Dælenenggata 3A

Dælenenggata 3A, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 72, ideell andel 1/1
Andelsnummer 34, Borettslaget Dælenenggata 3, organisasjonsnummer 956491622

Totalt bruksareal BRA: 43 kvm

BRA-i:
3. etasje 41 kvm: Entré, bad, soverom, bod og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Kjellerbod.

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet beliggende i bydel Grünerløkka i Oslo kommune. Boligbygg oppført i 1958. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger består av mur/betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk, fliser og fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med glassfelt og sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Oppsummering av tilstandsgrader:

TG1: 81%
TG2: 8%
TGIU: 11%

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Våtrom:
- Vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger: Grunnet alder.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

TGIU
- Kontroll i tilleggende konstruksjoner ikke utført da dette ikke var praktisk mulig å gjennomføre. Det ble gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.
- Gnagesikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Byttet benkeskap og veggskap i bad, samt nytt dusjhode. Arbeid utført av ufaglært i 2023.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Kobling av rør til kjøkken er utført av et familiemedlem som er tidligere rørlegger, han har også byttet servantskap og koblet blandebatteri på badet. Bærums Verk Rørleggerbedrift AS har koblet og flyttet radiatorer. Arbeid utført i 2023.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Flugger våtromssystem på veggene, og mikrosement fra Cemento på gulvet. Oppgraderte også dusj-armaturen. Gjort av nåværende eier. Arbeid utført i 2026.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Koblet vaskemaskin til eksisterende opplegg med gode innspill fra Comfort Storo rørleggerfirma for en bedre løsning. Arbeid utført i 2024.
- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja. Vannlekkasje i kjeller 12.2024. Husker ikke helt grunnen. Kjelleren ble raskt tømt for vann og avfuktere ble satt inn.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Montert jordfeilautomater i kapsling. - 2 stk. downlights i bad. - Komfyrvakt. - Trukket om ny kabling i røranlegget. - Skiftet samtlige brytere i stikkontakter. - 3 stk. downlights i entré. Arbeid utført av tidligere eier i 2023.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Kobling av rør til kjøkken er utført av et familiemedlem som er tidligere rørlegger, han har også byttet servantskap og koblet blandebatteri på badet. Bærums Verk Rørleggerbedrift AS har koblet og flyttet radiatorer. Arbeid utført i 2023.
- Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak? Det foreligger ferdigattest datert 12.07.2004 for bruksendring fra forretningsbygg til bolig, samt ferdigattest for brannanlegg fra 2019. Tidligere eier har opplyst at kjøkkenets plassering er endret, og at vinterhage er innlemmet i leiligheten. Styret har tidligere informert om at nesten alle leilighetene i bygget har gjort samme. Det er ikke avklart om disse endringene er godkjent eller omfattes av eksisterende ferdigattest. Forholdet var opplyst ved mitt kjøp, og jeg har siden ikke foretatt nærmere undersøkelser.
- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja. Styret innhenter prisestimat for oppussing av fasade.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Velkommen inn! Felles trappegang og heis med callinganlegg kommer du inn til leiligheten som ligger i 3. etasje. Innbydende entré som leder deg videre til boligens øvrige rom. Her er det plass til etablering av oppbevaringsløsninger for sko og yttertøy. Det er også et eget bod tilknyttet gangen som sikrer intern lagringsplass.

Stue:
Leiligheten har en åpen og oversiktlig løsning mellom stue og kjøkken. Rommet har god takhøyde med store vindusflater som strekker seg fra gulv til tak - en kombinasjon som skaper en luftig og behagelig atmosfære i boligen. I tillegg sikrer det rikelig med innslipp av lys gjennom dagen. Den åpne løsningen gir god plass til inndeling av flere sosiale soner. Her er det plass til sofaseksjon med tilhørende mediemøblement og spisebord i tilknytning til kjøkkenet. I stuen er det montert praktiske skap- og hylleløsninger samt plassbygget TV-benk som i tillegg til å skape et ryddig inntrykk av boligen gir rom for oppbevaring og dekor.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet i en L-formet løsning med hvite, profilerte fronter og mørk benkeplate av laminat som gir en fin kontrast til de lyse flatene. Innredningen gir god benk- og oppbevaringsplass, med både skuffeseksjoner, underskap og overskap med spotlight - flere av dem med glassdører som bidrar til et lettere uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, nedfelt platetopp, innebygget oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap. Det er montert komfyrvakt.

