Mellomskauen 3

Mellomskauen 3, 3145 TJØME
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 209, bruksnummer 141, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 252 kvm

BRA-i:
Underetasje 79 kvm: Hall m/trapp, bad, kjellerstue, vaskerom, gang, hobbyrom og tre boder.
1. etasje 90 kvm: Stue, bad, soverom og kjøkken.
Loftsetasje 40 kvm: Trapperom, gang / lagringsrom og to soverom.

BRA-e:
Garasje 43 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 37 kvm: Terrasse.
Garasje 13 kvm: Takoverbygget uteplass.

Underetasjen har noe varierende og lav takhøyde. Store deler av etasjen har takhøyde på 1,90 - 1,93 meter og er medtatt i arealoppsettet. Gang inn til bodrom har en takhøyde målt til ca. 1,85 meter og er ikke medtatt i arealoppsettet da den er under minstekravet for måleverdighet på 1,90 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Eneboligen: Det foreligger ikke opprinnelige byggetegninger fra byggeår, men det foreligger tegninger datert 11.05.1988 i forbindelse med tilbygging mot sør. Rominndelingen fremstår annerledes på tegningen enn slik den fremstår i dag. Blant annet er det i dag en trapp til loftsetasjen der kjøkkenet har vært, samt at det i dag er bad og soverom der det på tegning er omtalt som "diverse". Det er uvisst hva bruken av rommene har vært på dette tidspunktet. Det foreligger ingen tegninger av romfordelingen på verken loftsetasjen eller underetasjen og rommene er derfor definert i salgsoppgaven etter dagens bruk. Basert på fasadetegninger har det vært garasje i underetasjen, men her er det i dag en bod. Takstmann opplyser at Innredet kjellerstue mangler tilfredsstillende rømningsvindu og vinduer med tilstrekkelig vindusflate i henhold til gjeldende krav til rom for varig opphold.

Garasjen: Det foreligger byggetegninger for garasjen datert 04.06.1987. På gavlveggen mot nord er taket forlenget og danner et takoverbygg over en uteplass mot hagen. Dette er ikke søkt/byggemeldt kommunen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1954, med et tilbygg fra 1988. Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker. Ytterveggene består av murkonstruksjon med utvendig liggende og stående bordkledning. Deler av ytterveggene er etterisolert og kledd med fasadeplater. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, tekket med takstein og med undertak av rupanel. Boligen har malte vinduer med 2-lags glass, de fleste fra 2022 og 2023. Hovedytterdøren er fra 2017 og balkongdøren fra 2020. Det er en mursteinspipe i boligen. Det er etablert en terrasse på ca. 37 m² i 2018.

Dobbelgarasje fra 1987 med støpt plate på mark. Grunnmurer og yttervegger er utført i Leca og pusset. Takkonstruksjonen består av selvbærende takstoler med undertak av rupanel, tekket med betongtakstein. Innvendig areal er ca. 43 m². Beskrivelsen gir kun en overordnet oversikt over bygningens konstruksjon og oppbygning. Opplysningene er tatt med for å beskrive bygningsmassen som inngår i rapportens areal- og bygningsoversikt. Det er ikke foretatt vurdering av tilstand eller avvik, og det er ikke fastsatt tilstandsgrader.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og sikringsskapet er plassert i trapperommet opp til loftsetasjen.

Boligen mangler brannvarslingsanlegg og håndslukkerutstyr i henhold til gjeldende forskrifter.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Det er ingen lufting i konstruksjonen. Det er registrert stedvis manglende isolering av deler av kneveggene sett fra knekottene. Det ble også registrert noe museekskrementer inne på knekottet på befaringsdagen. Det er plast på kald side inne på knekott enkelte steder, noe som ikke er anbefalt. Undertaket av rupanel har stedvis fuktmerker.

Innvendig
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp fra stuen og ned mot trappehullet.

Våtrom - Underetasje
- Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Våtrom - Underetasje
- Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Våtrom - 1. Etasje
- Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist tegn på utettheter rundt rørgjennomføringer. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det mangler overgangsbeslag mellom yttervegg og takoverbygget ved inngangspartiet. Det mangler snøfangere på hele taket.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) mellom grunnmur og trekledningen.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduene som ikke er skiftet, viser tegn til aldersslitasje. Innsettingsdetaljene bærer preg av ufagmessig utførelse.
- Ytterdører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Terrasser og plattinger på terreng: Terrassedekket viser tegn til manglende vedlikehold og værslitasje.
- Andre utvendige forhold: Det er registrert noe oppsprekking og skjevheter i utvendig støttemur.

