Liatoppen 43

Liatoppen 43, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 53, bruksnummer 276, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 61 kvm: Stue, kjøkken, bad og tre soverom

BRA-e:
Hytte:
1. etasje 8 kvm: Bod (brukes i dag som soverom)

Utedo:
1. etasje 2 kvm: Utedo

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 68 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Hytten ble opprinnelig oppført i 1969 og er senere utvidet med et tilbygg oppført rundt 2005, basert på tegninger datert 2004/2005. Eiendommen er oppført på punktfundamenter direkte på fjell, og er utført etter byggeskikken som var vanlig for fritidsboliger på Hvaler i byggeperioden. Bygningen har saltakkonstruksjon med plassbygde taksperrer og undertak av rupanel tekket med papp. I forbindelse med takfornyelse i 2022 ble pappshingelen skiftet ut, samtidig som deler av undertaket ble fornyet. Det ble også montert nytt pipebeslag, og taket er utstyrt med nedløp, takrenner og takhatter i plastbelagt stål. Enkelte bygningsdeler har ukjent alder, mens flere arbeider er utført i 2022. Ytterveggene er kledd med stående trekledning. Veggpartier som ble kledd om i 2022 er samtidig etterisolert. Hytten har vinduer fra ulike perioder, fra opprinnelig byggeår og frem til 2024. Utvendige dører, herunder hovedinngangsdør, bakdør til hytten, balkongdør og boddør, er malt. Innlagt vann og avløp ble etablert i 2014. I den forbindelse ble gang og bad bygget til, og badet ble totalfornyet samme år. Sikringsskapet antas også å være skiftet ut i 2014.
Terrasser og utvendige trapper er utført i impregnert treverk. En av balkongene er oppført av dagens eier i senere år, mens de øvrige balkongene har ukjent alder. Innvendig består etasjeskiller og stubbeloft av trekonstruksjoner. Vinduene er hovedsakelig 2-lags glassvinduer, og bygningen har malte ytterdører og balkongdør med glassfelt, samt enklere boddører. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av eier:
- Laget bedre lufting på loft.
- Utvendig trapper.
- Elektrisk vifte på badet.
- Nytt taktekke.
- Flere nye vinduer, etterisolert og skiftet kledning vegg mot sør, ny dør stue.
- Bygget terrasse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende
- Utvendige trapper: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Noen av trappene er ikke fagmessig bygget og mangler rekkverk. Eldre repo under ny trapp har råteskader.

- Dører (bod): Døren har råteskader. Dør til bod har svelleskader i spondør.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Noe råte i nedre del av kledning mot øst og gavl mot vest spesielt øvre del over vinduer.

- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Konstruksjonene har skjevheter. Disse eldre hyttene har ofte begrenset lufting langs raftet og det oppstår ofte svertesopp i undertaket.

- Vinduer: Utvendig beslag mangler oppbrett i endene bak kledningen. Det er ikke uvanlig at beslagene avsluttes slik, men det gir TG 2. Vinduer har normalt en levetid på 20-40 år.
Det betyr ikke automatisk at de må skiftes. Men krav til dagens vinduer er høyere enn den gang disse ble produsert.

- Dører: Terrassedør tar i karm.

- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

- Overflater: Gulvbelegg har glipper og stedvis skader. Gamle fuktskader rundt pipe.

- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke
er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

- Etasjeskille/gulv mot grunn: Noe ujevnheter. Bjelkelaget er stedvis noe svakere enn dagens standard. Ikke unormalt for oppføringstiden for hytter.

- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

- Innvendige dører: Dørene tar generelt i karm.

- Overflater vegger og himling: Det er ikke montert bunnlist på veggplater ihht. Monteringsanvisnig. .

- Sluk/membran og tettesjikt: Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. Dusjkabinettet flyttes ved renhold.

- Overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Svelleskader på front på ventilator skap.

