Rettenveien 43

Rettenveien 43, 1466 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 76, bruksnummer 228, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 201 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 54 kvm: Gang, bad, 2 boder og 3 soverom.
1. etasje 74 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, stue og kjøkken.
2. etasje 45 kvm: Soverom og 2 kontorer.

BRA-e:
1. etasje 28 kvm: Garasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 31 kvm: Terrasse.
1. etasje 12 kvm: Balkong.

Første etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 74 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 53 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 45 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. I loftsetasjen er det avvik fra originale byggetegninger. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over tre plan/fire halvplan, oppført i 1983 og tilbygget i 2000. Boligen har grunnmur i lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i trekonstruksjoner og lettklinkerelementer, med utvendig kledning av stående og liggende trepanel, samt fasader av synlig murverk som er pusset og malt. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner, men overliggende etasjeskillere er av lettklinkerelementer. Yttertaket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein fra byggeår, med undertak av sutaksplater. Takrenner og nedløp er i metall. Det er en elementpipe fra byggeår med vedpeis i stuen, og pipen er pusset med pipetopp i metall. Boligen har vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1983/1999. Ytterdør i tre med glassfelt, samt terrassedør og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass, er fra 2025. Det er en balkong på 12 m² med utgang fra stuen og en terrasse på 31 m² med utgang fra underetasjen, begge med bærende konstruksjoner og rekkverk av tre.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Hovedbryter er på 50A. Boligen har delvis skjult/åpent elektrisk anlegg.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Det er registrert riss/sprekk i fliser over dør og bak toalett.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Baderom underetasje
- Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Vaskerom
- Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt utslagsvask) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Vannrør av mykglødde kobberrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Synlige deler av parkettgulv bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Rom under terreng
- Det er registrert knirk stedvis i gulvet.

Loft - innredet
- Det er registrert knirk i deler av gulvet over garasje.
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
-Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- I loftetasje er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Det observeres tegn på salt/kalkutslag mot grunnen og vegger.
- Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.
- Det er observert edderkopper i krypkjelleren.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Skorsteinens overflater har synlige symptomer på slitasje og elde.

Balkonger
- Det registreres tegn til skjevheter på en av søylene til balkongen.

Drenering
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Forstøtningsmur
- Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur ved nedre del av hage.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført

Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Henviser til punkt 19 i egenerklæringskjema.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger
- Utvendige avløpsledninger

Følgende bygningsdeler er registrert med merknader knyttet til helse, miljø og sikkerhet (HMS).

Innvendige trapper
- Trapp opp til loft over boligen har ikke håndløper på begge sider.
- Trapp mellom første etasje og underetasje har åpninger på mer enn 0,10 meter.

Balkonger
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Forstøtningsmur
- Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Det har vært sprekk i flisene på badet i mellometasjen. Gulvflisene på dette badet ble skiftet av faglærte i 2025.
- Alle ytterdører ble skiftet av faglærte i 2025, og to bærebjelker til overheng over veranda ble skiftet av faglærte i 2023. Yttervegger ble malt i 2018 og mur og vindskier ble malt i 2025, begge deler som ufaglært arbeid.
- Dreneringsarbeid ble utført av faglærte i 1998.
- I 2025 ble det utført el-tilsyn og en jordingsfeil i garasjen ble fikset av faglærte.
- Tilbygget (garasje med tilhørende loft) sank 2 mm ca. ett år etter at det ble bygd, men har vært stabilt siden.
- Ildsted ble byttet i 2008 av faglærte.
- Det har vært mus i kaldloft og vegger, men etter tetting av åpninger i yttervegger er det ikke observert mus de siste 6 årene.
- Et kaldloft ble gjort om til boligrom (kontor) for over 30 år siden, der trapp, vegg og dør ble utført av faglærte, mens isolering, vegg- og gulvplater ble gjort som ufaglært arbeid.
- Kjøkkenet ble pusset opp i 2006, badet i underetasjen i 2003, og badet i mellometasjen i 2000.
- Takplater i stuen ble byttet i 2008, og det ble lagt parkett i stue og soverom i 1997.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Byttet ytterdør.
- Byttet terrassedør og balkongdør.
- Nye gulvfliser lagt på baderom i 1. etasje.
- Malt mur og vindskier.
- Fikset jordingsfeil i garasjen.

