkledninger for vann).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Spireaveien ligger sentralt til mellom Løren og Økern, i rolige, luftige og barnevennlige omgivelser.

Sameiet byr på en stor felles hage i hjertet av sameiet med lekeområde, stor gressplen og grillplass som gir både store og små gode muligheter for utendørsaktiviteter. På vinterstid åpnes en god anledning for å lage en fin akebakke for de minste beboerne. Løkkehagen ble også nominert til Oslo kommunes arkitekturpris når det sto ferdig!

Nærområde er fylt med fine fri- og grøntområder for mennesker i alle aldre. Like utenfor døren er det flere parker, lekeplasser og et rikt aktivitetstilbud med Løren idrettspark like bak boligen. I tillegg bygges nye Økern torgpark, en stor bydelspark rett ved sameiet. Her hentes Hovinbekken opp til overflaten, og det blir ca. 40 mål med park. Fra boligen er det også kort vei opp til fantastiske Lillomarka og Nordmarka som byr på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt med milevis av bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper. Her finner du og populære Grefsenkollen som byr på en av Oslos beste utsikter over byen og fjorden.

På Løren finner du en perfekt blanding av urbane kvaliteter, grøntområder og et aktivt lokalmiljø. Det er lagt vekt på attraktive uterom for beboerne med egen skulpturpark, lekeplasser, samt grøntområder i Lørenparken og Sinsenparken med sandvolleyballbane og tennisbane. Løren har blitt til et eget sentrum i byen med et bredt servicetilbud, kafeer og restauranter innen kort gangavstand. Området er i stadig utvikling, og det dukker jevnlig opp nye og spennende forretninger til glede for beboerne.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Kiwi like rundt svingen. Det er heller ikke langt til Løren torg med Meny, eller Rema 1000 og nye Coop Extra på Løren. I tillegg finner du spesialbutikker som Løren Frukt & Grønt og Smak av Italia i nærområdet med et stort og spennende utvalg i hyllene. Løren Torg, et lite nabolagssenter i hjerte av Løren, byr på både apotek, bokhandel og flere hyggelige spisesteder. Ønsker du et enda bredere tilbud, er både Hasle Torg og populære Vinslottet kun en kort spasertur unna.

Løren er kjent for sitt sterke naboskap og aktive nærmiljø. Løren Velforening er dyktig til å få fokus på et sosialt nabolag på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. Gjennom året arrangeres en rekke aktiviteter og arrangementer for både store og små, som Lørenløpet, quizkvelder, utendørs kino, Lørendagen, julemarked og tenning av julegranen på Løren Torg. Like ved ligger også Kanonhallen, områdets historiske storstue, som benyttes til konserter, teaterforestillinger og ulike kulturarrangementer. Ikke minst kan Kanonhallen gi ekstra glede for de yngste lørenbeboerne, som ved det årlige karnevalet hvor hallen fylles med musikk, dans og barnelatter.

For den aktive finnes et bredt aktivitetstilbud i området. Treningssenteret STERK har avdelinger på både Løren og Hasle, mens Hasle-Løren IL tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, ishockey, sykling, ski og innebandy. I tillegg finnes flere tilbud innen kampsport, dans og musikk. Sinsen Tennisklubb disponerer både utebaner og den moderne Tennis Arena på Hasle.

Her er det enkelt å komme seg rundt i byen med gode kollektivforbindelser. Ikke langt unna ligger Løren og Økern T-banestasjon, med både linje 4 og 5. I Dag Hammarskjølds vei går både 23 og 24 bussen, samt flybussen. Det er heller ikke langt til Hasle og Sinsen med trikk og flere busslinjer. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret med flere stasjoner i nærområdet.

Nærliggende Økern er under omfattende utvikling og er forventet å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Ambisjonen er å skape et moderne og mangfoldig bysentrum med fokus på kultur, handel, rekreasjon og attraktive møteplasser.

Les mer om Løren på www.loren.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Løren skole, beliggende ca. 600 m fra Spireaveien.

