Fallanveien 27E

Fallanveien 27E, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1136, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 175, ideell andel 1/8

Totalt bruksareal BRA: 146 kvm

BRA-i:
Kjeller: 48 kvm: Gang, bad, vaskerom, stue og tre boder.
1. etasje 49 kvm: Entré, gang, stue og kjøkken.
2. etasje 49 kvm: Gang, bad, toalettrom og fire soverom.

Åpent areal:
Kjeller: 9 kvm: Vestvendt markterrasse.
1. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong.
2. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.12.2025 utført av Anticimex avd. Oslo.

Tidligere eier har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 3.etasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med shingel. Boligen har glatt entrédør av tre med glassfelt. Terrassedør, balkongdør og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2022. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2022. Vindu i U.etasjen med karmer av tre og to-lags glass fra 1976. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Bad, 2. etasje: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes.

- Yttertak, konstruksjon og skorstein over tak: Fuktmerker/råteskader observert i undertak og takbjelke ved pipe. Risiko for skader i konstruksjonen.

Det gjøres i tillegg oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad, U.etasje: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at levetiden er passert. Det observeres hull/sprekk i overgang tettesjikt/sluk. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannrør, avløpsrør og sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Observert enkelte riss/sprekker i gulvfliser. I forbindelse med hulltaking observeres det fuktmerker på baksiden av plater mot badet, dette kan synes å være gamle fuktmerker uten at dette kan sies med sikkerhet.

- Vaskerom: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Slukrist sitter fast, sluket er derav ikke tilstrekkelig inspisert. Vannrør, avløpsrør og sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko.

- Kjøkken: Stedvis noe bruksslitasje på parkettgulv. Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Kjøkkenventilator bærer preg av alder. Kjøkkeninnredningen har alderspreg samt stedvis bruksslitasje.

- Toalettrom: Noe alderspreg/bruksslitasje på gulv og veggoverflater observert. Vannrør og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.

- Øvrige rom: Enkelte veggoverflater bærer preg av alder. Fuktmerker på vegg under vindu på soverom med utgang til balkong. Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.

- Rom under terreng: Det observeres riss/sprekk i himlingsflate i stue som også går ut i bærende betongdekke til overliggende balkong. Himlingsflater med malt trepanel bærer preg av alder. Enkelte veggoverflater bærer preg av alder/slitasje, hovedsakelig i boder. Parkettgulv i gang har stedvis noe bruksslitasje. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er i tillegg målt noe forhøyede fuktverdier i påforet yttervegg under bakkenivå. Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.

- Loft, uinnredet/råloft: TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Det kan ikke verifiseres om kaldtloftet har tilstrekkelig lufting.

- Innvendige trapper: Trappene har tegn på slitasje og elde.

- Etasjeskiller, skjevhetsmålinger: Det er målt skjevheter i 2. etasje og underetasjen.

- Tekniske anlegg: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Stoppekran plassert ved varmtvannsbereder er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Eventuell stakeluke er ikke lokalisert. Avløpsrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.

- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget.

- Fasader ink. kledning: Det er ikke observert tegn på skader av større betydning. TG2 settes for å belyse skaderisiko grunnet alder samt begrenset inspeksjonsmulighet.

- Vinduer: Vindu fra 1976 har behov for oppgraderinger.

- Yttertak: Vurderingene av yttertaket er gjort fra balkong i 2.etasje grunnet sikkerhetsmessige årsaker, med de begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Det er registrert symptomer på elde og slitasje på tekking (undertak, lekter og
yttertekking). Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.

- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.

- Grunnmur: Grunnmuren har begrenset inspeksjonsmulighet. TG2 settes for å belyse risiko grunnet alder samt begrenset inspeksjonsmulighet.

- Drenering: På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.

Det er gitt TGIU på følgende:
-Ildsteder / skorsteiner innvendig: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Radon: Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene var innenfor statens anbefalte grenseverdi. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.
- Yttertak: Beslag, renner, nedløp, snøfangere og takgjennomføring er ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Markterrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser.
- Grunnmur: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent. Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

 Det fremkommer i tillegg følgende iht. tilstandsrapporten:
- Det er avdekket forhold som tyder på at deler av boligen ikke ser ut til å være delt opp med brannskillende konstruksjoner etter kravene i dagens byggtekniske forskrift. Det er registrert hull i brannskillevegg på kaldtloft. Det anbefales derfor å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av en kvalifisert fagkyndig person.

