Østaveien 7

Østaveien 7, 1476 RASTA
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 104, bruksnummer 402, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 170 kvm

BRA-i:
Underetasje 69 kvm: Entré/gang, bad, vaskerom, to soverom og rom benyttet som tv-stue.
1. etasje 74 kvm: Gang, bad, soverom, rom benyttet som soverom/kontor, stue og kjøkken.

BRA-e:
27 kvm: Frittstående garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 39 kvm: Veranda og terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en vertikaldelt tomannsbolig oppført i 1975 over to plan, med underetasje og 1. etasje. Bygget er oppført med støpt plate på mark og grunnmur i lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong-, mur- og trekonstruksjoner. Ytterveggene i 1. etasje er av trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning, mens underetasjen har yttervegger av murkonstruksjon med pusset fasade. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer av tre og to- og tre-lags glass fra perioden 1975-2016. Entrédøren er fra 2008, mens terrassedørene er fra 2016 og 2021. Det er utgang fra stuen til en veranda på 17 m² og en frittliggende terrasse på 22 m². Boligen har skorstein fra byggeår med en peisovn i stuen.

Frittstående garasje ble bygget i 1983 med støpt gulv mot grunn. Ytterveggene er av bindingsverk kledd med trepanel, og taket er et saltak i tre tekket med takpapp fra 2023. Det er installert ladestasjon for elbil.

Det elektriske anlegget er sikret med en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer fra byggeår. Det foreligger kun samsvarserklæring for deler av anlegget, og det er registrert forhold som tyder på behov for utvidet kontroll.

Boligen har røykvarslere, men mangler godkjent slokkeutstyr. Komfyrvakt er ikke montert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Våtrommet er vurdert med en samlet helhetsvurdering. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen som ikke er fuktbestandige, og det er ikke benyttet vanntett sjikt på veggflatene. Det mangler stedvis sokkelflis, og synlig oppbrett av membran kan ikke verifiseres. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og fallet utenfor sluksonen er tilnærmet flatt. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Sluk under innredning er ikke lett tilgjengelig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er opplyst at rommet er delvis bygget ved egeninnsats, og utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Rom under terreng - Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert fuktskader og målt kritisk høyt fuktnivå i utlektet vegg under bakkenivå, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Det er også registrert tegn til fuktproblematikk langs yttervegg på gulvflate i rom benyttet som tv-stue. Det ble observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som gir økt risiko for fuktproblemer. Problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen er vurdert med en samlet helhetsvurdering. Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen, og alderen tilsier at funksjonstiden er passert. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre i sin helhet, og den synlige fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad underetasje
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Det registreres fuktmerker i himlingsflate ved skorstein i stue.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet, og stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate vegg: Enkelte veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale belagt med parkett og laminat bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Det er ikke etablert tilsvarende gulvflate i garderobeløsning på soverom 3 som i resten av rommet.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret flere gjenstander på loftet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging/fuktmerker observeres stedvis ved takgjennomføringer, skorstein og brannskillet.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres enkelte uisolerte rør på kaldtloftet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 16 mm i stuen og 15 mm på soverom 1.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning/sprekker og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Entrédøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er liten høydeforskjell mellom entrédør og utvendig terreng.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader, og har nådd en alder der fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert enkelte knekte takstein. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vindskier viser tegn til slitasje og elde, og deler av vindski er løs. Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Balkonger - Veranda med adkomst via stue
- Helhetsvurdering: Verandaen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Enkelte søyler har liten avstand til terrenget, med tegn til fuktopptrekk.

Terrasse / platting - Frittliggende terrasse med utvendig adkomst
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverket/levegger viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene bærer ikke preg av faglig god utførelse, og det er observert skjevheter på enkelte fundamenter.

Utvendig trapp ved kjøkken
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående garasje
- Helhetsvurdering: Garasjen er vurdert med en samlet helhetsvurdering. Fasadematerialer viser tegn til slitasje og elde. Konstruksjonen er oppført tett mot grunn. Taktekkingen fra 2023 bærer ikke preg av faglig god utførelse, og det er registrert utilfredsstillende skjøter. Det er stedvis motfall i gulvet. Vinduer, porter og ytterdør viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Store deler av grunnmuren er skjult bak utlektede vegger, og forsvarlig inspeksjon var ikke mulig.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Ifølge eier er oljetanken gravd opp og fjernet, men forholdet er ikke videre undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Det er registrert åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger - Veranda med adkomst via stue
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting - Frittliggende terrasse med utvendig adkomst
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og det er ikke etablert rekkverk bak utekjøkkenet. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp ved kjøkken
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen har kun rekkverk/håndløper på en side. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp ved frittliggende terrasse
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Begge bad og vaskerom ble renovert i 2015 av faglært, inkludert ny varmtvannstank og bytte av innvendige rør. I 2010 ble sikringsskap, utelys, varmekabler og diverse elektrisk arbeid i underetasjen utført av faglært. Samme år ble to boder i underetasjen omgjort til et disponibelt rom med nytt vindu, utført ved egeninnsats. Vinduer og balkongdører ble skiftet i 2014, og deler av ytterkledning ble byttet i 2025, begge ved egeninnsats. Nytt ildsted ble installert i 2007. Den nedgravde oljetanken ble fjernet i 2006.

