Erling Skjalgssons gate 20A

Erling Skjalgssons gate 20A, 0267 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 276, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
1. etasje 81 kvm: Entré, bad, 2 soverom, gang, kott, bod, kjøkken og stue.

BRA-e:
-1. etasje 8 kvm: Kjellerbod.
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Boligen disponerer to kjellerboder på hhv. 8 og 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Marcus Pettersen. Det er gjort flere endringer etter byggeår. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygård bygget i 1900. Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein til flåter av tre på stedlige masser. Grunnmur av granitt/naturstein/tegl. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger oppført med mur, utvendig pusset og malt. Trekninger, ornamenter og tegl på fasader. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein/plater e.l.

Totalt 11 bygningsdeler er tildelt TG2. Det gjelder blant annet:

Utvendig:
- Entrédør grunnet det registreres manglende lyd- og brannklasifisering på entrédøren

Innvendig:
- Overflater bod: registreres at overflater i boden bærer preg av manglende vedlikehold
- Etasjeskiller: målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik
- Dører: påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører

Bad:
- Overflater grunnet alder og svertesopp er registrert
- Membran grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen
- innredning grunnet påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1

Kjøkken:
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

TGIU:
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmann
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner
- Varmtvannsbereder plassert over himling på bad (ikke besiktiget grunnet manglende adkomst).

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i rapportens detaljer.

Velkommen til en klassisk bygårdsleilighet fra år 1900, beliggende på attraktive og populære Frogner. Boligen kombinerer historiske detaljer som stukkatur, rosetter og originale tredører med moderne oppgraderinger. Planløsningen gir en god flyt mellom rommene, som alle er av god størrelse. Leiligheten vender mot en stille bakgård, noe som gir en rolig atmosfære midt i byen.

ENTRÉ
Entréen gir et godt førsteinntrykk med flislagt gulv og varmekabler. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Fra entréen er det videre adkomst til leilighetens øvrige rom.

STUE
Stuen har klassiske detaljer som stukkatur i taket, gipsrosetter og malt brystningspanel på veggene. Store vindusflater gir godt med lys, og en peisovn skaper en lun stemning på kalde dager. Rommet er romslig og gir plass til både sofagruppe, salongbord og spisebord om ønskelig.

KJØKKEN
Kjøkkenet er fra Kvik med glatte fronter og en benkeplate i heltre med nedfelt vaskekum. Av integrerte hvitevarer finnes platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. En kullfilterventilator er plassert over kokeplassen, og det er belysning under overskapene. Rommet har plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet.

HOVEDSOVEROM
Leilighetens hovedsoverom har god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og kommode/kontorpult. Her er det også en romslig garderobeløsning som bidrar til enkel og praktisk oppbevaring. Store, klassiske vinduer skaper en luftig romfølelse med rikt lysinnslipp.

SOVEROM II
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene har klassiske detaljer som stukkatur, og begge vender mot den rolige bakgården

BAD
Badet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en servant med underskap, speilskap og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er downlights i himlingen. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat og fliser.
Vegger: Malte plater og malt brystningspanel.
Himling: Malte himlinger med stukkatur og gipsrosetter. Senket himling i gang og mellomgang.

Lagring:
Leiligheten disponerer rikelig med lagringsplass. Internt finnes en bod og et kott. I tillegg medfølger to boder i kjelleren på henholdsvis ca. 5 m² og ca. 8 m².

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900.

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 29.12.1900 som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det er gjennomført betydelige og omfattende bygningsmessige endringer i eiendommen etter opprinnelig byggeår.

Leiligheten var opprinnelig en del av én samlet boenhet sammen med naboleiligheten. Disse ble senere fysisk delt, hvor entréområdet ble oppdelt mellom enhetene. Det foreligger byggesak med tilhørende tegninger for naboleiligheten, men det foreligger ikke byggesak eller godkjente tegninger for oppdelingen som gjelder denne leiligheten. Det kan derfor ikke garanteres at oppdeling og ny planløsning ved denne leiligheten er godkjent av kommunen. Konsekvens ved en evt. ny søknad kan være at kommunen ikke godkjenner tiltaket og at bygningen må tilbakestilles. Kjøper overtar all kostnad og risiko knyttet til dette.

Det foreligger imidlertid godkjente tegninger for rehabilitering av bad, og disse samsvarer med dagens utførelse.

