Agathe Grøndahls gate 2B

Agathe Grøndahls gate 2B, 0478 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 1, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
2. etasje 57 kvm: Entré, bad, soverom, toalettrom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To boder.
Loft 2 kvm: Bod.

Loftsboden har skråtak som begrenser måleverdig areal etter reglene i NS 3940. Boden har et måleverdig bruksareal på 2 kvm, mens gulvflaten er målt til 3 kvm. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en bygård oppført i 1922. Bygningen er antatt fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser, og har grunnmur av naturstein/tegl. Yttervegger er oppført i murverk med pussede og malte fasader. Etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Takkonstruksjonen er et valmet tak med sperrer av tre, tekket med takstein. Vinduer har 2-lags isolerglass fra 2009. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og malte fyllingsdører innvendig. Det er mursteinspipe og peisovn i stuen. Leiligheten ble vesentlig oppgradert i 2021.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er fremlagt samsvarserklæring for arbeider utført i 2021.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslokningsutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Toalettrom
- Avtrekk/ventilasjon: Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater, generelt: Det registreres glipper i gulvskjøtene, samt knirk og svai i gulvet som følge av skjevheter.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert av faglærte i 2021, og det foreligger dokumentasjon. Det elektriske anlegget i hele leiligheten ble fornyet av faglærte i 2021, med dokumentasjon. Nye vann- og avløpsrør på kjøkken og bad ble installert av faglærte i 2021, og soilrør ble fornyet i regi av sameiet samme år. Peisovnen ble byttet i 2021.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Badet ble pusset opp og oppført etter teknisk forskrift 2017. Det foreligger FDV-dokumentasjon på arbeidene. Arbeidet er utført av Jn Rørservice AS.
- Nytt elektrisk anlegg ble lagt opp i hele leiligheten, utført av Ullern Elektro AS. Det foreligger samsvarserklæring på arbeidene.
- Nye vann- og avløpsrør ble montert på kjøkken og bad, utført av Jn Rørservice AS.
- Kjøkkenet ble pusset opp og flyttet inn i tidligere soverom og omvendt.
- Byttet peisovn.

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Torshov KV X:

2025:
- Brannsikringstiltak i fellesareal og montering av nytt slukkeutstyr med serviceavtale.
- Befaringsrunde av takterrasser ble påbegynt.
- Montering av ny trapp i Åsengata 7.
- Innbruddssikring med heldekkende skallsikring av ytterdører.
- Utarbeidelse av tilstandsrapport for fellesareal.
- Påbegynt installasjon av nytt ledelys i fellesareal og trappeoppganger.
- Innkjøp av utemøbler og sykkelstativ.
- Oppdatering av tegninger for hele bygget.
- Vedlikehold av tak.
- Montering av nye snøfangere samt oppgradering av gamle.

2024:
- Påbegynt trapperehabilitering i indre gårdsrom.
- Diverse mindre reparasjoner samt rehabilitering av tak og fasade.
- Etablering av tak på utebod for barnevognparkering.
- Bygging av mindre treskur ved bod for trygg oppbevaring av redskaper og verktøy.
- Befaring, mulighetsstudie og vedlikehold/rehabilitering av felles ventilasjonskanaler.
- Beskjæring og annet arbeid utført av arborist.
- Overfladisk oppgradering av utleieleilighet.
- Utbedring av utelys.

En gjennomtenkt og personlig leilighet i en av Oslos mest særegne mellomkrigsgårder, pusset opp fra bunnen av nåværende eier. Boligen er totalfornyet med respekt for bygårdens arkitektur og et tydelig blikk for materialer, farger og funksjon. Elektrisk anlegg, rør og overflater er fornyet, badet er bygget opp på nytt, og planløsningen er omarbeidet slik at kjøkkenet i dag utgjør boligens naturlige samlingspunkt. Resultatet er et hjem med en særegen identitet, der moderne løsninger møter klassiske kvaliteter.
Takhøyden er målt til 2,79m de fleste plasser i leiligheten og de malte fyllingsdørene og brannlydklassifiserte entrédøren holder bygårdens karakter i hevd. Det herdede tregulvet binder rommene sammen og skaper en helhetlig materialpalett, mens den gjennomførte fargebruken gir hvert rom sin egen atmosfære.

