Årøveien 15

Årøveien 15, 3233 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 81, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 81, bruksnummer 35, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 52, bruksnummer 37, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 255 kvm

BRA-i:
Enebolig:
u. etasje 67 kvm: Tre boder, lagringsrom, gang m/hybelkjøkken, bad, ett soverom, kjellerstue og vindfang.
1. etasje 74 kvm: Entre, trapperom til kjeller, trappegang, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 71 kvm: Loftstue, bad, bod og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 43 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 48 kvm: Terrasse v/stue: 31 m2.
Balkong v/kjøkken: 17 m2.
2. etasje 16 kvm: Balkong mot nord: 5 m2
Balkong mot syd: 11 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i murkontruksjon av ukjent type. Etasjeskillere i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Vinduer i ett og to-lags glass med karmer og rammer i tre. Yttertaket har saltaksform med takark og tekket med takstein.

Sammendrag av Eiendommens tilstandsgrad:
TG1 : 40 % | TG2 : 52 % | TG3 : 1 % | TGIU: 8 %
Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, utover normal elde og slitasje, herunder:
*TGIU
- Downlights på kjøkken: Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen.
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Varmepumpe: Installasjonen er ikke vurdert av undertegnede foruten de deler som er synlige og forestått stikkontroll.
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Takgjennomføringer, skorsteiner og detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner over tak er Ikke undersøkt.
- Fundamenter var ikke tilgjengelig for undersøkelser.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.
*TG2
- Bad 2.etg: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Servant har sprekk/riss i porselen. Det er ikke mulig å måle fallet i hele sluksonen rundt sluket under badekar grunnet plassering av badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning. Det er stedvis mot fall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling. Stengekran til vaskemaskin mangler hendel, og må åpnes/lukkes ved hjelp av tang eller skiftenøkkel.
- Kjeller: Tilluftsspalte er ikke etablert. Fall på gulvet er stedvis lite/mangelfullt. Det bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluket fra hele gulvet. TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og usikker restlevetid.
- Hybel kjøkken: Gulvbelegg har stedvis manglende vedheft.
- Toalettrom 1.etg: Rommet har kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, noe som fører til redusert luftutskiftning. Tilluftsspalte er ikke etablert. Toalett er noe løst og bør festes bedre.
- Kjeller: Fuktskjolder/-merker er stedvis observert på synlige murvegger og gulvoverflater. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Det er stedvis riss/sprekker i synlige betongflater. Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen
er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens ukjente alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Etasjen har enkelte gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- 2.etg: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Ingen tilkomst bak knevegger. Inspeksjon av bygningsdelen er ikke mulig. Inspeksjonsmulighet bør etableres.
- Uinnredet kaldt loft: Fuktskjolder/-merker observert stedvis undertak. Spor/avføring etter skadedyr stedvis observert. Lufteledningen for avløpssystemet er ikke isolert noe som kan føre til kondensering ved store temperaturforskjeller.
- Innvendige trapper: Håndløpere på vegg mangler. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Utvendige trapper: Rekkverkets utforming vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten.
- Etasjeskillere 1.etg og kjeller: Målbare og stedvis merkbare skjevheter registrert. Se tilstandsrapport for nærmere info om målte høydeforskjeller.
- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke etablert. Selger opplyser om at det er tidvis drypplekkaje fra hovedstoppekran.
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
- Yttervegger: Luftespalte bak tre kledning er blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det er i tillegg usikkert om panelet er montert med tilstrekkeliglufting. Det er ukjent om det er musesperre bak tre kledning.
- Yttertak: Takkonstruksjonen på tak over kjellerinngang samt på deler av hovedtaket er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at yttertaket kan med tilhørende være utsatt for slitasje og skader. Snøfangerutstyr, takrenner og nedløp på takoverbygg ved kjellernedgang er ikke etablert.
- Terrasser og balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter dette er et avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Se Tilstandsrapport for utfyllende info om hver enkelt Balkong/terrasse.
- Det registreres stedvis sprekker på grunnmur.
- Drenering: Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre. Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist, og er i tillegg ført opp mot ytterkledningen. Konsekvens kan være økt fuktbelastning. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. På bakgrunn av dreneringens ukjente alder og symptomer vurderes det at restlevetiden er usikker.
- Forstøtningsmurer: Skjevheter og symptomer til sprekker observert. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende.
- Garasje: Det er kun foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er påvist relativt høy slitasjegrad som tilsier at det bør påregnes utbedrende tiltak.
*TG3
- Balkong med utgang fra kjøkken: Rekkverk/sikring mangler på en side og må etableres. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Enebolig med gjennomgående normal standard og en god planløsning. Lyse og tidsriktige farger. Parkett og laminat på gulvene, malt tapet og panel på veggene.

