Oberst Rodes vei 97C

Oberst Rodes vei 97C, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 411, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 69 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 20 kvm: 3 stk kjellerboder.
Garasje 14 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 18 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en firemannsbolig oppført i 1947. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Ytterveggene er av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillerne er av betong. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, og yttertaket er belagt med takstein fra et eldre, ukjent årstall. Skorsteinen fra byggeår er helkledd i metall, og det er en peisovn med glassdør i stuen. Vinduene har karmer og rammer av tre og er fra 1993, 1995 og 2024. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35, mens terrassedøren fra 2005 har karm og ramme av tre. Det er utgang fra stuen til en terrasse på 18 m² som er en trekonstruksjon med rekkverk av tre.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har komfyrvakt og røykvarslere. Godkjent slokkeutstyr mangler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Skorstein har ikke fire frie sider.
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under vegghengt toalett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer enkelte preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Annet: Listverk/utforinger ved døren bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Ventilator: Ventilatoren avgir ulyder under drift. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan indikere mekanisk slitasje eller feil.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- Annet: Gulvlister bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vanninntaksrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 og soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Terrasse / platting
- Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og enkelte fuktproblemer fra innsiden, som tyder på fuktvandringer i konstruksjoner. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Takrenner og utvendige nedløp: Ikke besiktiget.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke besiktiget.
- Skorsteiner (over tak): Ikke besiktiget.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Utskifting av vinduer.
- Skifte av to loftsvinduer.
- Reparasjon av vannlekkasje på loftet.
- Etterisolering av rør til varmtvannsberederne på loftet.

2024:
- Enkelte vinduer skiftet.

2013:
- Oppgradert bad, inkludert rør-i-rør-system.

2007:
- Varmtvannsbereder (116L) installert på loftet.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2024:
- Puss av skader på fasade, reparasjon av småskader i oppgangen og maling.
- Innkjøp og montering av ny trapp og luke til loftet.

Leilighet i firemannsbolig oppført i 1947. Badet ble oppgradert i 2013, og enkelte vinduer er skiftet ut i 1993, 1995 og 2024. Det er avdekket store avvik ved pipe og ildsted som krever utbedring av fagkyndig før bruk. Drenering og utvendige rør er av eldre dato, og det anbefales overvåking. Det elektriske anlegget er en kombinasjon av eldre og nyere komponenter, og en utvidet kontroll anbefales.

KJØKKEN:
Innredning med glatte fronter og benkeplate i stein. Nedfelt oppvaskkum med ettgreps armatur. Integrerte hvitevarer: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap og installert komfyrvakt. Den integrerte mikrobølgeovnen er ikke funksjonell. Rør-i-rør system for vann. Innredningen har noe bruksslitasje.

BAD:
Oppgradert i 2013. Utstyrt med vegghengt toalett, servantinnredning med ovenpåliggende servant og ettgreps armatur, og dusjhjørne med glassdører. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av type rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg og ventil i vindu. Innredningen har enkelte tegn til slitasje. M-tek har nylig reparert brudd i varmekabler.

Overflater:

Gulv: Laminat i entré, stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre boder i kjeller på henholdsvis 7 m², 7 m² og 6 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Løsøre som ikke medfølger salget: Ingen.

Boligen varmes opp med ildsted og gulvvarme/varmekabler. Det er installert peisovn med glassdør i stuen. Badet har flislagt gulv med gulvvarme, og øvrige rom har gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger et ekspedisjonsdokument for våningshus datert 20.05.1946. I dokumentet er det påført at ferdigattest er påvist 08.06.1946. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert.

Det foreligger ferdigattest for 'Garasje for 4 biler' datert 09.03.1962. Attesten er gitt med forbehold: 'Midlertidig i henhold til §119 i bygningsvedtekt'.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for hovedbygningen, sist revidert 26.03.1947. Dagens planløsning for leiligheten med entré, bad, kjøkken, stue og to soverom stemmer overens med de godkjente tegningene. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er registrert at vinduer i boligen er fra 1993, 1995 og 2024. Endring av fasade, som utskifting av vinduer, er normalt søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon i saken som bekrefter at utskiftingen er omsøkt og godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

1932/918711-1/105 11.11.1932 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 181 BNR: 411

1946/7352-3/105 13.08.1946 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Med flere bestemmelser
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 181 BNR: 411
Eiendommen og fremtidige eiere forplikter seg til å overholde gjeldende reglementer for tilkobling til vann og kloakk. Eier bekoster selv eventuelle forandringer ved ledningsnettet som følge av senere veiarbeid. Vann skal benyttes til husholdningsbruk.

1949/14722-1/105 09.12.1949 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Bestemmelse om gjerde
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 181 BNR: 411
Eieren forplikter seg til å opparbeide veier med kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde når Oslo kommune krever det. Inntil dette er gjort, har eieren vedlikeholdsansvaret. Eventuell grunnervervelse skjer uten utgift for kommunen, og gjerde skal settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

1960/1495-1/105 04.02.1960 BEST OM GARASJE/PARKERING
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 181 BNR: 411
Eier og etterfølgende eiere forplikter seg til å fjerne en midlertidig godkjent garasje uten erstatning når bygningsrådet forlanger det. Erklæringen kan ikke slettes uten bygningsrådets samtykke.

