Østerudvegen 32

Østerudvegen 32, 2040 KLØFTA
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 16, bruksnummer 237, seksjonsnummer 34, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 16, bruksnummer 150, ideell andel 1/103
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 16, bruksnummer 235, ideell andel 1/103

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje 82 kvm: Entré, bad, 2 boder, stue med åpen kjøkkenløsning og 3 soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2018. Bygningen har støpt betongplate på mark. Yttervegger er av bindingsverk utvendig kledd med trepanel og fasadeplater, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein. Leiligheten har vinduer med karmer av pvc og tre-lags glass fra byggeår. Entrédøren er av tre med glassfelt, og balkongdøren har karmer av pvc og tre-lags glass, begge fra byggeår. Leiligheten har en overbygget balkong på 8 m² med bærende konstruksjoner av tre og rekkverk av stålprofiler.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré og er sikret med automatsikringer. Overlastvernet er på 32A, og anlegget er hovedsakelig skjult.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på badet med fuger og høydeforskjell på fliser i dusjsonen, som ble utbedret gjennom reklamasjon i 2024. Arbeidet ble utført av faglærte, hvor fliser i dusjsonen ble tatt opp og lagt på nytt, og selger tror det ble lagt ny membran rundt sluket. I 2025 ble det utført fasadevask og utskiftninger av diverse kledning i regi av sameiet. Sameiet har også hatt problemer med vannansamlinger i parkeringskjelleren, som er utbedret med slisser som leder vannet bort. Videre er sameiet i dialog med utbygger vedrørende utvendig kledning og muligens feilaktig informasjon om vedlikehold; status for dette er ukjent.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Oppgradert bad (fliser og membran i dusjsonen)

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Endring og modifisering av brannvern og fluktveier

2024:
- Vedlikehold fasade, utskifting og maling
- Universell utforming av inngangsparti til garasje fra heis
- Etterisolering av garasjetak (lyd)
- Bytte av de fleste glass i ut-/inngangsdører i nr. 32 og noen i 30
- Montering av frostvakt i alle tekniske rom

Bygningen ble oppført i 2018 og leiligheten har energiklasse B. Fasaden ble vasket og deler av kledningen ble skiftet i 2025 i regi av sameiet. I 2024 ble fliser i dusjsonen på badet utbedret av faglærte etter en reklamasjon. Leiligheten er utstyrt med et mekanisk balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredningen har hvite slette fronter og laminert benkeplate. Veggen mellom kjøkkenbenk og overskap er flislagt. Benkeskapsbelysning og stikkontakter er montert under overskapene. Utstyrt med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp og montert komfyrvakt. Mekanisk kjøkkenventilator er tilkoblet avtrekkskanal. Frittstående kjøleskap og frysere er plassert i en nisje, og det er en integrert oppvaskmaskin. Vannrør er av typen rør-i-rør system med synlige avløpsrør av plast. Automatisk vannstopper med fuktsensor er installert.

BAD:
Baderommet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger, samt himling med takessplater. Innredningen består av et vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, overskap med speildører og belysning, samt et høyskap. Dusjnisjen har innfellbare glassdører og dusjarmatur. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør er av typen rør-i-rør system, med synlige avløpsrør av plast og plastsluk i gulv. Mekanisk avtrekk er installert. Fordelerskap for rør-i-rør system og varmtvannsbereder på 108 liter (fra 2018) er plassert her.

Overflater:
Gulvoverflater: Tre-stavs parkett i de fleste rom, gulvbelegg i entré.
Vegger: Malte flater.
Himling: Takessplater.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder: en innvendig bod og en kjellerbod på 5 m² i nabobygning. Alle soverom er utstyrt med garderobeskap, og baderommet har et høyskap. Det er også en praktisk garderobeløsning i gangen for yttertøy og sko.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Oppvarming skjer via en viftekonvektor plassert i stue, samt elektrisk gulvvarme på bad. Det er også direkte elektrisk punktoppvarming.