Entré
Entréen gir et godt førsteinntrykk, med en brann- og lydklassifisert entrédør, plassbygde oppbevaringsløsninger i lyst treverk og et sømløst gulv som leder videre inn i boligen. Innfelte downlights gir et rent og moderne uttrykk uten å ta oppmerksomheten bort fra materialene.

Stue
Stuen har en lun og rolig atmosfære, der den dempede olivengrønne fargepaletten danner et harmonisk bakteppe for innredningen. Den moderne peisovnen, installert i 2021, skaper både varme og stemning, mens de store vinduene slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har god plass til både sofagruppe og en hyggelig lesekrok.

Kjøkken
Kjøkkenet er flyttet til det som opprinnelig var leilighetens soverom - et grep som har gitt boligen en mer sosial og funksjonell planløsning. Den plassbygde innredningen med fronter og spesialtilpassede dekksider i bjørkefiner gir kjøkkenet et uttrykk som oppleves mer som et møbel enn en tradisjonell kjøkkeninnredning. Integrerte hvitevarer består av kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn, og avtrekk skjer via kjøkkenventilator med kullfilter. Den romslige benkeplassen og spiseplassen ved vinduet gjør dette til et naturlig samlingssted gjennom dagen. Vann- og avløpsrør ble fornyet i 2021, og varmtvannsberederen på ca. 120 liter er integrert i innredningen.

Soverom
Soverommet vender mot den grønne bakgården og har en rolig beliggenhet. Her er det plass til dobbeltseng med nattbord, oppbevaringsløsninger og skrivebord. Veggene er malt i en varm gråbeige tone som gir rommet en behagelig og avslappende karakter, mens utsynet mot trærne utenfor understreker følelsen av å bo skjermet midt i byen.

Bad
Badet ble totalrenovert i 2021 og holder en moderne standard. Rommet har flislagte overflater, elektriske varmekabler, dusjnisje, servant med innredning og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med elektrisk styrt vifte sørger for god ventilasjon, og det foreligger kontrollerklæringer for arbeidene.

Toalettrom
Leiligheten har i tillegg et separat toalettrom med vegghengt klosett og servant. Gulvet er flislagt, veggene har malte plater, og rommet gir en praktisk løsning som er uvanlig i leiligheter av denne størrelsen.

Overflater:
Gulv: Herdet tregulv i oppholdsrom og entré. Flislagt gulv på bad og toalettrom.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Malte plater. Innfelt downlights på bad. Takhøyde 2,79 m.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre boder: én loftbod med skråtak (gulvflate ca. 3 m²) og to kjellerboder på henholdsvis ca. 7 m² og ca. 1 m². Bodene ligger på fellesareal, men disponeres av leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Lamper.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen varmes opp med elektrisitet og det er peisovn i stuen samt elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1922. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 18.09.1922, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Byggetillatelse (tillatelse til igangsetting) for innredning av bad i 2. etasje, datert 03.12.1990. Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 13.04.1923. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning er endret i forhold til disse, der tidligere kjøkken er blitt innredet som stue og kjøkkenet er blitt flyttet til tidligere soverom/stue.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1955/401334-185/105 26.01.1955 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 70 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 1,689
BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
MED FLERE BESTEMMELSER
Eiendommen er en seksjon på festet tomt. Fester er sameiet, og bortfester er Oslo kommune. Festetiden er 70 år fra 1. november 1951. Festeavgiften reguleres i henhold til tomtefesteloven. Oslo kommune har forkjøpsrett ved overdragelse av festeretten til andre enn nær familie.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1986/29912-85/105 20.05.1986 ERKLÆRING/AVTALE
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 15,000
MED PRIORITET
ETTER 90% AV DEN TIL ENHVER TID GJELDENDE LÅNETAKST
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1924/993537-1/105 24.05.1924 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelser om brannvegg/-dør
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 224 BNR: 1
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1925/993647-1/105 25.07.1925 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Med flere bestemmelser
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 224 BNR: 1
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Noen bydeler er blitt til over tid. Torshov ble tegnet. Agathe Grøndahls gate ligger midt i den ikoniske Torshovbyen, et av Oslos mest ambisiøse boligprosjekter fra mellomkrigstiden, hvor arkitekt Harald Hals lot seg inspirere av engelske hagebyidealer. Resultatet ble en bydel preget av klassiske mursteinsgårder, brede alléer, frodige gårdsrom og en gjennomført byplan der lys, luft og grønne omgivelser var like viktige som arkitekturen selv. Det er kvaliteter som gjør området like ettertraktet i dag som da det sto ferdig for over hundre år siden.

