Storhaugvegen 11

Storhaugvegen 11, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 1335, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
1. etasje 63 kvm: Hovedhytte:
Entre, stue/kjøkken, 2 soverom, bad og gang
1. etasje 49 kvm: Tilbygget del:
Gang, 3 soverom og bad.

Åpent areal:
1. etasje 75 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2026 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en fritidsbolig oppført i 1989, med tilbygg fra 2009 bestående av tre soverom, gang og bad. Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker. Yttervegger er av tømmerkonstruksjon fra byggeår og tilbygg fra 2009. Etasjeskillet er utført som trebjelkelag, og det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon tekket med pappshingel fra 2009 og 2012. Takrenner og nedløp er av metall, med utvendige beslag og vindskier i treverk. Vinduer er malte trevinduer med koblet glass fra byggeår og 2009. Ytterdør i treverk og balkongdør i treverk med to-lags glass fra byggeår og tilbygg fra 2009. Innvendige dører er heltre furu fyllingsdører. Det er terrasse på understøttende konstruksjon fra byggeår og tilbygg fra 2009. Det er elementpipe og vedovn i hoveddel, samt isolert stålpipe og vedovn i tilbygg. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er opprinnelig fra 1989. Sikringsskapet i hovedhytta ble byttet og oppgradert fra 1-fas til 3-fas i 2009, samtidig som det ble etablert et eget mindre sikringsskap i tilbygget. Resterende installasjon er fra 1989 i hoveddelen og 2009 i tilbygget.

Røykvarsler og brannslukningsapparat er kontrollert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Hovedbygg Bad
- Generell: På grunn av alder må våtrommet oppgraderes for å tåle normal bruk og tilfredsstille dagens krav.

Tilbygg Bad
- Ventilasjon: Rommet har utilstrekkelig ventilasjon.

Hovedbygg Kjøkken
- Avtrekk: Det er manglende eller defekt avtrekk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Takshingel har løsnet stedvis i limfuger/overlapp.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass, slitte karmer med sprekker i trevirket, og beslag med stedvis feil fallretning slik at vann blir stående mot karm.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Påvist nedbøyning på terrassebord, og rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav.

Innvendig
- Overflater - vegger og himlinger - tilbygg: Symptomer på svertesopp/muggsopp på gulvlist på soverom.
- Krypkjeller: Krypkjeller var ikke tilgjengelig for undersøkelse på befaringsdagen og tilstanden er ikke kontrollert.
- Innvendige dører: Påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Hovedbygg Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.

Tilbygg Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt, fremlagt dokumentasjon tilfredsstiller ikke forskriftskrav, og det mangler godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone.
- Overflater, vegger og himling: Vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen.
- Overflater gulv: Flisfuger i våtsonen har riss/sprekker.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjon: Påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring utført frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år og har usikker fremtidig funksjon.
- Grunnmur og fundamenter: Sprekkdannelser i puss på grunnmur.
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Rørtyper er ukjente og det er vanskelig å evaluere usikkerhet vedrørende fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Lukket konstruksjon som ikke er mulig å inspisere.

Hovedbygg Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Tilbygg Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk på balkong eller terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

På bad i hovedhytta ble det montert nytt toalett, ny baderomsinnredning med vask og dusjkabinett, samt nytt tak og malte vegger. Rørleggerarbeid ble utført av autorisert rørlegger fra Lesja og det elektriske av firma fra Åndalsnes, mens maling og benkeplate ble utført som egeninnsats. Ny takpapp ble lagt og tykkere isolasjon lagt på taket av snekker Håvard Ingvaldsen. Hele hytta ble malt i august 2022. Det var noe vann i kjeller før tilbygget kom, men det ble gravd ny tomt og etablert ny drenering av Åheim Maskin, og kjelleren har vært tørr siden.

Flott fritidsbolig beliggende i et rolig og sentralt hytteområde uten gjennomgangstrafikk. Hytten er oppført i 1 etasje og har en god og familievennlig planløsning med god plass til hele storfamilien. Hytten har følgende standard på innvendige overflater:

Hovedhytte:
ENTRE
Furugulv, tømmervegger og skråhimling med panel. Furu fyllingsdører.

STUE/KJØKKEN
Romslig stue og kjøkken i åpen løsning med god takhøyde. Det er god plass til sofagruppe, sittegruppe og romslig spisestue. Furugulv, tømmervegger og åpen himling med rundåser og panel. Peisovn med glassdør i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære på kjølige dager. Utgang fra stue til terrasse.

Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur. Det er kjøl/fryseskap, komfyr og oppvaskkum av stål.

2 SOVEROM
Soverom 1 har furugulv, tømmervegger og panel og bjelker i tak. Rommet har dobbelseng med 2 sengeplasser.
Soverom 2 har furugulv, tømmervegger og panel i tak. Køyseng med 2 sengeplasser.

BAD
Vinylbelegg på gulv, vegger i tømmer og panel i tak. Hvit baderomsinnredning med glatte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys over servant. Dusjkabinett. Gulvstående toalett. Naturlig ventilasjon.

GANG
Furugulv, tømmervegger og panel i tak. Furu fyllingsdører. Gangen ligger mellom hovedhytte og tilbygget del og det er også en peisovn i gangen som bidrar til en god oppvarming av hytten.

Tilbygget del:
GANG
Furugulv, tømmervegger og panel i tak. Furu fyllingsdører.

