Haneborgveien 56

Haneborgveien 56, 1463 FJELLHAMAR
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 160, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 107, bruksnummer 2930, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 344

BRA-i:
Underetasje 97 kvm: bad, vaskerom, toalettrom, gang, soverom, omkledningsrom, et annet rom, omkledningsrom 2, bod og soverom 2.
1. etasje 111 kvm: kjøkken, toalettrom, stue, spisestue, entré og gang.
2. etasje 93 kvm: bad, gang, gang med trapp, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom/kontor, kontor(bod) og omkledningsrom.

Garasje 41 kvm

BRA-e:
Underetasje 43 kvm: Utvendig bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje ca 146 kvm - Terrasse.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men planløsningen avviker fra disse. Avvikene gjelder plassering av vegger og størrelse på rommene. Det foreligger ingen fremviste eller vedlagte brukstillatelse/ferdigattest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.11.2025 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en enebolig i 1926 med et tilbygg fra 2008. Boligen er fundamentert med såle til ukjent grunn, antatt med lettklinker/gråsteinsmur og støpte kjellergulv. Ytterveggene består av en bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret, utvendig kledd med steinbelagt panel og bordkledning, hvor ny panel ble montert i 2005 i forbindelse med etterisolering. Takkonstruksjonen er et saltak i treverk, tekket med takstein i 2008, med renner, nedløp og beslag i aluminium fra 2006.

Det gjøres oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Balkonger/terrasser: Det er påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen, inkludert i rekkverket. I tillegg mangler det gulvbord flere steder. Skadede og manglende deler må skiftes ut, og underliggende konstruksjon bør kontrolleres for fuktskader.

- Innvendige trapper: Det mangler rekkverk og håndløper i trappeløpet. For å ivareta sikkerheten må rekkverk monteres.

I tillegg er det gitt TG2 for følgende avvik:
Utvendig:
- Taktekking
- Nedløp og beslag
- Veggkonstruksjon
- Vinduer
- Dører
Innvendig :
- Etasjeskille/gulv mot grunn
- Radon
- Rom Under Terreng
Tekniske installasjoner:
- Vannledninger
- Varmesentral
Tomteforhold:
- Terrengforhold
- Utvendige vann- og avløpsledninger
Bad 2.etg.:
- Overflater vegger og
- Overflater Gulv
- Sluk, membran og tettesjikt
- Ventilasjon
Kjøkken - Overflater og innredning
Toalettrom 1.etg. - Overflater og konstruksjon
Vaskerom:
- Overflater gulv
- Sluk, membran og tettesjikt
- Ventilasjon
Bad u.etg.:
- Overflater vegger og himling
- Overflater Gulv
- Sluk, membran og tettesjikt
- Ventilasjon
Toalettrom u.etg. - Overflater og konstruksjon

Det er ikke foretatt tilstandsvurdering på annekset.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Diverse oppgraderinger og moderniseringer som bl.a:
2024
- Ombygging av terrasse
- Mulighet for etablering av parkering på østsiden av boligen, ved riving av garasjen
2021
- Modernisert bad underetasje
2014
- Oppdatert overflater/innredning
2008
- Boligen ble tilbygget, samt gang og kjøkken utvidet.
- Nytt IKEA kjøkken
2007
- Ny drenering ble etablert
2006/2008
- Mindre ombygginger og tilbygg
- Etablert vaskerom og toalettrommene i underetasje og 1. etasje
2005
- Etablert bad 3.etg.
- Vinduer i den eldste delen av boligen ble skiftet i forbindelse med etterisolering og ny utvendig panel

Denne flotte villaen holder en gjennomgående høy standard og fremstår som velholdt og moderne.
Boligen har gjennomgått omfattende oppgraderinger og moderniseringer over tid, noe som gir et eksklusivt preg og en funksjonell planløsning tilpasset dagens krav til komfort og stil.

I 2008 ble det oppført et tilbygg som blant annet utvidet gang og kjøkken, og samtidig ble yttertaket fornyet.