2023:
- Skiftet 2 stk bærebjelker til overheng over veranda.

2018:
- Malt yttervegger.

2008:
- Byttet ildsted.
- Byttet takplater i stue.

2006:
- Ny kjøkkenløsning installert.

2003:
- Oppgradert baderom i underetasje. Samsvarserklæring foreligger.

2000:
- Tilbygg
- Oppgradert baderom i 1. etasje. Samsvarserklæring foreligger.

1999:
- Varmtvannsbereder på 115L installert.

1998:
- Deler av dreneringen på øst- og vestsiden av bygget ble skiftet.

1997:
- Parkett lagt i stue og laminat på alle soverom.

Dette er en enebolig med en fleksibel planløsning fordelt over fire halvplan, noe som skaper en praktisk soneinndeling for familielivet. Boligen er fra 1983 og har blitt jevnlig vedlikeholdt og oppgradert, blant annet med nyere bad, kjøkken og flere nye dører. Med fire soverom, to bad, flere uteplasser og en integrert garasje, dekker boligen de fleste behov.

Entré:
En ny ytterdør fra 2025 åpner inn til en innbydende entré med elektrisk gulvvarme. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Fra entréen leder en gang med gulvvarme videre inn til etasjens hovedrom, og en dør med glassfelt skiller sonene.

Stue:
Stuen har tre-stavs parkett på gulvet og en vedpeis som gir varme på kalde dager. Fra stuen er det utgang til en balkong.

Balkong:
Balkongen på 12 m² ligger i tilknytning til stuen. Herfra er det utsikt over nærområdet og grøntarealer.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2006 har en innredning med slette fronter og laminert benkeplate. Det er utstyrt med integrert komfyr med keramisk platetopp, integrert kjøleskap og oppvaskmaskin. Oppvaskkummen i rustfritt stål er nedfelt i benkeplaten, og det er fliser på veggen over benken.

Bad 1. etasje:
Badet i første etasje ble renovert i 2000 og fikk nye gulvfliser med elektrisk gulvvarme i 2025. Rommet er utstyrt med servantskap, overskap med speil, dusjkabinett og toalett. Det er mekanisk avtrekk.

Vaskerom:
Vaskerommet er praktisk plassert i første etasje og har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt en utslagsvask i rustfritt stål. Rommet er fra byggeår med senere oppgraderte overflater.

Underetasje:
En trapp leder ned til underetasjen og her finner man en gang, tre soverom og et bad, alle med elektrisk gulvvarme.

Tre soverom:
Underetasjen har tre soverom, alle med garderobeskap. Ett av rommene har direkte utgang til terrassen og hagen via en ny dør fra 2025.

Terrasse:
Fra soverommet i underetasjen er det utgang til en stor terrasse på 31 m². Terrassen har god plass til utemøbler og har trapp ned til den skrånende hagen.

Bad underetasje:
Badet i underetasjen ble oppgradert i 2003 og har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av et servantskap med doble servanter, overskap, høyskap og et innfliset badekar med dusjløsning. Rommet har også downlights i taket og mekanisk avtrekk.

Loftsetasje:
Loftsetasjen er innredet med ett soverom og to kontorer.

Overflater:
Gulv: Tre-stavs parkett i stue og gang i underetasjen. Laminat på alle soverom og begge loft. Fliser på begge bad og vaskerom. Tarkett på kjøkken.
Vegger: Malte/tapetserte flater i de fleste oppholdsrom. Fliser på begge bad. Trepanel på vaskerom og i deler av underetasjen og loftsetasjen.
Himling: Hovedsakelig takessplater. Trepanel på bad i underetasje og i deler av underetasjen.