3 SOVEROM
Soverom 3 har furugulv, tømmervegger og panel i tak. Det er god plass til dobbelseng med 2 sengeplasser. Stige med luke til hems.
Soverom 4 har furugulv, tømmervegger og panel i tak. Dobbelseng med 2 sengeplasser.
Soverom 5 har furugulv, tømmervegger og panel i tak. Familiekøyseng med 3 sengeplasser.

BAD
Flislagt gulv med varmekabler, vegger i tømmer og panel i tak. Hvit baderomsinnredning med profilerte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjkabinett. Gulvstående toalett.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av glødde kobberrør med plasthylse.
Innvendige avløpsrør er av PP plastrør.
Boligen er vurdert å ha naturlig ventilasjon.
Det er en ca. 100 liters varmtvannstank i hoveddel.
Det er ca. 100 liters varmtvannstank i tilbygg.
Ikke kjent med el-tilsyn siste 5 år. Opprinnelig fra 1989, men byttet sikringsskap og etablert nytt til tilbygget i 2009.
Altså skapet i hovedhytta ble byttet og oppgradert fra 1-fas til 3-fas samtidig som det ble etablert et eget mindre skap i tilbygget. Resterende el. (stikk, kabler osv.) er selvsagt fra 1989 i hoveddelen og 2009 i tilbygget.
Røykvarsler og brannslukningsapparat

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i gulv i tilbygget del, peisovn på stue og peisovn i gang mot tilbygg, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden byggeår i 1989.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette 

Det finnes stemplede og godkjente byggetegninger over hytten datert 11.08.1987 samt tilbygget del datert 30.03.2009 men ytterligere dokumentasjon finnes ikke hos kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.  

Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Det kan påløpe kostnader for å innhente tillatelsen og oppfylle eventuelle tekniske krav. Uten slik tillatelse vil ikke bygget formelt kunne benyttes og kommunen kan iverksette oppfølging etter plan- og bygningsloven kap. 32 dersom tillatelse ikke innhentes eller kan gis. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Dagens plantegning over hytten stemmer med dagens planløsning. På opprinnelig tegning fra hovedhytten er det 3 soverom hvor det ene er fjernet og omgjort til gang mot tilbygget del.

Deler av terrasse viser ikke på tegning fra hovedhytte eller tilbygget del og kan være søknadspliktig tiltak.

Det tas spesifikt forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger fint til i et etablert hytteområde på Storhaugen på Bjorli i Lesja kommune. Beliggenheten kombinerer rolige og naturskjønne omgivelser med gangavstand til alt av tilbud og fasiliteter i sentrum. Rundt hytta vokser frodig furuskog og fjellbjørk, og tomten gir en lun ramme med direkte tilknytning til helårs turterreng.

Bjorli er et snøsikkert vintersportssted med en lang skisesong som strekker seg fra tidlig vinter til langt utpå våren. Bjorli skisenter ligger bare noen hundre meter fra hytta, med et variert utvalg av nedfarter og heiser for både nybegynnere og erfarne alpinister. For langrennsentusiaster byr Bjorli-Lesja Løypelag på et stort løypenett på mellom 80 og 100 kilometer med oppkjørte spor i både lune skogstraséer og oppe på snaufjellet.

I sommerhalvåret er området et flott utgangspunkt for fotturer, stisykling langs historiske veier, samt ørretfiske og jakt i fjell og nærliggende vassdrag. Familievennlige aktiviteter som klatreparken Høyt & Lavt Bjorli ligger i gangavstand fra eiendommen, og turer til Rånåkollen og innover mot Reinheimen er lett tilgjengelige.

Det daglige hytteholdet er praktisk tilrettelagt med kort vei til fots til alle nødvendige fasiliteter. Dagligvarehandelen gjøres på Bunnpris Bjorli, en kort spasertur unna, hvor det også finnes ladestasjoner for elbil. Bjorli stasjon på Raumabanen ligger likeledes i gangavstand og gir togforbindelse mot Dombås og Åndalsnes. Med bil tar det rundt 40 minutter til Dombås og Åndalsnes, mens kjøreturen til Ålesund og Molde tar henholdsvis rundt to timer og halvannen til to timer.

Ta av i rundkjøringen på Bjorli, følg Bjorlivegen fra Bunnpris mot skitrekke. Ta av inn til venstre i Gamle Kongeveg og følg den et par hundre meter og ta av opp til venstre til Storhaugen og følg vegen rett frem.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 1 194 kvm som i hovedsak er naturtomt. Gruset parkeringsareal på egen tomt.

Gruset parkeringsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, Bjorlivegen og Gamle Kongeveg, stikkveg inn Storhaugen er privat med felles vedlikeholdsansvar:

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittligende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Storhaugen datert 23.02.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.850,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.697,- pr. år./ 12.357 kwh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.263,- pr år.
Velavgift er kr 4.200,- pr. år inkl. brøyting og løypeavgift.
Boligen er tilknyttet parabolantenne og benytter Allente abon. hytte. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formusverdien for 2025 var kr 950.000,-.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.860,-  pr år.

3 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

77 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
78 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 178 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 198 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Else-Marie Midtlid

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Storhaugen Hytteforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke - Fritid Bjorli  kr 20 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 950,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lesja kommune  kr 5 549,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 18 930,00
Foto Lesja inkl drone  kr 5 500,00
Tilstandsrapport Hytte under 150 kvm - Anticimex  kr 16 000,00

Oppdragsnummer 76-0284/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26284

Sist oppdatert: 11. november 2026 kl. 08:13