E n t r è
Boligen ønsker deg velkommen gjennom en elegant tofløyet ytterdør, som gir et flott førsteinntrykk. Entréen er romslig og innbydende, med god plass til både av- og påkledning. Her ligger alt til rette for å etablere en praktisk garderobeløsning. På gulvet er det lagt høyglansede fliser med behagelige varmekabler under – en detalj som både løfter uttrykket og gir ekstra komfort.

S t u e /
k j ø k k e n
Den lyse og innbydende stuen byr på en romslig atmosfære med god plass til både sofagruppe, spisebord og øvrig møblement. Rommets utforming gjør det enkelt å skape naturlige soner for avslapning og måltider, noe som gir en fleksibel og behagelig opplevelse av rommet.
Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig og åpen romfølelse.
Den gjennomgående bruken av lune farger på veggene, parkett på gulvet og downlights i himlingen gir stuen et harmonisk og stilrent uttrykk.
Den elegante peisen fungerer som et naturlig blikkfang og gir både varme og karakter til rommet.
Veggen rundt peisen er kledd med sorte fliser, som tilfører et eksklusivt og moderne preg.

Fra stuen er det direkte utgang til boligens flotte uteområde, med solrike arealer og vidstrakt utsikt. Den romslige terrassen på hele 146 kvm gir rikelig med plass til både sosiale sammenkomster og avslappende stunder utendørs.
Det gjøres oppmerksom på at terrassen er gitt TG3 i rapporten da det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.

Kjøkkenet ble oppgradert i 2014 og fremstår med en klassisk og innholdsrik innredning.
Her finner du profilerte fronter, glassfelt og belysning i overskap, samt en slitesterk benkeplate i laminat.
Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er rikelig med oppbevaringsplass i både over- og underskap, samt god arbeidsflate.
Flislagte vegger over benk og god belysning gir et praktisk og pent arbeidsmiljø.

S o v e r o m
Boligen har totalt seks soverom, fordelt på underetasje og 3.etasje - noe som gir svært gode muligheter for både familie og gjester.
Soverommene fremstår som lune og behagelige, med gode lysforhold og fleksible innredningsmuligheter. Her er det enkelt å skape personlige og funksjonelle rom tilpasset ulike behov.

I 3. etasje finner du fire delikate og innbydende soverom, hvorav ett har direkte tilkomst til et eget walk-in closet – en praktisk og luksuriøs løsning for oppbevaring. I tillegg finnes det et ekstra walk-in closet i samme etasje, som gir ytterligere garderobeplass og organisering.

I underetasjen ligger ytterligere to soverom. Ett av disse har også tilgang til et eget walk-in closet, noe som gjør det velegnet som hovedsoverom, gjesterom eller ungdomsrom med ekstra komfort.
I tillegg er det tilkomst til et rom innenfor soverommet.

V å t r o m
Bad 3. etasje:
Badet fremstår som stilrent og funksjonelt, med flislagte overflater på både gulv og vegger.
Her finner du en praktisk innredning med skuffer, heldekkende servant og speil med integrert belysning over – en løsning som kombinerer estetikk og brukervennlighet.
Dusjsonen er utstyrt med veggmontert armatur, regnfallsdusj og dusjvegger i herdet glass med sort ramme.
Det vegghengte toalettet med innebygget sisterne bidrar til et rent og ryddig uttrykk.
Badet har også opplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel, og gulvet er utstyrt med elektriske varmekabler som sørger for behagelig varme året rundt.

Bad i underetasje:
Badet ble modernisert i 2021 og utstråler eksklusivitet og eleganse, med sorte fliser som gir et sofistikert uttrykk. Detaljer som gullfargede armaturer tilfører et luksuriøst preg.
Rommet er både stort og delikat, med gjennomtenkte løsninger og materialvalg som skaper en helhetlig og stilren atmosfære.
Overflater på gulv og vegger er flislagt, og innredningen består av plassmurte underskap og overskap som er fliset i samme stil som resten av rommet.
Den doble servanten gir praktisk funksjonalitet i en travel hverdag, og de plassmurte speilene understreker det elegante uttrykket.
Dusjsonen er romslig og innbydende, med veggmontert armatur, regnfallsdusj og dusjvegger i herdet glass med sort ramme.
Gulvet har elektriske varmekabler som sørger for behagelig varme, og himlingen er utstyrt med downlights og innfelte høyttalere – perfekt for å skape en avslappende stemning.