Det foreligger ferdigattest for leilighetsbygget datert 07.04.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 10.05.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

- Leiligheten har i dag tre soverom. I følge de godkjente tegningene er det ene rommet som i dag benyttes som soverom beskrevet som kontor. Leiligheten ligger i matrikkel som en 4-roms og det aktuelle rommet er på 7 kvm som er anbefalt minimumsstørrelse for soverom iht TEK17.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på seksjonen (GNR 16, BNR 237, SNR 34):

2018/1295992-1/200 20.09.2018 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 34
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 82/3236

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, byggeforbud, adkomstrett, drift og vedlikehold av VA-anlegg, erklæring/avtale, nettstasjon, bebyggelse, beplantning og elektriske ledninger/kabler.

Heftelser på realsameie (GNR 16, BNR 150):

Det er tinglyst 14 servitutter på realsameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, byggeforbud, adkomstrett, drift og vedlikehold av VA-anlegg, erklæring/avtale, nettstasjon, bebyggelse, beplantning, elektriske ledninger/kabler, gang- og sykkelvei og vann/kloakk.

Heftelser på realsameie (GNR 16, BNR 235):

Det er tinglyst 8 servitutter på realsameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, byggeforbud, adkomstrett, drift og vedlikehold av VA-anlegg, erklæring/avtale, nettstasjon, bebyggelse og beplantning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ethvert bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til styret eller forretningsfører med opplysning om hvem som er ny leietaker. Det er ikke tillatt å leie ut garasjeplasser i parkeringskjeller til andre enn eiere og beboere i sameiet.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten i Østerudvegen har en sentral og praktisk beliggenhet på Kløfta, i et område som gjør hverdagslogistikken enkel. Herfra er det gangavstand til det meste en familie trenger. Olstadmoen barnehage ligger bare noen få minutters gange unna, og barna har en trygg skolevei til både Åreppen og Bakke barneskoler. Rett utenfor døren finnes det også lekeplasser og grønne fellesområder hvor barna kan leke.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt på Rema 1000 eller Meny på Romerikssenteret, som begge er en kort spasertur unna. Senteret har også apotek, vinmonopol og ladepunkter for el-bil. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er Jessheim Storsenter kun en kort kjøretur unna. Området er også godt tilrettelagt for en aktiv fritid, med Kløfta stadion, idrettsanlegg ved Åreppen skole og treningssenteret Sportica i nærheten.

For pendlere er beliggenheten ideell. Kløfta stasjon er under ti minutters gange fra leiligheten, med hyppige avganger mot Oslo og Gardermoen. Med bil tar det kun 13 minutter til flyplassen. Nærmeste busstopp, Averstadmoen, ligger også bare noen få minutter unna. Denne kombinasjonen av lokale fasiliteter og effektive transportmuligheter gjør Kløfta til et attraktivt sted å bo for både etablerere og familier.

Eiertomt på 4445,2 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenareal, prydbusker og diverse beplantninger. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Ullensaker kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en fast parkeringsplass som endeparkering i felles garasjekjeller, uten separat leie. Det er mulighet for å montere ladeboks ved plassen, men lading fra stikkontakter er ikke tillatt. Gjesteparkering og HC-plasser finnes på fellesområdet. Det er også mulig å leie parkeringsplass av naboer i garasjekjelleren, men tilgjengelighet kan ikke garanteres.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Det er installert vannmåler.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - blokkbebyggelse innenfor felt BBB, i detaljregulering for «Olstadmoen B2» (ID: 391), vedtatt 08.11.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen grenser inntil reguleringsplan for «Gardermobanen parsell Kløfta - Kverndalen», vedtatt 10.06.1995, og reguleringsplan for «Olstadmoen», vedtatt 11.04.1988.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Ullensaker 2021-2030, vedtatt 23.03.2021. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - fremtidig. Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Kløfta 2012 - 2020, vedtatt 03.09.2012, hvor arealbruken er avsatt til boligbebyggelse - fremtidig.