Etter rehabiliteringen er planløsningen endret:
Tidligere kjøkken er omdisponert til soverom, kjøkken er flyttet til tidligere soverom, og området som tidligere var soverom fungerer i dag som stue. I tillegg er vegg fra opprinnelig soverom, som nå er stue, fjernet for å åpne opp romløsningen.

Det foreligger ferdigattest for innredning av bad og wc datert 03.06.1970. Det foreligger videre ferdigattest for oppdelingen av leiligheten og det som nå er naboleiligheten datert 14.02.2005. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Alternativ: Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av panterett til sameiet uten opptrinnsrett på kr. 15 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om garasje/parkering, avtale om vann/kloakk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Seksjonseier skal informere styret i forkant av utleien om når, hvem som leier og hvor lenge de skal
leie.

Erling Skjalgssons gate 20A har en sentralt og attraktivt beliggenhet i et veletablert område på Frogner. Området er et av Oslos mest ærverdige boligstrøk, med utpreget arkitektur fra slutten av 1800-tallet. Videre er området omgitt av lekker arkitektur og nærhet til det aller meste du skulle ha behov for i hverdagen.

Området rundt leiligheten er kjent for sitt varierte utvalg av restauranter, koselige kaféer, barer, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som skiller seg ut fra andre deler av byen.

I kort avstand til boligen finner du blant annet den autentiske italienske restautranten Pizza di mimmo, Vines&olives, Skovveien Bar og Pizza, Restaurant Kolonihagen Frogner, lukseriøse Sawan og mye mer. Det er heller ikke langt til hyggelige kaféer og mindre spisesteder som Oslo Raw, Baker Hansen, Kaffebrenneriet, Joe and the Juice og Breadbowl.

Nærmeste dagligvarebutikker er lett tilgjengelige med gangavstand til Kiwi Frognerveien, eller nærbutikken Joker i gangavstand på ca. 2 minutter. På Frogner Atrium ligger blant annet nyåpnede Meny, Lett og Mester Grønn.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere populære steder som Solli Plass, Majorstuen med Bogstadveien, Aker Brygge/Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken, med sine vakre parkarealer, turstier, fotballbane og tennisbaner er en perfekte søndagsturen. Det er heller ikke lange turen til naturskjønne Bygdøy med idylliske turområder langs vannet.

Fra boligen er det enkelt å komme seg rundt om i byen. Fra Frogner plass går trikk nr. 12 og 15. Herfra kjører også busslinje 12N (Majorstuen og Kjelsås). Busslinje 20 til Skøyen går fra Odins gate kun 3 min unna i gangavstand. For øvrig kort vei til Solli plass med ytterlige kollektivtilbud. For togforbindelse er det ikke langt til Nationaltheatret eller Skøyen togstasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Skøyen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 033 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er flere parkerings- og garasjeanlegg i nærheten hvor man kan leie parkeringsplass. Månedlige kostnader vil variere.

Det er videre innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er stadig under rehabilitering i forbindelse med eldre bygårder og fasadearbeid. Byggestøy må til tider påberegnes.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 2026/01264 - Byggesak. Erling Skjalgssons gate 20B - fasadeendring - innsetting av ventilasjonsrister. 03.02.2026: Søknad om tillatelse i ett trinn. Søknad om bruksendring av eksisterende bod og gang og bod til utvidelse. Etablering av nye lufteluker i fasade mot vest og øst (se tegninger for plassering i fasade)

Saksnummer 2026/01264 - Byggesak. Erling Skjalgssons gate 20B - fasadeendring - innsetting av ventilasjonsrister.

Saksnummer 2025/21412 - Byggesak. Odins gate 7 A - oppføring av balkong. Søknaden omfatter oppføring av én balkong i 3. etasje på bakgårdsfasade. Balkongen skal komplettere eksisterende balkongkolonne. Tillatelse til tiltak gitt 09.01.2026.

Saksnummer 2025/11785 - Byggesak. Eckersbergs gate 19 - rehabilitering av balkonger. 30.10.2025: Tillatelse til tiltak. Søknaden omfatter forhøyning av eksisterende balkongrekkverk i Eckersbergs gate 19, bydel Frogner. 12 balkonger får rekkverkshøyde på 1,0 meter, og 8 balkonger får rekkverkshøyde på 1,2 meter. Tiltaket er lokalisert på fasade nord og sør.

Saksnummer 2025/12610 - Byggesak. Erling Skjalgssons gate 25 - 27 - oppføring av boligbygg og et townhouse/byvilla. Søknaden omfatter en eiendom i bydel Frogner. Frognerhjemmet skal rives, og i dets sted skal det oppføres en boligbygning med til sammen 19 leiligheter og fellesareal.