- Terrengforhold: Vann og fukt har tidvis trukket seg inn i Krypkjeller siden hytta ble oppført.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/taket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja. Det har vært lekkasje i taket tidligere, hele taket er skiftet i vårt eie.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Nytt arbeid utført i 2023 av faglært. Nytt tak, flere nye vinduer, etterisolert og skiftet kledning vegg mot sør, ny dør stue. Dammer bygg AS. Foreligger dokumentasjon på arbeidet.

- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja. Har vært råte i en drager under hytta som ble utbedret av Dammyr bygg as ifm ny dør i stue.

- Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt. Ja. Vi har selv oppført en terrasse og satt inn to dører.

Dagens eiere har gjennomført flere betydelige oppgraderinger av hytta siden overtakelse i 2021. Taket ble lagt om i 2022 med ny pappshingel og deler av undertaket ble samtidig fornyet. Flere vinduer og ytterdører er skiftet ut i perioden frem til 2024, og deler av fasaden ble kledd om og etterisolert. Det er også oppført ny terrasse med gode oppholdsarealer utendørs. Videre er ventilasjonen på loftet forbedret ved etablering av ekstra lufting.

Kjøkkenet ble oppgradert i forbindelse med modernisering av hytta i 2014 og fremstår funksjonelt med gode arbeidsflater og oppbevaringsmuligheter. Innredningen har rustfri oppvaskkum med ettgreps armatur, integrert oppvaskmaskin samt plass til frittstående komfyr og kjøleskap. Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen, noe som skaper en sosial og hyggelig atmosfære for både hverdagsbruk og feriedager.

Badet ble etablert i 2014 da vann og avløp ble lagt inn i hytta. Rommet er innredet med dusjkabinett, servantinnredning og toalett. Veggene er utført med baderomsplater og gulvet har gulvbelegg med oppbrett. Badet har naturlig ventilasjon gjennom vindu samt avtrekk i vegg. Det ble ved takstbefaring ikke registrert forhøyede fuktverdier i målte områder.

Hytta har flere soverom med en lun og tradisjonell hytteatmosfære. Rommene har plass til seng og nødvendig møblement, og gir gode muligheter for overnatting for både familie og gjester. De lyse overflatene og den gjennomgående hyttestilen bidrar til en trivelig og avslappende atmosfære.

Den romslige stuen er hyttas naturlige samlingspunkt, med god plass til både spisegruppe og sofakrok. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en lys og luftig romfølelse. Den originale natursteinspeisen gir både varme og den klassiske hyttekosen, og skaper en lun ramme rundt oppholdsrommet. Stuen ligger i åpen forbindelse med kjøkkenet, noe som gir en sosial og funksjonell planløsning.

Hytta fikk innlagt vann og avløp i 2014. Vannforsyningen skjer via kobberrør med hovedvannledning i plast (PEL). Oppvarming skjer ved hjelp av panelovner i stue, gang og ett av soverommene, i tillegg til den stemningsfulle peisen i stuen. Varmtvann leveres fra en Høiax varmtvannsbereder på ca. 120 liter plassert i bod. Sikringsskapet ble ifølge eier fornyet i forbindelse med oppgraderinger rundt 2014 og har 32 ampere hovedsikring med flere fordelingskurser.

Overflater og innredninger:
Gulv: Gulvbelegg på undergulv av tre/spon.
Innervegger: Panel på vegger.
Himlinger: Panel i himlinger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hytta varmes opp med peisovn i stuen

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1969

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang den ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet Dog foreligger det byggmeldte av hytta fra juni 1968.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er søkt om tilbygg som viser gang og vaskerommet med godkjente byggetegninger datert 23.9.2005 Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Fritidsboligen ble startet tilbygget i 2005, og ferdig i 2014. Det ble gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse i 2005 og det ble tatt i bruk 2014.

