Tvetenveien 207

Tvetenveien 207, 0675 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 142, bruksnummer 36, ideell andel 1/1
Andelsnummer 86, Stubberudlia Borettslag, organisasjonsnummer 850 373 612

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
2. etasje 80 kvm: Entré, bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 6 kvm: To boder.

BRA-b:
2. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2025 utført av Anticimex AS v/Owe Fagerlund Leret.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1973 over 4 etasjer, samt en underetasje. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskiller er hovedsakelig av betong. Bygningens utvendige fasader er forblendet i pusset mur. Takkonstruksjonen er utvendig tekket med papp, men taket ble ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags glass fra 1995 og 2007. Entrédøren er i brannklasse B30, og balkongdøren har 2-lags glass fra 2007.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Overflater gulv: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes. Misfarging påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Våtrom - Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 17 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende med hensyn til lekkasjesikkerhet. Under 25 mm.

- Våtrom - Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Våtrom - Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

- Kjøkken - Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

- Kjøkken - Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik.

- Dører og vinduer - Vinduer: Vinduer fra 1995 er av eldre dato og det bør forventes behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Våtrom - Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

- Tekniske anlegg - Hovedstoppekran: Ikke funksjonstestet. Anbefales utført av ny eier for å bli kjent med systemet på generelt grunnlag.

- Tekniske anlegg - Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Helse, miljø og sikkerhet

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Iht. en forenklet vurdering av branntekniske forhold er det ikke avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner, og boligen oppfyller krav til rømningsveier. Det er ikke fremlagt brannkonsept eller annen dokumentasjon for branntekniske forhold.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- El-kontroll utført.
- Oppdatering av kursfortegnelse, skifte av hovedsikringer og termostat på bad, utført av faglært. Samsvarserklæring foreligger.
- Kjøkken: Ny benkeplate, induksjonstopp, sprutplate, oppvaskkum, kjøkkenkran og vannlås.

2022:
- Satt opp kjøkkenøy

2017:
- Bad oppusset, inkludert flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, malt himlingsflate med downlights, dobbel servant, dusjhjørne, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør og avløpsrør av plast. Bad og toalett slått sammen og areal forstørret. Arbeidet er utført av ufaglærte.
- Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate, integrerte hvitevarer, induksjonstopp og ventilator. Vannrør av typen rør-i-rør og avløpsrør av plast.
- Elektrisk anlegg rehabilitert. Samsvarserklæring foreligger ikke.

2007:
- Skiftet vinduer med 2-lags glass.
- Skiftet balkongdør med 2-lags glass.

1995:
- Skiftet vinduer med 2-lags glass.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Andre delutbetaling av lån til vedlikeholdsprosjekter (Kr 7 200 000).
- Utbetaling av grønt lån til vedlikeholdsprosjekter (Kr 4 000 000).

2024:
- Vedlikehold av heis, infrastruktur for elbillading samt annet nødvendig vedlikehold (pågående).
- Første delutbetaling av lån til vedlikeholdsprosjekter (Kr 4 000 000).

Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger. Badet ble pusset opp og kjøkkenet ble byttet i 2017. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2017. Vinduer er skiftet i 1995 og 2007.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Laminatgulv.

INNERVEGGER:
Malte slette flater.

HIMLINGER:
Malte slette flater.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og en kjøkkenøy. Benkeplaten har nedsenket oppvaskkum med armatur. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel, samt induksjonstopp og ventilator med belysning. Vannrør er av typen rør-i-rør og avløpsrør av plast. Vannrørene er ikke plugget mot varerør, og det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Ventilator har kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.

