Heia 4

Heia 4, 4613 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 15, bruksnummer 80, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 203 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 87 kvm: Vindfang, Hall m/trapp, Soverom, Soverom 2, Vaskerom, Kjøkken, Bad, Badstue, Kjellerstue, Teknisk rom, Garasje, Toalettrom
1. etasje 100 kvm: Stue, Kjøkken, Bad, Soverom, Soverom 2

BRA-e:
Frittliggende garasje:
1. etasje 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
Frittliggende garasje:
-1. etasje 13 kvm: Støpt platting med skifer
1. etasje 43 kvm: Veranda

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Foreligger ingen ferdigattest fra byggetid i kommunens arkiv. Det er avvik på tegninger og det som er bygd på veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.08.2025 utført av Kurt Georg Galteland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig fra 1958 med terrasser støttemurer i skrånende terreng. Boligbygg oppført i grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn.
Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende tre kledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak utvendig tekket med teglstein.
Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Balkongdør fra 1980 og vindu i stue fra 2025. Boligen har ovn i stue. varmekabler på badet . Øvrig oppvarming med elektrisitet.
Garasje. Innvendig er boligen renovert på slutten av1990 tallet. Normal bruks slitasje. Noen rom er klare for renovering. Boligen har kjeller med lite kjøkken, kjellerstue teknisk rom
under trapp, 2 soverom, vindfang, hall med trapp, vaskerom, toalettrom, badstue, rom med dusj og vask. 1 etasjer med kjøkken, stue, bad og 2 soverom.
Se egenerklæringsskjema fra eier om feil og mangler. Kjøper har undersøkelsesplikt, og oppfordres derfor til grundig gjennomgang av fremlagt salgs dokumentasjon. Viktig at
rapporten leses i helhet.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :
TG1 I orden : 22 %
TG2 Alder, slitasje, skader : 57 %
TG3 Strakstiltak nødvendig : 14 %
TGIU Ikke undersøkt : 7 %

Følgende punkt har fått avvik på tilstandsgrad TG3 :

- Utvendig nedløp og beslag. Side 9. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
- Utvendig sprekk i glass. side 11.
- Våtrom, bad. side 16. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
- Våtrom, vaskerom kjeller. Side 16. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
- Våtrom, kjeller, bad. Side 17. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Følgende områder har fått tilstandsgrad TGIU og er ikke undersøkt / medtatt i rapportens vurdering:
- Tekniske installasjoner og andre VVS installasjoner
- Vannbåren varme

Se mer generell informasjon om tilstandsgrader i rapportens side 4. Se ellers rapporten og angitte sider for TG2 og avvik som kan kreve tiltak.

Sammendrag av selgers egenerklæring :

Ventilasjon og oppvarming :
15. Varmepumpe er ustabil. Virker men slår seg av. Kommer på igjen etter at jeg tar ut stikkontakten.

Sopp og skadedyr :
21. Listen under utsiktsvinduet i stuen var råtten. Men nå er vindu skiftet og alt er OK.

Andre opplysninger fra selger som kan være relevant :

Blandebatteri kjøkkenvask lekker og har en liten skade.
Blandebatteri badekar og vask på vaskerom mangler stopp for termostat.
Håndkleholder bad - dersom den blir slått på går sikring.
Boblebad funksjon i badekar - sikring går dersom det brukes - det er derfor koplet fra strøm.
Glass i verandadøren har en sprekk.
En av stikkontaktene i stua virker ikke.
Anlegget for vannbåren varme er frakoblet - ny tank er innkjøpt men ingenting er gjort siden mannen min begynte på å rense rørene.
Oppvaskmaskin- kan komme dråper fra en kopling inne i skap under vasken.
Knott til å trekke opp toalett på bad mangler.
Lukke/åpne i vask på bad fungerer ikke helt som det skal.
Et av vinduene i spisestua er vanskelig å lukke.
Håndtak soveromsvindu oppe er løst.
Skrukketroll har blitt observert i ny og ne i underetasjen.
Kjøkkenvindu er vanskelig å snu.
Innfelte lys i taket over spisestue - de er ikke koplet til det elektriske anlegget.
Gulvet er tatt opp på loftet for å trekke kabler og alt nødvendig utstyr for fullføring er innkjøpt og blir igjen i boligen.