Lagring:
Boligen har godt med lagringsplass. Det er to boder i underetasjen, garderobeskap på alle soverom, og et uinnredet kaldt loft med adkomst via luke på vaskerommet. I tillegg er det en integrert garasje på 23 m² og en utvendig bod på 5 m² i første etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet. Det er elektrisk gulvvarme på baderom i 1. etasje og underetasje, samt i entré, gang og alle soverom i underetasjen. Boligen har vedpeis i stue for vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1983.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt en midlertidig innflytningstillatelse for enebolig datert 15.11.1983. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det gjenstår noe småarbeide i 1 etg. og i u.etg.
- Planeringsarbeidet er ikke ferdig.
- Husnummerskilt og takstige må settes opp snarest.
Selger opplyser at alle punkter er utført
Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Garasje ble oppført som tilbygg på eiendommen i år 2000.
Det finnes byggetillatelse datert 29.06.1999 og godkjente byggetegninger datert 20.04.1998. Det ble ikke søkt om ferdigattest etter at tiltaket var ferdig bygget. Selger har den 7 mai 2026 søkt om ferdigattest og søknaden er under behandling i kommunen. Saks no. BYGG-26/00965.
Dette innebærer at bygget formelt sett ikke er godkjent for bruk. Kjøper overtar eiendommen med dette forholdet. Det gjøres oppmerksom på at kommunen kan kreve retting eller i ytterste konsekvens pålegge riving dersom søknaden ikke godkjennes.

På sydsiden av huset er det oppført en trapp mellom balkongen og markterrassen. Det finnes ikke godkjente byggetegninger trappen og dette kan være søknadspliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for.

Det er enkelte avvik fra de godkjente byggetegningene og slik eiendommen er i dag.
Underetasje
I underetasjen er det en krypekjeller som i følge byggetegningene er byggemeldt som en plate på mark.

1.etasje
På utsiden av tilbygget så er det et overheng mellom garasjen og hovedbygget.

2. etasje
Det er satt opp en lettvegg på kontor/soverom i tilbygget til bolighuset

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

1983/1396-2/8 23.02.1983 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 76 BNR: 74
Eiendommen har rett til kjørevei med en bredde på minimum 3 meter over gnr. 76 bnr. 74. Denne erklæringen kan ikke avlyses uten Skedsmo bygningsråds samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Rettenveien 43 ligger i et etablert og rolig boligområde i Strømmen. Her bor du med alt du trenger i hverdagen innenfor rekkevidde. De daglige innkjøpene kan gjøres hos Joker Strømmen eller Coop Extra på Skjettentoppen, begge en kort kjøretur unna. For et større utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er Strømmen Storsenter et naturlig samlingspunkt. Her finner du alt fra spesialforretninger til restauranter som Il Padrino og Bambus Sushi.

For deg som er glad i friluft og aktivitet, byr Strømmen på rike muligheter rett utenfor døren. I området finner du flotte turterreng med stier som passer både for en rolig søndagstur og mer aktive utflukter i skog og mark. Om sommeren er Nebbursvollen friluftsbad et populært samlingspunkt for store og små, med bademuligheter og grønne områder som innbyr til avslapning og lek i solen. For fotballentusiaster finnes det lokale klubber og anlegg i nærområdet, og Strømmen idrettsforening byr på flere andre idretter som turn, friidrett og cricket.

For pendlere er beliggenheten praktisk. Nærmeste busstopp er Rettenveien, kun et par minutter unna til fots. Sagdalen stasjon ligger cirka ti minutters gange unna, og herfra tar toget deg til Oslo S på rundt 20-25 minutter. Med bil er det også effektiv reisevei til både Oslo sentrum og Oslo Lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Skjetten skole (1-7 kl.)
Gjellerås skole (1-7 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Barnehager
Løvehjerte Fus barnehage (1-5 år)
Bråtejordet barnehage (1-5 år)
Noahs Ark barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 984,4 kvm. Tomten er pent opparbeidet med belegningsstein, gressplen, støttemurer, prydbusker og diverse beplantning. Hagen er flere nivåer og det er etablert trapp for enklere bruk. Gårdsplassen har belegningsstein og biloppstillingsplasser, og adkomstveien er gruset.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en integrert garasje i første etasje. I tillegg er det biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2035, vedtatt 14.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende, eksisterende frittliggende småhusbebyggelse).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et prioritert vekstområde, vedtatt 08.09.2021. I henhold til kommunens arealstrategi skal 90 % av fremtidig vekst i antall arbeidsplasser og boliger skje i disse områdene.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Faresone – kvikkleire.
Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019.

Kommunale avgifter utgjorde kr 18 814,69 kr for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 er på kr 32 177,74 kr.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 5 569,29 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 571 369,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 285 476,-/6 285 476,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 599 pr år.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
193 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 093 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Tore Billdal og Xin Chen Billdal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 60-0199/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25199

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 09:35