BAD:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er malt og utstyrt med downlights. Rommet har dobbel servant med armaturer, dusjhjørne med dusjarmatur, og et vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av typen rør-i-rør og avløpsrør av plast. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft, og misfarging er påvist. Det er registrert bomlyd under enkelte gulvfliser. Nivåforskjell fra døråpning til hovedsluk er målt til ca. 17 mm. Tilluftsspalte er ikke etablert. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Det er montert høyttalere i taket, men disse har ikke fungert eller vært tatt i bruk i perioden eieren har bebodd leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via elektrisitet og direkte elektrisk punktoppvarming. Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt ferdigattest for "Nybygg. Boligblokk" datert 09.04.1975. Attesten gjelder for bygget "Hus 02". Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:
Det er gjort endringer ved gang og bad. Opprinnelig løsning bestod av bad og separat toalettrom. Disse er slått sammen til ett bad, og deler av gangen er innlemmet i badet. I tillegg er veggen mellom bad og kjøkken flyttet noe, slik at kjøkkenet har fått større areal. Som følge av dette er tidligere adkomst til badet fra kjøkken fjernet, og badet har i dag kun adkomst fra entré.

Selger opplyser at ett vindu i stuen er tettet igjen av tidligere eier.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1975/965-1/105 16.01.1975 BEST. OM ADKOMSTRETT

1986/43005-2/105 16.07.1986 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie av boligen er i utgangspunktet tillatt, men fremleie av hele eller deler av leiligheten krever styrets godkjenning. En andelseier som selv bor i boligen, kan imidlertid leie ut deler av den uten styrets godkjenning. Fremleie til ektefelle, slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn er også tillatt uten styrets godkjenning.

For fremleie av hele boligen kan andelseier overlate bruken i opptil tre år, forutsatt at andelseier selv eller en nærstående har bebodd boligen i minst ett av de siste to årene. Midlertidig fravær grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner kan også gi grunnlag for fremleie. Styret kan kun nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn, eller hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier. Svar på søknad om godkjenning må gis innen én måned; ellers anses godkjenning som gitt. Borettslaget kan kreve kostnader dekket for behandling av søknaden.

Det foreligger ingen spesifikke begrensninger for korttidsutleie utover de generelle reglene for fremleie, noe som betyr at korttidsutleie av hele boligen også krever styrets godkjenning. Korttidsutleie av deler av boligen er tillatt uten styrets godkjenning dersom eier selv bor i boligen.

Spesialleiligheter for bevegelseshemmede har særskilte regler; disse kan kun leies ut til personer som oppfyller de spesifikke eierkravene for slike leiligheter, og Oslo Kommune har forleierett.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et veletablert og attraktivt boligområde på Trosterud i Oslo, med et bredt spekter av aktivitetstilbud rett i nærheten. Området har svært gode kollektivforbindelser med hyppige avganger, og både dagligvarebutikk og flotte turområder ligger bare et kort steg unna.

Idrett og fritid
Haugerud idrettspark byr på både kunstgressbane og skateanlegg, mens Haugerud Tennis tilbyr et hyggelig miljø, flere baner og rullestoltennis. Norges største judoklubb holder til på Haugerud skole, og i nærområdet finner du også skøytebane, treningssentre og flere andre fritidsmuligheter.

Tur og rekreasjon
Marka ligger i umiddelbar nærhet og byr på preparerte lysløyper og flotte turmuligheter året rundt. Det er en fin og barnevognvennlig vei inn til idylliske Lutvann, hvor du finner en badeplass med sandstrand, gresslette og handicaprampe. Lutvann er dessuten et eldorado for fisking, padling og fridykking.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi Trosterud og Extra Haugerud, hvor Kiwi ligger i direkte tilknytning til borettslaget. For et bredere servicetilbud ligger Alna senter - landets største faghandelssenter - kun få minutter unna. Tveita Senter er også i nærheten og tilbyr over 60 butikker og tjenester, samt tre timer gratis parkering.

Kollektivtilbud
Området har et svært godt kollektivtilbud med både buss og T-bane. Trosterud T-banestasjon ligger i kort gangavstand. Med bil tar det ca. 4 minutter til Alna senter, 8 minutter til Lørenskog, 11 minutter til Oslo S og 26 minutter til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Stubberudlia barnehage
- Barneslottet barnehage
- Trosterud senter barnehage

Barneskoler:
- Trosterud skole
- Lutvann skole
- Skjønnhaug skole

Ungdomsskoler:
- Lindeberg skole (1 - 10 kl.)
- Haugerud skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 38397 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plen- og grøntområder, beplantning, prydbusker og trær, sittegrupper og lekeplass, samt asfalterte parkeringsplasser, adkomst- og internveier.

