Bjørnemyr terrasse 1B

Bjørnemyr terrasse 1B, 1453 BJØRNEMYR
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 1, bruksnummer 480, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 124 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Entré, wc-rom, soverom/stue, bod og stue med åpen kjøkkenløsning
2. etasje 46 kvm: Gang, bad og tre soverom

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 28 kvm: To terrasser

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport rekkehus oppført i 1972 og påbygget i 2017. Grunnmur er oppført i betong og lettklinkerblokker, og bygget er fundamentert på fjell/steinmasser med krypkjeller. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har pulttakskonstruksjon (lukket konstruksjon) tekket med takpapp/asfaltpapp fra 2017 og ca. 2018. Renner, nedløp og helkledd pipe er i metall. Vinduer har trekarmer (enkelte skiftet i nyere tid), entrédør har glassfelt og elektronisk kodelås, og terrassedør har trekarmer.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Toalettrom
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Bad
- Fordelerskap og fordelerstammer: Et ytterrør (varerør) er avsluttet for lavt nede i fordelerskapet.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber i krypkjeller har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør: Boligens avløpsrør i krypkjeller har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate gulv: Parkett bærer preg av slitasje og enkelte skader, og det er registrert knirk i deler av gulvet på soverom.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 11 mm på soverom 1 og opptil 16 mm på soverom 2, som viser stedvise vesentlige skjevheter.

Krypkjeller
- Synlige konstruksjoner: Det observeres plater i himling som vurderes å være asbestholdige (eternitt), samt stedvise løse plater i bjelkelaget.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen.
- Ventilasjon: Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.
- Stikktaking i treverk, fukt og fuktmålinger: Det er foretatt stikktaking i tilgjengelig treverk uten påvist råteskade, men komplett undersøkelse er ikke mulig uten destruktive inngrep.
- Synlige rør og rørføringer: Det observeres uisolerte vann- og avløpsrør i krypkjelleren.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning: Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget ved panel ned mot tak utenfor bad.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og det er stedvis liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
- Ytterdører og omramming: Terrassedøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer ved overgang mellom blekk og tekking på skorstein viser begynnende tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer og rekkverk på terrasse med utgang fra stue viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trapp fra terrasse med utgang fra stue viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen er fra byggeår med usikker fremtidig funksjon, det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, det kan ikke verifiseres utvendig fuktsperre på grunnmur, og takvann er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Deler av ytterkledningen er skjult av andre bygningsdeler og kan ikke kontrolleres for tilstrekkelig lufte- og drensspalte.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelse grunnet utforming.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ingen håndløpere, og det er registrert åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Terrassen mangler fullverdig rekkverk ved inngangspartiet, og rekkverkshøyden er under 1,0 meter ved utgang fra stue.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skadedyrfirma har gjort tiltak med å legge ut gift.
Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring.

Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Nytt baderom med flislagte overflater, gulvvarme, nedsenket himling med downlights, mekanisk avtrekk og rør-i-rør-system (utført av Jørgen Sletholen AS, Nesodden Vann og Varme og Oslo Electro Company AS)
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget

2017:
- Tilbygg til boligen
- Yttertak tekket med takpapp (og ca. 2018)

2010:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer

2012
-Byttet peis

- Byttet alle vinduer i 2-etg. opp gjennom årene, har ikke helt årstall for dette. Er selv utdannet tømrer (faglært).

Vedlikeholdshistorikk sameiet:
2025:
- Utbedring av omfattende vannlekkasje foran rekke 13
- Maling og utskifting av enkelte kledningsbord
- Rehabilitering og omtekking av ca. 10 bodtak

2023:
- Etablering og oppgradering av lekeplass

Rekkehus oppført i 1972 over to plan, med tilbygg fra 2017 (ferdigattest datert 2019). Yttertaket ble tekket om med ny takpapp i 2017 og ca. 2018. Badet i andre etasje ble oppgradert i 2021 med faglært utførelse, og det foreligger samsvarserklæring for el-arbeider fra samme år. Kjøkkeninnredningen er fra 2010 med integrerte hvitevarer. Toalettrommet i første etasje har et oppgraderingsbehov.
Boligen har terrasse på 22 kvm med markise samt terrasse på 6 kvm, begge i trekonstruksjoner med terrassebord.

