Ekebergveien 18

Ekebergveien 18, 1639 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 601, bruksnummer 317, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 235 kvm

BRA-i:
1. etasje - 123 kvm: Gang, hall, kjøkken, bad, vaskerom, kjølerom, stue og soverom
2. etasje - 83 kvm: Hall, stue, bad, fire soverom og garderobe

BRA-e:
Garasje:
1. etasje - 29 kvm:

Åpent areal:
1. etasje - 100 kvm: Terrasse på fire sider av huset (ikke sammenhengende rundt hele)

I tillegg er det et lite teknisk rom under ved inngang. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Andre etasje har en gulvflate oppmålt til ca. 94 kvm, åpning for trapp inkludert. Deler av arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde under skråtak.

Garasjen har krypeloft. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.05.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig på to plan oppført i 1988. Bygningen har saltak med bordundertak, isolert med mineralull. Loftet fremstår som tilfredsstillende ventilert ut fra visuell inspeksjon. Det ble observert at sperrene ikke er lasket på begge sider i mønet, slik byggteknisk standard tilsier.

Taktekking består av opprinnelig utførelse: bordtak, papp, sløyfer, lekter og betongtakstein. Det er registrert mosevekst på takstein samt noe råte i vindskier. Taktekkingen anses å være i slutten av forventet levetid.

Takrenner og nedløp er i stål. Helbeslag er montert på pipe. To luftehatter og stigetrinn er installert, alt i original utførelse.

Bygget er oppført i bindingsverk og yttervegger skal etter vanlig byggemetode være isolert med ca. 15 cm mineralull. Fasaden har stående tømmermannskledning med varierende tilstand. Sørveggen ble i følge tidligere eier kledd om i 2020–2021.

Vinduer er i hovedsak originale med tolags isolerglass. Tre vinduer på sørfasaden er skiftet ut i 2008. Inngangsdør er malt og har trelags isolerglass. Terrassedør med tolags isolerglass ble installert i 2021. I gavl mot nord er det en malt finert dør. Det ble ikke observert punkterte glass, men dette kan ikke garanteres, da slike forhold i enkelte tilfeller kun fremkommer under spesielle lys- eller temperaturforhold.

Det er terrasse på fire sider av bygget, med et samlet areal på ca. 100 m². Terrassene er ikke sammenhengende. Rekkverk har stående spiler, med sprekker i endene. Terrassebordene viser tegn til slitasje. Det ble registrert noe svai og skjevheter i dekke.

Elektrisk markise er montert på gavl mot nord, men tilstand på duken er ikke vurdert. Trapp til inngang består av trevanger med gittertrinn og rekkverk på begge sider. Rekkverket har noe skjevhet.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad 1 etasje: Ingen tilgang til sluk som sannsynligvis er under badekaret. Mye bom på gulvfliser. Varmekabler. Ventilasjon i tak, tilluft i dør. Fall mot dør. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hele badet bør gjøres om. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat over kr 300 000,-

Vaskerom: Original sluk i gulv. Feil fall på deler av gulvet. Ingen ventilasjon i yttervegg. Dør ut. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Vaskerommet er fra før 1997 så det får automatisk gradering 3 ut fra alder. Vaskerommet er dermed ikke i så dårlig stand at det ikke kan brukes som det har blitt brukt. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Kjølerom: Noe svart overgang vegg/tak noen steder, kan være noe skade i konstruksjon. Aggregat er ikke sjekket. Er ikke i bruk som kjølerom. Kan være noe skader i konstruksjon. Sjekke nærme om eventuelle skader. Anbefaler at det ikke brukes til kjølerom mer. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i tekniske installasjoner, bad i 2 etasje, taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, dører, terrasser, utvendige trapper, innvendige overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, pipe/ildsted, innvendige trapper, tekniske installasjoner, utvendige vann-og avløpsledninger og kjøkken

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært - Firmanavn: Borge VVS AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Totalrenovering bad 2 etasje. Gjort av tidligere eiere. Vet ikke noe om prosessen annet enn fra deres egenerklæringsskjema.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært - Firmanavn: AFI Østsiden vann og varme AS, Kjøkken: Rosenlund kjøkkeninteriør AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet bereder i 2016. Byttet kjøkkeninnredning i 2012.

