Oppsalstubben 4A

Oppsalstubben 4A, 0685 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 1099, ideell andel 1/1
Andelsnummer 379, Fuglemyra Borettslag, organisasjonsnummer 952358154

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

Boligbygg med flere boenheter:
BRA-i:
3. etasje 72 kvm: Entré/gang, bad, bod, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er ingen avvik fra opprinnelig romløsning til dagens, annet enn at åpning til stue er noe utvidet, samt at rommet som i dag benyttes til kontor opprinnelig er bod. Rommet er ikke godkjent for varig opphold og det er heller ikke søkt om dette. Kjøper overtar ansvar og risiko for videre bruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1958 og er et boligbygg over fem etasjer samt kjeller. Bygningen har bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner, og har støpt gulv mot grunn. Grunnmuren er av mur- og betongkonstruksjoner. Yttervegger har fasader utført i fasadeplater samt pussede flater. Yttertaket er en saltaksform/pulttaksform tekket med takstein og takpapp/membran, men taket er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer har karmer av tre og aluminium med 3-lags glass fra 2019. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35dB, mens balkongdøren har karmer av tre og aluminium med 3-lags glass fra 2019. Innerdørene er slette. Fra stuen er det utgang til en balkong på 11 m² som er belagt med terrassebord og har rekkverk av metall og fasadeplater.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i felles trappegang. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg. Det elektriske anlegget ble i stor grad skiftet ut i 2021, unntatt bad. Det mangler samsvarserklæring for arbeider vedrørende bad, noe som ikke er unormalt tatt badets alder i betraktning. Badene ble rehabilitert i regi av borettslaget i perioden 2007-2010.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og installert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Normalt borettslagets ansvarsområde.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av murpuss observeres stedvis i overflaten ved balkong. Eksakt årsak er ukjent.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtsonens vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet av faglærte, hvor spotter ble byttet til LED i 2021 og nytt speilskap med lys og stikkontakt ble montert i 2022. I 2021 ble hele det elektriske anlegget i leiligheten byttet ut av faglærte, med unntak av varmekabler på bad. Dette inkluderte Plejd-anlegg for lysstyring, samt stikkontakt og lys på balkongen. Samme år ble det etablert opplegg for oppvaskmaskin og ny kobling til blandebatteri på kjøkkenet, inkludert en lekkasjesensor. I regi av borettslaget ble det montert nye termostater på radiatorene i 2022.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Oppgradert elektrisk anlegg i leiligheten (unntatt bad), utført av Sterk Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Nytt kjøkken med innredning og integrerte hvitevarer.

2019:
- Byttet balkongdør og vinduer til 3-lags glass.

2008:
- Oppgradert bad.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Oppgradert inngangspartier og callinganlegg.

2023:
- Nye avfallsbrønner for husholdningsavfall/papir.

2022:
- Rehabilitering/utskifting av termostater og ventiler på radiatorer.

2020:
- Utskifting av vinduer og balkongdører.

2007 - 2010:
- Rehabilitering av bad.

Dette er en endeleilighet i 3. etasje som ble betydelig oppgradert i 2021, med blant annet nytt elektrisk anlegg, nye gulv og listfrie overganger. Leiligheten har en klassisk og velfungerende planløsning med separat kjøkken og stue, to romslige soverom og en stor balkong med utsikt mot tretoppene. Belysningen i alle rom styres enkelt via Plejd-systemet.

Entré:
Inngangspartiet er lyst og gir et godt førsteinntrykk. Døren har kikkehull og er brann- og lydklassifisert. Callinganlegget med video ble oppgradert i 2025. Fra entréen er det direkte tilgang til de fleste av leilighetens rom.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2021 er holdt i et moderne uttrykk med mørke, slette fronter og benkeplater i laminat. Alle hvitevarer er integrerte: kjøleskap med frysedel, stekeovn, mikrobølgeovn i høyskap og oppvaskmaskin. Induksjonstoppen har komfyrvakt, og en vegghengt ventilator med plasmafilter sørger for effektiv fjerning av både fett og lukt. Rommet har plass til et lite frokostbord ved vinduet.

Stue:
Stuen er et eget, romslig rom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater fra 2019 slipper inn lys og gir utsikt mot grøntområder. Rommet er adskilt fra kjøkkenet, noe som gir en rolig og definert sone for avslapning og sosiale sammenkomster.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en stor balkong på 11 m². Her er det god plass til utemøbler, og utsikten er usjenert mot høye trær. Balkongen er utstyrt med terrassevarmer, belysning og stikkontakter, noe som utvider brukstiden. Terrassebordene har noe slitasje, primært av estetisk karakter.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord. En hel vegg er utnyttet med en stor garderobeløsning som gir rikelig med oppbevaringsplass.

Soverom 2:
Det andre soverommet er også av god størrelse, med plass til seng, garderobeskap og en liten sitteplass eller arbeidsbord. Takhøyden er målt til 2,51 meter.

Bod:
Leiligheten har en praktisk innvendig bod. Det er også her lagt samme gulv som i resten av leiligheten, og rommet benyttes som kontor og garderobe med større garderobeløsning.

Bad:
Badet er fra 2008 og har flislagte vegger og gulv, med varmekabler i gulvet. Innredningen består av servantskap, speilskap med belysning og stikkontakt, og et frittstående toalett. Dusjsonen har innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Badet er funksjonelt, og ble pusset opp i regi av borettslaget i 2008.

Overflater:

Gulv: Korkvinyl i stue, entré/gang, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater i stue, entré/gang, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Himling: Malte flater i alle rom. Integrerte downlights i entré/gang, kjøkken og bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod, samt en kjellerbod på ca. 7 m². Det er også tilgang til felles sykkelbod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven. Følgende medfølger i tillegg: TV-dekoder. Løsøre som ikke medfølger salget: TV-benk og hyller i stue. Fryseskap i bod kan medfølge dersom ønskelig.

