Hans C. Gjefles vei 6

Hans C. Gjefles vei 6, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 123, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm.

BRA-i:
1. etasje, 64 kvm: Entré, bad, bod, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller, 5 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje, 20 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.02.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i et leilighetsbygg oppført i 2010. Bygget er oppført med parkeringskjeller, grunnmur av betong og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendige fasader i murpuss og liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong- og trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein.
Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeåret. Entrédøren har brannklasse EI30 og lydklasse db38, samt elektronisk kodelås. I tillegg er det en balkong-/terrassedør med karm og ramme av tre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i flis i dusjnisje og ved dør. Det er også observert tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen samt utenfor ved dør og under servant. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Fallforhold rundt sluk: Deler av lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er også gjort observasjoner som kan tyde på dobbelt tettesjikt på gulvflaten.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Ventilatoren avgir ulyder under drift. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan indikere mekanisk slitasje eller feil.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Rom under terreng
- Innerdører: Dørbladet til boden holder seg ikke i åpen stilling og har behov for justering.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Ved hulltaking ble det registrert en oppbygning i konstruksjonen av ukjent type (plast med impregnerte sponplater bak). Det er ukjent hvilken påvirkning en slik oppbygning vil ha for konstruksjonen, og det ble valgt å ikke ta hull i plasten da dette kunne hatt negativ påvirkning på konstruksjonen.
Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, og det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet utforming, noe som gjorde at utførelsen og tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Elektrisk anlegg:
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen selges på vegne av et dødsbo. Selger har dermed begrenset eller ingen kunnskap om boligen. I egenerklæringsskjema fremkommer følgende informasjon:
- Varmekabler på badet fungerer ikke. Det har vært forsøkt reklamert på og har vært utbedret tidligere, men feilen har kommet tilbake. Varmekabler er ikke tilkoblet og utgjør ingen fare. Det montert alternativ varmekilde på badet.

Dette er en gjennomgående og arealeffektiv leilighet fra 2010, med en praktisk planløsning som er enkel å like. Boligen har en åpen og sosial sone for stue og kjøkken, med direkte utgang til en stor terrasse på 20 m² med flott utsikt. Standard fra byggeåret, med parkett i oppholdsrom og gjennomgående lyse malte flater, gir et helhetlig og godt utgangspunkt.

Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang. Det er installert porttelefon til hver boenhet.

Entré:
Du kommer inn i en entré med garderobeskap for yttertøy og sko. Herfra ledes du videre inn i leilighetens sosiale sone.

Bad:
Badet er fra byggeåret og har flislagt gulv og vegger, samt malt himling med downlights. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys, vegghengt toalett og en dusjnisje med glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har gulvvarme, men denne er ifølge eier ikke i funksjon.

Stue og kjøkken:
Leilighetens sosiale hjerte er den åpne løsningen mellom stue og kjøkken. Kjøkkeninnredningen fra byggeåret har glatte fronter, laminert benkeplate med nedfelt vask og godt arbeidslys. Av medfølgende hvitevarer er det integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt et frittstående kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator.
Stuedelen har god plass til sofagruppe og utgang til terrassen, og de store vindusflatene gir rommet rikelig med lys og fremhever utsikten.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse på 20 m². Terrassen fungerer som en naturlig forlengelse av stuen på varme dager, med gode solforhold og en meget fin utsikt. Terrassen har utebelysning, markise, og utvendig stikkontakt.

To soverom:
Leiligheten har to soverom. Det ene er utstyrt med et garderobeskap, mens det andre har en praktisk skyvedørsgarderobe for effektiv oppbevaring.

Bod:
I tilknytning til kjøkkenet er det en praktisk innvendig bod for ekstra lagringsplass.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater i entré, stue, kjøkken og soverom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling i alle rom, med downlights på bad.

Teknisk:
- Sikringsskap er plassert i entré/stue. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert i bod.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør i felles trappegang, kjeller.
- Stakeluke er plassert i felles parkeringskjeller.
- Varmtvannsbereder (120 liter, fra byggeår) og brannslange er plassert under kjøkkenbenken.
- Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom er plassert på kjøkken.