Medfølgende garasjeplass i felles garasjeanlegg. Borettslaget er i en prosess med å legge til rette for el-bil-lader på parkeringsplassene. Borettslaget har to parkeringshus og biloppstillingsplasser utendørs. Parkeringsplasser/garasjeplasser leies ut etter ventelister. Infrastruktur for elbillading er etablert. Gjesteparkering er tilgjengelig for registreringspliktige kjøretøy, med krav om registrering via app eller parkeringsbevis for parkering over 30 minutter.

Eiendommen er regulert til Kjøreveg innenfor felt _KV2, i henhold til detaljregulering S-5142, "Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning Oslo - Stamnett", vedtatt 04.03.2022. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 3.1.1.1 tillates det i feltet etablert anlegg og konstruksjoner for veiformål, og vei skal utføres med fast dekke. Felt _KV2 er felles for gnr./bnr. 116/91, 142/26, 142/72, 142/73 og senere utskilte eiendommer.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 22971, "Forslag til endret reguleringsplan for Trosterudområdet...", vedtatt 14.07.1971. Denne eldre planen kan være helt eller delvis erstattet av den nyere planen S-5142.

Reguleringsplan S-5142 gjelder etablering av ny hovedvannforsyning for Oslo ("Ny vannforsyning Oslo - Stamnett"). Dette er et stort infrastrukturprosjekt som kan medføre anleggsarbeid i området, inkludert tunneldriving. Reguleringsbestemmelsene for planen inneholder detaljerte krav til gjennomføring av anleggsfasen, med hensyn til blant annet støy, vibrasjoner og trafikkavvikling.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeløftet på Trosterud og Haugerud:
Områdeløftet foregikk i perioden fra 2017 til 2023. Hovedmålet til områdeløftet er at Trosterud og Haugerud skal være et inkluderende lokalsamfunn preget av deltakelse og engasjement. Området blir utviklet med gode løsninger for bærekraftig byutvikling, der lokalbefolkningen har blitt tatt med i reelle medvirkningsprosesser. Det er blitt lagt frem forslag til struktur for boligområder på Haugerud og det har blitt lagt frem et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Det er ikke vedtatt enda, men behandles som en reguleringssak hos Plan- og bygningsetaten (PBE), saksnr. 201610982. Man må kunne forvente fremtidig byggestøy og endring av området rundt Tvetenveien 207.

Reguleringssak 202211309 hos PBE:
Dr. Dedichens vei 20 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Barnehage, parsellhage, bolig, park og friområde.
Hovedgrepene:
- Etablere parsellhage.
- Utvide Stubberudlia barnehage fra 4 til 8 avdelinger. Rive eksisterende bygg.
- Regulert friområdet (løkka) i nordre del av planområdet videreføres. (Baksiden av Tvetenvn 233)
- Sikre koblinger til Østmarka.
- Nordre Trosterud gård, Låven og Drivhuset, vurdere ulike mulige fremtidige arealbruksformål.
- Haukåsen skole, Avklare prioritering mellom boligbygging og bevaring av skolebygget.

Formål med områdeløftet:
- Lage attraktive nye boligområder med servicetilbud og handel rettet mot de som flytter til bydelen.
- Legge til rette for frivillighet, kulturaktiviteter og aktive lokalsamfunn.
- Fremme lokalt friluftsliv og øvrig fysisk aktivitet, blant annet gjennom å utvikle parker og andre grøntområder.
- Koble arbeidet i delprogrammet sterkere opp mot byutviklingsfeltet.

