Dr. Schmidts vei 3A

Dr. Schmidts vei 3A, 1346 GJETTUM
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 80, bruksnummer 32, seksjonsnummer 56

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
3. etasje 55 kvm: Entré, stue/kjøkken, baderom, soverom og rom benyttet som kontor.

BRA-e:
Kjeller: 1 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 10 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1969. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk og trekledning. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp/membran. Slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 1991). Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 1991). Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) samt gulvvarme på baderom. Varmtvannsberederen er fast tilkoblet og har ikke plugg/stikkontakt. Det er ikke observert tegn til termiske skader på tilkoblingen eller andre deler av berederen.

Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 2,30 meter i entré og stue/kjøkken. 2,20 meter i baderom. 2,37 meter i rom benyttet som kontor og soverom.

Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer. Boligen har godkjent slukkeutstyr.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. Leiligheten disponerer en kjellerbod på 1 m2 (BRA-e). Utgang fra stue/kjøkken til balkong på 10 m2 (TBA).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - baderom
- Overflater gulv: Det observeres stedvis tegn til sprekk i to mosaikkfliser i dusjsonen.

Kjøkken
- Vannrør: Tilførselsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ventilatoren er vurdert og være tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet på rom benyttet som kontor kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Det er registrert en skade på innerdør til baderom.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig i rom benyttet som kontor.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, ved forrige taksering, utført under tidligere eierskap, ble det registrert en sprukket flis i dusjsonen.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, komfyrvakt er byttet i eierperioden.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Arbeider på det elektriske anlegget, herunder montering av komfyrvakt utført av Boligelektrikeren

2018:
- Montering av ny varmtvannsbereder (101 l) under kjøkkenbenk

ca. 2017:
- Oppgradert baderom med flislagte vegger og flislagt gulv med varme

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Mindre vedlikeholdsoppgaver gjennomført

Leiligheten ligger i byggets tredje etasje og har en gjennomtenkt planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning samt utgang til en overbygget balkong på 10 m². Boligen har laminat på gulvene, slette malte overflater og nedsenket himling med downlights i stue, kjøkken og baderom. Badet ble oppgradert omkring 2017 med tidsriktige fliser og moderne innredning, og kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer.

Entré:
Entréen har slett entrédør og er utstyrt med porttelefon. Rommet har laminat på gulvet og malte veggflater, med god plass til oppheng av yttertøy og sko. Herfra er det direkte adkomst inn til stuen og kjøkkenet.

Stue:
Stuen har en åpen og luftig utforming med store vindusflater mot balkongen og nedsenket himling med downlights. Gulvet er belagt med laminat, og rommet gir god plass til både sofagruppe, mediemøbler og et spisebord i overgangen mot kjøkkenet.

Balkong:
Fra stuen er det utgang via balkongdør i tre til en overbygget balkong på 10 m². Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk i tre og dekke av synlig betong. Her er det god plass til sittegruppe og utemøbler.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og er innredet med slette, hvite fronter og benkeplate i laminat. Mellom over- og underskap er det montert mosaikkfliser samt benkeskapsbelysning og stikkontakter. Rommet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, samt ventilator i overskap tilkoblet avtrekk. Hvitevarene inkluderer integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin, samt plass til frittstående kjøleskap med fryser. Av tekniske installasjoner er det montert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper med fuktsensor, og under kjøkkenbenken er det plassert en varmtvannsbereder på 101 liter.

Baderom:
Badet ble oppgradert omkring 2017 og har flislagte vegger samt flislagt gulv med varmekabler. Himlingen er nedsenket og utstyrt med downlights, og rommet har mekanisk avtrekksventil på vegg. Innredningen består av et vegghengt servantskap i slett utførelse med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, samt speilskap med integrert belysning. Dusjsonen har innfellbare glassdører, mosaikkfliser og dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Videre er det montert et vegghengt toalett, og det er etablert opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Soverommet har laminat på gulvet, malte vegger og malt himling. Vindu med treramme gir naturlig lys til rommet. Det er god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning.

Rom benyttet som kontor:
Rommet er innredet med laminat på gulv og malte flater, og har et vindu i overkant av veggen mot stuen. Rommet benyttes i dag som kontor, men er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent for varig opphold.