Innvendig
- Overflater - gulv: Det er påvist misfarging, svelling, manglende belistning og overflater lagt på ujevnt underlag. Enkelte steder er det registrert ufagmessig utførelse på gulvoverflatene.
- Overflater - vegger og himlinger: Overflatene har en del slitasjegrad utover det man kan forvente.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm i gangen utenfor bodrommene i 1. etasje. Det er registrert et planavvik på 18 mm målt mellom stuen i 1. etasje. Oppforede gulv gir økt risiko for skjulte svekkelser.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipeløpet er fra byggeåret. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg.
- Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Eier opplyser at det er/har vært registrert fuktkrevende insekter. Det ble registrert ekskrementer fra mus på knekottet i loftsetasjen.
- Andre innvendige forhold: Det er utført oppgraderinger av nåværende eier som ikke er faglært, og det foreligger ikke dokumentasjon. På loftet er det registrert gjenværende utstyr og røranlegg etter tidligere parafinbrenner.

Våtrom - Underetasje
- Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt og det er påvist noe forhøyede fuktverdier.

Våtrom - 1. Etasje
- Bad - Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Bad - Overflater, vegger og himling: Det er opplyst at montering av våtromsplater er utført som egeninnsats.
- Bad - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er registrert manglende membranoppkant ved dørene.
- Bad - Ventilasjon: Det er ikke etablert ventilasjon i dette rommet.

Kjøkken - 1. Etasje
- Kjøkken - Overflater og innredning: Det er påvist skader og fuktskjolder i kjøkkengulvet. Innredningen bærer preg av alder og har manglende avslutningsdetaljer.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: I fordelerskap er det påvist at lekkasjevann ikke ledes til sluk og det ikke er automatisk lekkasjestopper. Vannrørene til kjøkken og bad i 1. etasje er av eldre dato.
- Innvendige avløpsrør: Det er påvist ufagmessig bruk av rørdeler fra Biltema på rørdel for lufting over tak.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er registrert noe svelling i gulvoverflaten av laminat i bodområdet mot sør.
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmurene er utvendig og innvendig tildekket, noe som begrenser kontrollmulighetene.

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler snøfangere på hele taket. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp fra stuen og ned mot trappehullet. Eier sier at sikringen ut til garasjen kan løse ut ved høy belastning. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Boligen mangler brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Innredet kjellerstue mangler tilfredsstillende rømningsvindu og vinduer med tilstrekkelig vindusflate i henhold til gjeldende krav til rom for varig opphold.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
På badet i underetasjen er våtromsplatene perforert med skruer, og det er ingen synlig membran i gulv. Ikke utført utbedring eller oppussing av dette badet av nåværende eier. På vaskerommet var det tilbakeslag fra sluk i 2020/2022, og gulvet ble pigget opp, rør lagt med riktig helling, nytt sluk, nytt gulv med varmekabler og fliser, samt nye panelplater på vegger. Badet i 1. etasje ble totalrenovert i 2020 med nytt røropplegg. Det har også vært tegn til fukt i underetasjen og vannoppsamling utenfor ytterdør i 2017. Drenering ble utført i 2017. Det har vært utfordringer med lite fall på rør fra bad i 1. etasje og på vaskerom, som ble utbedret i 2020 og 2021. Det har vært tegn til borebiller i kjeller, men dette er vurdert som gamle skader. Det var også tegn til fukt/mugg i kjeller før drenering og oppussing. Etter en lekkasje fra kjøleskapet i 2022 er det noe svelling i laminatgulvet på kjøkkenet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Pusset opp kjellerstue med etterisolering av vegger og tak

2024:
- Skiftet vindskier på sør- og nordvegg, skiftet takrenner vestside og fornyet panel på nordvegg
- Montert ny peis i stue første etasje

2022:
- Skiftet brorparten av vinduer med unntak av kjellervinduer og vindu på soverom innenfor bad
- Pusset opp soverom i andre etasje mot sør
- Malt huset utvendig

2023:
- Byttet garasjeporter

2021:
- Pusset opp vaskerom med pigging av gulv, nye rør og etablering av varmekabler
- Montert ny varmepumpe i stue i første etasje

2020:
- Oppgradert bad i første etasje med nytt vindu og nytt røropplegg ned til vannfordelingsskap, utført av Ragnar Holmeng / Tjøme Rørservice AS
- Pusset opp gang i underetasjen
- Montert ny terrassedør fra stue ut til vestvendt terrasse

2019:
- Skiftet peis/ovn i underetasje

2018:
- Etterisolert grunnmur over terreng

2017:
- Skiftet/utført drenering rundt hele boligen, utført av egeninnsats med bistand fra anleggsgartner. Jobben er ikke dokumentert med formell kvittering.
- Montert ny hovedytterdør

2016:
- Montert ny benkeplate på kjøkken og malt kjøkken
- Fjernet gammel peis i første etasje
- Lagt ny kurs til komfyr/platetopp, utført av Tjøme Elektro

Ukjent årstall:
- Oppgravet og fjernet nedgravd oljetank

Arbeidene har vært utført både av fagfolk og ved egeninnsats.

