Gydas vei 49

Gydas vei 49, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 238, bruksnummer 582
Andelsnummer 13, Høyås borettslag, organisasjonsnummer 950639911

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
1. etasje, 59 kvm: Entré, bad, bod, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning

Åpent areal:
1. etasje, 5 kvm: Balkong

BRA-e:
Bod:
1. etasje, 2 kvm: Utvendig bod

Boligen disponerer én bod ved boligens inngangsparti (som er nevnt i avsnitt over som BRA-e). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Rekkehus oppført i 1986. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av
trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Boligen har entrédør med glassfelter. Balkongdør og vinduer med tre-lags glass fra 2017. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Bad på kontrollpunkt vanntett sjikt / membran i gulv og vegger": Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Bad på følgende kontrollpunkter :
- Overflater vegger: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet ikke til å medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i to fliser på gulv. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal utbedring, eller at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er registrert sprekk i gulvplate i dusjkabinett med ikke større konsekvens enn at det lekker vann ned på gulv under dusjkabinett og til sluk. Foreslått tiltak er utskiftning/utbedring av dusjkabinett.

Kjøkken - Med åpen løsning mot stue. :
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens ukjente alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Mus på loft er observert av eier. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.
Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Huseier opplyser om observasjoner av mus på loft. Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne på loft, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen eller via åpninger mellom takpanel i overbygget inngangsparti kan være en mulig inntrekksvei. Det er ikke kjent om det finnes andre inntrekksveier eller hvilke som faktisk benyttes. Forholdet må ses i sammenheng med øvrige opplysninger om skadedyr i rapporten. Foreslått tiltak for manglende gnagersikring er lokal utbedring.

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Balkonger - Balkong. :
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på rekkverk på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Beskriv feilen og omfanget: Det har dryppet noen dråper kondens fra toalettet så lenge vi har bodd her og det er sannsynligivis utettheter i membran fra byggår. Styret har gjort
undersøkelser med fuktmåler som bør følges opp.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Gjennom borettslaget har de utført vask og impregnering av alle hustak.
Hvilket firma utførte jobben? Takfornyelse
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Beskriv omfanget: Det ble påvist høye fuktverdier i et lite område i himlingen på badet i nr 13 (1.11.24). Det var også tydelig spor/merker etter tidligere fukt i himlingen ved dusjen i nr 13. Nr 13 er under boligen vår.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2022
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Downlights med dimmere i stue, gang og bod. Satt inn tre stikk-kontakter på kjøkkenbenk. Det ble satt opp en stikk-kontakt på loftet.
Hvilket firma utførte jobben? -
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja
Beskriv feilen eller endringen: I forbindelse med bygging av bokhylle i 2022 satte vi opp en gipsplate på venstre side av pipa. Alt ble malt hvitt. Det har nå kommet noen sprekker i malingen mellom pipa og gipsplata som kan se ut som sprekk i pipa, men det er det ikke.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Mus på loftet og bod i vinteren 25/26 som var et museår. Vi satt opp musefeller på loftet og fakket to mus med dette. I boden har vi kun funnet muselort.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja
Skriv opplysningene her:
-Etter asfaltering av diverse gangveier i 2024 fikk vi en bulk i takrennen av en lastebil mellom oss og naboen. Dette er meldt til styret av oss, men har ikke blitt gjort noe med.
-I garasjen er det slitasjehull i gipsveggen på høyre side.
-I februar 2026 blåste hele postkassestativet ned. Dette skal utbedres av styret etter påske.
-Ny og tettere loftsluke som er satt inn 2023. Vi har lagt plater på loftet fra loftsluke og helt til andre enden av loftet for god lagring. Disse er ikke festet.
-Det er satt opp to dører fra gangen satt inn i 2022. Gang mot stue (med innsyn) og gang mot soverom (tett).
-Nye ovner fra Mill som lett kan styres fra mobilen hvor enn du er. Satt opp i 2022 på begge soverom og stue.
-Nytt laminat gulv på stue og bod fra 2022.
-Kjøleskap er fra 2022.
-Vi monterte egen markise i 2023. Her er det gode solforhold!
-Egen el-lader i garasjen.

