Københavngata 1A

Københavngata 1A, 0553 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 246, seksjonsnummer 1
Andelsnummer 3, Borettslaget Københavngaten 1, organisasjonsnummer 941 797 784

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod.

Boligen disponerer 2 boder, en på loftet og en i kjelleren. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er 0m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer, loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med malte murkonstruksjoner. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har dør og vinduer fra 1986. Vinduer med karmer av tre og 3-lags glass.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende forhold gjøres det spesielt oppmerksom på og har fått TG2:
- Bad grunnet kun naturlig ventilasjon, alder på vannrør, fuktskader på servantskap, bomlyd under enkelte veggfliser i dusjsonen, stedvis manglende vedheft og misfarging på flisfuger, alder på tettesjikt, nivåforskjell fra døråpning til hovedsluk.
- Kjøkken grunnet kullfilter, alder på vannrør, slitasje på gulvoverflater og slitasje på kjøkkeninnredning.
- Øvrige rom grunnet slitasje på gulv og innerdører.
-Skorstein grunnet alder.
-Etasjeskiller grunnet noe skjevheter i boligen.
-Elektrisk anlegg grunnet manglende fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.
-Dører og vinduer grunnet slitasje og alder.

Øvrige forhold har fått TG1 eller TGIU.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Rehabilitering av piper ble gjort i 2016.
- Leiligheten ligger i et eldre bygg, og det er derfor skjevheter i gulv og vegger, samt noe ujevnheter i mur/puss.
- Det har vært rotter i kjelleren og funn av enkelte skrukketroll i leilighet.
- Rehabilitering av fasaden i 2022 uke 24-27.
- Ja. Det har vært rotter i kjelleren og Oslo veggdyrkontroll er innom på kontroll to ganger i året.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Entré:
Velkommen inn! Innbydende entré med god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøy. Videre adkomst til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Romslig stue med god plass til sofaseksjon, stuebord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater med rikelig lysinnslipp gjør stuen til et lyst og luftig oppholdsrom. Peis som bidrar med varme og hygge på kalde kvelder.

Kjøkken:
Praktisk kjøkken med innredning fra IKEA. Kjøkkenet er innredet med benkeplater av tre, nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, flislagt mellom benkeplate og overskap, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap, frittstående hvitevarer som kjøleskap med frysedel, fryser, oppvaskmaskin samt integrerte hvitevarer som stekeovn og nedfelt platetopp. God plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i store over- og underskap, samt gode arbeidsflater for matlaging.

Bad:
Flislagt baderom med gulvvarme innredet med vegghengt servantskap med glatte fronter, nedsenket servant med ett-greps armatur, vegghengt speil med overbelysning, dusjhjørne med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Soverom:
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. God plass til oppbevaring av klær i garderobeskap. Soverommet vender i sin helhet mot rolig bakgård.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Selger opplyser at følgende hvitevarer medfølger, men mindre annet avtales: Kjøleskap med fryser, frittstående fryser, vaskemaskin og tørketrommel.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Leiligheten har elektrisk oppvarming kombinert med vedfyring. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1892.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for sammenslåing av leiligheter datert 20.01.1986, og gjelder denne leiligheten. Ekspedisjonsdokument anses som datidens ferdigattest.

Videre foreligger det ferdigattest for installasjon av brannvarslingsanlegg datert 11.12.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger som tilsvarer boligen slik den er i dag.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bruksrett, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger og bestemmelse om vann/kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det er ikke tillatt å leie ut sin bolig via kortidsutleie for mer enn 30 dager pr år.

Leiligheten ligger sentralt til på populære Rodeløkka/Grünerløkka i en stille og tilbaketrukket gate, men fortsatt med kort avstand til bylivet og alt du måtte ønske deg av butikker og servicetilbud! Flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Birkelunden, Sofienbergparken, Bülow Hanssens plass, Ola Narr, Torshovdalen, Tøyenparken hvor det nye Tøyenbadet befinner seg og idylliske Botanisk hage. Boligen har gangavstand til god offentlig kommunikasjon og et bredt servicetilbud.

I Carl Berner passasjen, kun få minutters gange fra leiligheten finner du Vinmonopolet, apotek, Kiwi, blomsterhandel og optiker. Carl Berner Torg ligger like ved med stor Coop Mega og diverse spisesteder og forretninger. På Carl Berner ligger ellers et godt utvalg forretninger og servicetilbud, blant annet apotek, dr. Dropin, tannleger og treningssenter.