Det foreligger ingen tegninger på utedoen.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger på hytta, men det er avvik fra disse.
Utvendig bod benyttes som soverom og er ikke bruksendret.
Det foreligger ikke dokumentasjon som viser at terrasse/platting på hyttens vestside er byggemeldt eller godkjent av kommunen. Det kan derfor ikke utelukkes at kommunen kan kreve nærmere dokumentasjon.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 18048, tinglyst 22.12.2005, type heftelse: Bestemmelse om veg. Denne omhandler bestemmelser i opprinnelig festekontrakt hvor grunneier forbeholder seg retten til å anlegge gangveier i tomteskillene begrenset til 1 meter inn på denne eiendom

Dagboknr. 02361, tinglyst 15.06.1968, type heftelse: Bestemmelse gjerde. Eiendommen er opprinnelig festet bort som hyttetomt. Servitutten inneholder bestemmelser om bruk av tomten, blant annet rett til gangveier i tomtegrensene, begrensninger på felling av trær uten grunneiers samtykke, samt at tomten ikke kan inngjerdes

Dagboknr. 928369, tinglyst 05.11.2012, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Denne omhandler bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger med flere bestemmelser mellom Skjelsbutoppen vann-og avløpsssameiet og hytteeierne som er med i dette sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

På Liatoppen tilbringes feriedagene midt i det vakre øyriket Hvaler. Skjærgården med vakre svaberg er lett tilgjengelig, det samme er et stort antall strender. Har du båt og får plass i én av de mange småbåthavnene omkring, er veien kort til både havgapet og smul sjø mellom Hvalers mange holmer og øyer.

De nødvendige innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjennomføres ved handelsområdet i Ødegårdskilen like nedenfor Liatoppen. Her finnes både store dagligvareforretninger, bakeriutsalg, apotek og spisested samt tilbud innenfor helse og pleie. Et godt alternativ er Skjærhalden på Kirkøy som har et større tilbud av forretninger og Vinmonopol, i tillegg til spisesteder og summende folkeliv sommerstid.

Et praktisk pluss som også er nevneverdig er at ekspressbuss mellom Skjærhalden og Oslo stopper like ved Liatoppen. Bussen har hyppig avganger i begge retninger dagen gjennom og kjører også innom Fredrikstad sentrum.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 2 503 kvm. Særdeles solrik og romslig tomt med flott utsikt mot vest. Tomten fremstår som en typisk naturtomt uten planering eller vesentlige terrenginngrep.
Overflaten er preget av svaberg og stedvis tynt jord- og vegetasjonsdekket mellom fjellpartiene. Eiendommen har uteplasser mot alle himmelretninger hvor man kan nyte morgensol og ikke minst den vakre kveldssolen mot vest.

Nåværende eier leier to parkeringsplasser for 2 500,- per plass i året.

Eiendommen har adkomst via privat vei til felles parkeringsplass med gangsti til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag (Skjelbutoppen vann-og avløpssameiet)

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Hvaler 2019-2031 datert 20.6.2019 avsatt til: 5200 LNFR - spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse.
Det er ikke tillatt å etablere nye fritidsboliger Deling av grunneiendom er ikke tillatt. Unntak er fradeling til uendret bruk og fradeling til landbruksformål.

Arealplaner under arbeid.
Bankerød- Forslag til detaljreguleringsplan for Bankerød boliger bygger på, og avviker ikke fra føringer gitt i gjeldende kommuneplan. Arealet har beliggenhet på en skogkledd, lokal kolleformasjon innenfor uregulert LNF-område (Landbruk-Natur-Friluft). Større partier består av bart fjell. Tiltakshaver Bankerød gård AS ønsker å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus i 2 etasjer, hvilket er i tråd med tilbakemeldinger og forhåndsinnspill fra offentlige instanser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 382,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som årlig utgjør kr 7 357,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 8 000 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 000.
Valgfri velavgift til Skjelsbutoppen Velforening kr 200 pr. år.
Boligen er tilknyttet 5G trådløst bredbånd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er eiendommens formuesverdi beregnet til kr. 2 419 446 for fjoråret når eiendommen benyttes som sekundær eiendom

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

118 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
119 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
139 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 869 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 889 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Joachim Nordstad og Vegar Balstad

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 55 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 23 200,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. 2 900

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 18 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 29 972,50
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00

Oppdragsnummer 67-0083/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2683

Sist oppdatert: 22. juni 2026 kl. 12:26