Fyrstikkalléen 15A

Fyrstikkalléen 15A, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 195, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 68 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod i annet bygg.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Til seksjonen er det knyttet eksklusiv bruksrett til én kjellerbod i et felles bodanlegg under nabobygget Fyrstikkalléen 13, jf. sameiets vedtekter punkt 2. Boden inngår ikke i seksjonen, og bodanlegget ligger på en annen eiendom enn sameiets. Sameiets bruksrett til bodarealet er tinglyst, mens den enkelte seksjonens rett til å disponere én bod følger av vedtektene. Sameiet fastsetter fordelingen av bodene og kan endre hvilken bod den enkelte seksjon disponerer.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1995. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk, og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er flat og antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Vinduer er malte med 2-lags isolerglass fra 1994. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren er en malt dør i tre med 2-lags isolerglass fra 1994. Leiligheten har en takoverbygget, nordvestvendt balkong på ca. 7,6 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stål og glassfiberplater.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Anlegget er opplyst installert i 1995.

Boligen er utstyrt med røykvarsler/brannvarsling og slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring. Det må påregnes oppgradering ved fremtidig rehabilitering.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstanken er over 20 år.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på vinduer, balkongdør, samt vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet

Elektrisk anlegg
- Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

En tilstandsrapport fra 2023 omtalte tegn til lekkasje ved avløpet fra toalettet, men forholdet er ikke utbedret. Det er per i dag ingen synlige spor, lukt eller misfarging. Samme rapport opplyste om noe fukt i ytterveggen over balkongdøren, et forhold under sameiets ansvar som ikke er utbedret. Ved en kontroll i 2026 ble det påvist jordfeil i varmekabelen på badet, som nå er frakoblet. Feilen er ikke utbedret, og badet har ikke gulvvarme. I 2026 ble det montert en automatisk lekkasjestopper under kjøkkenvasken. I 2024 ble den fleksible avtrekkskanalen i kjøkkenskapet skiftet som del av en rens av ventilasjonsanlegget i sameiet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Terrassen belagt med terrasseheller i akasietre
- Montert automatisk lekkasjestopper (Waterguard), utført av Flow Rørservice AS

2024:
- Byttet fleksibel ventilasjonskanal i kjøkkenskapet, utført av Aktiv Ventilasjon AS

2023:
- Montert eikespilevegg i heltre med lydabsorberende plater i stuen

2022:
- Byttet platetopp til induksjonstopp på kjøkken

2020:
- Ny eikeparkett lagt
- Tidligere innvendig bod innlemmet i tilstøtende soverom

2019:
- Fornyet kjøkkenfronter og benkeplate, samt installert ny oppvaskmaskin med magnetventil

2009:
- Kjøkkeninnredning montert

Ukjent årstall:
- Utført endringer i det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk Fyrstikkalléen 15 Sameie:

2026:
- Bytte av alle brannslukkeapparater, utført av Norsk brannvern
- Oppgradert felles søppelbod på tunet med skifte av tak
- Oppsett av brannslukkeapparater i første etasje i begge oppganger, utført av Norsk brannvern
- Gjennomført årlig brannvernkontroll, utført av Norsk brannvern

Gjennomgående 3-roms leilighet i 2. etasje med vinduer mot to sider og nordvestvendt balkong. Planløsningen er effektiv med entré, separat kjøkken, to soverom, bad og stue med utgang til balkongen. Leiligheten ble pusset opp i 2020 med ny eikeparkett, og kjøkkenet har fått nye fronter og benkeplate samt induksjonstopp. Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Entréen tar imot med slitesterkt flislaminat og leder naturlig videre inn i leiligheten. Fra entréen er det adkomst til kjøkkenet, badet og videre inn mot stuen og soverommene.

