Langenesveien 726

Langenesveien 726, 4643 SØGNE
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 406, bruksnummer 54
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 406, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 347 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 111 kvm: Gang, to boder og bod/verksted
1. etasje 139 kvm: Entré, gang, bod, tre soverom, bad, vaskerom, kjøkken og stue
2. etasje 36 kvm: Stue og bod

BRA-e:
Bod:
1. etasje 8 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 18 kvm: Utestue/innglasset terrasse

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 64 kvm: Takterrasse (37 kvm), terrasse/inngangsparti (23 kvm) og overbygd terrasse (4 kvm)

Det gjøres oppmerksom på at utestue/innglasset terrasse er klassifisert som BRA-b i denne rapporten, på tross av at arealet ikke vurderes til å være en balkong. Det gjøres oppmerksom på at vurderingen baserer seg på skjønnsvurdering/tolkning av bestemmelsene i NS3940:2023.

Loftetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 62 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 36 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 26 kvm.

Arealet bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Dette gjelder i dette tilfellet uinnredet kaldtloft (på hver side av bod) og kott. Bod (som ikke er måleverdig) er imidlertid valgt tatt med. Se mer utfyllende informasjon i tilstandsrapportens premisser om areal.

Overbygd terrasse, takterrasse samt terrasse/inngangsparti er i rapporten oppmålt og inkludert som terrasse- og balkongareal (TBA). Øvrige opparbeidede utearealer er ikke medtatt. Avgrensningen er gjort basert på en skjønnsmessig vurdering av arealenes bruk og funksjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Anticimex v/ Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1973. Boligen ble påbygget med nåværende soverom og overbygd terrasse (gavlvegg øst) i ca. 1977 og loftetasje i 2004. Grunnmur av betong og betongstein. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner og tegl-/murverk. Utvendige fasader er kledd med stående og liggende trekledning, samt teglstein. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør/ytterdør med glassfelt. Vinduer og terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem og naturlig ventilasjon via ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 47 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 4 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG 2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1.etasje:
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Det er ikke registrert tegn til skader på befaringstidspunktet. Foreslått tiltak er beskyttelse/tildekking.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Vannrør: Vannrør fra oppgradering er tilkoblet eksisterende vannrør fra eldre årgang. Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør fra oppgradering er tilkoblet eksisterende avløpsrør fra eldre årgang. Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Våtrom - Vaskerom 1.etasje:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Toalettrom - 1.etasje:
- Vannrør: Vannrør fra oppgradering er tilkoblet eksisterende vannrør fra eldre årgang. Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra oppgradering er tilkoblet eksisterende avløpsrør fra eldre årgang. Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varsellampe på ventilasjonsaggregatet lyser, noe som indikerer behov for filterbytte eller mulig feil i anlegget. Konsekvensen kan være redusert luftutskiftning, svekket inneklima og økt belastning på anleggets komponenter. Foreslått tiltak er å kontrollere anlegget, skifte filter og eventuelt foreta nærmere feilsøking dersom varsellampen ikke slukker etter utført vedlikehold.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Inspeksjonsmulighet: Det var ikke tilkomstmulighet til uinnredet kaldtloft over tilbygg (gavlvegg sør) på befaringsdagen. Det er etablert luke i himling på soverom, men det var montert dampsperre over åpningen, og det var ikke ønskelig å punktere denne. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at uinnredede kaldtloft er bygningsdeler som krever jevnlig ettersyn, siden skader, feil og mangler som kun er synlige fra loftet ikke er uvanlig. TG2 er valgt for å belyse risikoen dette innebærer for forhold som ikke er avdekket. Foreslått tiltak er at det etableres en damptett loftsluke, slik at det kan legges til rette for videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand, slik at hele risikobildet avklares.