Gangavstand til flere barnehager i området:
- Refstad barnehage (1-5 år) 1 min
- Espira Spirea barnehage (1-6 år) 5 min
- Espira Gartnerløkka barnehage (0-6 år) 7 min

Se for øvrig vedlagt Nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 9.226 m² som tilhører sameiet. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte og steinbelagte internveier, plenarealer og diverse beplantning.

Garasjeplass nr. 131 med el-bil lader kan kjøpes i tillegg.

Selger opplyser at det tidligere er betalt kr 400,- i måneden, fordelt på kr 200,- inkludert i felleskostnader og kr 200 for A-konto strøm som avregnes 1 gang i året.

På årsmøtene i 2026 ble det vedtatt å slå sammen Løkkehagen Garasjesameie og Løkkehagen Sameie for å forenkle drift og administrasjon. Etter sammenslåingen skal garasjedriften inngå som en egen avdeling i sameiet, med eget avdelingsregnskap for inntekter og kostnader knyttet til garasjeanlegget.

Sammenslåingen er relativt nylig vedtatt, og nye rutiner for drift, regnskapsføring, kostnadsfordeling og avregning er derfor ikke fullt ut etablert. Kjøper må påregne at både nivået på felleskostnader og modellen for innkreving og avregning av kostnader knyttet til garasjeplassen og elbillading kan bli endret fremover. Det foreligger per i dag derfor en viss usikkerhet knyttet til hvordan de løpende kostnadene vil bli fordelt og belastet etter sammenslåingen.

Garasjeplassen er tilknyttet sameiets garasjeanlegg under bakkenivå. Tidligere var plassene organisert gjennom Løkkehagen Garasjesameie, som bestod av 135 andeler med eksklusiv bruksrett til hver sin parkeringsplass. Garasjeplass kan kun selges, pantsettes eller på annen måte disponeres sammen med tilhørende seksjon i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4830 datert 29.04.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Boligen inngår i kommunedelplanene KDP-15 og KDP-17, VPOR - veiledende plan for offentlig rom Løren/Økern og strategisk plan for Hovinbyen.

Pågående plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 2025/04509, byggesak: Spireaveien 20 - Opparbeidelse av parkanlegg - Refstadparken. Etablering av parkanlegg som består av møteplasser, turdrag, gang- og sykkelveier, lekeområder pergolaer og toalettbygg. Søknaden omfatter også åpen overvannshåndtering, åpning av Refstadbekken og klopper over bekken. Per 30.09.2025 ble det gitt igangsettingstillatelse og per 29.10.2025 ble det lagt ut gjennomføringsplan.

- Saksnummer 2025/10442 - Byggesak. Økern Torgvei 4 - rehabilitering av utearealer - Løren skole. Søknaden omfatter en oppgradering og rehabilitering av uteområdene ved Løren skole i Økern torgvei 4, bydel Bjerke. Tiltakene omfatter heving og utvidelse av støttemur, etablering av microbane, kvadratisk ballbinge, stor multibane og takoverbygg for sykkelstativ. Tillatelse til tiltak ble gitt 03.09.2025.

- Saksnummer 2025/08518 - Byggesak. Spireaveien 2 A-D - oppføring av ungdomsskole, barnehage og flerbrukshall - Økern skole. Prosjektet vil inneholde en 8-parallells ungdomsskole med avdeling for tre mottaksgrupper, en 8-avdelings barnehage og flerbrukshall. Per 29.09.2025 ble det gitt igangsettingstillatelse del 9.

- Saksnummer 2025/06712 - Plansak. Detaljregulering , Østre Aker vei 29. Det ønskes å transformasjon eksisterende bensinstasjonstomt på Økern til flerfunksjonell by med hovedvekt på næring, høy grad av utnyttelse og mulighet for utbygging av boliger i tråd med føringer i Strategisk plan for Hovinbyen og VPOR Haraldrud. Planforslaget søker å koble sammen flere av Hovinbyens akser og delområder. Saken er i dag under behandling, etter avslutning av plansak i 2025. Ny plan for område er under utvikling og per 19.03.2026 ble referat fra avklaringsmøte om planprogram og planprosess publisert hos Plan- og bygg.