Stue:
Stuen er av god størrelse med god plass til møblering av stor sofagruppe og et romslig spisebord. Store vinduer mot vest gir godt lysinnslipp og en moderne peisovn gir god varme på kalde dager og gir en lun atmosfære til rommet. Det er direkte utgang fra stuen til en deilig terrasse på hele 22 kvm med videre tilgang ned til hagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og kjøkkeninnredningen fra 2010 har lyse, profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate med nedsenket oppvaskkum. Kjøkkenet har en praktisk utforming med gode arbeidsflater og belysning under overskapene. Her ligger alt til rette for både matlaging og hyggelige måltider. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap m/fryser medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom:
Boligen har ett soverom/stue i 1. etasje og tre soverom i 2. etasje.
Hovedsoverommet er romslig med god plass til stor dobbeltseng og har et plassbygd garderobeskap som gjør det enkelt å holde orden.
De to andre soverommene i 2. etasje er også av god størrelse og har garderobeskap for oppbevaring.

Bad:
Lyst og delikat flislagt bad som ble fornyet i 2021. Badet har deilig gulvvarme og er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med sidelys og stikkontakt over servant, samt vegghengt høyskap. Videre er det montert dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, vegghengt toalett, mekanisk avtrekk med ventil i himling og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Toalettrom:
Praktisk wc-rom i 1. etasje med med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant, samt vegghengt toalett.
Rommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat, parkett og fliser
Vegger: Panel, malte flater, tapet, murpuss, fliser og plater
Himling: MDF-panel, takplater, panel, malte flater og nedsenket himling

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i første etasje samt lagringsplass under trapp. Det tilhører en garasjeplass i felles garasjerekke på 16 kvm oppført i 1972.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Peisovn i stue.
Gulvvarme på bad, samt i entré og soverom i 1. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er tilknyttet strømavtalen Norgespris til 31.12.2026.
Avtalen følger målepunktet (strømmåleren) i boligen, og overtas automatisk av ny eier eller leietaker ved eierskifte.
Ved avtaleinngåelse fra 2027 og videre gjelder bindingstiden ut kalenderåret fra bestillingstidspunktet.
Ny eier må være innforstått med at boligen har en aktiv Norgespris-avtale, og at denne videreføres i henhold til gjeldende vilkår.

Sikringsskap
Sikringsskap med kursfortegnelse er plassert i entré.
Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget (blant annet arbeider på kjøkken), og det anbefales en utvidet kontroll utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen er oppført ca. 1972. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 09.02.1972. Tillatelsen var tidsbestemt til 09.02.1973. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Nileen - vedr. bemerkninger vises til tilleggsskriv.
- Jørgensen - vedr. bemerkninger vises til tilleggsskriv.
- Hansen - ikke luftespalte under døren til WC
- Ripel - ikke tilstede.
- Ikke ferdig terrasse.
- planert omgivende terreng.
- NB! Vedlagt følger bekreftet tegning for søknad om boligtilskott.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Ferdigattest på tilbygg bolig og bruksendring ble gitt 01.09.2019.

Opprinnelig bad og separat WC i 2. etasje slått sammen til ett bad, vegg mellom kjøkken og trappegang er fjernet og det er bygget terrasse med gjerde; slike romendringer innenfor boligens hoveddel er normalt ikke søknadspliktige.