- Statikk (synlige deformasjoner og skjevheter): På grunn av rominndelingen er det begrenset mulighet for å danne seg et helhetlig inntrykk av eventuelle skjevheter fra innsiden. Det vises til punktet «Takkonstruksjon» under avsnittet «Yttertak» for nærmere kommentar.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig, da det i hovedsak er tett mellom taksperrene i nedre del av taket, noe som begrenser lufting fra raft/gesims. I tillegg er det ikke etablert ventiler i gavlvegger, hvilket samlet sett gir redusert gjennomlufting av konstruksjonen. Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avdekke hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre god og korrekt ventilering av konstruksjonen.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Tilbygg (gavlvegg sør): Det var ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen. Det er etablert luker i grunnmur fra utsiden, men disse ble forsøkt åpnet uten at det lot seg gjøre på befaringstidspunktet. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere er bygningsdeler som erfaringsmessig har høy skaderisiko, noe som gjør at konstruksjonstypen krever jevnlig ettersyn fra innsiden for å avdekke om det foreligger forhold som krever tiltak. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. TG2 er derfor valgt for å belyse risikoen et uavklart tilstandsbilde innebærer for en slik konstruksjonstype. Foreslått tiltak er at det legges til rette for at det kan gjennomføres videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand slik at hele risikobildet kartlegges. En slik undersøkelse kan avdekke ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for. Krypkjeller under opprinnelig del av boligen: Deler av krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Konsekvens er at begrenset inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet om tilstanden, og det opplyses om risiko for skjulte skader.
Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden. Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Konsekvens er at tilsig av fukt og manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader.
Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk (overliggende etasjeskille). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,4 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent, men tilførsel av fuktighet fra utsiden (svakheter med dreneringen, tilsig av fukt på grunnen og varm/fuktig uteluft som kan kondensere mot kjøligere overflater) vurderes som sannsynlige årsaker. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep.
Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: I stue, gang og største soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere i krypkjeller. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise. Konsekvens er at gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Terrasse / platting:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er registrert tegn til begynnende fuktskade i takkonstruksjonen i nærheten av utvendig pipe. Forholdet indikerer fuktpåvirkning, og kan ved videre utvikling medføre skade på konstruksjonen.
Det er registrert avskallinger i gulv/dekke, med eksponert armering. Dette tyder på underdimensjonert overdekning som resulterer i fare for korrosjon av armering og svekkelser i betongen. Konsekvens er at forholdet over tid kan redusere gulvets bæreevne og stabilitet.
Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Yttervegger inkl. fasader:
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Stående trekledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.
- Lufting av ytterkledning: Deler av fasadene mangler etablert luftespalte for tilstrekkelig ventilasjon og drenering. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger tilstanden. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet/installert i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Punkterte/sprukkede vinduer registrert i bod/verksted i kjeller. Konsekvens er reduksjon av vinduets isolasjonsevne/økt varmetap, øker faren for kondensproblemer og svekker vinduets estetiske kvalitet. Foreslått tiltak er utskiftning.
- Ytterdører og omramming: Ytterdør/port i underetasjen har fuktmerker i nedre del. Det er ikke registrert skader av vesentlig betydning på befaringstidspunktet. Ved videre utvikling kan forholdet medføre nedbrytning av materialer og redusert levetid. Det anbefales å holde området under jevnlig oppsyn, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet:
- Overflate himling: Det er registrert fuktmerke ved takvindu. Det ble utført fuktsøk i det aktuelle området uten at det ble påvist forhøyede fuktverdier, noe som indikerer at det ikke foreligger pågående fuktpåvirkning på befaringstidspunktet. Eksakt årsak til forholdet er ikke kjent, men det kan eksempelvis skyldes at vinduet har stått åpent i forbindelse med nedbør. TG2 er likevel satt for å belyse at området bør holdes under oppsyn, slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved tegn til negativ utvikling.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Forstøtningsmur:
- Tilstand: Sprekkdannelser observeres stedvis i murene. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Trapp til takterrasse og til terrasse/inngangsparti: Sprekkdannelser observeres stedvis. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Trapp til takterrasse: Det observeres sprekker i flere fiser. Konsekvens er at forholdet vurderes å skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige.