Oppvarming med elektrisitet og vannbåren varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Radiatorer benyttes for oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattestert arkivkort på eiendommen, datert 19.12.1958. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om veg og vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i Oppsalstubben, et etablert og høytliggende område med Østmarka som nærmeste nabo. Her bor du skjermet til i en rolig gate, samtidig som du har umiddelbar nærhet til både skog og daglige servicetilbud. Området er preget av store, grønne fellesarealer mellom blokkbebyggelsen, med lekeplasser og sittegrupper som skaper et trygt og sosialt bomiljø.

Hverdagslogistikken er enkel med kort gangavstand til det meste. Nærmeste matbutikk er nye Kiwi Oppsalstubben, knappe 100 meter unna. For et utvidet tilbud er det gangavstand til både Bøler Senter og Oppsal Senter, med bl.a. apotek, vinmonopol og diverse butikker. Flere barnehager ligger i umiddelbar nærhet, med Fuglemyra barnehage som den nærmeste - et steinkast unna. Oppsal skole for 1. til 10. trinn ligger også kun en kort spasertur unna.

For den aktive er Østmarka et eldorado rett utenfor døren, med turstier, lysløyper og badevann. Om vinteren er det kort vei til oppkjørte skiløyper. Treningssentre som Friendly Fitness på Ulsrud, Sats på Hellerud og Evo på Bøler er også lett tilgjengelige. Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass i Kampheimveien, 3-4 minutters gange unna. Oppsal T-banestasjon ligger innen gangavstand og tar deg effektivt videre til sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 22855 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Borettslaget disponerer over 300 parkeringsplasser som leies ut etter ventelister. Kontakt styret for tildeling. Det er også et selvstendig garasjelag i området med venteliste. Det er felles ladeplasser til elbil i borettslaget.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier.

Eiendommen har adkomst via asfalterte internveier på borettslagets tomt. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (felt D) og forretninger i reguleringsplan S-474 (ID: S-474), vedtatt 20.03.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen suppleres av bebyggelsesplan 38855 (ID: 38855), vedtatt 24.05.1955, som detaljerer utbyggingen i felt D.

Eiendommen omfattes også av regulerings- og bebyggelsesplan 6053 (ID: 6053), vedtatt 10.02.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Denne planen gjelder for veiareal i ytterkant av eiendommen og har ingen egne skrevne bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 250,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, TV/internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, diverse honorarer mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert ved årsskiftet med kr 250,-.

Ytterligere oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 200 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ett av borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper i oktober 2027. Etter dette vil felleskostnadene øke når avdragsbetalingen starter. Det er uklart hvor mye felleskostnadene vil øke. Avdragsfritt lån utgjør kr 49 524,- av boligens totale fellesgjeld.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 275 850,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 103 399,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt på denne enheten.

Andel formue er kr 22 607,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 110 385,51 pr. 27.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 66 447 677,- pr. 27.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691279
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 27.03.2026: kr 36 636 119,-
Andel av saldo: kr 60 861,37
Innfrielsesdato: 30.10.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208691287
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 27.03.2026: kr 29 811 558,-
Andel av saldo: kr 49 524,15
Innfrielsesdato: 30.04.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%
Avdragsfrihet til og med: oktober 2027

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 250 000,00 Prisantydning
110 385,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 360 385,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr ved forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 369 881,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 379 831,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tommy Nikolai Finstad og Frida Aae

Leiligheten er tilknyttet Fuglemyra Borettslag.
Borettslaget består av 657 andelsleiligheter.
Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral med 17,34 %.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Regler vedr. dyrehold er nedfelt i husordensreglenes § 11.
Det er 12 fellesvaskerier i borettslaget. Det er kun lov til å inneha en vaskerilås pr. leilighet.
På balkongene er det kun tillat med elektrisk- eller gassgrill.
Styret i borettslaget henstiller alle nye andelseiere/fremleiere om å benytte skilter som kan bestilles på Oppsal vaktmestersentral, til postkasse og ringeklokke. Vaktmestersentralen har adresse Løypeveien 2, tlf. 22 76 28 80.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/fuglemyra/om

Foretatte påkostninger de senere år:
2024-2025: Planlegging og forarbeider for større vedlikeholdsprosjekter vedr. skiftning av oppgangsdører, oppgraderinger av inngangspartier, belysning, oppgradering av calling anlegg og installering av branndører i kjellere/loft.
2023-2024: Skiftet ut vaskemaskiner/tørketromler i vaskerier, reparert gjerder på eiendommen, asfaltering rundt lekeplassen og foran enkelte garasjer.
2022-2023 Nye avfallsbrønner for husholdningsavfall/papir.
2021-2022 Rehabilitering/utskiftning av alle termostater/ventiler på alle radiatorene i borettslaget.
2019-2020 Utskifting av vinduer/balkongdører.
2007 Rehabilitering av bad m.m. (alle badene var ferdig oppusset 15.04.2010).

Planlagte påkostninger:
Det ble tatt opp et lån i 2025 for vedlikeholdsprosjektet som omfatter utskiftning av oppgangsdører, rehabilitering av inngangspartier, nytt callinganlegg, nye dører i fellesområder, kjeller og loft.
OBOS opplyser pr 15.10.2025 at det ikke er noen andre planlagte økninger utover generell prisstigning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Fysiske salgsoppgaver kr 5 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 18 900,00
Visninger pr stk kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon fra forretningsfører kr 3 125,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 9 950,00
Foto kr 10 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0026/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2626

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 13:17