Rålekkert nytt kjøkken med god skap- og benkeplass, benkeplate i stein samt integrerte hvitevarer. Plass til spisebord på kjøkken, og utgang til balkong med morgensol fra kjøkken.

Romslig stue med plass til både spisestue og sofagruppe.

I 2.etg. har man loftstue og 3 soverom, hvorav 2 har utgang til luftebalkong og en til overbygget balkong.
Bad i 2.etg. med servant i innredning, badekar, dusjnisje og wc.

I kjelleren er det gode lagringsmuligheter. Det er også innredet en hybel med stue, bad, soverom og hybelkjøkken, men denne er ikke godkjent.
Inngang både utvendig og innvendig til kjelleren.

Stor garasje/verksted med gode lagringsmuligheter og smøregrav.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med peisovn i stue fra 2023.
Luft til luft varmepumpe i stue montert i 2023.

Ellers varmes boligen opp ved elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Tilbygget er byggemeldt i 1975 og påbygget i 1997. Det finnes godkjente byggetegninger for dette.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger tegninger over 1. og 2. etg. hvor planløsningen stemmer med dagens bruk. Kjeller foreligger det derimot ingen tegninger på, men det er tegnet inn trapp ned til kjeller og må derfor ansees som at denne er byggesøkt, den er derfor ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har tinglyst rett til 3 m vei, mot vedlikehold, over tidligere bnr 6. Rettigheten er tinglyst på gnr 84, bnr 5 1.9.1938 med dagboksnummer 1641.

Den del av boligens u. etasje som er innredet som en hybel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen er beliggende ca.4 km. fra Sandefjord sentrum i landlige omgivelser øst for selve bykjernen. Eiendommen ligger meget usjenert til, og har flotte uteplasser hvor man kan nyte solen til sent på kveld.
Er man glad i sjø og båtliv ligger boligen i kort avstand til Solløkka og Lahelle med flotte badestrender og bryggeanlegg. Er idrett en lidenskap har man Helgerød idrettsanlegg med fotballbaner m.m i sykkelavstand. Gang- og sykkelsti til Helgerød barneskole. Flotte skogs- og turterreng i området som innbyr til et rikt friluftsliv.

Fra Sandefjord sentrum kjører man Gokstadveien til rundkjøringen (Nilsesvingen), kjør så rett frem og følg Helgerødveien forbi Gokstadhaugen og avkjøring til Lahelle. Ved Alonso ta til høyre inn på Årøveien, og igjen til høyre på privat grusvei.

Eiendommen er skiltet med "Til salgs" plakat og med visningsskilt ved fellesvisninger.

- Helgerød barneskole ( 1,5 km )
- Breidablikk ungdomsskole ( 3,8 km )
- Wang Ung ( 7 km )
- Sandefjord videregående ( 5,2 km )
- Flere barnehager i nærheten, som f.eks Helgerød barnehage ( 2,7 km ), Høgenhall barnehage ( 2,9 km ) og Toppen barnehage ( 2 km ).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

1.817 kvm Selveiertomt.

Stor selveiertomt pent opparbeidet med gressplen, busker og blomster. Stor gårdsplass. Flere flotte uteplasser, godt skjermet for innsyn.

Stor dobbel garasje med stort lagringsloft og smøregrav. Stor gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til kjørevei, gang- og sykkelveg, flomfare, annen veggrunn - grøntareal, midlertidig bygge- og anleggsområde og landbruksformål i henhold til reguleringsplan "Årøveien" datert 23.8.2021 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Iht kommuneplanens arealdel datert 21.9.2023 er eiendommen regulert til boligbebyggelse, gul sone, flomfare, ras- og skredfare og LNRF.

Det er planer om gang og sykkelsti langs Årøveien som skal igangsettes innen kort tid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 058,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca 17.000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16.000,-.
Boligen er tilknyttet fiberbredbånd fra Sandefjord Bredbånd og har avgift på kr 869,-pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Privat brøyting avhenger av snømengde. For sesongen 24/25 utgjorde dette ca kr 4.700,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 074 171,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 296 683,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

120 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 940 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tale Birgitte Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 22-0338/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25338

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 14:17