Mer om områdeløftet:
- https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/groruddalssatsingen/omradeloft-trosterud-og-haugerud-2017-2023/
- https://haugerudif.no/planprogrammet-er-klart-mange-gode-losninger/

Pågående byggesaker:

- 2025/17172 - Byggesak
Dr. Dedichens vei 22 B - riving av eldre skolebygning
Denne saken er en fortsettelse av sak 202308284
Se link for mer info: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202517172

Totale felleskostnader per måned: kr 6 515,- og inkluderer bla. forretningsførsel, kommunale avgifter, drift- og vedlikehold, felles bygningsforsikring, a-konto varmtvann, nedbetaling fellesgjeld mm.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 6 215,-
- A konto varmtvann: kr 300,-

Forbruk av varmtvann faktureres a konto hver måned med kr 300, og blir avregnet årlig basert på individuelt forbruk målt av selskapet Ista.

Felleskostnadene inkluderer en økning på 5 % som trådte i kraft 01.01.2026. Forbruk av varmtvann faktureres a konto og avregnes årlig basert på individuell måler. Borettslaget har tatt opp nye lån, og et av lånene har avdragsfrihet til og med februar 2026. Det er varslet at felleskostnadene vil øke i takt med uttak av lån og utløp av avdragsfrie perioder. Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).

Formuesverdi for 2024 var kr 1 185 957,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 743 826,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 26 944,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 253 221,- pr. 02.02.2026

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207535591
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 30 471 289,00
Innfrielsesdato: 30.08.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207952729
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 55 339 267,00
Innfrielsesdato: 30.06.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208445405
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 11 157 027,00
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208445413
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo: 4 000 000,00
Innfrielsesdato: 28.02.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%
Avdr.frihet til og med: Februar 2026

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

4 700 000,00 Prisantydning
253 221,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 953 221,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 972 667,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigbjørn Innjord Thomassen og Mariann Villanger Thomassen

Stubberudlia Borettslag er et borettslag som forvaltes av OBOS. Borettslaget har felles vaskerier, og renhold av fellesarealer utføres av et innleid firma. Det er også etablert en egen lufteplass for hunder i nærheten.

Styret har vedtatt en økning i felleskostnadene på 5 % fra 1. januar 2026. Det er varslet at felleskostnadene vil øke ytterligere i takt med uttak av lånet og når avdragsfrie perioder utløper. Et av lånene har avdragsfrihet til og med februar 2026.

Det er tillatt med dyrehold (én hund eller katt per leilighet) så lenge det ikke er til sjenanse for naboene. Dyr skal føres i bånd på borettslagets område. Grilling med kull er forbudt, men elektrisk grill og gassgrill er tillatt. Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 06:00. Støyende arbeid som boring i betong er ikke tillatt i helger, på helligdager eller etter kl. 19:30 på hverdager.

Styret opplyser om at følgende påkostninger er foretatt de senere årene: 
2005-2007:
- Vedlikehold og malearbeid ble utført på de ulike blokkene fra 2005-2008.
2011-2013:
- Borettslaget har lagt om rørsystemet
- Etablert felles varmtvannstank i kjeller
- Boret etter jordvarme
2016-2019:
- Utbedret fasade
- Nye blomsterbed
- Fasadevask
- Asfaltering på enkelte partier
- Installering av el-bil ladere
- Reparasjon og omlegging av varmekabler i øverste etasje
- Ladeanlegg med 12 ladeplasser ferdigstilt 2019
- Nye ytterdører i høyblokker
- Rehabilitering av heis
2021-2023
- Fasadevask og delvis rehabilitering av teglsteinfasade
- Montering av brannalarm i høyblokker hos beboere
- Utskifting av inngangsdører til branntette dører
- Utskifting av inngangsdør i hele borettslaget
- Oppgradering av heis i blokka

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett er opprinnelig kjøper fri fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 000,-

Vederlag:
Foto kveldsfoto 10 bilder  kr 5 000,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 028,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Tilstandsrapport inkl. målsatt plantegning  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 10-0317/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25317

Sist oppdatert: 14. februar 2026 kl. 18:09