Fra leiligheten rusler du til Torshovparken på få minutter. Her samles nabolaget til konserter, piknik og rolige ettermiddager i solen, mens Torshovdalen leder deg videre ned mot Akerselva – et av byens vakreste rekreasjonsområder med turstier, badeplasser og grønne landskap gjennom alle årstider. Like ved ligger også Bjølsenparken med sine vakre trerekker og rolige atmosfære.

Vogts gate fungerer som bydelens naturlige møteplass. Her finner du et utvalg uavhengige kaféer, bakerier, restauranter og spesialforretninger som gir området karakter, sammen med Torshovteatret og det historiske Soria Moria. Torshov har lenge vært et nabolag for mennesker som verdsetter arkitektur, kultur og gode byrom – et sted der det er like naturlig å sette seg med en kaffe på fortauskanten som å tilbringe en kveld på teater eller rusle en tur blant de karakteristiske murgårdene.

Samtidig er hverdagen enkel. Dagligvarebutikkene ligger få minutter unna, trikkelinjene 11, 12 og 18 tar deg til sentrum på rundt ti minutter, og med sykkel er Grünerløkka, St. Hanshaugen og sentrum aldri langt unna. Her bor du med storbyens puls innen rekkevidde, men i et nabolag hvor arkitektur, grøntområder og historisk identitet fortsatt setter tonen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Åsenhagen barnehage: 5 min. gange
Lilleborg barnehage: 6 min. gange
Thor Olsens barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Lilleborgbanen: 6 min. gange
Myrens Sportssenter: 9 min. gange
Sandaker Treningssenter: 10 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 5631,1 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Sameiet har et felles gårdsrom med opparbeidede grøntområder, lekeplass, utemøbler og sykkelstativer.

Festeavgiften reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen (KPI).

Sameiet har ingen parkeringsplasser tilknyttet boligseksjonene.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringsbestemmelsene er endret ved reguleringsplan S-2937, vedtatt 01.10.1987.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til 'Ingen'.

Eiendommen ligger i et område med akseptabel forurensning i grunnen.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 2025/14979 - Byggesak. Agathe Grøndahls gate 2 A - bruksendring av loft til bolig og fasadeendring. Loftet ønskes innlemmet i leilighet nedenfor. Omsøkt løsning er avklart og godkjent av styret/sameiet. Det er søkt om igangsettingstillatelse den 24.04.2026.

Saksnummer 2026/02745 - Byggesak. Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3 - rehabilitering av fasader. Det ble den 09.03.2026 sendt søknad om rammetillatelse til rehabilitering av fasader. Tiltaket gjelder på adressene Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3.

Saksnummer 2025/09941 - Byggesak. Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. Søknaden omfatter rehabilitering av bygg 01, 02, 03 og 04, inkl. leskur mellom bygg 02 og 04, oppgradering av utomhusanlegget, flytte eksisterende avkjørsel i Rosenlundgata, etablere ny adkomst for gående og syklende, etablere ny renovasjonsløsning og flytte eksisterende trafo. Tiltaket er lokalisert i bydel Sagene. Det ble gitt igangsettingstillatelse den 10.11.2025.

Rosenlundgata 6 A-B - forhåndskonferanse - Oppføring av balkonger. Saksnummer 2025/07239 - Byggesak. Tiltakshaver ønsker å bestille en forhåndskonferanse for å avklare mulighetene for etablering av balkonger mot gate i Rosenlundgata 6 A-B. Tiltaket vil etter tiltakshavers vurdering tilføre bygget økt kvalitet, gjøre fasaden mer levende og åpen, og gi beboerne sårt tiltrengte uteområder. 19.08.2025 ble det sendt bestilling av forhåndskonferanse. Saken er under behandling.