Soverom:
Soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet er malt i en behagelig blåtone. Vinduet gir godt med dagslys, og skaper en lun romfølelse.

Bad:
Lyst og tidløst baderom med gulvflater belagt med microsement. Veggene er flislagt og overflatebehandlet med våtromssystem. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Det er montert speil over servant. Videre har badet en egen, tilbaketrukket dusjnisje. Det er montert gulvstående toallett og det er opplegg for vaskemaskin.

Takhøyde:
Takhøyden i leiligheten er på tilfeldig sted målt til ca. 2,64 meter og 2,25 meter på bad.

Overflater:
Gulvflater: Gulvflater belagt med laminat. Micorsement på bad.
Veggflater: Malte veggflater. Overflatebehandlede fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger opplyser at følgende ikke medfølger: TV, bokhylle, to store speil som er opphengt på vegg, kjøleskap, skap i bod, nattbord og vaskemaskin.
Følgende hvitevarer medfølger: Oppvaskmaskin og ovn.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vannbåren varme til radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse ble gitt 10.01.1958. Det finnes dog et arkivkort som henviser til at det ble gitt ferdigattest 23.02.1960. Iht Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Videre foreligger det ferdigattest for ominnredning i del av kjeller, samt 1., 2., og 3. etg., datert 02.10.1989 og ferdigattest for bruksendring av kontorer til boligformål i 2. etg., samt deler av 3. etg., datert 12.06.2004. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med de siste godkjente byggetegningene, datert 28.03.2003 er kjøkkenet flyttet ut i stuen for å etablere soverom der kjøkkenet opprinnelig var.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelser om felles gårdsplass, rettighet vedrørende leie av næringslokale, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende verandaer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en perfekt beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt med nærhet til urbant byliv. Her bor du sentralt men samtidig med nærhet til parker, turområder og kollektivtilbud.

Dælenenggata er plassert like ved Carl Berner i et veletablert boområde med umiddelbar nærhet til alt av tenkelige butikker, servicetilbud, offentlig kommunikasjon og turmuligheter. Ca. 500 meter fra leiligheten ligger nærsenteret Carl Berner Passasjen med blant annet vinmonopol, dagligvarebutikk, apotek og en hyggelig blomsterbutikk. Enda nærmere, ca. 180 meter, ble det i 2021 etablert et nytt senter, Carl Berner Torg, med blant annet en stor Coop Mega med ferskvaredisk, Kaffebrenneriet, apotek og blomsterforretning, samt WB Samson som nærmeste nabo. Gode servicetilbud og flere restauranter finner man også både på Løren og Hasle innenfor gangavstand.

Carl Berner er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon og det tar deg kun 3 minutter å gå ned til Carl Berner T-banestasjon med linje 5 som tar deg til destinasjoner som BI Nydalen, Blindern, Høyskolen, Ullevål Sykehus, Oslo S, Majorstuen m.m. I tillegg har du buss, flybuss og trikk i umiddelbar nærhet av leilihgheten.

Området byr på flere parker og turområdet. Kort avstand til Grünerløkka, Torshov og Sagene, Torshovparken, Tøyenparken, Botanisk hage samt Akerselva med gode tur- og rekreasjonsmuligheter. Områdene byr på alt av populære og trendy spise- og utelivssteder, butikker og kaféer samt alle nødvendige forretninger/servicefunksjoner.

Her bor du sentralt og urbant i et rolig og tilbaketrukket område!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 995 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier og biloppstillingsplass.