Mange gode tilbud av barer og kafeer rett utenfor døren. I Dælenenggata finnes både nabolagskafé, nabolagsbaren ART bar, italiensk kafé- og vinbar, samt den trendy Michelin-restauranten Hotshop som ligger rett overfor leiligheten. Videre er det også kun en liten rusletur ned til hjertet av Grünerløkka som er kjent for sitt yrende folkeliv med mye restauranter, kaféer og forskjellige nisjeforretninger.

Leiligheten har svært sentral beliggenhet for offentlig kommunikasjon og du kommer deg enkelt rundt om i byen. Nærmeste bussholdeplass Dælenenggata ligger kun to minutters gange unna boligen, hvor linje 30 tar deg mot Bygdøy via Bygdøynes eller mot Nydalen. Fra Københavngata finnes ytterlige busstilbud med blant annet linje 20, 21, 26, 28 og flybuss. Det er også kort vei til T-bane på Carl Berners plass og trikk på Birkelunden.

Her bor du med andre ord svært sentralt og urbant til, samtidig som det er et tilbaketrukket område!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 470 kvm som tilhører borettslaget. Tomteareal er opparbeidet med blant annet internstier, sykkelstativer, plenarealer og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 i kart 07.05.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelse datert 28.07.1977, med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens Gule liste for verneverdige bygg (enkeltminne og lokalitet). Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
Saksnr.: 202315773 - Helgesens Gate til Københavngata
Byggesak: Sykkeltilrettelegging. Igangsettingstillatelse gitt.
Saksnr.: 202119941 - Karlstadgata 10B
Byggesak: Oppføring av boligbygg, riving av eksisterende bygg. Endret tillatelse gitt.
Saksnr.: 202456929 - Helgesens gate 50 A-C
Byggesak: Nytt tak, utskifting av vinduer og dører, installasjon og oppgradering av tekniske anlegg og endring av planløsning i leiligheter. Igangsettingstillatelse gitt.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Det må påregnes noe støy og redusert fremkommelighet i forbindelse med tiltak i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 321,-  pr. mnd. og inkluderer: TV/internett (grunnpakke), varmtvann, kommunale avgifter, felles forsikring, drift og vedlikehold m.m.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter og avdrag kr. 1 233,-.
Felleskostnader kr. 4 088,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 5 474,-pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. TV-avtale kan inngås med leverandør direkte. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 294 413,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 177 650,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 55 288,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 229,- pr. 06.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 1 314 362,- pr. 06.05.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 16362016456, DNB Bank ASA.
Rentesats per 06.05.2025: 5,75%.
Saldo per 06.05.2025: 1 314 362,-.
Andel av saldo: 149 230,-
Antall terminer til innfrielse: 60 (siste termin 31.03.2040).

4 830 000,00 Prisantydning
149 229,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 979 229,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 998 481,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åsmund Gilsson

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Københavngaten 1. Borettslaget består av 8 andeler.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Husdyrhold må søkes styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Borettslaget har i 2021/2022 gjennomført fasaderehabilitering, utbedring av setningsskader i kjeller, brannsikring og utbedring av tak i kjeller.

Planlagte påkostninger:
Ifølge styreleder den 12.05.2025 skal borettslaget gjennomføre en klassisk fasadepuss i bakgården. Videre opplyser styreleder at prosjektet vil gjennomføres i løpet av 2025 og at det mest sannsynlig vil finansieres via borettslagets egenkapital. Styreleder informerer videre at det vil åpnes opp for å bygge balkonger fra andre etasje og oppover, men kostnadene rundt dette er ukjent.

Borettslaget har en felles vaskeliste hvor andelseierne vasker trappeganger ca. en gang i måneder. Styreleder opplyser om at felleskostnadene kan øke dersom borettslaget engasjerer et renholdsfirma for trappevask.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Meldefrist for å benytte forkjøpsretten er satt til 31.05.2025 kl. 12.00.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.
Avtalen gjelder for inneværende år, og fornyes automatisk ved årsskiftet.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3 150,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 42-0028/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR42.2528

Sist oppdatert: 05. juni 2025 kl. 10:31