Kjøkken:
Leiligheten har et separat kjøkken der du får en fin sone for matlagingen. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Innredningen har glatte fronter som ble fornyet i 2019, og benkeplaten i heltre ble pusset opp samme år. Induksjonstoppen ble skiftet i 2022. Integrert stekeovn og oppvaskmaskin medfølger, og under vasken er det montert en automatisk lekkasjestopper (Waterguard+) med fuktføler og automatisk stengeventil. Det er også mikrobølgeovn og en varmtvannstank på ca. 120 liter plassert i innredningen. Mekanisk avtrekk over kokeplass via avtrekksanlegg i boenheten. Den fleksible avtrekkskanalen i kjøkkenskapet ble skiftet i desember 2024 som del av sameiets gjennomgang av ventilasjonskanalene.

Stue:
Stuen er romslig og kan enkelt innredes med både sofagruppe og spisestueløsning. På veggen mot hovedsoverommet ble det i 2023 montert en spilevegg med eikespiler i heltre, med lydabsorberende plater bak. Det gir veggen både karakter og demper etterklangen i rommet merkbart. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en takoverbygget balkong på ca. 7,6 m², orientert mot nordvest. Rekkverket er av stål med glassfiberplater. Balkongen ble belagt med terrasseheller i akasietre, behandlet med teakfarget olje, i august 2026. Rekkverkshøyden er 0,93 m, noe som avviker fra dagens krav på minimum 1,0 m.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har også en garderobenisje på ca. 3 m² innredet som walk-in-garderobe. Her finner du også sikringsskap. Rommet er godkjent i sin nåværende utforming etter at ferdigattest for bruksendringen fra bod til soverom ble gitt av Oslo kommune i juli 2026. Det andre soverommet ligger mot husets nordside og gir plass til dobbeltseng med nattbord.

Bad:
Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov. Rommet er innredet med klosett, servant nedfelt i innredning med speilskap, og dusjhjørne med glassvegger. Det er opplegg for vaskemaskin. Varmekabelen i gulvet er frakoblet etter påvist jordfeil og er ikke i funksjon. Mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Eikeparkett i stue, kjøkken og soverom. Flislaminat i entré. Fliser på bad.
Vegger: Yttervegger i malt betong. Seksjonsskillevegger i gipskledd, malt betong. Lettvegger i malt gips.
Spilevegg i eik i stuen. Fliser på bad.

Lagring:
Til leiligheten disponeres en ekstern kjellerbod på ca. 3,6 m² i felles bodanlegg under nabobygget Fyrstikkalléen 13.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget:
Frittstående kjøleskap/fryser, integrert stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget:
TV med tilhørende veggfeste.

Følgende medfølger i tillegg:
- Induksjonstopp: Siemens EX675FEC1E
- Stekeovn, integrert: Whirlpool AKZ330IX
- Oppvaskmaskin, integrert: Siemens SN614X04AE01
- Kjøleskap/fryser, frittstående: Indesit LI8S1EW
- Mikrobølgeovn, integrert: Whirlpool MWA00S
- Seng på andre soverom: IKEA HEMNES (fin som barneseng, eller gjesteseng hvis den trekkes ut til å bli 160x200 cm. Den har også romslig lagring under.
- Plissegardin i stuen: Luxaflex (spesialtilpasset til vindusbredden)
- Rullegardiner på soverommene
- TV-benk stue: IKEA BESTÅ (120x40x38 cm)

Elektrisitet. Varmekabelen og termostaten på badet er frakoblet på grunn av påvist jordfeil, og badet har derfor ikke fungerende gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1995. Det foreligger ferdigattest for nybygg, bolig datert 08.02.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for bruksendring av bod til bolig, datert 09.07.2026
- Ferdigattest for utskifting av heis, datert 06.12.2023

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 08.02.1994 samt tegninger for endring fra bod til bolig. Tegningene stemmer overens med dagens bruk.