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja - En taksten flyttet seg som tidligere eier la tilbake.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats - Firmanavn: Byggmester Rolf Thomas Bless AS og egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byggmester byttet kledning på fasade mot sør og byttet verandadør i stue i 2020/2021. Tidligere eier byttet tre vinduer på sørsiden selv rundt 2007.

El-anlegg ble kontrollert 2023 av tidligere eier. Vi har strevd med å få varmeanlegget til å fungere i boligen etter overtakelse. Det følger ikke med bruksanvisning. Usikkert om det er noe galt med anlegget eller om det er manglende forståelse av hvordan det fungerer.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste
forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Ja - Kjøring på vår vei til naboeiendom i nummer 20

Boligen er oppgradert i flere omganger siden den ble oppført, blant annet med oppussing av overflatene som i mange rom er fra byggeåret. Ytterligere oppgraderinger og moderniseringer er det naturlig å påregne, på bakgrunn av blant annet alder.

Selve romløsningen er liten grad endret fra den opprinnelige og praktisk utformet - spesielt for en barnefamilie. I første etasje utgjør det aktive rommene stuen og kjøkkenet til sammen mye av arealet og gir familien stor plass til felles opphold. Kjøkkenet er utpreget stort og tilrettelagt for et langstrakt spisebord.

Kjøkkenet ble i 2012 oppgradert med helt ny heltre innredning som i dag bærer preg av forsiktig bruk gjennom årene. Innredningen er bruksvennlig utformet med et rikt antall skap og skuffer samt meterlange arbeids- og avlastningsflater på benkene. Montering av komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring anbefales.

Blant boligens fem soverom inngår ett i første etasje og benyttes i dag som kontor, men kan umiddelbart tas i bruk til tiltenkt formål. Med nesten 9 kvm. gulvflate er velegnet som barnerom.

Gode størrelser er det også på soverommene i andre etasje. To er tilnærmet like store med nesten 11 kvm. gulvflate, de øvrige to har henholdsvis over 8 og nesten 16 kvm. gulvflate hver. Sistnevnte utgjør hovedsoverommet og har foruten et behagelig stort areal også tilknyttet garderobe.

Stor plass til felles opphold får barna i stuen i andre etasje, som også fungerer utmerket som TV-stue. Som i etasjen under er det ildsted også her, i form av vedovn som antas å være fra boligens byggeår.

Romløsningen med bad i begge etasjer er praktisk i hverdagen. Badet i første er fra boligens byggeår, gitt TG 2 i sin helhet og naturlig gjenstand for modernisering. Badet er i dag enkelt innredet, blant annet med innbygget badekar. Rommets nesten 8 kvm. utgjør imidlertid et spennende utgangspunkt som kan utnyttes ytterligere i forbindelse med modernisering. Gulv og vegger er flislagt, gulvet har også varme.

Badet i andre etasje har et moderne uttrykk etter oppussing i 2011. Her er gulv og vegger utført med tidsaktuelle fliser, gulvet har også varme. Spotter er innfelt i himlingen. Dette badet benyttes med dusjkabinett, hvilket begrenser vannpåkjenning på overflatene.