Vaskerom:
I underetasjen finner du et praktisk og funksjonelt vaskerom med flislagte gulv og vegger.
Elektriske varmekabler i gulvet sørger for behagelig temperatur året rundt.
Rommet er godt utstyrt med både underskap og overskap som gir rikelig med oppbevaringsplass, samt en utslagsvask for de mer robuste oppgavene.
Opplegg for vaskemaskin og stikkontakt til tørketrommel.

Toalettrom 1. etasje: Separat toalettrom med flislagt gulv, malte glatte vegger og himling med downlights. Rommet er innredet med vannklosett, servant, speil og lys.

Toalettrom i underetasje: Separat toalettrom med flislagt gulv, malte glatte vegger og himling med downlights. Rommet er innredet med vannklosett, underskap med servant, speil og lys.

Alt i alt fremstår boligen som en gjennomført og oppgradert eiendom med høy kvalitet i både materialvalg og utførelse – perfekt for deg som ønsker en bolig med det lille ekstra.

Oppvarming med elektrisitet og varmepumpe. Det er elektriske varmekabler på badene, vaskerom, toalettrommene, samt i hele underetasjen og 1. etasje. I tillegg er det enkelte panelovner. Varmepumpe fra 2007.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver for den opprinnelige boligen. Bygningen er oppført i 1926, før plan- og bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. For slike eldre bygg er det ikke uvanlig at arkivene er mangelfulle og at ferdigattest derfor mangler.

Boligen er tilbygget i 2008. Det foreligger godkjente byggetegninger for tilbygget, men det foreligger ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket.

Det gjøres oppmerksom på at det er følgende avvik fra de godkjente bygningstegningene til dagens planløsning og fasade. Endringene er ikke omsøkt.
- overbygg ved inngangspartiet
- på fasade mot nordvest 1.etg. er det satt inn store vinduer
- på fasade mot nordøst 1.etg. er det på de godkjente tegningene tegnet inn vinduer til kjøkkenet. Disse er ikke satt inn.

På eiendommen står det et anneks som opprinnelig var en bygning fra før 1926, og senere benyttet som gjestestue med innredede rom, utedo og bod for diverse lagring.
Annekset inneholder: Stue med kjøkkenkrok, vaskerom/bad, bod/teknisk rom, inngang m/trapp til 2.etg., hems med en loftstue og 2 rom, som benyttes til soverom.
Det foreligger ingen dokumentasjon for innredning av annekset til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. 
Konsekvensen ved søknad kan være at annekset ikke godkjennes som varig opphold og at annekset da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
Det er ikke søkt om bruksendring på annekset. Annekset annonseres derfor ikke som en utleieenhet. Det opplyses likevel om at det per i dag foreligger et leieforhold på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar for disse forhold videre.
Ny eier overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 900134, tinglyst 17.08.1926, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte som bestemmelse om veg, vedlikehold og om generende virksomhet .
Dagboknr 1340, tinglyst 11.05.1960, type heftelse: Best. om vann/kloakkledninger som vedlikehold og solidarisk ansvar for fellesledninger.Gnr 107, bnr 160 gir gnr. 107, bnr 145 og 1051 rett til å føre kloakkledning fra, og vannledning til sine eiendommer, samt foreta all reparasjon og ettersyn på ledningen. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan kreves erstatning etter skjønn.

Dagboknr 9274, tinglyst 22.09.1986, type heftelse: Skjønn - Bestemmelse om fortau.
Dagboknr 1299907, tinglyst 09.04.2024, type heftelse: Adkomst (vei/gang), vann- og avløpsrettigheter:
Hjemmelshavere av eiendommen gnr. 107, bnr. 160, erklærer at fradelt parsell med matrikkelnummer gnr. 107, bnr. 2C skal ha rettigheter til gang, kjøreadkomst og vann- og avløp, som vist på vedlagt kartbilag datert 01.02.2023.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til vann-/kloakkledninger og solidarisk ansvar for fellesledninger.
Rettigheten er tinglyst på Gnr:107 Bnr:145 og 1051, dagboknr 1340, tinglyst 11.05.1960

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

.