Velkommen til en innholdsrik og sjarmerende enebolig fra 1954, med et tilbygg mot sør fra 1988 og en fleksibel planløsning over tre etasjer.

Boligen byr på hele 209 kvm med god plass for familien, og kombinerer hyggelige oppholdsrom med gode muligheter for hobby, lagring og praktiske løsninger.

I underetasjen finner du en romslig hall med trapp, kjellerstue, hobbyrom, tre boder, vaskerom og et eldre bad. Kjellerstuen gir et fint ekstra rom, i tillegg er det også hobbyrommet og de mange bodarealene gir rikelig med plass til oppbevaring og aktiviteter. Vaskerommet ble etablert i 2021 og har flislagt gulv med elektriske varmekabler, MDF-baserte panelplater på veggene, plassbygget benkeløsning med nedfelt utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt varmtvannstank på ca. 200 liter. Det eldre badet har flislagt gulv, baderomsplater, servantinnredning, gulvmontert toalett og dusjløsning med forheng.

I 1. etasje ligger boligens naturlige samlingspunkt med en innbydende stue, kjøkken, soverom og bad. Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys og skaper en lys og lun atmosfære. Her er det god plass til ulike møbleringsløsninger, og en luft-til-luft-varmepumpe fra 2021 bidrar til en behagelig innetemperatur.
Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har en fin forbindelse til oppholdsarealene. Kjøkkenet ble tilbygget i 1988 og har profilerte fronter og laminatbenkeplate. Innredningen ble malt i 2016, og oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.
Mellom kjøkkenet og stuen er det god plass til en hyggelig spiseplass, som på en naturlig måte binder rommene sammen og gir en sosial og funksjonell planløsning.
Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en stor terrasse på ca. 37 kvm – et herlig sted for lange frokoster, gode middager og avslappende sommerdager. Fra terrassen går det trapp videre ned til hagen og den takoverbygde uteplassen på ca. 13 kvm, hvor du kan sitte usjenert og nyte lune sommerkvelder.

Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2020 med nytt røropplegg utført av autorisert rørlegger og rør-i-rør vannledninger. Badet har flislagt gulv med påstøp og smøremembran, baderomsplater på veggene, malte flater i himlingen, nedstøpte elektriske varmekabler, heldekkende servant, dusjkabinett og gulvmontert toalett.

Loftsetasjen på 40 kvm består av trapperom, gang med lagringsmuligheter og to soverom. Her får familien ytterligere privatliv og fleksibilitet, med gode muligheter for barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

I tillegg kommer garderobe-/lagringsrom i loftsetasjen og god bodplass i underetasjen.

På eiendommen står også en frittstående dobbelgarasje fra 1987 med et innvendig areal på ca. 43 kvm.
Garasjen gir god plass til både biler, utstyr og oppbevaring, og har to leddporter med automatiske portåpnere.

I tilknytning til garasjen er det en takoverbygget uteplass på ca. 13 kvm.

Alt i alt får du her en bolig med mange muligheter, gode oppholdsrom og en planløsning som gir både rom for familieliv og praktiske behov – kombinert med flotte uteområder og en attraktiv, vestvendt tomt.

Følgende hvitevarer medfølger salget: oppvaskmaskin og kjøleskap. Fryseskap kan medfølge hvis ønskelig. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.
Akvariet følger med ved salg. Lampe over kjøkkenbenk og lampe over spisebord følger med. Det samme med hylle på badet og hylle innerst i gangen. Noen senger kan også følge med etter avtale.
Tv med oppheng/stativ medfølger ikke.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Det er installert en luft-til-luft-varmepumpe fra 2021 i stuen i første etasje. Videre er det en peisovn i stuen i første etasje (montert i 2024), samt en murt pipe med tilkoblet vedovn i gangen i underetasjen (skiftet i 2019). Badet i første etasje har nedstøpte elektriske varmekabler i gulvet, og vaskerommet i underetasjen har elektriske varmekabler etablert i 2021. Badet i underetasjen varmes opp via en veggmontert panelovn.