Overflater:
Gulv: Laminat. Fliser på baderom.
Vegger: Malte flater. Fliser på baderom.
Himling: Malte flater. Nedsenket himling med downlights i stue/kjøkken og baderom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 1 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alt fastmontert løsøre og tilbehør følger med eiendommen. Integrerte hvitevarer medfølger.
Kjøleskap og vaskemaskin medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) samt gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1969. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.11.1969. Tillatelsen var tidsbestemt til 5. desember 1969.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken hvor det ikke er utstedt ferdigattest:
- Byggesak for «Endring bestående byggverk» (nytt vindu), søknad mottatt 02.01.1984.
- Byggesak for «Endring bestående byggverk» (fasadeendring), søknad mottatt 01.04.1992.
- Byggesak for «Dr. Schmidts vei 3 A og B - utvendige boder på terrasser i boligblokk», tegninger datert 29.10.2010.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 23.12.1968. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rom benyttet som kontor er opprinnelig byggemeldt som kott jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet rettigheter ifølge skjøte (kalksteinsutnyttelse ved tunneldrift m.v.) og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes om alle leieforhold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Dr. Schmidts vei 3A har en fin beliggenhet i et etablert og grønt boligområde på Dønski i Bærum kommune. Bebyggelsen ligger tilbaketrukket i rolige omgivelser, omgitt av velstelte fellesarealer med store gressplener, trær og beplantning. Området kjennetegnes av et trygt og trivelig bomiljø med lite gjennomgangstrafikk, samtidig som du har enkel tilgang til det du trenger i hverdagen.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Bunnpris på Gjettum eller Coop Extra på Dønski, som begge ligger en kort gåtur unna. Ønsker du et bredere utvalg av forretninger, servicetilbud og spisesteder, ligger både Sandvika Storsenter og Kolsås Senter en kort kjøretur unna.

For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel med flere barnehager og skoler i nærområdet. Både Dønski barnehage, Helgerud Menighets barnehage og Espira Nøtteskogen ligger i gangavstand. Barneskolene Evje og Levre, samt Dønski og Sandvika videregående skole, nås raskt til fots eller på sykkel.

Kollektivtilbudet i området er godt utbygd. Nærmeste bussholdeplass på Dønskitoppen ligger en kort spasertur unna og har hyppige forbindelser mot Sandvika og omegn. I tillegg er det gangavstand til T-banen ved Gjettum og Hauger stasjon, som gir en enkel og direkte reisevei mot Oslo sentrum. Med bil er det kort kjøretid ut på hovedveinettet, noe som gjør beliggenheten velegnet for pendlere.

For friluftsliv og trening byr nærområdet på varierte tilbud året rundt. Like i nærheten ligger Kolsåstoppen med fine turstier og flott utsikt over Bærum og fjorden, mens Kolsås Skisenter tilbyr alpinbakker for både store og små på vinterstid. Det er også fine turmuligheter rundt Dælivannet, som ligger en kort sykkeltur unna. Ned mot sjøen finner du badeplasser og turstier ved Kadettangen og Kalvøya, en kort kjøretur fra boligen. Nærområdet har i tillegg lekeplasser, ballbinge, Dønski nærmiljøanlegg og Bærum Idrettspark på Hauger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Dønski barnehage: ca. 8 min gange
- Helgerud Menighets barnehage: ca. 8 min gange
- Espira avd. Nøtteskogen: ca. 10 min gange

Barneskoler:
- Evje skole: ca. 11 min gange
- Levre skole: ca. 15 min gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6 019,7 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, variert beplantning, asfalterte internveier, parkeringsplasser og felles avfallsplass. Seksjonene på bakkeplan har eksklusivt uteareal som tilleggsdel grunn, mens øvrige utearealer er fellesareal for sameiet.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31 - 200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Det medfølger én nummerert garasjeplass (nr. 8) i felles lukket garasjeanlegg i kjeller under bygget. Plassen er registrert som tilleggsdel til seksjonen. Portåpner og nøkkel medfølger.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1973180, "HELGERUD/DØNSKI/HAMANG/EVJE (sykhussaken)", datert 22.02.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B i planen.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 2007029, "DØNSKIVEIEN - DR. JENSSENS VEI OG DR. SCHMIDTS VEI MV.", datert 28.05.2008, hvor 98 m² er regulert til Kjørevei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID 202101), vedtatt 04.07.2025. I planen er 6486 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende, og 426 m² er avsatt til samme formål, men med tilleggskrav om felles planlegging (hensynssone H810). Eldre reguleringsplaner gjelder foran kommuneplanen så lenge de ikke er i strid med denne.