Dokumentasjon kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1994/56322-3/105 06.10.1994 PANTSETTELSESERKLÆRING
Beløp: NOK 20 000,-
Panthaver: SAMEIET
Som sikkerhet for den enkelte sameiers forpliktelser er det forbeholdt sameiet en panterett på kr 20 000,- i hver seksjon. Denne panteretten skal ha prioritet etter 100% av første kjøpesum for vedkommende seksjon og har ikke opptrinnsrett. Styret har plikt til å vike prioritet etter 85% av verditakst. Det pantesikrede beløpet kan indeksreguleres hvert 10. år.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Eiendommen har i tillegg tinglyst 4 rettigheter som omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett til parkering og boder samt bruksrettigheter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Velkommen til Ensjø, en bydel som har gjennomgått en utrolig transformasjon og i dag er et av Oslos mest spennende og sentrale boligområder. Her bor du i et nabolag som kombinerer det beste fra to verdener: byens puls rett rundt hjørnet og en rolig, tilbaketrukket atmosfære med grønne lunger. Ensjø har utviklet seg til en liten by i byen, hvor alt du trenger er innen rekkevidde.

Hverdagslogistikken er enkel på Ensjø. De daglige innkjøpene gjør du hos Kiwi eller Rema 1000, som begge ligger innenfor gangavstand. For et bredere utvalg av tjenester og butikker er Fyrstikktorget og Hasle Torg også i nærheten. Området har et godt utvalg av skoler og barnehager, med flere alternativer som Fyrstikkalleen barnehage og Fyrstikkalleen skole kun en kort spasertur unna. Dette gjør nabolaget svært attraktivt for både etablerere og barnefamilier.

For den aktive er det mange muligheter. Flere treningssentre, som Fresh Fitness og SATS Kampen, ligger i gangavstand. Jordal idrettspark med ballbane og skatepark er også et populært samlingspunkt for sport og lek. Når du ønsker å koble av i naturen, er det flere fine parker og grøntområder i umiddelbar nærhet, som underbygger områdets rykte som en grønn oase midt i byen. Østre parkdrag ligger på forsiden av blokken, og er et grønt og frodig parkdrag med opplyst turvei, bekker samt hyggelige oppholdssteder og områder, inkludert bålplass.

Kommunikasjonsmulighetene er utmerkede. Fra Ensjø T-banestasjon, bare noen minutters gangavstand fra leiligheten, tar du deg raskt og effektivt rundt i hele byen med linje 1, 2, 3 og 4. Det er også et godt utbygd bussnettverk i området. Denne kombinasjonen av sentral beliggenhet, gode servicetilbud og nærhet til rekreasjonsområder gjør Ensjø til et sted hvor det er lett å trives og leve et aktivt og komfortabelt byliv.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Alleen barnehage: 2 min. gange
Fyrstikkalleen barnehage: 3 min. gange
Malerhaugen barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Fyrstikkaleen flerbrukshall: 1 min. gange
Vålerenga Stadion: 10 min. gange
OsloHelseStudio Fyrstikktorget: 2 min. gange
Fresh Fitness Ensjø: 9 min. gange
Fyrstikkalleen flerbrukshall: 1 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 471 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Til boligen følger bruksrett til én parkeringsplass på det felles beboerparkeringsområdet bak Fyrstikkalléen 15, administrert av Grønvoldtunet Huseierforening. Parkeringen skjer etter førstemann-til-mølla-prinsippet, og plassene er ikke faste eller nummererte. For å kunne benytte seg av parkering må man bli aktivert i parkeringsappen som styret administrerer. Utleie av disse plassene er ikke tillatt.

Det er ikke tilrettelagt for individuell ladeboks på det felles parkeringsområdet. Nærmeste offentlige ladepunkter er Oslo kommunes ladere i Svovelstikka 3 ved Fyrstikktorget, ca. 200 meter fra boligen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområder for blant annet bolig, kontor og industri i henhold til reguleringsplan S-3070, "Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr.130 og del av bnr.2,150 og 176,Grønvold", datert 24.05.1989, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er omfattet av bevaringsbestemmelser i reguleringsplan S-3070. I henhold til planens § 3 skal tilbygging og ombygging i spesialområde for bevaring (felt C3) og utforming av bebyggelse i felt B skje i samråd med Byantikvaren. Det er også et vilkår i planen at innflytting i boliger i felt C1 ikke kan skje før en spesifisert sveitservilla er gjenoppført.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I den tilhørende områdeanalysen er risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

Området er under utvikling og byggearbeider må påregnes.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/06851 - Plansak.
Grenseveien 99 og 107 - Detaljregulering.
Det planlegges et fleksibelt og fremtidsrettet næ ringsbygg på 2-11 etasjer / ca 25.000 m2 BTA, med utadrettet virksomhet i fortrinnsvis 1. og 2. etg, samt deler av U-etg. Totalhøyden i planforslaget er 44,8 meter og er dermed over grensen 42 meter - høyhus. Vi ønsker å avklare høyde/fleksibilitet i oppstartsmøtet før vi evt utarbeider et alternativt forslag. De øvrige etasjene over utadrettet virksomhet vil inneholde kontorarealer med varierende størrelser på planene.