Selger opplyser om følgende moderniseringer / påkostninger / vedlikehold i senere tid :
- Skiftet utsiktsvindu i stue i 2025. Utført av faglært Odd Inge Finsådal.

Hvitevarer på kjøkken i 2 etg medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har ovn, varmekabler på bad, og vannbåren varme men denne er frakoblet/ ikke i bruk, se tilstandsrapport og egenerklæring for utfyllende informasjon om tilstand/bruk. Ellers oppvarming med elektrisitet.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957.  

Boligen er byggemeldt og godkjent 2.11.1957.
Søknad om oppføring av veranda godkjent 09.09.1996.
Søknad om tilbygg godkjent 17.1.1977.

Det er gjort noen endringer i 1 etg/kjeller mtp rom og inndeling.
Opprinnelig godkjent tegnet med:
Vindfang, 2 soverom, vedbod, matbod, vask/tørkerom, samt 2 ikke utsprengte rom, som i dag benyttes til kjellerstue og kjøkkenkrok.
2 ikke utsprengte rom, som i dag benyttes til kjellerstue og kjøkkenkrok er ikke omsøkt og således ikke godkjent til varig opphold.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har avtalt rett til å klippe granhekk på Heia 6.

Eiendommen har rolig beliggenhet i blindgate i et etablert og stille nabolag like vest for Kristiansand sentrum. Boligen ligger høyt med en fantastisk utsikt utover Byfjorden og områdene rundt. Med denne beliggenheten følger også optimale solforhold med mange soltimer hele dagen og langt utpå kvelden.
Det er ca. 2 km fra boligen inn til sentrum. Ellers er det kort avstand til skoler og barnehager i området. Kort gåavstand til Tinnheia og turområdene innover ved indre Eigevann og Kjerrane samt busstopp i Hannevika med hyppige avganger inn og ut av byen. Populære Myren gård ligger en kort spasertur unna med flott turterreng. Ellers er det kort vei inn til sentrum med alle fasiliteter, servicetilbud og butikker. Sørlandssenteret med et bredt utvalg butikker og tjenester er ca 15 minutter i bil unna, ellers gode bussforbindelser også.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Barnehager :
Hellinga barnehage (1-5 år) 1.4 km
Fiskåtangen barnehage (1-5 år) 1.5 km
Linerla barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler :
Slettheia skole (1-7 kl.) 1.4 km
Tordenskjoldsgate skole (1-7 kl.) 2.8 km
Solholmen skole (1-7 kl.) 2.6 km
Grim skole (8-10 kl.) 2.5 km
Oddemarka skole (8-10 kl.) 4.8 km
Vågsbygd videregående skole 2 km
Akademiet vgs Kristiansand 3.4 km

Dagligvare :
Coop Mega Vågsbygd 16 min til fots
Joker Tinnheia 17 min til fots

Varer/Tjenester :
Slotts Quartalet 4 min med bil
Postgården 4 min med bil
Apotek 1 Trekanten Vågsbygd 16 min til fots
Vitusapotek Vågsbygd 21 min til fots
Lillemarkens Vinmonopol 5 min med bil
Vågsbygd Vinmonopol 7 min med bil

Offentlig transport :
Hannevika 0.3 km
Kristiansand stasjon 1.9 km
Kristiansand Kjevik 20 min med bil

Eiertomt på 734 kvm. Høytliggende og romslig tomt i blindvei. Stor asfaltert innkjørsel til garasje. Flott stakittgjerde som rammer inn eiendommen. Belegningsstein foran overbygd inngangsparti. Stor veranda, platting tilknyttet kjelleretasjen. Stor hage og uteområde med usjenert beliggenhet, beplantninger og flott utsikt. Gode solforhold på eiendommen og fri utsikt mot innseilingen og Kristiansand by.

Parkering i romslig gårdstun og garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Kolsdalen - Hannevikdalen datert 02.02.2009.

Plan under arbeid i nærområdet : Tinnheia bydel. Plankontakt : Mikal Haugen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 15 258 ,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Renovasjonskostnader faktureres i tillegg.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 799,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 346 225,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 384 899,-/5 384 900,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 229  pr år.

3 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

94 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 905 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hildegun Tegnander

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen

Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900 ,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Tilrettelegging ordinær kr 12.900 ,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 3 339 ,-
Foto kr 3 125 ,-

Oppdragsnummer 31-0122/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25122

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 21:44