Flott beliggende bolig med solrik uteplass.

Entré: Flislagt med gulvvarme og med plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue/kjøkken: Lys og luftig stue og kjøkken i åpen løsning. God plass til møblering med sofaløsning og spiseplass. Pent kjøkken med profilerte dører og godt med skap- og benkeplass. Integrert kjøleskap, koketopp og stekeovn. Delvis integrert oppvaskmaskin. To store vinduer ved kjøkken gir godt med lys. Utgang til solrik balkong.

Balkong: Solrik og hyggelig balkong med fint og luftig utsyn. Det er montert markise.

Bad: Flislagt bad med gulvvarme fra byggeår (1986). Det er skapinnredning, servant med innredning, dusjkabinett og frittstående toalett (toalettet ny i 2026). Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder er lokalisert her.

Soverom: romslig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Garderobeløsning.

Rom: Benyttet som soverom, byggemeldt/godkjent som bod. God størrelse.

Diverse oppgraderinger senere år:
-Helsparkel og maling alle vegger bortsett fra bad
- Nytt laminatgulv på stue og rom benyttet som soverom (godkjent som bod)
- Dowlights i stue, gang, inngangsparti og rom benyttet som soverom (godkjent som bod)
- Satt inn nye dører ved entré (glassdør) og rom benyttet som soverom (godkjent som bod)
- 3 nye panelovner
- Ny loftsluke med stige og en del gulvplater på loftet.
- Oppgradert markise på balkong
- Bygd inn spesial-tilpasset bokhylle/TV-benk.
- Montert el-bil lader i garasjen (fra ELAWAY)

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende medfører salget: Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin
Følgende følger ikke: Vaskemaskin

Det er gulvvarme på gang og baderom, ellers elektrisk oppvarming.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehusene/leilighetene datert 16.02.1988. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Ferdigattest på garasjene er datert 24.04.1986.

Rom ved inngangsparti (lite rom benyttet som soverom) er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det tas spesifikt forbehold om at dette rommet ikke er godkjent til annen bruk enn bod
og risikoen for at rommet kan hende ikke blir godkjent som sådan. Det er ikke foretatt en vurdering av hvorvidt rommet vil kunne godkjennes. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler registrering av grunn og omnummerering ved kommuneendring. Det er ellers ikke registrert servitutter eller rettigheter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et godt etablert og meget barnevennlig boligområde på Tårnåsen. Her har du gangavstand til både barnehager og barne- og ungdomsskole og marka ligger rett ved.

Offentlig kommunikasjon:
Det er kun 3 minutter til nærmeste bussholdeplass, Høyås. Det er ikke langt til bussholdeplass (i Oslo kommune med "Oslo-takst") med hyppige avganger til Oslo sentrum (avgang hvert 10. minutt store deler av dagen, samt hvert 5. minutt i rush-tiden), samt nattbuss i helgene. Det er gang/sykkelavstand til Kolbotn stasjon hvor det er det hyppige togavganger til Oslo, toget går hvert 15.minutt store deler av dagen på hverdager. Ca. 20 minutter med bil til Oslo S.

Marka/fritidstilbud:
Boligen ligger rett ved marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Her finner du både lysløype og turstier til blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. Det tar ca. 5 minutter å gå til foten av marka fra boligen.
Det er kort avstand til Hellerasten kunstgress, Sofiemyr svømme- og idrettshall, samt til Sofiemyr kunstgress med sine utallige gressbaner omkranset rundt. Kjøre-/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.
Ellers i kommunen er Ingierkollen slalåmbakke svært populært. Det er tennisbaner tilgjengelig på henholdsvis Sofiemyr og Kolbotn. Svært populær 18-hulls golfbane på Oppegård og flere ulike treningsstudioer en kort joggetur fra boligen.