Saksnummer 2025/04606 - Plansak
Grensesvingen 12 med flere - Detaljregulering.
Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Eksisterende kontorbygg foreslås videreført slik det er i dag. Deler av offentlig gategrunn regulert til holdeplass og gangvei, foreslås omregulert til bebyggelse for nybygget. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke den foreslåtte utnyttelsen, og at offentlig gategrunn omreguleres til bebyggelse og anlegg i kollektivknutepunktet Helsfyr, og anbefaler derfor ikke planforslaget.

Saksnummer 2025/06833 - Plansak.
Detaljregulering , Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen.
Prosjektet innebæ rer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter;
ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø.

Saksnummer 2025/06823 - Plansak.
Detaljregulering - Grenseveien 73, 91 og 95 (Ny skole på Ensjø).
Hensikten med planen er å etablere:
- Ny B4 skole med spesialavdeling for 16 elever.
- Ny flerbrukshall/Idrettshall med aktivitetssal
- 8 avdelings barnehage.
- Etablere Grønvold park og styrke stedet som lokal møteplass.

Saksnummer 2025/07718 - Byggesak.
Fyrstikkalléen 19 - bruksendring fra kontor til dagsenter.
Det ble gitt avslag 31..10.2025.

Saksnummer 2026/01070 - Byggesak.
Fyrstikkalléen 18B - bruksendring av råloft til bolig og innsetting av takvindu.
Det ble gitt tillatelse til tiltak 23.02.2026. Loftet skal bruksendres til en loftstue på 12,3 m2 og et soverom på 9,5 m2. Det etableres i tillegg en bod på 3,1 m2. I forbindelse med bruksendring etableres det tre takvinduer i fasade vest. Tiltaket medfører både endring i brannskille og inngrep i bæ rekonstruksjon. Loftsarealet skal sprinkles i henhold til innsendt brannkonsept. Bæ rekonstruksjonen berøres ved at det etableres en ny trapp internt i boenheten.

Saksnummer 2026/06298 - Byggesak.
Lensmann Hiorths allé 9 A og B - riving og oppføring av åtte balkonger.
Det ble sendt søknad om tillatelse 01.06.2026.

Saksnummer 2025/12312 - Byggesak.
Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller.
Det ble gitt tillatelse til endring 02.07.2026. Endringssøknaden omfatter innredning av barnehagen.

Saksnummer 2025/09924 - Plansak.
Detaljregulering , Ensjøveien 16 - 22.
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Saksnummer 2025/06901 - Plansak.
Detaljregulering , Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 (Ensjøhjørnet).
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat
tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næ ringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

Saksnummer 2025/06814 - Plansak.
Detaljregulering , Grenseveien 65.
Eksisterende bilhall rehabiliteres og benyttes til skoleformål:
- Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer), ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien.
- Langs østre bekkedrag trekkes ny bebyggelse lenger vest enn eksisterende bygg for å etablere nytt grøntareal med gangvei og naturlig fall. Dette arealet vil få en grønn, parkmessig opparbeidelse tilrettelagt for aktivitet, opphold og uteundervisning
- Ny gangvei langs østre bekkedrag sikrer trygg adkomst for elever
- Nytt uteområde for skolen etableres på dagens parkeringsplass sydvest på tomten. Dette arealet er solfylt og skjermet mot trafikk og
støy fra Grenseveien
- Under terreng bygges det flerbrukshall med fasade mot Gladengveien og tverrforbindelsen i syd. Gladengveien aktiviseres ved å legge
funksjoner med fasade mot gateløpet
- Hovedadkomst til skolen legges til Grenseveien, med inngang fra eksiterende bilhall. Fra tverrforbindelsen syd for tomten etableres det
inngang til idrettshall og varelevering. Elevinnganger er lagt fra skolens uteareal i sydvest.