- Saksnummer 2025/06787 - Plansak. Detaljregulering , Spireaveien 3 (Refstad flerbrukshall). Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg- idrettsanlegg, kombinert formål bebyggelse og anlegg - idrettsanlegg/friområde, renovasjonsanlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – kjøreveg, torg og parkering og grønnstruktur – friområde. Planforslaget fremmes med to alternativer der alternativ 1 plasserer flerbrukshallen i nordøst og i alternativ 2 plasseres den noe lenger mot vest. Ishallen foreslås plassert på samme sted som eksisterende ishall i syd, mot Spireaveien. Begge planalternativene foreslår en grad av utnyttelse på BRA= 10.100 m² , der flerbrukshallen utgjør 3.500 m² , driftsgarasje utgjør 100 m² og ishallen utgjør 6.000 m². For begge alternativer er gesimshøyden for flerbrukshallen foreslått til kote 130,5, som gir en høyde på ca. 12 m. Gesimshøyden til ishallen er foreslått til kote 126,5, og delvis kote 124, som tilsvarer en høyde på ca. 12 og 14,5 m. Driftsgarasjen har gesimshøyde foreslått til kote 123, som gir en høyde på ca. 4,9 m. Eksisterende fotballbaner foreslås utvidet til standard mål, og det skal anlegges to nye 5` er baner, en basketballbane og en utendørs isbane. I alternativ 2 er det også foreslått en sandhåndballbane/ sandvolleyballbane. Arealene mellom Mørtelverksbakken og ballbanene foreslås regulert til torg. Torget ligger mellom flerbrukshallen og ishallen og foreslås opparbeidet med vegetasjon og være et areal for opphold, spill og lek. Planforslaget legger til rette for en utvidelse av kjørearealet i snuplassen i Mørtelverksbakken, som gir plass til av- og påstigningsplasser. Det er avsatt parkeringsareal på vestsiden av Mørtelverksbakken, som gir plass til en bussoppstillingsplass. Arealene nord og vest for idrettsanlegget foreslås regulert til grønnstruktur-friområde som tidligere. Turveiene gjennom området skal opprettholdes og planforslaget legger til rette for at Refstadbekken kan reetableres som våtmarkssig/fuktdrag innenfor planområdet. Per 11.12.2025 ble det sendt svar på vurdering av endring.

- Saksnummer 2025/06747 - Plansak. Detaljregulering , Økern Torgvei 6 Felt 3 og 4. Planområdet er på ca. 17.565 m². Hensikten er å utvide parken med 6.800 m² og legge til rette for bolig og næring (forretning/bevertning), torg og møteplasser. Muligheten for Omsorg+-boliger og studentboliger skal undersøkes i planarbeidet, og idrettsflater skal vurderes på deler av parkutvidelsen. I avklaringsmøte om parken er det enighet om å legge inn en viss fleksibilitet når parken reguleres, slik at 7'erbanen (36 x 56 meter) sikres, så kan de andre foreslåtte aktivitetene vurderes nærmere ved gjennomføring av parkutvidelsen. Det ses på kombinasjoner av ordinære boliger og omsorgsboliger, inkl. omsorgsboliger for demente. I planprosessen skal det vurderes om Omsorg+-boliger kan etableres i kombinasjon med kommunale utleieboliger og selveierboliger. Nye kombinasjoner; bofellesskap for eldre, utviklingshemmende, studenter og ordinære boliger, samt næring og fellesfunksjoner. Per 04.11.2025 ble svar på forslaget mottatt fra Byrådsavdelingen for byutvikling. Prosjektet kan bli synlig fra svalgangen og den siden av leiligheten som vender mot svalgangen.