Terrasse / platting:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Sprekkdannelser og avskallinger observeres stedvis. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan tyde på fuktbelastning over tid eller bevegelser i grunnen.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Yttertak:
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden). Konsekvens er at uilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondensskader, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Takkonstruksjonen viser tegn til skjevheter/svanker, observert i området over vinduer i stue mot inngangsparti. Konsekvens er at forholdet kan være tegn på underdimensjonering i takkonstruksjonen eller svekkelse i den bærende konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord/dekkbord viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen. Konsekvens er at forholdet påvirker sikkerheten. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og fraviker fra bestemmelsene i NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering hvis dette viser seg å være mulig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ettermontering.

Andre byggverk - Frittstående garasje:
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Tegn til enkelte sprekkdannelser observeres stedvis på støpt gulv (og i en veggplate). Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved eventuell negativ utvikling.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Inkl. utvendig pipe:
- Skorsteiner inne i boligen: Utvendig pipe: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og øker risikoen for skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når/om boligens utvendige vannledninger er skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, alder og om det eventuelt er behov for tiltak.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når/om boligens utvendige avløpsledninger er skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Pumpestasjon: Det er en pumpestasjon som er tilknyttet boligen, men det foreligger ingen dokumentasjon på funksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon. Konsekvens er at anleggets alder, oppbygning og tilstand derfor er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en person med spesialkompetanse for å kartlegge alle relevante forhold for pumpestasjonen og det tilhørende avløpssystemet.

Følgende bygningsdeler har fått TG 3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etasje:
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Foreslått strakstiltak er lokal utbedring for å sikre tilfredsstillende avrenning i hele våtrommet. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring.

Våtrom - Vaskerom 1.etasje:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for oppgradering av våtrommet da utskifting av membraner ofte krever dette.

Rom under terreng:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er registrert sprekkdannelser i himling i bod/verksted. Det er uavklart om det foreligger negativ utvikling, eller om forholdet er stabilisert. Videre er det stedvis registrert skjevheter/deformasjoner i takplater. I minste bod mot grunnmur og i området under overgang mellom yttervegg og takterrasse er det observert fuktmerker i himling. Det ble utført fuktsøk med fuktindikasjonsinstrument i områdene, uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier, noe som indikerer at det ikke er pågående fuktpåvirkning på befaringstidspunktet. Selger opplyser at forholdet skyldes tidligere fuktinnsig fra utsiden i overgang mellom yttervegg og terrassene, og at det er utført utbedringer utvendig for å hindre videre utvikling (se egenerklæringsskjema). Forholdet bør holdes under oppsyn for å sikre at løsningen fungerer over tid. Forholdene vurderes å kunne skyldes bakenforliggende årsaker som ikke lar seg kartlegge ved visuell inspeksjon alene. Konsekvensen er at konstruksjonens tilstand ikke er fullt ut avklart, og at skjulte skader ikke kan utelukkes.
Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren og på støpt gulv. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur. Konsekvens er at forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering».
Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Konsekvens er at forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i og/eller manglende fuktsperre mot grunnen. Forholdet medfører blant annet fuktrisiko i konstruksjoner som er i fysisk kontakt med gulvet.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert.
Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren.
Store deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader.
Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting.

Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du selv bodd i boligen?
- Ja, siden overtakelse oktober 2024.