Dette er en bolig over 2 plan med gjennomført stil i farger og interiør. Hele boligen er holdt i lyse, lune farger. Her er det rikelig med lys og gode soner for ro og lek.
Boligen er godt ivaretatt og ble bl.a oppgradert i 2015 med bl.a 2 bad og kjøkken, innredning av rom i u.etg.

Hovedinngang fra u.etg. og rett inn til en stor hall med flislagt gulv med varmekabler, skyvedørsgarderobe. Fra hallen er tilgang til 2 soverom, bad og vaskerom via stue. Stuen er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til rom for varig opphold.

Bad i underetasje
Badet i denne etasjen ble oppgradert i 2015. Overflater med flislagte gulv og vegger.
Innredningen fra IKEA består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, og speilskap med overlys.
Dusjhjørne med regnfallsdusj og innfellbare glassdører. Vegghengt toalett med innebygget sisterne, Downlights i himling og varmekabler i gulv.

Vaskerom
Vaskerommet er plassert i underetasjen. Her er også boligens varmtvannsbereder fra 2013 og fordelerskap for rør-i-rør-systemet plassert.

Soverommene
To soverom i underetasje som begge er av god størrelse Begge rommene har plass til garderobeløsning. Ett soverom i 1.etg med god gardeobeløsning langs en vegg.

Stue
I første etasje er det en lys og romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisestue. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys, og fra stuen er det utgang til en vestvendt veranda.
Peisovn for vedfyring installert i 2007, supplert av en varmepumpe fra 2022.

Kjøkken
Kjøkkenet fra 2015 har innredning fra Kvik med glatte, hvite fronter og benkeplate i laminat. Innredningen har integrerte hvitevarer stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er installert automatisk vannstopper.
Rommet har plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet, og terrassedøren fra 2021 gir utgang baksiden av huset.

Bad i 1. etasje
Badet ble oppgradert i 2015 og har en gjennomført stil med flislagte overflater på gulv og vegger.
Innredningen fra Vedum består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og speilskap.
I tillegg er det et dusjhjørne med innfellbare glassdører og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Downlights i himling og varmekabler i gulv.

Soverom og innredet rom i 1. etasje
Denne etasjen inneholder ett soverom og et innredet rom som i dag benyttes som kontor/gjesterom. Kontoret er opprinnelig byggmeldt som garderobe, og er ikke godkjent til varig opphold. Rommet er pent oppusset og er et godt tilskudd til boligens romløsning.

Uteområdet:
Boligen har flere fine, solrike uteplasser.
På framsiden av boligen er et hageområde, og foran inngangsdøra er det mulighet for en hyggelig uteplass.
Det er tilgang til en herlig terrasse bygget i terrenget med pergola og utekjøkken tilknyttet vann.
På baksiden av huset med utgang fra kjøkkenet, kan man nyte morgenkaffen ved kjøkkeninngangen. Her er det også noe hage.
Fra stuen er det utgang til en veranda på 17 m². Denne er vestvendt, så her man solen hele ettermiddagen og utover kvelden.

Det er kun de integrerte hvitevarer stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Det gjøres oppmerksom på at taklamper i stue og kjøkken ikke medfølger handelen.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmepumpe og peisovn i stuen.
Panelovner.
Gulvvarme i hall og på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 05.05.1977.
Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Utvendig: Foreta endel planeringsarbeider.
2. Montere husnummerskilt.
3. Krav og pålegg fra brannvesent og rørleggerkontrollen må være utført innen frister utferdiget av de respektive myndigheter.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.09.1975. Det er noen endringer i dagens planløsning som ikke samsvarer med tegningene:
- Fasade på boligens østside er endret med at det er satt inn verandadør på kjøkkenet. Denne fasadeendringen er ikke meldt kommunen. Kjøper overtar ansvaret for dette.
- I underetasjen er planløsningen endret:
Rommet innredet som TV-stue, er tegnet inn som boder. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.
Bad er etablert i opprinnelig wc-rom og bod med varmtvannsbereder. Det tas spesifikt forbehold om at badet er godkjent uten søknad. Arbeid med bad og våtrom som berører flere bruksenheter eller brannceller er en søknadspliktig vesentlig endring.
- I 1. etasje er rommet som benyttes som kontor/gjesterom, opprinnelig byggemeldt som klesbod. Rommet er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rom til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes ihht godkjente tegninger.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for nyoppført dobbeltgarasje datert 18.05.1983.