- Saksnr. 202006656, reguleringssak: Økern Torgvei 1 og Økernveien 148 - 150 - Vedtatt plan, S-5242. Bonum AS og Fram eiendom foreslår å omregulere Økern torgvei 1 og Økernveien 148-150 nord på Økern fra lager og industri til et bymessig boligområde med butikker, servering og felleslokaler mot gatene og turvei og grøntområde i bakkant. Det planlegges for ca. 260 boliger i bygg på 5-8 etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og fremmer alternativ med lavere byggehøyder, større leiligheter og bevaring av flere trær for å sikre god tilpasning til kulturminner og omgivelsene, bokvaliteter og biologisk mangfold. Planen legger opp til at industribygg rives for å bygge boliger med publikumsfunksjoner i første etasje. Sammen med bygging av boligene skal det opparbeides en turvei i nord og gis ny utforming til gatene rundt. Per 29.01.2025 ble detaljregulering egengodkjent av bystyret.

- Saksnr. 201908559 og 202506931, reguleringssak: Økernveien 145 med flere (Økern sentrum) - Flerfunksjonelt bysentrum med høy andel bolig. Forslagsstiller Økern Sentrum ANS ønsker å endre reguleringsplanen for sentrale deler av Økern til et nytt bysentrum, men opprettholder hovedsakelig arealbruk fra gjeldende plan, herunder bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse), bevertning og samferdselsareal. I tillegg avsettes 6.000 m² til blågrønn struktur med gjenåpnet Hovinbekken og Refstadbekken gjennom området, aktivitetspark på 3.500 m², og 7.000 m² eksisterende grønnstruktur sikres oppgradert med vegetasjon og gang- og sykkelvei. I planforslaget legges det opp til 220.000 m² ny bebyggelse, hvorav 128.000 m² BRA bolig (opp til 1300 boliger), minst 11.500 m² forretning og bevertning og minst 10.500 m² andre utadrettede formål (kultur, idrett, barnehage) hovedsakelig plassert i første etasjer, og byggehøyder opp til 70 m. Plan- og bygningsetaten mener at planforslaget i all hovedsak er godt, men anbefaler ikke planforslaget og fremmer alternativ 2 med lavere utnyttelse, færre og lavere høyhus, lavere generelle byggehøyder, mer areal til bl.a. kultur og idrett inkl. mulighet for etablering av bad, høyere bokvalitet og flere trær. Per 22.12.2025 ble det oversendt korrigerte reguleringsbestemmelser.

Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode.
- Saksnr. 202213600 og 202506705, plansak (Bjerke Syd, Parkbyen): Parkbyen skal utvikles som et tilnærmet rent boligområde med om lag 700 boliger og en ny 8-10-avdelings barnehage. Det reguleres inn næringsareal for utadrettet virksomhet mot torget og overgangen til parken. Per 31.12.2025 ble det oversendt planforslag og per 12.01.2026 ble det sendt referat fra fellesmøte.
- Saksnr. 202213772 og 202506905, plansak (Bjerke Nord, Torgbyen): Torgbyen skal utvikles til et nytt nabolagssentrum med urbane kvaliteter samtidig som travets virksomhet videreføres og utvikles. Planen tillater oppføring av ny bebyggelse, med kombinert bolig og næringsformål, mellom travarenaen og Refstadveien. Bebyggelsen er organisert som kvartaler. Kvartalsbebyggelsen har stort sett bebyggelse mellom 5-7 etasjer. Planforslaget tillater to høyere punkthus. Disse to punkthusene er angitt med bestemmelsesområde #7 som angir absolutt maks høyde 42 meter. Per 24.01.2026 ble det kalt inn til møte angående komplettering.