- Tak, yttervegg og fasade -
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja
- Det har tidligere vært tegn til vanninntrenging utenfra, særlig ved fasade mot vest under verandadør i plan 1. etasje, samt over kjellervinduer på fasade mot sør. I perioder med ekstremvær har det vært registrert fuktinntrenging i kjeller. Dette forholdet ble også opplyst av tidligere eier. Det er gjennomført utbedringstiltak etter beste evne.
-På fasade vest er tidligere teglsteinbrystning fjernet og erstattet med GU-gips, utlekting og stående kledning. Det er etablert beslag som er ført ca. 10 cm ut på flislagt terrasse.
- På deler av fasade sør er tilsvarene teglsteinsbrystning fjernet og erstattet med GU-gips, utlekting og stående kledning. Det er i tillegg montert beslag som er ført ut over betongkjellervegger for å bedre vann- og vindutetthet.
Etter gjennomførte tiltak har det ikke vært observert tegn til videre fuktinntrenging. Arbeidene er utført av huseier, som har byggmesterbrev innen tømrerfaget. Det bemerkes for øvrig at boligen har eldre kjeller med betongvegger fra byggeår (1970-tallet), og det er observert saltutslag på veggene. Drenering antas å være fra opprinnelig byggeår.
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja
- Nytt arbeid, 2026
- Utført av ufaglært
- Det er utført arbeid på yttervegg og fasader. Tidligere teglsteinsbrystning på fasade mot vest og deler av fasade mot sør er fjernet og erstattet med GU-gips, utlekting og stående trekledning. I forbindelse med arbeidet er det montert beslag for å forbedre vannavrenning og redusere risiko for vanninntrenging og redusere risiko for vanninntrenging. Tiltakene ble utført som følge av tidligere registrerte fuktforhold, med hensikt å bedre konstruksjonens tetthet mot vær og vind. Det kan likevel ikke gis garanti for at tilsvarende forhold ikke kan oppstå igjen, spesielt med tanke på byggets alder og opprinnelig drenering.

- Kjeller -
6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
- Ja
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, det har tidligere vært observert fukt/vanninntrenging i kjeller. I forbindelse med ekstremvær har det vært registrert at vann har trengt inn i kjeller. særlig knyttet til fasader mot vest og sør. Dette forholdet ble også opplyst av tidligere eier. Det er gjennomført utbedringstiltak på utvendige fasader for å redusere risiko for videre vanninntrenging, jf. beskrivelse under punkt om yttervegg/fasade. Etter gjennomførte tiltak er det ikke observert nye hendelser, men det kan ikke utelukkes at tilsvarende forhold kan oppstå igjen, spesielt med tanke på byggets alder og opprinnelig drenering. Det er generelt en eldre kjeller med betongvegger fra byggeår (1970-tallet), og det er observert saltutslag på veggene, noe som er typisk for denne typen konstruksjon.

- Rør -
11. Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller lignende?
- Ja, eiendommen har privat vannforsyning via brønn (borehull) med pumpehus. Avløp er tilknyttet privat avløpsanlegg via private stikk- og fellesledninger, med septiktank. Det gjøres oppmerksom på at drift og vedlikehold av private ledninger og anlegg er eiers ansvar, og kan være delt med andre ved fellesløsninger. (Info er hentet ut fra salgsoppgave fra forrige salg)

- Skjevhet og sprekker -
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
- Ja, det er observert enkelte sprekker og riss i utvendig betong samt fliser. Det forekommer også noen sprukne og løse fliser.

- Sopp og skadedyr -
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, det er tidligere observert mus i krypkjeller, og det er også fanget én mus i eierperioden. Det forekommer sukkermaur i boligen i perioder, særlig om våren. Dette er behandlet med åtemiddel ved behov. Det kan ikke utelukkes at skadedyr kan forekomme igjen.
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, det ble i forbindelse med utbedring av fasader observert noe råte i treverk. Treverket fremstod tørt, og det ble vurdert at prosessen hadde stoppet. Råteskadet materiale er derfor ikke skiftet ut. Det kan likevel ikke gis garanti for videre utvikling. I vinterhage er det observert sort misfarging i et hjørne på ferdigmalte veggplater. Årsak er ikke nærmere undersøkt.

- Planer og godkjenninger -
27. Er det utført radonmåling?
- Ja, tidligere eier opplyste i sitt egenerklæringsskjema at det var utført radonmåling. Vet ikke noe mer om dette.