Terrasseplatting (med pergola) som er bygget på boligens sørøstside antas å ikke være høyere enn 0,5 meter fra terrenget.
Det tas spesifikk forbehold om at terrassen ikke er søknadspliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen.
Dagboknr 1982/8638-1/8, tinglyst 22.12.1982: Eier av garasje på denne eiendommen (gnr. 104, bnr. 402) har rett til å vedlikeholde denne fra naboeiendommen gnr. 104, bnr. 125. Erklæringen er tinglyst som en heftelse på naboeiendommen og kan ikke slettes uten Lørenskog kommunes samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger på populære Røykås i Lørenskog kommune. Et attraktivt, barnevennlig område med kort vei til marka med flott turterreng og lysløyper. Bussholdeplass rett i nærheten. Området sokner til Rasta barneskole og Kjenn Ungdomsskole.
Det er kort vei til Rasta senter med MENY. legekontor, apotek, og frisør. Metro senter, og Triaden Storsenter med de fleste fasiliteter og servicetilbud ligger også bare en kort kjøretur eller busstur unna.

Østmarka:
Området byr på rikelig med fantastiske turmuligheter for hele familien, året rundt! På sommeren er det milevis med veier og stier i variert terreng, og med et hav av destinasjoner for hele familien. Lysløypen går fra Ekerud og gjør at du også kan bruke marka på kveldstid. På vinteren kan du nyte oppkjørte løyper mot både Mariholtet og videre over i Oslomarka til Oppsal eller Skullerud, eller mot Losby og en velfortjent pause på Losby besøksgård. I tillegg islegges mange av de store fotballbanene i kommunen til glede for store og små.

Skoler og barnehager:
Det er gangavstand til barnehagene Rasta- , Hundremeterskogen- og Takt og Tone barnehage. De nærmeste barneskolene er Rasta skole, Steinerskolen og Lørenskog friskole. Av videregående skoler blir de nærmeste Mailand og Lørenskog videregående skole.

Trening og fritid:
Lørenskog kommune innehar et bredt utvalg innen ulike idretter, og det finnes flere idrettsplasser og haller i kort avstand. Både innen breddeidrett og eliteidrett finnes det mange ulike alternativer. En kort kjøretur unna finner du Losby Gods med 18-hulls og 9-hulls golfbane. Ønsker du innendørstrening finnes det flere treningssentre i området bl.a ; SATS, Condis, Mudo eller Fresh Fitness.

På Lørenskog er det etablert et av verdens råeste helårsarena for snøopplevelser, SNØ. Med en størrelse på totalt 50 000 kvadratmeter, er Skihallen en av verdens største innendørsarenaer med perfekte forhold for langrenn, snowboard, freeski og alpint. For nærmere informasjon, se snooslo.no.

Kollektivtilbud:
1 minutts gange til bussholdeplass ved Røykås Terrasse som tar deg til Oslo bussterminal på 27 min og Lillestrøm stasjon på 25 min.
Lørenskog Stasjon ligger ca. 3 km fra boligen som for øvrig har et godt kollektiv tilbud med hyppig avganger til flere destinasjoner.

Eiet tomt på 362 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet asfalt, belegningsstein, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.
Det er etablert flere uteplasser på tomten, inkludert en platting med pergola.

Boligen har en frittstående dobbelgarasje på 27 m² oppført i 1983.
Garasjen har støpt gulv, vegger i bindingsverk og saltak. Det er installert ladestasjon for elbil.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for de tre boenhetene som er tilknyttet adkomstveien.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1982005, "Røykås søndre del, del II", datert 29.07.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 23 073,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Årsprognosen for 2026 ligger på kr 28 240,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 4 591,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år / 23 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no

Nåværende eier har forsikring i Landkreditt som koster kr 14 707,- pr. år.
Kostnader til privat brøyting/vedlikehold av adkomstvei utgjorde kr 4 024,- for vintersesongen 2025/26.
Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av internett. Dekoder kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 721 184,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 884 736,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

190 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
191 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
210 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 791 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 810 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Kjørholt

Oktober 2026, etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,63 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 2 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 44 538,-
Foto - utebilder, kveldsbilder, drone  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0243/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26243

Sist oppdatert: 05. juli 2026 kl. 00:05