- Det foregår i dag byggearbeider på nye Aker Sykehus, beliggende like ved boligen. Prosjektet vil ha et bruttoareal på omtrent 171.000 kvadratmeter, hvorav 152.000 kvadratmeter er nybygg og ombygging av 19.000 kvadratmeter med eksisterende bygningsmasse. Nye Aker Sykehus har forventet ferdigstillelse i 2031. Les mer om prosjektet her: https://www.oslo-universitetssykehus.no/om-oss/nye-oslo-universitetssykehus/nye-aker.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 920,08,- pr. mnd. og inkluderer: fjernvarme, varmtvann, fibernett, kabel-tv, renhold, vaktmester, gartner, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger. Felleskostnadene ble sist justert med en økning på 10% den 01.05.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 130,90,-
Nedbetaling fellesgjeld kr 304,-
Kameraovervåkning kr 106,18,-
Bredbånd kr 379,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 500,- pr. år / 3 509kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet VikenFiber / Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Det kan velges mellom 3 standardpakker uten ekstra kostnad. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 755 354,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at dette ikke tilkommer på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 901,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 4 004,75,- pr. 10.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 673 864,- pr. 10.08.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 98208171232, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 10.08.2026: Flytende, 7,15% pa.
Restsaldo: kr 673 864,-
Andel av saldo: kr 4 004,75,-
Kapitalkostnader: kr 299,29,-
Innfrielsesdato: 30.09.2027
Terminer i året: 12

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

7 950 000,00 Prisantydning
4 005,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 954 005,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

198 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
199 940,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
209 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 153 945,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 163 895,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hong Xu

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Løkkehagen Sameie, med sameiebrøk 79/12864.
Sameiet består av 192 leiligheter.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025-2026: Styret har hatt særskilt fokus på ventilasjon, varme- og rørsystemer, brannsikring, leverandøroppfølging og kostnadskontroll. Gjennomført gjennomgang og reforhandling av flere drifts- og serviceavtaler for å sikre effektiv drift og redusere kostnader. Sameiet har gått over til Norgespris på strøm og fjernvarme for mer forutsigbare energikostnader.
2025: Kanalrens av aggregater, sjakter og alle leiligheter.
2024: Ny beplantning uteområde som nye blomsterbed, busker og trær. Utbedring av ventilasjonssystem. Arbeid med radiatorer. Ny app-løsning for gjesteparkering. Vedlikehold av fellesområder og oppgradering av sikkerhetssystemer.
2023-2024: Installert fotballmål og basketballkurv i hagen. Håndtering av vannlekkasje.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av alarmsendere som følge av nedstenging av 2G-nettet
- Revisjon av vedlikeholdsavtaler (SLA)
- Elkontroll av bygget
- Vurdering av tiltak knyttet til fasade for å sikre et helhetlig uttrykk
- Løpende arbeid med drift og vedlikehold av bygningsmassen
Styret må prioritere vedlikehold som er nødvendig, pålagt gjennom lover og forskrifter, samt det som forventes for normalt vedlikehold av et bygg over tid. Tiltak knyttet til blant annet rør, elektro og brannsikring har derfor høy prioritet. Andre forhold må i enkelte tilfeller prioriteres lavere. Alle tiltak har en kostnad, og styret må vurdere helheten i sameiets økonomi ved slike prioriteringer.

Årsmøtet 27.04.2026 godkjente årsrapport og årsregnskap. Det ble vedtatt samdrift og sammenslåing med Løkkehagen Garasjesameie for å oppnå mer effektiv drift og enklere administrasjon. Det ble samtidig vedtatt nødvendige vedtektsendringer for å legge garasjedriften inn under sameiet og utvide styrets størrelse ved behov.

Sameiet gjennomførte en kapitalinnkalling i 2025 som følge av nødvendige vedlikeholds- og driftskostnader. Styret har de senere årene hatt fokus på kostnadskontroll, gjennomgang av leverandøravtaler og oppbygging av økonomisk buffer. Som følge av økte kommunale avgifter og generelle kostnadsøkninger ble felleskostnadene justert med 10 % fra 01.05.2026. Det opplyses at sameiet per årsmøtet 2026 ikke har planer om ytterligere låneopptak.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -30 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 6 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0101/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26101

Sist oppdatert: 17. august 2026 kl. 19:41