Boligen inneholder følgende:
Boligen inneholder i kjelleretasjen gang, to boder og bod/verksted. I 1. etasje er det entré, gang, bod, tre soverom, bad, vaskerom, eget toalettrom, kjøkken og stue. Loftsetasjen er innredet med stue og bod, i tillegg til uinnredet kaldtloft over deler av boligen med adkomst via luke/dører.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje ble oppgradert i 2004 (ifølge eier), mens rør er fra byggeår. Innredningen har glatte fronter, benkeplate med laminert overflate, integrert oppvaskmaskin og komfyr med vegghengt ventilator. Gulv er belagt med parkett, veggene har tapetserte flater, og himlingen har malte flater med downlights. Det er fliser mellom benkeplate og overskap.

Soverom:
Boligen har tre soverom av forskjellig størrelse som også ligger i 1. etasje, noe som er praktisk og lett tilgjengelig. Soverommene har plass til gode senger og tilhørende møblement. Malt i forskjellige farger med parkett på gulv.

Våtrom:
Badet i 1. etasje ble også oppgradert i 2004 (unntatt rør). Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater med downlights i himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speil med overlys, vegghengt skap ved speil, dusjhjørne med glassvegger/-dører, badekar med vegghengt armatur og gulvstående toalett. Det er mekanisk avtrekk med ventil i himling, ventil i vindu og luftespalte under dør for overstrømning.
Vaskerommet i 1. etasje er fra byggeår, men oppgradert med mekanisk avtrekk i 2004. Gulvet har belegg med gulvvarme og oppkant, veggene har belegg og tapet, og himlingen har takplater. Det er vegghengt utslagsvask med armatur, gulvstående innredning med glatte fronter og laminert benkeplate, mekanisk avtrekk i himling, ventil i vindu, luftespalte under dør og opplegg for vaskemaskin.
Toalettrommet i 1. etasje ble oppgradert i 2004 (unntatt rør) og har flislagt gulv, tapetserte vegger og malte flater i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servant, gulvstående toalett, mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte under dør.

Øvrige rom i 1. etasje har gulvflater med fliser, parkett og laminat, med gulvvarme i entré. Veggflatene består av panel, malte flater og tapet, mens himlingene har takplater og malte flater. Det er downlights i deler av stuen, glatte innerdører og glassdør inn til stue. Boligen har mekanisk avtrekksventilasjon med tilluftsventiler i vinduer.

Kjelleretasjen er uinnredet, med synlig støpt gulv (stedvis overflatebehandlet), vegger hovedsakelig av overflatebehandlet mur, delvis panel, og himlingsflater med murpuss/tilsvarende og takplater. Det er glatte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler.

Loftsetasjen som er innredet, har gulvflater med kork og laminat, vegger med tapet og malte panelplater, samt himlingsflater med panel og malte flater. Det er glatte innerdører og naturlig ventilasjon via ventiler. Over deler av boligen er det uinnredet kaldtloft med synlige bjelker og isolasjon mot underliggende etasje, samt stedvis platekledd gulv og synlige taksperrer.

Uteområder:
Fra stuen i 1. etasje er det utgang til en takterrasse med utestue/innglasset terrasse, oppført ca. 2006 (ifølge eier), med betongkonstruksjoner og flislagt gulv.
Det er i tillegg terrasse med levegg ved frittstående bod, utført i trekonstruksjoner med terrassebord som gulvoverflate. Det er også godt grøntareal/hage og til sammen gir dette flere lune og skjermede uteplasser som kan brukes store deler av året.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
- Kjøleskap og komfyr på kjøkkenet.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av vedfyring, luft til luft varmepumpe og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.
Gulvvarme på bad, vaskerom og gang.
Boligen har én innvendig og én utvendig pipe, med ildsted både i bod/verksted i kjeller, i stuen i 1. etasje og i utestuen/innglasset terrasse.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 28.08.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse 13.12.2004 på boligen unntatt renseanlegget.
Tillatelse for hevning av tak i 2 etg. datert 30.06.04
Ferdigattesten gjelder for tiltaket slik det er beskrevet i tillatelsen med senere tillegg.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

 
Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4204/406/54:
27.05.2004 - Dokumentnr: 9621 - Bestemmelse om kloakkledning
Gjelder denne registerenheten med flere