Diverse:
Nær Rema 1000 ved Skiveien (åpent 07-23 alle dager utenom søndager og helligdager) og Europris.
Det er kort avstand til Kolbotn sentrum, der finner man alt av servicetilbud, butikker, Kolbotn togstasjon og Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger, cafeer og restauranter.
I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Holmlia senter ligger også en kort kjøretur unna.

Se forøvrig nyttige linker for informasjon om hva som skjer i kommunen.
www.nordrefollo.kommune.no | www.kolben.no | www.kolbotntorg.no | www.kolbotnil.no

Gydas vei har adkomst via Valhallaveien. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i området slik som Gimleveien barnehage, Augestad barnehage og Prinsdalsbråten barnehage. Det er gangavstand til Tårnåsen barneskole og Kolbotn skole samt Hellerasten ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr.

Informasjon om skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 7 815,60 m². Tomten er pent opparbeidet med gressplen, trær, hekker og diverse beplantning.

Bruksrett til én parkeringsplass i garasjerekke, med automatisk portåpner. Det er montert lader til el-bil. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Interne veiarealer som er felles for borettslaget driftes og vedlikeholdes av borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig (konsentrert småhusbebyggelse) i henhold til reguleringsplan for Øvre Ormerud - Høyås (planID 3008) med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 28.01.1981. I tillegg gjelder vedtatt bebyggelsesplan for felt B4 og B10 - Høyås, vedtatt 11.10.1984.

Kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 har angitt følgende hensynssoner for eiendommen:
Delareal 2 224 m
Hensynsonenavn Fare: Ras- og skredfare
Delareal 248 m:
Hensynsone Fare: Flomfare

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 598,-  pr. mnd. og inkluderer følgende: kommunale avgifter, drift og vedlikehold, forretningsførsel, bygningsforsikring, tv/internett, m.m.
Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
- Felleskostnader: kr. 3.255,-
- Renter felleslån: kr. 650,-
- Avdrag felleslån: kr. 493,-
- Garasje: kr. 200,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 000,- pr. måned.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett via fiber, og standard tv-/internett abonnement er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 935 443 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr kr 22 3040,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 155 000,- pr. 30.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12 706 890,- pr. 30.03.2026. og lånevilkårene er:
- Annuitetslån, 4 terminer per år.
- Rentesats per 30.03.2026: 4.99% pa.
- Antall terminer til innfrielse: 68
- Første termin/første avdrag: 30.09.2025 ( siste termin 31.03.2043 )

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 600 000,00 Prisantydning
155 923,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 755 923,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
8 255,00  Selgers refusjon for utlysning av forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 295,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 775 218,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marion Katarina Aasbø Range og Anders Aasbø Range

Leiligheten er tilknyttet Høyås Borettslag. Borettslaget består av 63 boliger.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold må omsøkes til styret.
Foretatt påkostninger arbeid i 2025 i følge årsberetning: 
• Vasking og impregnering av alle tak på hus og garasjer
• Bestilling og gjennomføring av trefelling
• Asfaltering av stikkvei mellom garasjer og lekeplass
• Reparasjon av skader på tak, pipe og beslag rundt utluftingsrør
• Bestilling av nytt postkassestativ i syd, montert i mars 2026
•Innhenting av tilbud og befaring med entreprenører i forbindelse med vedlikehold av
endevegger

Planlagte påkostninger: Utvendig vedlikehold og maling. På bakgrunn av dette må det påregnes en økning av fellesutgifter og fellesgjeld (vil antagelig skje i løpet av sommer 2026). Det er pr. i dag ikke klart hvor stor økningen vil bli.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten paralellavklares - kontakt megler for nærmere informasjon.  

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider.
Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å
betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med
gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (regnes av prisantydning)  kr 9 684,00
Fotograf - 20 bilder  kr 3 125,00
Tilstandsrapport  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0026/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2626

Sist oppdatert: 12. april 2026 kl. 22:09