Ovelandsheia 25

Ovelandsheia 25, 4820 FROLAND
Kommunenummer 4214, gårdsnummer 18, bruksnummer 713, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 92 kvm

BRA-i:
Leilighet 1. etasje:
1. etasje 87 kvm: Entré, to soverom, bad/vaskerom, bod og stue/kjøkken i åpen løsning.

BRA-e:
Leilighet 1. etasje:
1. etasje 5 kvm: Sportsbod.

Åpent areal:
Leilighet 1. etasje:
1. etasje 8 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer 1 sportsbod på enden av bygget ytterst mot veien. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.03.2025 utført av Yngve Ottervig. Det foreligger ferdigattest på boligen med 8 boenheter, samt tegninger som samsvarer med dagens løsning.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende punkter i rapporten har fått tilstandsgrad 2:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og terrasse. Beslag må skiftes ut/monteres.
- Det er anbefalt å montere ildfast plate under sotluke/feieluke på pipe.
- Kjøkken: Trepanel har svellet litt ved vasken grunnet vannsøl. Det er kullfilter på kjøkken, dette har fått TG2 av takstmann grunnet anbefaling om montering av vanlig ventilasjon.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet.
Det er kun lagt til tilleggskommentar: Har ikke bebodd leiligheten, og har derfor begrenset kunnskap om denne.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Kjøleskap, komfyr, koketopp (induksjon) og oppvaskmaskin.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten ble grundig vasket ned etter foto. Det blir ikke ytterligere vasket før en overtagelse.

Vedfyring og elektrisk.

Det foreligger ferdigattest på boligbygg i to etasjer med 8 boenheter, datert 23.06.2021.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Byggetegninger ser ut til å samsvare med dagens løsning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

27.03.2025 - Dokumentnr: 347921 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1/8

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Megler har innhentet meglerpakken fra kommunen på seksjonsnr. 5, det samme er gjeldende for denne seksjonen.

Eiendommen har ikke tinglyst uteareal, men dette vil fremkomme av fremtidige vedtekter at leilighetene i 1. etasje disponerer areal i front av sin leilighet (hagen). Leilighetene er nylig seksjonert, og ny eier må belage seg på standard vedtekter for en fremtidig registrering av sameiet i Brønnøysundregisteret. Det understrekes at det ikke vil komme store endringer som følge av dette, kun formaliteter som skal legges til grunn ettersom det er flere leiligheter med fellesareal. Dersom sameiet ansetter forretningsfører kan ny eier være kjent med at det normalt er en innmeldingsavgift på kr. 500,-.

Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til sjenanse for de andre beboerne.

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet et sameie, med sameiebrøk 1/8.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett pr. i dag. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.  
Dugnad samt trappevask/feiing utvendig må påregnes.
Planlagte påkostninger: Ingen pr. 15.04.25.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Megler har fylt ut en enkel energiattest.

Sentral og praktisk beliggenhet i gangavstand til det en skulle trenge i hverdagen. Kort og trygg gangvei (under 1 km) til Osedalen hvor man finner Rema 1000 butikk med post, cafe og bakeriutsalg, diverse takeaway/restauranter, vinmonopol og apotek med mer. Det er også trygg gangvei til barnehage, skole, innendørs og utendørs idrettsanlegg og svømmehall. Fra busstoppet nede ved rundkjøringen inn til Osedalen er det gode bussforbindelser til Stoa handlepark og Arendal sentrum. Det er fine turmuligheter i område og oppmerka lysløype som starter like ved Froland skole. Ønsker man et bad kan man ta turen til Ovelandskjenna hvor det er strand og brygge, eller badestrand ved Osevollen ved sentrum eller Trevann ved den idylliske hagen på Frolands verk. På Osevollen er det mulig å spille volleyball og tennis på offentlige baner.

Det er også kort vei til lysløype og turveier i området. Til Arendal tar det ca. 15 minutter fra eiendommen i bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Romslig felleseid tomt. Tomten består av asfaltert innkjørsel og biloppstillingsplasser, samt skråning mot heia bak. Det er god plass til flere biler og et felles søppelskur på tomten. Leilighetene i 1. etasje disponerer uteareal i front av sin leilighet. Eiendomsgrensene er oppgitt som sikker i grunnkart fra kommunen. All bygningsmasse er innenfor tomtegrenser.

Det er god plass til flere biler på fellesarealene. Det tas utgangspunkt i rett til en biloppstillingsplass pr. leilighet, og noen gjesteplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
Kommunen opplyser at det ikke er innlevert ferdigmelding på vann/avløp. Tilknytning mv. er på plass, men firmaet som ble engasjert har ikke fulgt dette opp med ferdigmelding. Selger purrer på leverandøren.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan "Ovelandsheia delfelt B11" datert 18.04.2018.
Kommuneplanen viser til boligbebyggelse nåværende, boligbebyggelse fremtidig og LNRF i området.

Felleskostnad er et estimert beløp kr. 1.500,-. Det som er felles med naboer er bygningsforsikring, brøyting av fellesarealer og ev. avsetting til fremtidig vedlikehold. Kostnader vil kunne variere noe fra år til år basert på forbruk, snømengder og avsetting mv. Dette avgjøres normalt på årsmøtet i et sameie.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende stipulert for 2025:
Vann, avløp, feiing/tilsyn kr. 12.560,-
Eiendomsskatt kr. 5.634,-
Renovasjon kr. 4.818,-

I totale årlige avgifter er det totalt kr. 23.012,- for 2025.

I tillegg må følgende påregnes:
Strøm, forsikring (innbo) og felleskostnader.

Sameiet har kollektiv TV/internettpakke som koster kr. 499,- pr. mnd. Abonnementet byttes fra Telia til AFiber i mai.

Da boligen nylig er seksjonert er formuesverdien ikke fastsatt på nåværende tidspunkt.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2022 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2022 ikke overstige 90% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er eiendomsskatt i Froland kommune.

2 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

61 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
72 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 522 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agder Boligutleie AS

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,74% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 1.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 450,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0041/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2541

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 16:04