Eiendommen er berørt av jernbanestøy. I reguleringsbestemmelsene (§ 2.1) heter det at retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2012 eller senere vedtatte retningslinjer som erstatter denne, skal gjelde. Ved søknad om tillatelse skal nødvendig støyskjerming være vist på situasjonskart.

Det planlegges en mulig ny tredje rullebane for OSL Gardermoen på østsiden av flyplassen. Kommunen er i en planprosess som baserer seg på Samferdselsdepartementets beslutning.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 3 629,70 per måned. Dette inkluderer blant annet TV og bredbånd fra Telia.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- Felleskostnader lik: kr 807,60
- Felleskostnader brøk: kr 2 417,10
- Telia Flex Mini 100: kr 405,-

Kommunale avgifter inkluderer vann, avløp og renovasjon.

Årsprognose for 2026 er kr 11 626,-.

Eiendommen har vannmåler, og avgiftene vil derfor variere med forbruket. Ifølge SSB er estimert gjennomsnittlig husholdningsforbruk pr. person 65 m³.

Andre løpende kostnader oppgitt av selger:
- Strøm: ca. kr 12 000,- per år (ca. 6000 kWh). Norgesprisavtale er tegnet for perioden 20. november 2025 til 31. desember 2026.
- TV/Internett: Inkludert i felleskostnadene (Telia Flex mini 100).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 143 885,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 575 540,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 20 899,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 13.03.2026.

Det er pr. 13.03.2026 ingen lån registrert på sameiet.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 316 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merete Burås

Leiligheten er tilknyttet Averstadhagen 2 Boligsameie.
- Sameiet består av 48 boligseksjoner og er registrert med organisasjonsnummer 921747551.

- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

- Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6857479.

- Medlemskap i sameiet innebærer et forpliktende medlemskap i Averstadhagen Utomhussameie.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke sjenerer andre beboere. Hunder skal holdes i bånd på fellesområdene, og ekskrementer må fjernes umiddelbart.

Det er plikt til å delta på dugnad, som normalt avholdes i vårsesongen. Sameiere har også ansvar for å vedlikeholde innvendige flater på balkong/terrasse, holde sluk rent, og fjerne snø og is fra egen balkong.

Sykler skal plasseres i sykkelstativ ute. Det er ikke tillatt å oppbevare sykler, vogner eller annet i fellesarealene innendørs.

Det er kun tillatt med gass- eller el-grill på balkong/terrasse. Markiser skal ha fargekode 407/79, og utendørs belysning skal være nøytral uten blinking. Det er kun tillatt å bruke fargeløs/klar terrasseolje. Fasadeendringer krever styrets godkjenning. Installasjon av varmepumpe eller aircondition med utvendige deler er ikke tillatt.

Salg og utleie skal meldes skriftlig til styret eller forretningsfører. Det er ikke tillatt å leie ut garasjeplass til andre enn eiere og beboere i sameiet.

På årsmøtet i mai 2025 ble årsrapport og regnskap for 2024 godkjent, og det ble vedtatt en endring i vedtektene slik at styret skal bestå av 3 medlemmer. Styret jobbet i 2024 med prosjekter som graving/drenering, tiltak mot vann i boder, og vedlikehold av fasade. Styret vil fortsette dialogen med Skanska for gjennomføring av reklamasjonsarbeider. På et ekstraordinært årsmøte i september 2025 ble PwC Assurance AS valgt som ny revisor.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: Overskudd på kr 180 924,-.
- Sameiets egenkapital per 31.12.2025 var kr 1 012 677,-.
- Sameiets disponible midler per 31.12.2025 var kr 972 615,-.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For krav mot en sameier som følger av sameieforholdet, har de øvrige sameierne lovbestemt panterett i den aktuelle seksjonen i henhold til Eierseksjonsloven §31.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 330,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 19 236,00
Foto  kr 3 990,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0038/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.2638

Sist oppdatert: 30. mars 2026 kl. 11:23