Oppbevaring:
Leiligheten har gode lagringsmuligheter med garderobeskap i entré, innebygd garderobeskap på det ene soverommet og skyvedørsgarderobe på det andre. I tillegg disponerer leiligheten en innvendig bod, samt en ekstern bod på 5 m² i kjeller, tilknyttet garasjeanlegget.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Dersom det er registrert avvik med tilstandsgrad (TG) 2 eller 3 i tilstandsrapporten, oppfordres interessenter spesielt til å undersøke disse forholdene nærmere, da gitte tilstandsgrader er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Vaskemaskin kan medfølge etter særskilt avtale med selger.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming via panelovner. Det er elektrisk gulvvarme på bad, som er opplyst defekt.
Eiendommen har også snøsmelteanlegg (manuelt styrt).

Boligen har elementpipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for tomannsbolig/rekkehus datert 15.10.2010. Ferdigattesten gjelder for tiltaket slik det er beskrevet i tillatelsen med senere tillegg for Hans C. Gjefles vei 6 og 8. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Tillatelse til endring datert 18.08.2010, som omfatter fasadeendringer, endring i bredde, større vinduer i loftsetasjen og endret takvinkel.
- Ferdigattest for riving av uthus datert 25.08.2010.
- Ferdigattest for opparbeiding av felles avkjørsel datert 18.10.2010.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Det er samsvar mellom disse og faktisk bruk. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.
Info: Uteområdet er godkjent, men det foreligger ikke søknad/godkjenning på terrasseplatting m/gjerde.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om deleforbud, bebyggelse, benyttelse, forbud mot generende bedrift, gjerde, veg, kloakkledning, vannledning, vedtak av vann- og kloakkreglement, vilkår ved utskillelse/bebyggelse, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger, trafostasjon/kiosk, dispensasjon fra vegloven og plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veggrunn.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter angir at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Sameiets styre skal underrettes om alle leieforhold, og seksjonseier skal informere styret i forkant av utleien om når, hvem som leier og hvor lenge de skal leie.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med sin høytliggende og tilbaketrukne beliggenhet på Simensbråten, kombinerer denne boligen det beste fra to verdener. Her bor du i et veletablert og rolig boligområde, preget av eneboliger og småhusbebyggelse, samtidig som du har en fantastisk utsikt og umiddelbar nærhet til byen. Dette er et nabolag som gir følelsen av å være «i byen, på landet» – en unik kombinasjon av fredelige omgivelser og urban tilgjengelighet.

Hverdagslogistikken for familier er spesielt enkel her. Med flere barnehager, som Vårveien og Brumlebassen, kun en kort spasertur unna, er morgenleveringen unnagjort på minutter. Ekeberg skole ligger også i gangavstand, noe som gir barna en trygg og enkel skolevei. For daglige innkjøp er det bare en kort spasertur til Spar Simensbråten. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er Bryn Senter og Manglerud Senter en rask kjøretur unna.

Området byr på rike muligheter for friluftsliv og aktivitet. Ekebergsletta med sine store grøntområder og idrettsanlegg er en naturlig samlingsplass for store og små. Herfra har du også direkte tilgang til turstier som strekker seg videre innover i skogen. Samtidig er kollektivforbindelsene gode, med bussholdeplass i Lyngveien kun noen minutters gange fra boligen. Det er også kort vei med bil eller kollektivtransport til knutepunkter som Ryen og Oslo S, noe som gjør reisen til og fra sentrum effektiv.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hans C. Gjefles vei sokner til Ekeberg skole (1.-7. trinn) og Brannfjell skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Vårveien barnehage, Brumlebassen barnehage og Rygin barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 363 m² som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Fellesområdene er pent opparbeidet med belegningsstein, støttemurer, plenarealer og variert beplantning.