Tilstandsrapporten ble utarbeidet ifbm. forrige salg, og nåværende eier overtok eiendommen i april 2026. Eier har gjennomført følgende endringer etter tilstandsrapporten ble gitt:
- Sparklet og malt vegger og tak i stue(1.etg.) og trappegang mellom 1. etg og 2.etg., samt malt soverom i 2. etasje.
- I forbindelse med sparkel og malings arbeidet ble håndløper i trapp mellom 1.- og 2. etg. fjernet.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers og tidligere eiers egenerklæringsskjema:
1.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Et par ganger i vår eiertid har vi kjent en lukt ved toaletten på 2. etage. Det har ikke påvirket funksjonen i det hele tatt.

7.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen?
Svar: Ja. Se tilstandsrapport. En liten skade notert ved pipen, undersøkt av fagmann av tidligere eiere og av oss. Fagman bekreftet at det kunne utbedres enkelt.

Innholdsrikt selveiet rekkehus over tre plan, med en praktisk og familievennlig planløsning. Eiendommen ligger tilbaketrukket i et rolig boligområde som er kjent for et godt bomiljø og stabile naboforhold. Beliggenheten er velegnet for barnefamilier, med nærhet til grøntområder og marka, som gir gode muligheter for turer og friluftsliv i hverdagen.

Boligen har en gjennomtenkt og god planløsning, med oppholdsrom i hovedetasjen, 4 soverom samlet i egen etasje og en romslig underetasje med flere bruksrom. Underetasjen tilfører boligen ekstra fleksibilitet gjennom blant annet kjellerstue og flere boder. Dette gjør boligen godt egnet for ulike livsfaser og behov. Vegger i stuen og i trappegangen mellom 1.- og 2. etg. ble sparket og malt i 2026, samtidig ble vegger på soverommene også malt.

Eiendommen har flere uteplasser i form av balkonger og markterrasse, med utgang fra både stue og kjellerstue. Boligen disponerer biloppstillingsplass på felles parkeringsområde. Rekkehuset fremstår godt vedlikeholdt men med noe moderniseringsbehov. Alle vinduer og terrassedører, bortsett fra vindu i kjellerstue, ble skiftet i 2022. Dette er et solid utgangspunkt for kjøpere som ønsker en bolig med god plass og muligheter for å legge sitt personlige preg på boligen.

Boligen inneholder:

1. ETASJE

Entré
Entre med plass til å henge fra seg yttertøy i innebygget garderobeløsning, samt sette fra seg sko, fra entreen er det adkomst til en gang, som naturlig videre inn til boligens oppholdsrom.

Stue
Stuen i hovedetasjen er av god størrelse og har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet har store vindusflater som gir godt med naturlig lys og den åpne peisen gir god stemning. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 9 kvm.

Kjøkken
Kjøkkenet har en funksjonell løsning med godt med skap- og benkeplass. Det er plass til spisebord ved vindu, og rommet har en naturlig tilknytning til stueområdet.

2. ETASJE

Bad
Baderommet i 2.etasje er i dag innredet med badekar og servantmøblement. Vegg i vegg med badet er det et toalettrom. Det er gitt TG3 på baderommet iht. tilstandsrapporten.

Soverom
Boligen har fire soverom samlet i 2. etasje, noe som gir en praktisk løsning for barnefamilier. Soverommene varierer i størrelse og kan benyttes som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Ett av soverommene har utgang til vestvendt balkong.

UNDERETASJE

Kjellerstue
Underetasjen inneholder en romslig kjellerstue som gir ekstra oppholdsrom i boligen. Dette er et fleksibelt rom som egner seg godt som TV-stue, hobbyrom eller ungdomsavdeling. Det ble i 2025 lagt ny enstavs eikeparkett på gulv og nye lister, samt nymalte vegger. Fra kjellerstuen er det utgang til vestvendt markterrasse samt hage.

Bad og vaskerom
Det ekstra baderommet i kjeller i tillegg til det i 2. etasje byr på ekstra komfort i hverdagen for barnefamilier. Rommet er innredet med flis på vegger og gulv, gulvstående toalett, servant samt dusjhjørne. Vegg i vegg med badet ligger et praktisk vaskerom med opplegg til vaskemaskin, utslagsvask og god plass til oppbevaring i et plassbygget skap.