Eiendommen har en attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert boligområde på Fjellhamar. Dette er et område som er spesielt tilrettelagt for familier, med gangavstand til alt man trenger i hverdagen. Flere barnehager, som Margaretalia, Fjellhamar og Framtia, ligger innenfor en kort spasertur, og det samme gjelder skoler for alle alderstrinn, inkludert Nye Fjellhamar skole og Fjellsrud ungdomsskole.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. For de sportsinteresserte er Fjellhamar Arena hjemmet til et av Norges største håndballag, og anlegget har også en offentlig svømmehall. I umiddelbar nærhet finnes Fjellhamar stadion og balløkker. For helårs skiglede ligger SNØ, verdens råeste helårsarena for snøopplevelser, kun en kort kjøretur unna. I tillegg gir Fjellhamardammen miljøpark og turstier i Haneborgåsen flotte muligheter for rekreasjon i det fri.

Servicetilbudene er lett tilgjengelige. De daglige innkjøpene kan gjøres hos blant annet Coop Mega på Fjellhamar eller Rema 1000 i Lørenskog Stasjonsby. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er det kort vei til Metro Senter og Strømmen Storsenter. Området har også spennende kulturtilbud, som konserter og arrangementer i den historiske Maskinhallen på Bruket Fjellhamar.

Kollektivtilbudet er svært godt med både buss og tog i umiddelbar nærhet. Hanaborg stasjon ligger kun fem minutters gange fra boligen, og toget tar deg til Oslo S på under 20 minutter. Nærmeste bussholdeplass er bare et par minutter unna. For den som benytter bil, er det enkel adkomst til hovedveinettet, med kort vei til både Oslo sentrum og Oslo Lufthavn Gardermoen.

Nye Fjellhamar skole (1-7 kl.
Luhr skole (1-7 kl.)
Fjellsrud skole (8-10 kl.)
Wang Ung Romerike (8-10 kl.)
Kjenn skole (8-10 kl.)
Lørenskog videregående skole
Mailand videregående skole

Margaretalia barnehage (1-5 år)
Fjellhamar barnehage (1-5 år)
Framtia barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en pent opparbeidet eiet tomt på ca. 1.598 m² i skrånende terreng. Gårdsplass og diverse gangarealer belagt med belegningsstein.
Eiendommen består av to tomteparseller. Anneks, deler av terrasse og deler av dobbelgarasje er plassert på den fradelte parsellen. Begge parseller selges samlet.

Garasje. Det er parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Det foreligger adkomstrettigheter for fradelt tomteparsell over eiendommen.
Adkomst til fradelt tomt for utbygging, forutsetter riving av eksisterende garasje.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men avsatt til bolig i gjeldende kommuneplan med bestemmelser.

Nabotomten i øst bebygges på nåværende tidspunkt.

Kommuneplan 2023-2035, vedtatt av kommunestyret 15.03.2023.

Berøres eiendommen av sikringssonen på 85 meter fra ytterkant teoretisk tunnelprofil langs Romeriksporten (Gardermobanen) må nabovarsel ved eventuelle grunnarbeider sendes Bane NOR SF

Berøres eiendommen av sikringssonen på 20 meter fra tunnelprofil for boring og 50 meter for større sprengningsarbeider (rystelser må ikke overstige 50mm/s), langs RA-2 må nabovarsel ved eventuelle grunnarbeider sendes NRV/NRA,

Der reguleringsplan ikke viser byggegrense gjelder «Veglova-kapittel V».

Utsnitt av kommuneplan og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 734,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er innført eiendomsskatt for 2026. Denne er ikke fastsatt pt.
Nåværende eier har et strømforbruk for huset som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Annekset har et årlig strømforbruk på 12 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 11 500,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av hybridfiber til boligen. Tv-tuner/dekoder medfølger om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 913 131,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 23 652 524,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

16 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

412 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
413 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
16 903 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Linder

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger / Overtagelse kr 4 000,- pr stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 959,-
Tinglysing sikring  kr 500,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig (Leilighet er 9.750 pr. stk.)  kr 16 900,-
Valgfri boligselgerforsikring enebolig

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0226/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.24226

Sist oppdatert: 26. februar 2026 kl. 16:15