31.03.2004 - Dokumentnr: 5935 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet utksilt fra: Knr: 4204 Gnr: 406 Bnr: 5
D.e. er også fradelt fra bnr. 6

01.01.2020 - Dokumentnr: 141691 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr: 1018 Gnr: 6 Bnr: 54

27.05.2004 - Dokumentnr: 9621-2 - Bestemmelse om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr: 4204 Gnr: 406 Bnr: 8
Bestemmelse om adkomstrett
27.05.2004 - Dokumentnr: 9621-3 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr: 4204 Gnr: 406 Bnr: 5

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Energimerke D-Gul

Eiendommen har en attraktiv og sjønær beliggenhet langs Langenesveien i Søgne, i et etablert og populært boområde ute ved kysten. Langenes er kjent for ekte sørlandsidyll med nærhet til skjærgården, svaberg, badeplasser og flotte turmuligheter både langs kysten og i skogsterrenget. Området oppleves som barnevennlig og trivelig, med hovedsakelig småhusbebyggelse, god tilgang på barnehager, skole og dagligvare en liten kjøretur unna.

Fra eiendommen er det kort vei til sjøen og fine friområder, noe som gir gode rammer for et aktivt friluftsliv med bading, båtliv og turer hele året. Samtidig har man grei avstand til Tangvall og øvrige servicetilbud, samt enkel kjørevei mot Kristiansand via kystveien. Dette er en beliggenhet som passer godt for de som ønsker å bo landlig og kystnært, men likevel ha god tilgjengelighet til hverdagens funksjoner.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Solstrålen barnehage (1-5 år) 4.9 km
Ravneheia barnhage (1-6 år) 5.4 km
Bråvannåsen barnehage (0-5 år) 5.4 km

Skoler:
Langenes skole (1-7 kl.) 5 km
Voiebyen skole (1-7 kl.) 5.9 km
Vågsbygd skole (1-7 kl.) 6.9 km
Møvig skole (8-10 kl.) 6.5 km
Fiskå skole (8-10 kl.) 7.4 km
Vågsbygd videregående skole 7.3 km
Søgne videregående skole 8 km

Dagligvare:
Kiwi Langenes 4.4 km
Meny Vågsbygd 5.0 km

Sport:
Helleviga balløkke 2 min med bil
Ausvigheia grusløkke 4 min med bil
Fresh Fitness Vågsbygd Kjos 6.3 km
Fresh Fitness Vågsbygd Lumber 6.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet tomt med blant annet asfaltert innkjørsek/biloppstillingsplass, belegningsstein, steinheller, terrasser på terreng, plenarealer og diverse beplantninger. Takterrasse med utestue og frittstående garasje og bod.

Parkering skjer i hovedsak i boligens garasje eller på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Selger opplyser om god vannkvalitet.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat brønn (borehull) med pumpehus, som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Minirenseanlegget er plassert på naboeiendommen, gnr: 6 bnr: 32. Felles vann og avløp med naboen.

Eiendommen er regulert til bebyggelse og anlegg (formål) i henhold til kommuneplanens arealdel 2024-2035 Kristiansand kommune, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.02.2024. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 8 796,- for år 2025. I dette inngår, eiendomsskatt, feie- og tilsyn og kontroll/tilsyn privat avløp.
renseanlegg/vann. 7350 delt på to (nabo) 3675 pluss årlig service delt på to- det utgjør ca 2500
Tømming av tank, ca 2 ganger i året kr 2000,-

Dette håndteres på følgende måte, nabo for regning og sender krav til eier.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24 000,- pr. år. / 16 000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 33 600 denne er vel litt lav
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 799 pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Formuesverdi for 2024 var kr 1 041 237,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 164 947,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjorde kr 5 827 for år 2025. Eiendomsskatten er inkludert i de kommunale avgiftene.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
123 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
143 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 013 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 033 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Sagedal og Ingvild Ausland Onstad

10. September 2026

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger alle inkludert  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 739,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 21 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 28 492,90
Foto  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 31-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.2674

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 13:22