1978/11289-2/105 26.05.1978 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/4
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 4 SEKSJONER

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Oberst Rodes vei 97C har en barnevennlig og sentral beliggenhet i et attraktivt villaområde på Nordstrand. Munkerud skole ligger i umiddelbar nærhet med trygg og kort skolevei. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker en sentral beliggenhet med gangavstand til alt området har å by på bl.a.: Munkerud barneskole, barnehager, nærbutikken Kiwi i Nordstrandveien, et bredt fritidstilbud, turområder, sjøen, kollektivtransport og diverse servicetilbud på Sæter og på Lambertseter senter.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

En liten kjøretur unna finner man Holtet med flere service tilbud og butikker bla. Jernia, Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, Indisk take-away, flere nisjebutikker samt den populære delikatessebutikken Jacobs.

Kort vei også til bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan og Holtet er det søndagsåpen Joker butikk. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg av frukt og grønt, som også er søndagsåpent.

Kort vei til bussholdeplass i Nordstrandveien. Trikk fra Sæter med trikkelinjer 13 og 19 begge via Oslo Sentrum. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

I retning mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta med et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Ved adkomst med bil fra Nordstrandveien kjører man inn Munkerudveien ved Nordstrand Kirke, så andre vei til venstre inn Breiens vei. Breiens vei ender i Oberst Rodes vei ved Munkerud skole. Ta så til høyre og følg Oberst Rodes vei til nr. 97C. Alternativt kan man ta inn Breiens vei fra Ekebergveien, ved Nordstrand Kirke. Følg Breiens vei til Munkerud skole og ta til høyre inn Oberst Rodes vei. Det vil bli skiltet med Krogsveen skilt på alle annonserte visninger.

Flere kommunale og private barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Munkerud skole, som ligger i umiddelbar nærhet til boligen. Kort, trygg og lite trafikkert skolevei.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2051 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, grus, steinheller, biloppstillingsplass, blomsterkasser, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. De respektive eierseksjoner har eksklusiv disposisjonsrett til hagearealer, og det er i tillegg en felles plen som vedlikeholdes av beboerne.

Det medfølger garasjeplass nummer 2 i felles garasjebygning, oppmålt til 14 m². Garasjeplassen er den venstre i rekken av fire garasjer utenfor inngangen. Den har eget strømuttak for lading av el-bil, koblet til seksjonens strømmåler, og det betales ikke separat leie for denne plassen. I tillegg disponerer leiligheten en biloppstillingsplass utendørs.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning for den utendørs biloppstillingsplassen er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, REGULERINGSPLAN FOR SMÅHUSOMRÅDER I OSLOS YTRE BY,(SMÅHUSPLANEN), datert 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-1535, Reguleringsplan for del av Oberst Rodes vei (vei 1759), Munkerudveien (Vei 1760) og Breiens vei (vei 1751), datert 05.05.1969. Planen regulerer tilstøtende veiareal og har ikke egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-4220 (Småhusplanen), som er under revisjon (plansak 202102096/202300230). I forbindelse med revisjonen er det innført et midlertidig forbud mot tiltak (plansak 202204703/202304720). Forbudet gjelder frem til ny plan er vedtatt og innebærer at tiltak etter plan- og bygningsloven i utgangspunktet ikke kan gjennomføres, med mindre tiltaket er eksplisitt unntatt fra forbudet. Kommunal- og distriktsdepartementet har ikke godkjent den sist vedtatte reviderte planen, og arbeidet med en ny plan pågår.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 300,- pr. mnd. Det er ikke spesifisert hva som er inkludert, det henvises til regnskapet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 67 332,65 for 2026. I dette inngår gebyr for vann og avløp, feiing/tilsyn og renovasjon.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 431 113,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er pr. 23.02.2026 ingen lån registrert på selskapet.

6 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

165 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
166 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
176 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 766 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 776 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Hesstvedt Ruud

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Oberst Rodes vei 97 C.

- Sameiet består av 4 eierseksjoner.
- Organisasjonsnummer: 895 286 052.
- Sameiet er forsikret i IF Skadeforsikring med polisenummer sp0000744731.

Sameiet er en direkte fortsettelse av tidligere sameier- og aksjeselskapsstrukturer for eiendommen.

Utleie er tillatt.
Dyrehold er tillatt.
Hver seksjon har en merket loftsbod.
Eierne plikter å vedlikeholde sine tildelte hageparseller, og det forventes deltakelse i vedlikehold av felles plen.
Terrassen i treverk utenfor stuen er ikke byggeanmeldt, og det må påregnes at den kan måtte fjernes.

Fra ordinært årsmøte avholdt 18.06.2025:
Foretatt påkostninger de senere år:
- Puss av fasadeskader, reparasjon og maling i oppgang (2024/2025).
- Utskifting av vinduer, inkludert to loftsvinduer (2025).
- Montering av ny trapp og luke til loftet (2024).
- Utbedring etter vannlekkasje på loft, inkludert etterisolering av rør (2025).
Planlagte påkostninger:
- Loftstaket må isoleres innvendig for å forhindre frost på rør.

Megler har kopi av budsjett og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2024 viste et overskudd på kr 131 897,79.
- Det ble vedtatt å øke fellesutgiftene med virkning fra 1. januar 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00
Visninger inkl. alle.  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 30 228,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2633

Sist oppdatert: 28. mai 2026 kl. 15:04