Bod
Boligen har tre boder i underetasjen som gir gode lagringsmuligheter i tillegg til lagring under trapp.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer på kjøkken medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på del "E" av rekkehus, datert 08.07.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger også byggetegninger datert 20.12.1976.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 25086, tinglyst 12.11.1976, type heftelse: Denne servitutten omhandler blant annet informasjon om den ideelle andelen på 1/8 i realsameiet på gnr. 75 bnr. 175, og at utgifter som knytter seg til realsameiets fellesareal, som vedlikehold, snømåking, rengjøring etc. blir delt likt mellom de 8 eierne. Servitutten omhandler også bestemmelser i forbindelse med skjøte, som for eksempel at malingsarbeid skal utføres slik at karakteren av en bygning bevares, samt at gjerder eller hekker i grenselinjen mellom de forskjellige delene av eiendommen etter oppdelingen ikke skal ha sstørre høyde enn 60 cm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiet rekkehus beliggende i meget attraktive, stille og naturskjønne omgivelser på Kjelsås med nærhet til både marka og byen.

Svært gode turmuligheter i marka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, slalåmbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Wella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen, som er i fin gangavstand fra leiligheten, finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt Over Oslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for Over Oslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass under 5 min unna), og Storo Storsenter er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Prix, REMA 1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI, Universitetet på Blindern samt Oslo MET.

Like i nærheten finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner. Myraskogen med turstier, fotballbane og akebakke ligger rett på nedsiden av leiligheten.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grünerløkka (10 min med trikk).

Boligen sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Myrer Kanvas-barnehage, Myrertoppen barnehage og Haugensjordet barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 120 kvm. Tilnærmet flat tomt i to nivåer opparbeidet med asfaltert adkomstvei/internvei, gressplen og diverse beplantning.

Boligen disponerer en biloppstillingsplass på felles parkeringsplass. Parkeringsplassen er på realsameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei på realsameiets tomt. Boligen har en ideel andel på 1/8 i realsameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Det gjøres oppmerksom på følgende plan- og byggesaker i området:
- Fallanveien 23 - Bruksendring fra tomannsbolig til enebolig, tilbygg og påbygg, oppføring av carport. Det ble gitt igangsettelsestillatelse den 02.11.2020 for oppføring av et tilbygg på ca. 90 m2 nord for eksisterende bolig, samt påbygg/tilbygg vest på eksisterende bolig. Det søkes også om endring av fasade på den eksisterende boligen. Det søkes i tillegg om oppføring av en carport på nordsiden av boligen. I tillegg søkes det om bruksendring av boligen fra tomannsbolig til enebolig med tilleggsdel. Det er usikkert hva status på arbeidet er pr. d.d. men det må kunne forventes noe støy i forbindelse med eventuell bygningsarbeid. Les mer på saksinnsyn hos Oslo kommune for mer informasjon: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202509281

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 022,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger har kun bebodd eiendommen siden april 2026, og forrige eier informerte om følgende ved forrige salg:
- Årlig strømforbruk tilsvarer ca. 6400 kwh pr. år. Det har bodd en person i boligen og ny eier må forvente et høyere strømforbruk.
- Boligen hadde en årlig forsikringspremie på kr 6.987,- for 2025.
- Brøyteavtale for realsameiet ca kr 2 500,- pr. år.
- Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på kr 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
- Boligen er ikke tilknyttet et eierseksjonssameie, men alle 8 rekkehusene eier i fellesskap 1/8 ideell andel i realsameiet. Det går på rundgang å være vaktmester og dersom det bestemmes å gjøre noe i realsameiet, herunder brøyting, deles dette med 1/8 del på hver bolig.

Utgiftene er basert på nåværende og tidligere eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 5 532 327,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 4 773,-  pr. 2026.

11 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

287 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
288 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
308 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 788 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 808 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anna Lundquist Hjalmarsson og Per Hjalmarsson

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt - avtalt på kundemøte  kr -7 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.500,- pr stk / Overtagelse - 1 visningsrunde inkl 

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 60 000,00
Foto - pris  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0096/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2696

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 10:38