I tillegg til bad i begge etasjer finnes et stort vaskerom i første etasje, med fungerende kjølerom og kjøleaggregat fra 2016. Vaskerommet er tilgjengelig fra kjøkkenet og har i tillegg utgang til terrassen. Rommet er fra byggeåret, men funksjonelt og praktisk med blant annet skap- og benkeinnredning. Rommets hele 13 kvm. er det fullt mulig å utnytte ytterligere og representerer således et uforløst potensial.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og vinylbelegg.
Innervegger: Malt tapet, malt panel og fliser.
Himlinger: Trepanel, malt panel og malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Heltre benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Innfelte spotter under overskap. Integrert oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil og belysning. Innbygget badekar med to-greps blandebatteri og hånddusj. Gulvmontert klosett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte rødmalte fronter. Heltre benkeplater. Veggmontert utslagsvask i stål og to-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet kombinert med peisovn i stuen. Det står et Klimanette Aircol i et lite rom under huset. Dette er sannsynligvis originalt. Må eventuelt sjekkes av fagmann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.04.1986. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår om ferdigstillelse: Utvendig trapp med rekkverk, tosidig rekkverk i trapp og stige på tak. 

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. 

Det foreligger godkjente byggetegninger av boligen datert 19.6.1986, skigard datert 3.10.1994 og garasje datert 08.02.1990

Det ene soverommet er opprinnelig en del av stue i 2. etasje.

Deler av vaskerom er opprinnelig byggemeldt som tørkebod jf. byggetegninger Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Deler av stue i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som kleskott jf. byggetegninger Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 1993/406356-1/86 , tinglyst 28.06.1993, type heftelse: Erklæring om veirett. Denne servitutten gir naboene ved bnr. 310, bnr. 152, bnr, 235 og bnr. 234 adkomstrett over eiendommen. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til å benytte venstre snipp av tomt som del av adkomstvei. Rettigheten er tinglyst på Ekebergveien 24 gnr. 601 bnr. 234, dagboknr 1993/406395-1/86, tinglyst 29.06.1993.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er målt radon og det er utført tiltak høsten 2023.

Selger har ikke bebodd eiendommen (utleid) og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Ekebergveien 18 inngår i et veletablert nabolag på Begby, et område som er spesielt ettertraktet blant familier med barn i skolealder. Her er både barne- og ungdomsskole samt idrettsanlegg med tilhørende tilbud lett tilgjengelig i nærmiljøet, i tillegg eksisterer det også flere barnehager i nærområdet. I nabolaget finnes flere lekeplasser og løkker, i tillegg har også skolegården både lekeplasser, baner og ballbinge som representerer et aktivitetstilbud utenom skoletid.

Det finnes flere nærsentre på Østsiden som foruten store dagligvareforretninger også inneholder tilbud innenfor helse og personlig pleie. Nærmest er Begby Senter, der daglige innkjøp enkelt kan gjennomføres.

Nærheten til bykjernen innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Buss med hyppige avganger til sentrum og togstasjonen stopper i nabolaget. Alternativt kan du benytte deg av kommunens gratis fergetilbud; Gamlebyen fergeleie er innenfor sykkelavstand og har forbindelse både direkte til Cicignon på motsatt side av elven, samt til Kråkerøy, sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Ålekilen.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Lysløype er lett tilgjengelig bare få meter unna boligen og velegnet blant annet for løping og sykling. Det samme er Glommastien som følger begge elvens sider i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til sentrum av Sarpsborg.

Golfbane med 18-hull er også lett tilgjengelig i nærområdet. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Begbyenga barnehage (1-5 år) 0.8 km
Bjørneklova barnehage (1-5 år) 1 km
Petri barnehage (3-5 år) 1.7 km

Skoler:
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 0.7 km
Kjølberg skole (1-7 kl.) 2 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 5.4 km
Hans Nielsen Hauge VGS 5.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 618 kvm. Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, trapp, gressplen og diverse beplantning.

Parkering i dobbelgarasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn til privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 05.06.2023 er avsatt til: formål - bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 760,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og branntilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett som koster kr 800,- pr mnd. Det er lagt inn fiber til boligen.
Eiendommen har privat brøyting og betaler ca. kr 500,- pr. år avhengig av snøforhold og behov.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 340 639,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 362 556,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 870,- pr år og er inkludert i de kommunale avgiftene.

6 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
178 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 468 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Klar Bolig AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 9 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: /kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0163/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25163

Sist oppdatert: 23. mai 2025 kl. 12:07