Godkjente bygningstegninger er vedlagt. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
1987/3508-5/5 06.04.1987 Erklæring/avtale. Panterett til sameiet.
Panteretten er tinglyst i forbindelse med seksjoneringen og tjener til sikkerhet for ubetalte andeler av sameiets felleskostnader for inntil kr 15 000,- per seksjon. Pantet skal justeres hvert tiende år på grunnlag av fornyet takst.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
1968/258-1/5 20.01.1968 Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Rettighetshaver: Televerket
Bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v.
Bestemmelse om generende virksomhet
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Overført fra: Knr: 3212 Gnr: 1 Bnr: 480

Forklaring: Kjøpekontrakten fastsetter bestemmelser for parsellen, herunder plikt til å bebygge overensstemmende med gjeldende reguleringsplan, regler om felles gjerdehold mot naboer, samt rett for kommunen og e-verk/Televerket til fremføring av ledninger, kabler og grøfter. Kommunen har rett til å disponere inntil 20 kvm til transformatorpunkt mot refusjon, og rett til nødvendig tilsyn med vann- og avløpsledninger samt snøbrøyting inn på arealet. Parsellen er underlagt forbud mot husdyrhold (med unntak av hund og katt), plikt til tilknytning til kommunalt vann og avløp samt renovasjonsordning, og forbud mot beplantning som i nevneverdig grad hindrer utsikt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Det går en sti utenfor hagen/hekken som benyttes til bl.a. skolevei.

Leiligheten har en fin beliggenhet i et veletablert og rolig boligområde på Bjørnemyr på Nesodden. Nabolaget kjennetegnes av trygge, barnevennlige omgivelser uten gjennomgangstrafikk, med grønne fellesområder og gangstier som binder bebyggelsen sammen. Her bor du med nærhet til både Oslofjorden og skogsområder, i et nabolag som legger godt til rette for en ukomplisert hverdag.

Hverdagslogistikken er enkel for både store og små. Både Sunnhagen barnehage og Bjørnemyr barnehage ligger en kort gåtur unna boligen, og barna har trygg gangavstand til Bjørnemyr skole. For de eldre trinnene ligger Alværn ungdomsskole en kort sykkeltur unna. Dagligvarehandelen ordnes raskt til fots med Rema 1000 i gangavstand, mens Tangen Senter ligger en kort kjøretur unna med et bredt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol og spisesteder.

Nærområdet byr på særdeles gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon til alle årstider. Like ved finner du turstier som Tomåsanrunden samt Kyststien som strekker seg langs fjorden, og det er en kort gåtur inn til Nesoddmarkas omfattende løypenett og opplyste skiløyper om vinteren. På varme sommerdager er badeplassene ved Alværnbukta og Alværnstranda populære mål for en dukkert. For idrett og trening har man Bjørnemyr flerbrukshall, Energihuset treningssenter og Berger Idrettspark innen enkel rekkevidde.

Det er gode pendlermuligheter med offentlig transport. Nærmeste bussholdeplass ved Sunnaas ligger en kort spasertur unna, med hyppige avganger som korresponderer med Nesoddbåtens ruter fra Nesoddtangen brygge. Båten tar deg effektivt over fjorden til Aker Brygge på rundt tjuetre minutter, eller direkte til Lysaker, noe som gjør reiseveien inn til Oslo sentrum både enkel og behagelig.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Skoklefall kirke og følg Kapellveien til neste rundkjøring. Ta til venstre i denne og følg fv 157 sydover. Ta inn Bjørnemyr Terrasse som er første avkjørsel til venstre etter at Rema 1000 er passert. Følg Bjørnemyr Terrasse innover. Eiendommen ligger på høyre side.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehage, barneskole på Bjørnemyr og ungdomsskole på Alværn. Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Berger/Hellvik. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 35 003 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, biloppstillingsplasser, lekeplass, sittebenker, plenarealer, trær og diverse beplantning.

Den disponible delen er opparbeidet med terrasse, hekk og gressplen.

Eiet garasjeplass, nr. 2 nærmest boligen.

Parkering på beboerparkering, samt gateparkering etter områdets bestemmelser.