Det ble utført feiing og tilsyn med fyringsanlegg på adressen 04.12.2025. Det ble registrert avvik hos brannvesenet ved at sotluken har for liten avstand til brennbart materiale, og det mangler sklisikring på den ene siden av takstigen for tilfredsstillende adkomst for feier. Selger har gitt tilbakemelding om utbedring av avvik som ble funnet tilfredsstillende.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv. Det er registrert godkjente byggemeldingstegninger datert 11.05.1988 i forbindelse med et tilbygg mot sør. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger byggetegninger for garasjen datert 04.06.1987, samt ferdigattest datert 04.01.1988.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger på Mellomskauen/Mølledammen som er området du kommer til kun 1 km etter Vrengenbro. Området har de siste årene blitt et attraktivt boligområde på Tjømes vestside, med flere villaer og fritidseiendommer. Området er godt likt blant barnefamilier og for deg som pendler til byen har eiendommen en perfekt beliggenhet nord på øya. Eiendommen ligger lunt og solrikt, grensende til flott turområde rundt Kynna.

Med sin flotte beliggenhet, nærhet til sjøen og en hyggelig badestrand som små og store kan kose seg, er eiendommen ypperlig for deg som er glad i sol, sjø og vakker skjærgård. Her kan du nyte solen til sent på kvelden!

Fra eiendommen er det kort vei til Kiwi som er dagligvareforretningen i Kjøpmannskjær. I Tjøme sentrum finnes fasiliteter som dagligvareforretningene Spar, Rema 1000 og Coop Extra, Tjøme Kolonial, vinmonopol, Skafferiet, 2 apotek, frisør, pizzarestaurant, klesforretninger mm. Tjøme tilbyr en rekke fritidsaktiviteter for barn og unge, her er det blant annet ridesenter på Verdens Ende, 2 kunstgressbaner på Ormelet, tennisbane, idrettshall på Lindhøy, skateboard bane på Haug og en flott og anerkjent golfbane på Rød. Ikke minst er Tjøme kjent for sine spektakulære naturopplevelser i Moutmarka og for å ha en av Norges mest sannsynlig, flotteste skjærgårder.
Fra eiendommen er du kun noen få minutter unna 8-glass - en sommerrestaurant som er et populært sted på sommerstid!

Fra Tønsberg følger du FV308 mot Tjøme. Kjør over Vrengenbrua. Etter ca. 1 km etter brua kommer avkjørselen for Mellomskauen på venstre side. Boligen ligger som andre huset til venstre. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gangavstand til barnehagen, Randineborg som er privat. Det er kommunal barnehage på Lindhøy, sammen med Lindhøy barneskole. Tjøme ungdomsskole ligger på Haug.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 768,8 kvm. Eiendommen har en flott, vestvendt eiet tomt på 768 kvm, hvor beliggenheten legger godt til rette for å nyte solen fra morgen til kveld. Tomten er pent opparbeidet med flotte prydbusker, hagedam og gode uteplasser som inviterer til både avslapning og hyggelige sammenkomster. Den store terrassen ligger usjenert til og blir en naturlig forlengelse av boligen, mens den overbygde uteplassen gir mulighet til å nyte utelivet også når været ikke helt spiller på lag. Hele tomten er inngjerdet, noe som gjør den svært praktisk og trygg for både barn og hund. På gårdsplassen foran huset er det gode parkeringsmuligheter, i tillegg til ytterligere plass foran den frittstående dobbelgarasjen.

Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje med to leddporter og automatiske portåpnere, som gir plass til både biler og oppbevaring/verksted. Det er i tillegg parkering for to biler foran huset.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Kommunen opplyser at veien kan bli nedklassifisert til privat vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Færder kommune 2023-2035 datert 06.09.2023 avsatt til Boligbebyggelse - Nåværende, ras- og skredfare og byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Det er igangsatt planlegging i nærområdet:
- Detaljregulering for Mellomskauen (saksnummer 2025003): Planarbeidet har som hensikt å tilrettelegge for oppføring av en enebolig på eiendommen (gnr. 209 bnr. 218).

Det er nabovarslet ombygging i ett nabohus, Mellomskauen 4. Der ønsker de å bygge en ny bolig på fraskilt tomt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.323,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år / 20 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Storebrand som koster kr 1 476,- pr. mnd.

Eiendommen er tilknyttet fiber via Telenor (bredbånd 500) til en kostnad av kr 1 148,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 369 030,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 476 120,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

114 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
135 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 705 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 725 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mariann Fasting

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. mva.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger per stk / 4 stk, inkl. i meglerprovisjon, utover det  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 998,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige- 5,71 promille regnes av prisantydning
Fotopakke m/plantegninger  kr 5 200,00
Lavdrone  kr 1 600,00
Tilstandsrapport  kr 21 600,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 21-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26118

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 13:50