Det er også en lekeplass og en felles vei/sti mellom Hans C. Gjefles vei 6 og Simensbråtveien 20.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles parkeringskjeller, plass nr. 3 fra venstre ved innkjøring. Plassen er utstyrt med elbillader.
Gjesteparkering er tilgjengelig, men bruken er begrenset til to etterfølgende dager og skal ikke benyttes av beboere uten skriftlig godkjenning fra styret.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via privat vei. Seksjonseierne plikter å delta i eksisterende veilag for Hans C. Gjefles vei, som omfatter drift og vedlikehold.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, "Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)", vedtatt 15.03.2006. I henhold til reguleringsbestemmelsene (§ 10) tillates inntil 24 % bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2405, vedtatt 24.07.1979, som regulerer en felles avkjørsel. I tillegg gjelder plan 272609, "Ang. regulering og utparcellering af den nordre del af Simenbraaten", vedtatt 02.07.1909. Denne eldre planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Det pågår en revisjon av Småhusplanen (reguleringsplan S-4220), med saksnummer 202102096. Som følge av planarbeidet er det nedlagt et midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen (saksnummer 202204703). Fremtidige bygge- og utviklingsmuligheter på eiendommen vil avhenge av utfallet av denne planprosessen.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Hans C. Gjefles vei 5B: Riving av bærevegg. Saksnummer 202521411.
- Hans C. Gjefles vei 5H: Ulovlig oppført betongkonstruksjon med platting. Saksnummer 202505325.
- Hans C. Gjefles vei 9A: Melding om mulig ulovlig terrasse. Saksnummer 202511874.
- Linneaveien 22: Tilbygg, bruksendring, fasadeendring og vesentlig terrenginngrep. Saksnummer 202517353.
- Simensbråtveien 11: Ulovlig støttemur. Saksnummer 202505353.
- Simensbråtveien 13A: Mulig ulovlighet - Oppholdsrom i garasje og stikkledning. Saksnummer 202505426.
- Simensbråtveien 13A: Ulovlig støttemur. Saksnummer 202505352.
- Simensbråtveien 24 - tilbygg, underbygg, påbygg og fasadeendring. Saksnummer 202512669.
For ytterligere informasjon se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 201,24 for inneværende år. I dette inngår vann- og avløpsgebyr og renovasjonsgebyr.

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen per dags dato.

Fellesutgiftene er kr 2 748,- per måned. Dette inkluderer bygningsforsikring, trappevask, strøm til fellesarealer, veilag/avgift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er estimert en økning i de månedlige felleskostnadene på kr 250 per seksjon, trolig fra april 2026.

Nåværende eier v/arvinger har ikke kunnskap om årlig strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-TV og internett. Dette betales av hver enkelt seksjonseier. Nåværende eier v/arvinger har ikke kunnskap om månedlig kostnad.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 441 769,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 767 074,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 39 947,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 17.02.2026.

Det er ikke felles lån i sameiet per 17.02.2026.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
158 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
6 048 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 058 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Henning Almankaas Brenders og Katherine Almankaas Brenders

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Simensbråtveien 20 og Hans C. Gjefles vei 6/8, med sameiebrøk 65/940.
- Sameiet består av 10 boligseksjoner.
- Sameiet har ikke forretningsfører.
- Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel og budsjett.
- Felleskostnader er utgifter ved eiendommen gnr. 149 bnr. 123 som ikke er knyttet til den enkelte bruksrett. Budsjett og regnskap holdes adskilt for seksjon 2-9. Felleskostnadene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige med polisenummer 80715084.

Sameiet har felles garasjeanlegg, kjellerboder og et lekeområde med trampoline som kan benyttes mellom kl. 09:00 og 21:00. Det er felles uteområder og en felles vei/sti. Det er alminnelig nattero mellom kl. 23:00 og 07:00. Dyrehold er tillatt, men det er båndtvang på fellesområdet. Bygningsmessige arbeider som fasadeendringer krever godkjenning fra sameiet.

Seksjonseierne plikter også å delta i eksisterende veilag for Hans C. Gjefles vei. Den enkelte sameier er ansvarlig for innvendig vedlikehold, mens sameiet har ansvaret for utvendig vedlikehold.

Følgende påkostninger/vedlikehold er foretatt de senere år:
- Bytte av membran i en seksjon.
- Skifte av belysning til LED i garasjen.

Fra årsmøtet 20. mars 2025 ble det informert om følgende:
- Reparasjon av en ødelagt luftekanal på gjesteparkeringen er bestilt.
- Det pågår en sak om vanninntrengning i kjelleren. Membran er byttet i en seksjon, men problemet vedvarer. Styret følger opp saken for å finne en løsning.

På årsmøtet 26. februar 2026 ble det vedtatt å erstatte dugnad med vaktmestertjenester. Dette medfører en estimert økning i månedlige felleskostnader på kr 250 per seksjon, trolig fra april 2026.

Det praktiseres ikke styregodkjennelse eller forkjøpsrett i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht. deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr kr 3 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter og eiendomsskatt kr 132,50
Tinglysing hjemmelsovergang/erklæring kr 545,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr.  kr 27 938,00
Foto (dag og drone)  kr 6 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0014/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2614

Sist oppdatert: 14. april 2026 kl. 13:32