Kommunens byggesaksinnsyn er for tiden utilgjengelig. Megler har derfor ikke kunnet undersøke eventuelle pågående byggesaker i nærområdet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H190_3: Sikringssone gruve. Sonen ligger over Franzefoss gruver. Det er ikke tillatt med tiltak i grunnen som kan påvirke gruvene, slik som boring av energi- eller grunnvannsbrønner. Før eventuelle tiltak må det dokumenteres overfor Bærum kommune at tiltaket ikke påvirker gruvene.
- Hensynssone H810: Krav om felles planlegging. For deler av eiendommen kreves det at det utarbeides en helhetlig plan før videre utvikling.
- Hensynssone H910: Videreføring av reguleringsplan. Sonen bekrefter at eldre reguleringsplaner, inkludert den primære planen 1973180, fortsatt gjelder for området.

I henhold til NVEs områdeanalyse ligger eiendommen i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred og konsekvens ved skred er i analysen vurdert til 'Ingen'.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 947,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV og bredbånd, renovasjon, vann, avløp, vaktmestertjenester m.m.

Fellesutgiftene fordeles som følger:
Felleskostnader: kr 2 468,-
Kabel TV-bredbånd månedlig: kr 479,-

Fra 01.11.2026 endres fellesutgiftsstrukturen: Ordinære felleskostnader øker til kr 2 950,- pr. mnd., mens tilleggsytelsen for kabel-TV og bredbånd opphører da kostnaden overføres direkte til hver enkelt beboer, slik at samlet månedlig fellesutgift blir kr 2 950,-.

For garasjeplass tilkommer en månedlig kostnad på kr 150,-.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Megler har forsøkt å innhente oppdatert informasjon fra styreleder, men har ikke mottatt svar. Det er derfor ikke avklart om det foreligger planer eller vedtak om økning av fellesgjeld og/eller fellesutgifter. Kjøper gjøres oppmerksom på forholdet og overtar risikoen for eventuelle fremtidige økninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 729,35 pr. år. / 4 756,75 kwh. pr. år.

Tilknyttet kabel-TV og bredbånd fra Altibox Fiberbredbånd 150/150 Mbps. Dekoder og ruter medfølger boligen. Selger har valgt kun internett, og det er derfor ingen TV-tjeneste inkludert per i dag. Selger opplyser om at dersom ny eier ønsker TV, må dette bestilles/endres direkte hos Altibox.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 157 895 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er pr. 11.09.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 090 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 100 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janne Mette Halvorsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Helgerud Boligsameie.
- 73 boligseksjoner
- Forretningsfører: Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL)
- Forsikring: Protector Forsikring ASA (polisenr. 3441891)

Dugnad må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere. Båndtvang for hunder må overholdes, og katter skal være merket med navn og telefonnummer på halsbånd samt følges helt ut.
Det er forbudt å bruke kull- og gassgrill på verandaer og terrasser (elektrisk grill anbefales).
Bruk av vaskemaskin er ikke tillatt mellom kl. 23.00 og 07.00. Oppussingsarbeid med bor og lignende er ikke tillatt etter kl. 20.00 på hverdager samt på søn- og helligdager.
Det er forbudt å sette opp parabolantenne.
Risting og lufting av tepper og sengetøy fra vinduer eller balkonger er ikke tillatt; tørkebur på sørsiden av bygget må benyttes.
Felles sportsboder finnes i trappegangen for oppbevaring av sykler og barnevogner.
Felles brannvarslingsanlegg i bygget med sentral i inngang B.

Beslutninger og planer fra sameiets årsmøter:
- På ordinært årsmøte 27.05.2026 ble Cedra Norge AS valgt som ny revisor etter at KPMG solgte sin revisjonsvirksomhet for boligselskaper.
- Styret arbeider med en flerårig vedlikeholdsplan (5-års plan) og tilhørende finansieringsplan for fremleggelse for seksjonseierne.
- På årsmøtet 13.05.2025 fikk styret mandat til å revidere vedtektene, konkurranseutsette vaktmestertjenester og renhold, samt tillate montering av luft-til-luft-varmepumper i seksjonene.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av beslag på tak og gjennomgang av garasjeporten som del av forefallende vedlikehold.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 809 605,-
- Disponible midler i sameiet pr. 31.12.2025: kr 5 926 538,-
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 5 940 838,-
- Sameiet har ingen langsiktig gjeld eller fellesgjeld registrert pr. 11.09.2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Stiftelsen Emma Hjorth Boligselskap er majoritetseier i sameiet med 52 boligseksjoner.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0206/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26206

Sist oppdatert: 26. september 2026 kl. 18:34