Saksnummer 202315257. Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bymiljøetaten foreslår å omregulere det cirka 1,2 km lange gateløpet Vogts gate-Toftes gate med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk. I tillegg skal tiltaket bedre forholdene for gående, overvannshåndtering og byliv. Strekningen planforslaget gjelder for er fra Vogts gate ved Åsengata/Sandakerveien på Torshov til Toftes gate ved Birkelunden/Schleppegrells gate på Grünerløkka. I Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer, og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Planforslag ble sendt 01.04.2025 og saken er under behandling.

Saksnummer 2025/07389 - Byggesak. Østgaards gate 23 - oppføring av 12 balkonger. Tiltaket omhandler etablering av seks nye balkonger på et funksjonalistisk lamellbygg fra 1938. Eiendommen ligger i bydel Sagene. I tillegg til nye balkonger vil det etableres ny håndlist på de eksisterende ni balkongene.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 325,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, bredbånd fra Telia, trappevask, samt felles vedlikehold og drift.

Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader (grunnkostnad): kr 2 263,-
- Renter og avdrag (andel fellesgjeld): kr 1 185,-
- Bredbåndsavgift: kr 613,-
- Trappevasktillegg: kr 167,-
- Brøkfordelt vedlikeholdstillegg: kr 97,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7500 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sameiet har en avtale med Telia for levering av bredbånd og kabel-tv. TV-tuner/dekoder følger med i salget.

Eiendommen har ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 523 806 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 405,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 125 655,- pr. 22.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 15 545 663,- pr. 22.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987183937
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 15 545 663,-
Andel av saldo: kr 125 655,-
Restløpetid: 157 terminer til innfrielse (siste termin 30.06.2039)
Rente: 6,8 % pa. per 22.06.2026
Merknad: Refinansiering, samt renovering og rehabilitering av soilrør, brannvarslingssystem, gårdsrom og fasader.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 000 000,00 Prisantydning
125 655,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 125 655,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

153 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
154 210,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 160,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 279 865,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 289 815,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Herman Georg Eijerstam

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Torshov KV X.
- Sameiet består av 97 boligseksjoner fordelt på 14 oppganger.
- Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 3195245.
- Sameiets nettside er https://torshovx.no/.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt, men kan godkjennes etter skriftlig søknad til styret. Ved godkjenning forplikter dyreeier seg til at dyret ikke er til ulempe for andre beboere, og det er absolutt båndtvang på sameiets område.
Bruk av elektrisk grill er tillatt. Røyking i felles innendørsarealer er forbudt.
Sameiet har fellesvaskeri i Åsengata 7, sykkelstativer i bakgården, samt private og felles boder i kjeller og på loft.

På ekstraordinært årsmøte i november 2025 ble det vedtatt at eiere av 21 seksjoner med ulovlige utbygginger i fellesareal må utbedre avvikene på egen bekostning. Styret fikk fullmakt til å fremme en felles søknad om reseksjonering for å formalisere endringene. Bakgrunnen var en tilstandsrapport fra Tandberg Arkitekter som avdekket avvik fra byggemeldte saker i kjeller- og loftsarealer. Det ble også avdekket ulovlig innredede rom og manglende brannsikringstiltak som krever utbedring.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Brannsikringstiltak i fellesareal (2025)
- Tilstandsrapport for fellesareal (2025)
- Nye snøfangere (2025)
- Trapperehabilitering og diverse reparasjoner på tak og fasade (2024)

Planlagte påkostninger:
- Piperehabilitering (2026)
- Sluttføring av montering av ledelys og snøfangere (2026)
- Utarbeidelse av felles brannkonsept (2026)
- Styret utreder bytte av bredbåndsleverandør.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 viste et overskudd på kr 510 135,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 153 856,-. Sameiets disponible midler var kr 1 403 208,- per 31.12.2025. Egenkapitalen var negativ med kr -14 452 145,- per 31.12.2025. Styret har presisert at det i årene fremover vil bli innkalt tilstrekkelig med midler til å betjene lånene gjennom felleskostnadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 3.000,- (2 stk og alle privatvisniger kostnadsfrie)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• IF forsikring tilbyr innboforsikring.  
• Søderberg&Partners formidler leiegaranti som et alternativt til depositum som sikkerhetstillelse for leieforholdet.  
• SMS Electro tilbyr elektrikertjenester.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flyttefoten for lagertjenester og Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.

Oppdragsnummer 37-0230/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26230

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 14:13