Saksnummer 2026/07993 - Byggesak.
Gladengveien 9 - oppføring av to boligbygg med garasjeanlegg.
Det ble sendt søknad om rammetillatelse 06.07.2026.

Saksnummer 2025/06870 - Plansak.
Detaljregulering - Ensjøveien 3-15 (NRK Normannsløkka) - S-5287.
NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 931,- pr. mnd. og inkluderer kommunale avgifter. Fiberbredbånd, bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester, trappevask, drift og vedlikehold av fellesarealer, brannsikring, ventilasjon, renter og avdrag på fellesgjeld, kontingent til Grønvoldtunet Huseierforening samt avsetning til vedlikeholdsfond.

Spesifikasjon av månedlige fellesutgifter:
- Fellesutgifter: kr 4 800,-
- Kabel TV: kr 631,-
- Vedlikeholdsfond: kr 500,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et årlig strømforbruk som tilsvarer ca. 8 000 kWh pr. år, med en anslått årlig kostnad på ca. kr 6 500,-.

Frem til og med 30.09.2026 er boligen tilknyttet sameiets kollektive avtale med Telia for TV og internett. Den oppførte posten på kr 631 per måned gjelder denne avtalen. Fra 01.10.2026 erstattes avtalen av kollektivt fiberbredbånd fra Telenor med hastighet 1000/1000 Mbit/s. Avtalt kostnad er kr 289 per boenhet per måned. TV inngår ikke i den nye kollektivavtalen, men kan bestilles og betales individuelt. Ny fordeling i felleskostnadene er ennå ikke vedtatt av styret, og den aktuelle posten forventes justert fra oktober 2026. Modem og ruter er utlånt utstyr fra Telenor og skal følge boligen ved eierskifte.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 649 884,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 20 738,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 52 792,42 pr. 03.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 372 602,- pr. 03.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987171548
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 03.08.2026: kr 1 372 602,-
Andel av saldo: kr 52 792,42
Innfrielsesdato: 01.07.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,45 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 790 000,00 Prisantydning
52 792,42 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 842 792,42 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

146 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 140,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
157 090,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 989 932,42 Totalpris inkl. omkostninger
5 999 882,42 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eirik Smolan

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Fyrstikkalléen 15 Sameie.
- Sameiet består av 26 eierseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 81800254.
- Dyrehold er tillatt, men styret skal underrettes ved anskaffelse av dyr. Eier plikter å påse at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
- Bruk av kullgrill er ikke tillatt på balkonger, terrasser eller private utearealer. Elektrisk- eller gassgrill er tillatt.
- Fasadeendringer som oppsetting av markiser eller levegger må godkjennes av styret.

Seksjonseier har ansvaret for innvendig vedlikehold, inkludert rensing av sluk og vedlikehold av våtrom. Beboere må fjerne dørmatter fra felles oppganger før ukentlig renhold.

Sameiet er i prosess med oppgradering og eventuelt utskifting av vinduer. Prosjektet er i en planleggingsfase og nærmere informasjon vil ikke komme før på et senere tidspunkt. Dersom dette blir vedtatt må det påregnes økning i fellesgjeld og felleskostnader.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er pliktig medlem av Grønvoldtunet Huseierforening (også referert til som Grønvold Huseierforening). Medlemskapet medfører plikter knyttet til bruk av utvendig fellesareal i tråd med foreningens regler. Foreningen administrerer også beboerparkering på felles parkeringsområde bak Fyrstikkalléen 15, hvor hver seksjon har rett til å benytte én plass etter førstemann-til-mølla-prinsippet. Parkeringsplassene er ikke faste eller nummererte. Retten til beboerparkering følger seksjonen ved eierskifte. Kontingent til Grønvoldtunet Huseierforening er inkludert i felleskostnadene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.000,- (2 stk inkl) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 26 564,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0280/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26280

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 19:05