Seksjonseier kan med styrets samtykke anlegge ladepunkt for elbil eller ladbar hybrid på anvist plass for egen regning.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger fra boligen til første inntakssikring.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 19670006, Bjørnemyrdalen, datert 11.09.1967, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen regulerer eiendommen til boliger (27 775 kvm), samt andeler til felles avkjørsel, felles lekeareal, felles parkeringsplass, annen veigrunn og kjørevei.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 19800024, Bjørnemyr senter, datert 05.03.1980, hvor 37 kvm er regulert til boliger (feltnavn Alders boliger) og 4 kvm til kjørevei. I tillegg berøres eiendommen av reguleringsplan 19900069, RV.157 Sunnaas - Bjørnemyr senter, datert 06.09.1990, med 3 kvm regulert til boliger.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2022–2046 (ID: KP2021), vedtatt 21.12.2022. Her er 35 000 kvm av eiendommen avsatt til boligbebyggelse og 3 kvm til LNRF-areal. I henhold til planens § 1 gjelder eldre reguleringsplaner så langt de ikke er i strid med kommuneplanen.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for Sunnaas felt BB1 (plan-ID 20240232). Status: Planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse megler har mottatt viser:
Eiendommen ligger i et område med høy aktsomhet for radon.
Eiendommen berøres av gul og rød støysone fra vei.

Fellesutgiftene er kr 2 641,- pr. mnd. og inkluderer: Felles byggforsikring, kabel-tv/internett basispakke (tv-tuner medfølger ikke), snømåking, strøing, vedlikeholdsfond, drift og forretningsførsel.
Sameiet dekker materialkostnader ved utskiftning av ytterkledning, men arbeidet må utføres av eier.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Avdrag felleslån: kr 83,-
Renter felleslån: kr 183,-
Felleskostnader: kr 1 746,-
Felleskostnader / Tillegg: kr 629,-

Kommunale avgifter er kr 16 192,39 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Årsprognosen for 2026 ligger på kr 11 322,70. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 3 149,25 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 324,- pr. år. / 9 905 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 433 338,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 733 352,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 29 654,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 32 851,- pr. 30.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 526 563,11 pr. 30.08.2026 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16367919985
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 30.08.2026: kr 2 526 563,-
Andel av saldo: kr 32 851,-
Innfrielsesdato: 02.01.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,65 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
148 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole-Petter Cubas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vestsiden 1 Sameie.
- Sameiet består av 80 boligseksjoner og ingen næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Sameiet har egen hjemmeside: https://www.vestsiden1.no.

Sameiet arrangerer vår- og høstdugnad.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Arbeider som påvirker sameiets fellesarealer eller fellesanlegg (herunder oppsetting av varmepumper, parabolantenner, gjerder og skillevegger) krever forhåndsgodkjenning fra styret eller årsmøtet.
Sameiet har fellesarealer med grøntområder og lekeplass.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Omfattende utbedring av vannlekkasje foran rekke 13 påbegynt i 2025 og sluttført våren 2026.
- Rehabilitering og omtekking av ca. 10 bodtak i 2025.
- Maling og utskifting av enkelte bord påbegynt etter dugnad i 2025.

Planlagte påkostninger:
- Videreføring av rehabilitering av bodtak i 2026 og kommende år.
- Etablering av ny helhetlig renovasjonsløsning i samarbeid med Follo Ren.
- Pågående oppfølging av skader og forsikringsoppgjør etter brann i garasjeanlegget høsten 2025.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Nøkkeltall fra regnskap og budsjett:
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -339 467,- (driftsresultat kr -249 586,-).
- Sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2025: kr 2 274 784,- (omløpsmidler kr 2 405 695,- og kortsiktig gjeld kr 130 912,-).
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 2 102 237,-.
- Budsjettert årsresultat for 2026: kr -1 155 209,- med budsjetterte driftsinntekter på kr 2 802 607,- og driftskostnader på kr 3 817 816,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I henhold til sameiets vedtekter kan kun fysiske personer erverve boligseksjoner i sameiet, med unntak for visse juridiske personer som nevnt i eierseksjonsloven.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt visning  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 25 190,00
Foto kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0042/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2642

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 20:58