Saksnummer 202302013 - Reguleringssak. Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering. Bakgrunn for arbeidet er vedtak i bystyret, sak 77/22, 23.03.2022, der Byrådet bes om å sette i gang en prosess for reguleringsendring for reguleringsplan S-3204, vedtatt 14.11.1990. Saken kom opp etter initiativ fra bydelsutvalget på Frogner, som ba om at reguleringsplanen «oppdateres for å sikre og bevare de særpregede verdiene i dette området». Det ble vedtatt midlertidig forbud mot tiltak på tomtene den 08.07.2022. Det vil si at det ikke gis bygge- og deletillatelse innenfor området før ny reguleringsplan er vedtatt.

Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering. Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 041,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, grunnpakke internett Telia (kan endres), forretningsførsel, nedbetaling av fellesgjeld, kostnader knyttet til calling-anlegg, strøm i fellesarealer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendommen er pålagt eiendomsskatt som utgjør kr. 2478,- per år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8600,- pr. år. / 8828 kwh. pr. år. Eiendommen er låst til Norgespris til og med 31.12.2026

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av grunnpakke TV/internett, og kostnadene faktureres gjennom fellesutgiftene. Her kan beboere selv kombinere pakken som de ønsker, og legge til tjenester mot tillegg.

Boligen er tilknyttet alarm, abonnement følger ikke med og må tegnes selv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 388 846,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 478,- pr år.

Andel formue er kr 18 786,- pr. 03.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 121 497,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 525 000,- pr. 11.02.2026. Renten er p.t. 6,95%.

8 250 000,00 Prisantydning
121 497,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 371 497,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

209 270,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
220 310,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 591 807,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Malin Huse

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Erling Skjalgssonsgate 20, med sameiebrøk 68/1804.
Sameiet består av 17 seksjoner.
Forretningsfører er SK Eiendomsforvaltning AS. Tlf: 23 27 11 33
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Rehabilitering av fasader ble gjennomført for 3 år siden.
- Tak ble rehabilitert i 2016/2017 i forbindelse med etablering av loftsleiligheter.
- Nytt calling-anlegg ble levert første halvår 2025
- Oppgraderinger av lampene i passasjen til 20B. Dette har bidratt til bedre lys og et noe mer moderne preg
- Bytting av sentrallåser

Planlagte påkostninger:  
- Det er blitt gjennomført måling av radonverdier. Dersom testene viser utslag vil sameiet være nødt til å utbedre dette. Avhengig av hva dette vil koste og om tiltak blir nødvendig, må styret vurdere kostnader og finansiering. Mulig kostnadsøkning for beboere må påberegnes. Styreleder kunne ikke si noe om det vil finansieres via oppsparte midler, låneopptak eller kapitalinnkreving per nå.

For å forhindre fremtidige lekkasjer og redusere risikoen for skader, vil styret pålegge alle beboere som ikke har installert Waterguard (en elektronisk sensor som automatisk stopper vannkranen ved lekkasje) å installere dette. Dette er en engangskostnad på rundt 3500 kr. Å installere Waterguard vil være en god forsikring for hele sameiet og bidra til å holde forsikringspremien vår så lav som mulig.

I siste kvartal av 2024 har styret fokusert på å få oversikt over utfordringene knyttet til høye radonmålinger i ytre gård. Flere beboere har klaget på de høye målingene. Som et resultat av dette ble vifteanlegget justert i 2023/2024 for å forbedre effekten. Det ser nå ut til at dette tiltaket har hatt en positiv effekt, da det ikke er målt verdier over anbefalt nivå i styrelederens leilighet i første etasje. På grunn av flere klager har styret gjort en grundig kartlegging av mulige ytterligere tiltak og kostnadene disse vil medføre. Basert på kostnadene besluttet styret å sette disse tiltakene på vent inntil effekten av de eksisterende tiltakene kan dokumenteres på en god måte. Det var planlagt nye målinger vinteren 2024, men disse ble dessverre utsatt på grunn av forsinket leveranse av sporfilmer. Derfor vil en ny kartlegging gjennomføres til vinteren, i henhold til anbefalinger fra strålevernsmyndighetene. Hvis målingene fortsatt viser for høye verdier, vil styret vurdere en større investering for å løse problemet. Ytterligere info tilknyttet innhentet tilbud kan oversendes ved forespørsel.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Seksjonen kan ikke skilles ut fra sameiet.

Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2629

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 22:47