Det er to private parkeringsplasser i borettslaget. Hvert halvår trekkes det 2 stykker som får ha fast parkeringssplass i 6 mnd iflg selger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Trondheimsveien 110 C - Bruksendring. Det er gitt igangsettingstillatelse 20.04.2026. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202521945 for mer infomsjon.
Trondheimsveien 110 C - etablering og bruksendring av lokaler til restaurant - McDonalds. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202507924 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr  3 160,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Fjernvarme, varmtvann, kommunale avgifter, felles forsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold etc.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist økt med kr. 160,- i januar 2026 for å dekke kostnaden av varmtvann og fjernvarme.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
- Felleskostnader: Kr. 2 600,-.
- Oppvarming: Kr. 560,-.

Nåværende eier har ikke oppgitt informasjon om årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett. Selger har 500/500 hastighet som koster kr. 499,- pr. måned. TV og internett er ikke inkludert i felleskostnadene. Hver andelseier dekker selv kostnaden ut fra ønsket pakke. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 193 825,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 88 786,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 9 287,- pr. 14.09.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 557 373,- pr. og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207656143
Lånetype: Serielån
Rentesats: 5,79%
Restsaldo 557 373,00,-
Innfrielsesdato: 30.11.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 250 000,00 Prisantydning
9 287,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 259 287,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 260 377,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 270 327,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hassan Abdi Ahmed

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Dælenenggata 3.
Borettslaget består av 60 andelsleiligheter.
Det er næringslokale i 1. etasje, hvor Torshov Sport AS avd. Hockey, har tegnet leiekontrakt på 10 år fra 1. oktober 2022, med mulighet for forlengelse med inntil 10 år.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter søknad innvilget av styret.
Borettslaget har fellesvaskeri i kjelleren, samt én felles sykkelbod v/oppgang B (nedgang ute). Vaskeriet kan benyttes hele døgnet, og det kreves ikke betaling ved bruk.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/borettslaget-daelenenggata-3/om

Foretatte påkostninger de senere år:
2023/2024
- Oppgradert belysning i oppgang i 2. etasje.
- Utbedret renholdsrutiner med nytt renholdsfirma.
- Påbegynt utvidelse av sykkelbod.
- Påbegynt planlegging av fasaderehabilitering.
2021
- Oppussing av oppganger.
2019
- Installasjon av brannvarslingsanlegg for fellesarealene og endeleilighetene i 3.-6. etasje. Installasjon av nødlys i fellesarealene. Montering av røykvarslere i alle leiligheter (unntatt endeleilighetene i 3.-6. etasje).
- Utdeling av skumbaserte brannslukningsapparater til alle leiligheter. Montering av pulverbaserte brannslukningsapparater i fellesarealene i kjellerkorridorer, korridor i 2. etasje, vaskeri og fyrrom.
- Utskifting av oppgangsdørene + installasjon av elektronisk låssystem på disse.
- Utskifting og omplassering av postkassene.
2017
- Koblet seg på fjernvarme (overgang fra oljefyring til fjernvarme).
- Utskifting av dører i fellesarealer.
- Installasjon av elektronisk låsesystem og brannvarslingsanlegg.
2012
- Rehabilitert/oppgradert heis.
2004
- Rehabilitering bad/røropplegg, vann og avløp, samt elektrisk anlegg hele gården.

Planlagte påkostninger:
Det følger av informasjon fra styret 22.09.2026: Årsmøtet godkjente i juni 2026 at styret kan gå videre med prosjektet om rehabilitering av fasade, tak og vinterhage, og søke kommunen om tillatelser. Dette med forbehold om at endelig planlagt prosjekt skal godkjennes av årsmøtet før man går i gang. Vi samarbeider med OBOS prosjekt og Stuido Heimat med utarbeidelsen av prosjektet. Prosjektet vil nok medføre at de franske balkongene erstattes med vinduer, men styret, Studio Heimat og OBOS ser på alternativer. Utfordringen er alternativer som sikrer brannsikkerheten er mye dyrere. Prosjektet vil finansieres med opptak av lån, og det er tidligere beregnet at dette vil medføre en dobling av felleskostnadene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr. 1055,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotografering (dersom kveldsbilder kr. 2.500,- kommer i tillegg)  kr 4 300,00
Tilstandsrapport kr. 7.950,- + valgfri boligselgerforsikring 2,69 promille av prisantydning kommer i tillegg

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0182/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26182

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 19:36